СТРАХОВАНИЕ/ Защита ипотеки

25 марта 2008
Что и как застраховать, на чем сэкономить

Как известно, ни одному заемщику, решившемуся оформить ипотечный кредит, не избежать встречи со страховщиком. Обязывая своих клиентов купить полис комплексного ипотечного страхования, банки, в первую очередь, страхуют сами себя: кредит выдается на длительный срок, в течение которого с квартирой и самим заемщиком случиться может всякое. Однако и страхователю наличие полиса не помешает: потеря трудоспособности вследствие автомобильной аварии или занятий экстремальными видами спорта, появление бывших собственников жилья, двойные продажи недвижимости через подставные организации – вот неполный перечень бед, с которыми может столкнуться любой новоиспеченный собственник жилья. Что стоит страховать, а что не нуждается в страховой защите, какой тариф является обоснованным, как сэкономить и не прогадать? Обо всем этом и много другом читайте в материале RealEstate.ru.

На самом деле ипотечным страхованием в чистом виде можно считать лишь страхование приобретаемой недвижимости на случай повреждения или утраты. Согласно закону «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года заемщики обязаны «страховать за свой счет имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму, не ниже стоимости обязательства».

Страховая защите недвижимости, находящейся в залоге у банка, от повреждения и ущерба обычно покрывает внушительный набор рисков: пожар, взрыв, повреждение имущества водой, кража, грабеж, разбой, умышленное уничтожение имущества другими лицами, стихийное бедствие и т.д. «Если мы говорим о программе комплексного ипотечного страхования, то базовая ставка по страхованию рисков повреждения или утраты (гибели) недвижимого имущества составляет 0,15%. Такое значение тарифа предусмотрено у нас при страховании квартиры в многоквартирном доме», - отметил директор управления страхования ипотечных и финансовых рисков «Росгосстрах-Столица» Тимофей Додонов.

Правда, базовый тариф применяется только в том случае, если в квартире железобетонные перекрытия. «В многоквартирных домах более ранней постройки встречаются и деревянные перекрытия, в таком случае тариф возрастает до 0,18%», - продолжил директор центра ипотечного страхования РОСНО Арсен Широян.

При этом страховщики рассказали, что неохотно покрывают страховой защитой подобные дома в Москве. «В столице риск повреждения и утраты подобной квартиры очень велик, поэтому мы стараемся такие объекты не страховать, объясняя клиенту, что и ему не выгодно приобретать жилье такого качества: слишком велика угроза пожара или гниения перекрытий, обрушения несущих конструкций. В то же время, в некоторых регионах, например, Калининграде, старый фонд очень крепок (дома построены немцами и выполнены добротно, перекрытия хоть и деревянные, но из очень прочной древесины). В таких регионах при страховании домов с деревянными перекрытиями возможны исключения», - поведал начальник отдела ипотечного страхования управления коммерческого страхования «КапиталЪ Страхование» Роман Варламов.
 
Также влияет на размер тарифа и наличие в доме источников открытого огня. По словам Р. Варламова, если в жилище используется бытовой газ, к базовому значению тарифа в компании прибавят 0,04%.

Особые тарифы используются и в том случае, если в залоге у банка находится таунхаус или загородный дом. Так, к первому типу жилья в «КапиталЪ Страховании» применят ставку в размере 0,16-0,2% от страховой суммы. Что касается загородных индивидуальных жилых домов, то среднее значение ставки по таким объектам в страховых компаниях столицы составляет 0,25% от страховой суммы. При этом базовый тариф применяется лишь для строений из кирпича или бетона. «Деревянные строения относятся к группе с более высоким риском, поэтому тариф по ним составляет 0,6% от размера страховой суммы», - поделился А. Широян из РОСНО.

Более благосклонно отнесутся страховщики к смешанным строениям, несущие стены которых выполнены из дерева и обложены кирпичом, а также к строениям с деревянными пристройками, занимающими площадь не более 10% от общей площади дома. По таким объектам в РОСНО будет предложена ставка в размере 0,45% от страховой суммы. При этом страховые компании будут лояльными к дорогим домам, расположенным в организованных коттеджных поселках с соответсвующим уровнем инфраструктуры и сервиса. «Должен отметить, что по моему опыту работы строения со стоимостью, значительно ниже средней, относятся к рисковому сегменту рынка. В связи с этим у нас тариф по строениям, стоимость которых не превышает 2 млн руб., увеличивается в среднем на 10-15%», - добавил он.

Сэкономить на данном полисе у страхователя вряд ли получится, поскольку закон обязывает защитить недвижимое имущество, передаваемое в залог банку, а страховщик, которому в случае гибели этого имущества грозит немалая выплата, дотошно изучит все конструктивные особенности здания. Заемщику же важно запомнить, что данный вид страхования подразумевает собой защиту лишь конструктивных элементов жилья, то есть страховщик в праве не оплачивать порчу дорогостоящего ремонта или пропажу предметов антиквариата.

Страхование недвижимого имущества от утраты или повреждения по закону хоть и является единственным обязательным видом страхования, на практике понятие «ипотечное страхование» гораздо шире. «Обязательным условием при оформлении ипотечного кредита в нашем банке является оформления трех видов страховки: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование предмета залога, страхование права собственности на объект недвижимости», - рассказала старший вице-президент ИпоТек Банка Елена Шилина.

Справедливости ради нужно отметить, что страховать эти риски требуют не все банки. К примеру, Сбербанк четко следует букве закона и обязывает клиентов страховать только «конструктив», т.е. несущие квартиры от повреждения и утраты, однако же взамен потребует от заемщика предоставить поручителей, которым в случае чего придется нести финансовую ответственность по кредиту. Другие банки оставляют за заемщиком право согласиться или отказаться от определенных страховок. Так, в Городском ипотечном банке страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным. «Если посмотреть структуру страхового тарифа по комбинированному договору страхования, то можно заметить, что львиную долю – 50%  – занимает страхование жизни. В таком случае если отменить обязательное страхование жизни, экономия будет существенной. Важно иметь в виду, что страховка по ипотеке уплачивается ежегодно из учета остатка задолженности по кредиту. Соответственно, данную величину заемщик будет экономить на протяжении всего срока кредита», - уточнил начальник управления партнерских продаж Городского ипотечного банка Дмитрий Шапочкин.

Экономить на страховании жизни и здоровья логично тому, кто планирует в скорости погасить оформленный кредит. Тому же, кто собирается платить долго, стоит несколько раз взвесить свое решение. Отказавшемуся от кредита следует учесть, что в случае его смерти наследникам придется либо взять на себя бремя ипотечного кредита, либо сразу погасить задолженность. Иначе квартира перейдет в собственность кредитной организации, которая предпочитает реализовывать подобные объекты. Также придется платить по кредиту и в случае временной потери трудоспособности, в то время как за застрахованное лицо во время его болезни будет платить страховая компания.

Что касается стоимости данной страховки, то здесь тарифы у каждого свои. «Примерный диапазон тарифа 0,197-3% от страховой суммы у мужчин от 18 до 65 лет и 0,08-1,67% у женщин аналогичного возраста», - поведала руководитель управления по развитию ипотечного страхования Группы Ренессанс страхование Надежда Грамотнева.

Как рассказали опрошенные RealEstate.ru компании, ставка тарифа по страхованию рисков смерти и утраты трудоспособности заемщика зависит от многих факторов. Прежде всего, от пола, возраста и состояния здоровья заемщика. При этом примечательно, что часто женщинам страховка обходится несколько дешевле. «Если говорить, к примеру, о заемщике-женщине в возрасте 30 лет, то базовый тариф для нее составит около 0,3%, а для мужчины – в районе 0,4%. Кроме того, при определенном размере страховой суммы и возрасте заемщика, ему придется пройти медицинское обследование за счет страховой компании. Для 30 лет эта сумма должна быть равной или превышать 300 тыс. долл.»,- уточнил Т. Додонов из «Росгосстрах-Столица».

Также страховщики могут применить особые поправочные коэффициенты, которые могут влиять на значение тарифа. Так, стоимость страховки может зависеть от рискованности профессии, состояния здоровья заемщика, увлечения экстремальными видами спорта и даже от такого универсального медицинского показателя, как «индекс массы тела», определяющего соотношение между ростом и весом человека.

Еще одной по закону необязательной, но на практике крайне желательной страховкой является страхование «титула», или страхование риска утраты права собственности на объект недвижимости. «Средний тариф титульного страхования по рынку варьируется в пределах 0,2-0,3%», - заметил А.Широян из РОСНО.

Обычно банк требует оплату такой страховки при кредитовании покупки квартиры на вторичном рынке, ведь при приватизации жилья или последующих сделках с ним могли быть допущены ошибки, или даже имело место нарушение закона. Зато на первичном рынке, риск невелик, хотя теоретически может возникнуть ситуация, когда права собственности компании-застройщика будут оспорены, и это подставит под сомнение юридическую чистоту сделки. Как рассказал Т. Додонов из «Росгосстрах-Столица», опасность могут представлять так называемые двойные продажи, когда квартира на этапе строительства дома в результате ошибки или нечистоплотности застройщика продается одновременно нескольким покупателям. «Я нахожу логичным не страховать риск утраты права собственности в случае, когда этот риск близок к нулю, дополнительный вес моему мнению придает статистика, по которой в нашем банке не было ни одного подобного страхового случая. Кроме того, на рынке ипотечного кредитования уже есть примеры, когда банки не настаивают на страховании титула по истечении срока исковой давности – трех лет», - резюмировал Д.Шапочкин.

Каково будущее ипотечного страхования? Как ответили опрошенные RealEstate.ru эксперты, ипотечный кризис скорректировал в сторону понижения запланированные показатели по объему сборов в рамках ипотечного страхования. Но, с другой стороны, признались страховщики, он оказал благотворное влияние на рынок. «Кредитные организации стали по-новому строить свои отношения с партнерами, принимая решение в пользу тех, чьи портфели застрахованных рисков качественно управляются и, как следствие, более устойчивы в долгосрочной перспективе», - резюмировал Р. Варламов из «КапиталЪ Страхование».

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова