Спрос

26 сентября 2005
Массовые потребительские предпочтения пока не в пользу высотных жилых домов

Неохота

Стремление властей осовременить столицу России, придать ей облик одного из мировых центров заставило их пойти на историческое и в какой-то мере неизбежное решение: строить высотные жилые дома, здания выше 75 метров. Дорожающая из года в год земля вынуждает застройщиков поддерживать патронов рынка. Но как часто бывает, покупателей-то как раз и не спросили, хотят ли они селиться в эти высотки. RealEstate.ru заинтересовали особенности эксплуатации, вопросы безопасности и, наконец, психологическая готовность будущих жильцов к жизни между небом и землей. Между тем массовые потребительские предпочтения пока не в пользу высоток.

Компания «Квартал», одна из самых опытных в высотном жилищном строительстве, недавно провела исследование потребительских предпочтений своих клиентов. (Исследователи подчеркивают, что пентхаусы, представляющие отдельный сегмент рынка недвижимости, намеренно не учитывались). Было опрошено 500 клиентов «Квартала», желающих купить квартиру. Выяснилось, что только 13%  из них хотят жить в высотном доме выше 15-го этажа. «Психологически комфортными для проживания для большинства людей все-таки являются этажи не выше пятнадцатого», - подтверждает порталу RealEstate.ru директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин.

Он предполагает, что причина настороженного отношения к «высотной жизни» кроется в восприятии, сложившемся у сограждан самой градостроительной традицией советского периода. Ведь на протяжении периода массового жилищного строительства во времена СССР в Москве преобладала застройка 5-ти, 9-ти и 12-тиэтажными панельными домами. Это предложение фактически и сформировало традиционное визуальное и психологическое восприятие оптимальной этажности здания.

Практика продаж в домах «Квартала», да и других компаний, лишний раз доказывает, что первыми раскупаются квартиры на средних этажах (5-10).
Примерный образ покупателей жилья высокого класса (В и А классы), по утверждению специалистов «Квартала», таков: семья, решения в которой принимают среднее поколение (45 лет). А их желание: жить в одно- или двухподъездном доме с красивым фасадом и оригинальной архитектурой, не выше 15-ти этажей.

Те же, кто стремится жить «на высоте», соотносят свои места обитания с образом, которому соответствуют или стремятся соответствовать. Психологический портрет этих людей условно обозначается как «гражданин мира, преуспевающий в западном обществе». «Это молодежь, которая сейчас выходит на рынок, смотрит на мир шире и ощущает себя членом более широкого сообщества, нежели, например, район Кузьминки (здесь мог стоять и район Мещанский, и Самотек – ред.). Этакие космополиты», - объясняет заместитель начальника риэлторского управления корпорации «Крост» Ирина Климова. «Это самодостаточные люди с доходом выше среднего, с сильной мотивацией к достижению амбициозных целей», - будто читает по рекламному буклету директор по маркетингу группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов.

Таких клиентов не много, а консерваторов, тяготеющих к привычной этажности, напротив больше, соглашаются в итоге все упомянутые выше специалисты: «высокие этажи не имеют сверхценности в глазах покупателя». Иными словами никакой доплаты из кошельков богатеньких граждан не последует ни за 50-й, ни за 150-й этаж. Убежденные противники высоток пугают смельчаков последствиями пожаров (от которых можно спастись разве только на вертолете), невозможностью строительства на московских почвах, землетрясениями, и прочими напастями – так или иначе выходит, «жить на высоте опасно для здоровья», приводит слова клиента один из риэлторов.

Между тем, есть очевидное слабое место в позиции продавца, доказывающего консерватору безопасность «высотной» квартиры для жизни. Строительные нормы и правила /(СНиПы) для возведения зданий выше 75 метров официально госинстанциями не утверждены. Разумеется, отсутствие нормативов не означает, что «Континенталь» или «Вертикаль» (эти «гулливеры» в стране хрущовок) завтра рухнут. Нет. Но безопасность проживания на верхних этажах, совершенно справедливо воспринимается покупателями сквозь призму многократно проверенной и зафиксированной на бумаге практики. А история высотного строительства в Москве коротка, как черта между датами жизни и смерти на надгробии усопшего. Поэтому И. Климова считает, что пока не выработаны СНиПы для строительства высоток (дома от 30 этажей и выше), вопрос гарантий безопасности закрыт не будет.

С другой стороны, абсолютно верно то, что ни одно высотное здание не строится без проведения огромного количества самых жестких экспертиз  и согласований. При Москомархитектуре есть научно-технический совет, занимающийся анализом проектов, связанных с высотным строительством.
Кроме того, как утверждает В.Тимербулатов, существуют «современные методы инженерного расчета и технологии, позволяющие обеспечить прочность конструкции в любых условиях, в любых грунтах». А что касается пожаров, так высотные здания оборудуются не только автоматизированными системами пожаротушения, но и системами «предотвращения возгорания, реагирующими на любой очаг возгорания в любой точке здания». В целях пожарной безопасности, пояснил маркетолог «Конти», высотное здание и по вертикали, и по горизонтали делится на изолированные пожарные отсеки (здание снабжено шлюзовой системой). Во всех высотках предусмотрена альтернативная система энергоснабжения. И вообще, «обитатели высоток даже более защищены от страховых событий, нежели жители обычных «панелек», - доказывает представитель компании-застройщика, заинтересованный в пропаганде «высотных» квартир. А кто спорит? Однако, вопрос качества и гарантий отечественных строителей-высотников волнует еще больше. Общеизвестно, что чуть ли не каждый «счастливчик», купивший в Москве квартиру, держит наготове или в уме сумму, равную  половине стоимости приобретенной квартиры, для ликвидации недоделок и ремонт.

Перечень домов, олицетворяющих собой западный стандарт в понимании «продвинутых» отечественных покупателей сегодня в Москве ограничивается всего-навсего тремя проектами: «Эдельвейс» на Давыдковской улице, строящаяся на проспекте Маршала Жукова «Континенталь» (оба здания от компании «Конти») да «Вертикаль» на Ленинском проспекте (от «Спецвысотстроя»). Результат высотного жилищного строительства с 1998-го года не богат: не считая донстроевских "титаников"" под парусами  и "титанов" с громоотводами, построено три здания. Еще три проектируются: на Алтуфьевском шоссе, вл. 54, в Семеновском переулке, вл. 21 и на Краснобогатырской улице, вл. 28. Перспективы не близкие, но как думает И.Климова, неизбежные: «Никуда от этого не уйдем, и люди со временем привыкнут, дома все равно будут расти вверх».

И сделав паузу, она добавила: «Другое дело, по какой цене они будут реализовываться...». Однако, во сколько покупателям обойдется безопасность для жизни и содержание «гулливеров» - тема другой заметки. И вряд ли она будет более оптимистична, чем только что представленная.

Сергей Велесевич

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова