Спрос рождает коттеджи

17 мая 2011
С приходом долгожданного лета активизировался рынок загородной недвижимости Московской области. По сравнению с предыдущими сезонами, этот летний период можно назвать по-настоящему посткризисным. Впервые с начала финансового коллапса покупатели загородки стали предпочитать участкам без подряда готовые коттеджные поселения. По разным данным, от 5 до 8 покупателей из 10 выбирают участки с уже возведенными домами.

С приходом долгожданного лета активизировался рынок загородной недвижимости Московской области. По сравнению с предыдущими сезонами, этот летний период можно назвать по-настоящему посткризисным. Впервые с начала финансового коллапса покупатели загородки стали предпочитать участкам без подряда готовые коттеджные поселения. По разным данным, от 5 до 8 покупателей из 10 выбирают участки с уже возведенными домами.

В кризис «участки без подряда» были лидерами на загородном рынке жилья, как наиболее дешевый вид недвижимости. Данный формат имел неоспоримые преимущества: ведь покупатель приобретал загородную недвижимость, не обременяя себя немедленными тратами на строительство дома, а девелопер получал возможность продолжать свой проект пусть и в более скоромном исполнении. Эксперты рынка, со своей стороны, считали данную тенденцию пагубной, так как она возвращала рынок загородки в зачаточное состояние 90-х годов.

В последнее время главным трендом на подмосковном рынке жилья стало возвращение интереса покупателей к готовым коттеджным поселкам. Так, по данным директора по развитию земельных активов  ЗАО «Промсвязьнедвижимость» Армена Маркосяна, если в начале 2010 года из 10 покупателей около 6-7 предпочитали участки без подряда, то начиная с ноября 2010 года спрос начал смещаться в сторону готовых домов. Сегодня это соотношение распределяется равномерно: 5 покупателей предпочитают земли без подряда, а 5 – готовые дома. То есть около 20% «безподрядников» обратили свой взор на готовые дома. По данным директора департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP Игоря Заугольникова, сегодня 6 из 10 потенциальных покупателей интересуются поселками без подряда. По его данным, прошлой весной число покупателей было порядка 3-х из 10-ти. У генерального директора компании «ЗемАктив» Юлии Севериненко более скромные данные, но опять же идущие на повышение: если в течение 2009 года на «участки без подряда» приходилось от 80% общего спроса, то в 2010 году этот показатель снизился до 73%. По данным компании «ИНКОМ», на первичном рынке спрос сегодня распределился следующим образом: коттеджами интересуются – 32% покупателей, участками без подряда – 46%, таунхаусами – 13% и малоэтажными жилыми домами – 9%.

Что касается направлений, то прошлогодний смог и жара остались в памяти жителей мегаполиса, поэтому покупатели в этом году будут стараться заранее укрыться на природе. «Лидерами в этом сезоне станут Запад и Северо-Запад: Новая Рига и Дмитровка, аутсайдерами – Симферопольское, Егорьевское и Горьковское направления», - говорит И.Заугольников из RODEX GROUP. Уже сегодня, по данным руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрия Таганова, наиболее востребованным направлением является Новорижское шоссе (21% всех сделок); самое большое количество сделок (70%) совершается на расстоянии 11-50 км от МКАД. А наиболее востребованным сегментом по-прежнему остается эконом-класс – порядка 75% сделок. «Весной было зафиксировано увеличение интереса к проектам расположенным за 60 км от МКАД, - добавляет Заугольников из RODEX GROUP. - Более 60% покупателей интересуются проектами, расположенными у «большой» воды».

Смещение спроса в пользу готовых поселков сами эксперты объясняют в первую очередь спадом кризисных явлений: у людей вновь появились свободные средства, как собственные, так и заемные; а также желанием людей избежать рисков, которые присущи поселкам с землей без подряда.  «Покупатели стали выбирать более дорогие, но и более надежные варианты, с гарантией подведения коммуникаций и выполнением застройщиком прочих обязательств, - объясняет Ю.Севериненко из «ЗемАктив». Кроме того, точкой отсчета стало то, что большинство проектов без подряда так и не оправдали надежд клиентов, дискредитировав данный сегмент. «Некоторые поселки без подряда представляют собой хаотичную застройку, и этот образ плотно закрепился в сознании людей. А сейчас покупатели все чаще предпочитают приобрести жилье в стилистически однородном поселке», - добавляет исполнительный директор девелоперской группы «Интегра» Дмитрий Гордов. «Покупатель сегодня стал особенно избирательным, - поясняет Д.Таганов из компании «ИНКОМ» – он тщательно присматривается к качеству участков и существующих на нем построек. У большинства клиентов сформировано восприятие загородного жилья: охрана, дороги, коммуникации, единый круг соседей – а это может дать только организованная коттеджная застройка».

Повышение спроса на готовые дома однако вовсе не означает исчезновения с рынка незастроенных земель. Такой формат, как участки без подряда, остается популярным и по сей день. И это вполне объяснимо. Во-первых, потребительская способность населения пока не достигла предкризисного уровня, во-вторых, предложений «без подряда» на рынке достаточно много и они привлекательны по цене. Данный формат остается особенно популярным в сегменте дальних дач. Средняя стоимость предложения «участков без подряда», площадью 10 соток, в охраняемых поселках эконом-класса с развитой инфраструктурой, сегодня находится в диапазоне от 800 тыс. до 1 млн руб.

Более того, пока участки без подряда занимают львиную долю рынка. По оценкам риелторов, их объем на подмосковном рынке составляет от 50 до 90%. В то время как новых качественных коттеджных поселков практически нет. «Как и в первом квартале 2010 года, порядка 90% нового предложения сегодня представлено поселками без подряда, - говорит директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. - Однако, если в прошлом году за первые три месяца их вышло около 40, то в этом году – всего 17. Сокращение предложения более чем в два раза свидетельствует о том, что подобные «проекты» становятся не интересны не только конечному покупателю, но и самому девелоперу». По данным компании «ИНКОМ», всего в настоящее время в стадии первичных продаж находится 544 организованных поселков. На долю коттеджей приходится 28% предложения, квартиры в таунхаусах представлены в 11% поселков, квартиры в многоквартирных малоэтажных домах (до 3-5 этажей) составляют 10%, а на долю участков без подряда приходится 51%.

Что касается цены, она мало изменилась с лета прошлого года. Средняя стоимость на готовые дома в сегменте эконом класса, по оценке «ИНКОМ», составляет 5,8 млн руб., в бизнес-классе – 16,7 млн руб., в премиум – 30, 7 млн руб., в классе де люкс – 89 млн руб. Список средних цен применительно к шоссе по-прежнему возглавляет Рублево-успенское шоссе, здесь максимальная средняя цена за объект по рынку составила – 94 млн руб. Минимальная средняя цена приходится на Новорязанское шоссе – 3,5 млн руб.

Динамика цен по сегментам рынка за 2010 год: 

Сегмент рынка

Средняя цена кв.м 

1 кв. 2010

Средняя цена кв.м

2 кв. 2010

Средняя цена кв.м

3 кв. 2010

Средняя цена кв.м

4 кв. 2010

Средняя цена кв.м

1 кв. 2011

Премиум

5000

5165

5030

5000

5100

Бизнес

3515

4240 

4360

4550

4600

Эконом

1435 

1410

1395

1380 

1400

 Таблица: данные Penny Lane Realty

В связи с сокращением качественных предложений готовых поселков, спрос на них этим летом только усилится. По прогнозам руководителя аналитического центра ОАО «ОПИН» Екатерины Лобановой, из 10 условных покупателей 8 будут ориентированы на покупку готового загородного жилья. Правда, бюджеты у них могут быть абсолютно разными, как и цели покупки: для сезонного или постоянного проживания, для себя или для детей/родителей.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

Фото: www.gettyimages.com

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова