Торговые центры на МКАДе: быть или не быть?

13 декабря 2010
Сейчас на МКАДе насчитывается более 900 различных объектов, тормозящих движение. В основном ими стали различные АЗС, рынки и торговые центры. Кроме того, столичные власти выявили 42 примыкающих к МКАД торговых центра, к которым ведут съезды, построенные без разрешений и согласований. С каждым таким случаем самостроя Сергей Собянин пообещал разобраться в индивидуальном порядке. Каким объектам на МКАДе нет места, решил разобраться RealEstate.ru

Президент РФ Дмитрий Медведев обозначил основные проблемы, решения которых ждет от нового столичного градоначальника руководство страны, в их числе значились борьба с пробками и дорожное строительство. Первым практическим шагом, предпринятым Сергеем Собяниным в реализации данных пожеланий, стала инспекция Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАДа), которую столичный мэр провел в ноябре. В результате проверки было обнаружено более 900 различных объектов, тормозящих движение. В основном ими стали различные АЗС, рынки и торговые центры. Как сообщил в интервью «Российской газете» заместитель мэра по вопросам транспортного развития и дорожного строительства Николай Лямов, всего к настоящему моменту столичные власти выявили 42 примыкающих к МКАД торговых центра, к которым ведут съезды, построенные без разрешений и согласований. С каждым таким случаем самостроя Сергей Собянин пообещал разобраться в индивидуальном порядке и впредь лично курировать возведение торговых и складских помещений в черте МКАДа. А его слова о том, что с существующими комплексами будет проведена работа, многие участники рынка и вовсе интерпретировали как фактический запрет на коммерческую недвижимость в черте крупнейшей в столице автомагистрали. Что ожидает торговые помещения на МКАДе на самом деле, решил разобраться RealEstate.ru.

Исторически так сложилось, что много лет вдоль МКАДа хаотично формировались строительные, продуктовые, вещевые и смешанные рынки, рассчитанные в основном на «дачников» и оптовых покупателей. Общую площадь, занимаемую подобными рынками, а уж тем более, общий объем арендуемой площади в них, не назовет ни один специалист. Можно лишь выделить самые крупные, как-то: комплекс «Славянский мир» на пересечении Калужского шоссе и 41 км МКАД (общая площадь рынка, согласно информации, предоставленной ГК «Славянский мир», составляет 1,35 млн кв. м), строительный рынок «Синдика» на 65 км МКАД (общая площадь рынка - 100 тыс. кв. м, значится на официальном сайте "Синдики"), рынок «Каширский двор-3» на пересечении Варшавского шоссе и 21 км МКАД (торговая площадь комплекса составляет 20 тыс. кв. м, участок под рынком — 8 га, отмечается в материалах компании «Каширский двор»), торговый комплекс «Садовод» площадью 37 тыс. кв. м на 14 МКАД, Мытищинский рынок на 91 км МКАД и другие.

Очевидно, что в настоящее время судьба многих рынков вокруг кольцевой автодороги под вопросом и будет решаться в индивидуальном порядке. "Диких рынков быть не должно. Это не только лицо столицы, это еще и другие неприятные моменты: там продают некачественные продукты, имеется контрабанда, мигранты. На их месте нужны цивилизованные торговые центры", – однозначно заявил мэр Москвы. В частности, рынок «Эмерал» на 150 тыс. кв. м, что на 25 км МКАД, который в ходе инспекции посетил Собянин и который он сравнил с «беднейшими провинциями Индии», будет до конца 2012 года превращен из «шанхая» в цивилизованный торговый объект. Решения по остальным проблемным рынкам столичное правительство пока не озвучивало.

Более определенная ситуация с торговыми объектами, соответствующими высокому стандарту качества. Их совокупная площадь сейчас, по подсчетам опрошенных RealEstate.ru представителей консалтинговых компаний, достигает 2 млн кв.м. «На внешней и внутренней стороне МКАДа расположены 17 функционирующих торговых центров современного уровня, совокупная общая площадь которых составляет 1,8 млн кв.м, а совокупная арендопригодная – 993,2 тыс.кв.м. Таким образом, на внешней и внутренней стороне МКАДа находится 27,5% совокупного предложения площадей в сегменте современных торговых центров столичного рынка торговой недвижимости», - рассказал специалист отдела исследований компании «Магазин Магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis» Андрей Сурков.

  Примеры торговых центров, расположенных вблизи МКАД

Наименование

Расположение

Общая площадь, кв. м

Год открытия

Вегас

Пересечение МКАД и Каширского шоссе

390 000

2010

Мега Белая Дача

14 км МКАД

300 000

2006

РИО Гранд

Пересечение МКАД и Дмитровского шоссе

250 000

2008

Мега Теплый Стан

41 км МКАД (пересечение с Калужским шоссе)

189 076

2002

Рио (г.Реутов)

2 км МКАД

175000

2010

Торговый центр "Гранд"

Пересечение МКАД и Ленинградского шоссе

110 000

2003

Капитолий

Пересечение МКАД с Ленинградским шоссе

72 000

2002

Вэйпарк

71 км МКАД

71 000

2004

ТЦ "Твой Дом"

Пересечение МКАД и Каширского шоссе

66 000

1998

Крокус Сити Молл

Пересечение МКАД и
Волоколамского шоссе

61 000

2002

Вэймарт

26 км МКАД

30 000

2002

Час Пик

87 км МКАД (пересечение с Ленинградским шоссе)

24 000

2006

Ашан Марфино

Пересечение МКАД и Можайского шоссе

20 000

2003

Ашан Алтуфьево

Пересечение МКАД с Алтуфьевским шоссе

17 000

 2005

Гвоздь

Пересечение МКАД и Волоколамского шоссе

16 000

2001

Таблица составлена Knight Frank

Вдоль Московской кольцевой автодороги немало и анонсированных объектов высокого качества. «Что касается строящихся ТЦ в данной зоне, то общая площадь заявленных в различное время, но еще не реализованных проектов превышает 1 млн кв. м. Судьба большинства этих объектов в настоящее время не определена», - отметила директор отдела торговой недвижимости Knight Frank Юлия Дальнова.

Однако есть на МКАДе и недавно и весьма благополучно завершенные проекты. Так, в 2010 году здесь открылись сразу два крупных торговых центра: Vegas на Каширском шоссе общей площадью 390 тыс. кв.м и «Рио» общей площадью около 175 тыс. кв. м в г. Реутов в 2 км от кольцевой автодороги. «В настоящий момент на МКАД и в непосредственной близи от него строится еще 3 качественных объекта с суммарной общей площадью около 120 тыс. кв.м и арендуемой – около 80 тыс. кв.м», - добавила руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Oncor International Ольга Павлик.

Среди «актуальных» проектов эксперты, опрошенные RealEstate.ru, выделили аутлет-центр Outlet Village Belaya Dacha в Котельниках (арендуемой площадью 38 тыс. кв.м), который возводит девелопер Hines. Объем инвестиций в совместный проект компании Hines и группы компаний «Белая Дача» составил 160 млн долл. Инвесторами выступили фонд Hines International Real Estate Fund и «Белая Дача». Директор по развитию бизнеса Hines, руководитель проекта Outlet Village Belaya Dacha Эндрю Маззлуайт подтвердил RealEstate.ru, что аутлет-центр будет открыт в сентябре 2011 года. «Outlet Village Belaya Dacha заключает договоры с известными отечественными и зарубежными брендами практически каждый день, и более 60% арендуемой площади уже зарезервировано, несмотря на то что до открытия центра еще год», - сообщил он.

О масштабном строительстве ТРК у МКАДа заявлял и президент ЗАО «КРОКУС» Арас Агаларов. На открытии первого объекта Crocus Group под маркой Vegas он сообщил о том, что компания готова построить в Москве еще два подобных объекта - ТРК Vegas в районе Мякинино на 65-66 км МКАД и аналогичный ТРК в Кунцево на 56-57 км МКАД. Общая площадь комплекса в Мякинино составит 200 тыс.кв.м, а в Кунцево — 143 тыс. кв. м (арендуемая площадь - 131 тыс. кв.м и 110 тыс. кв. м соответственно). Компания потратит на строительство в общей сложности 33,4 млрд руб., 22 млрд руб. из которых девелоперу предоставит Сбербанк.

«Среди объектов, которые окажут влияние на рынок торговых центров у МКАДа, также можно назвать ТРЦ «Июнь», который ГК «Регионы» планирует ввести в Мытищах к 2012 году (общая площадь – 200 тыс. кв.м, арендуемая – 86 тыс. кв.м)», - добавила Ю.Дальнова из Knight Frank.

Несмотря на строгость и личный контроль, которые обязуется учредить Собянин в отношении новых объектов на МКАДе, судьба этих проектов у участников рынка не вызывает сомнений, как, впрочем, и тех высококлассных объектов, что уже стоят на кольцевой автодороге. По словам аналитика отдела исследований Cushman & Wakefield Андрея Малкова, существующие качественные торговые центры у МКАДа в большинстве своем не испытывают проблем с заполняемостью: доля вакансий в них мала - менее 2%. А в торговых центрах «МЕГА», признанных большинством опрошенных RealEstate.ru экспертов наиболее удачными в транспортном отношении, для потенциальных арендаторов даже существуют листы ожидания. «Ставки аренды на площади в качественных торговых центрах составляют 100-300 долл./кв.м в год – для якорных арендаторов; 100-120 долл./кв.м в год – для развлекательной зоны; 700-4000 долл./кв.м в год – для арендаторов торговой галереи», - продолжила О.Павлик из Praedium Oncor International.

Что касается потока посетителей, то, по заявлениям шведской компании IKEA, годовая посещаемость каждого из московских ТЦ «Мега» превышает 50 млн человек. Таким образом, качественные торговые центры в состоянии решить вопрос транспортной инфраструктуры или взять на себя хотя бы часть финансирования. К примеру, не так давно IKEA распространила информацию о том, что готова расширить переходно-скоростные полосы существующего съезда и выезда с МКАД» к центру «Мега Теплый Стан». «В данном случае наши интересы полностью совпадают с планами администрации города обеспечить свободное движение по МКАД, мы надеемся на поддержку в реализации этого проекта со стороны властей», - указано в сообщении компании.

Кроме того, в СМИ появилась информация о том, что мэрия Москвы настоятельно рекомендовала владельцам торговых комплексов снизить стоимость паркинга до 50 руб. и обустроить дополнительные парковочные места. И наверняка, все эти требования тоже будут выполнены бизнесом.

Юлия ПЕТРОВА

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова