СОЧИ/ Коттеджные поселки в Сочи

02 октября 2007
Рынок организованных коттеджных поселков на курорте спасут только федеральные и местные власти

Постепенно Москва и северная столица Санкт-Петербург обрастают коттеджными поселками. Развитию этого рынка способствует и плохая экологическая обстановка, сложившаяся в городах, и желание многих людей «жить на земле», а также появление необходимой инфраструктуры в Подмосковье и Ленинградской области. В Сочи, будущей столице зимней Олимпиады – 2014, теперь по праву получившей звание третьей - «летней» - столицы России, организованные коттеджные поселки пока в дефиците. Казалось бы, где как не здесь заниматься этим бизнесом: хороший климат, большая доля малоэтажной застройки не только в отдаленных районах города, но и в центре. Однако до сих пор организованное строительство коттеджей в Сочи не получило должного развития. Участники рынка недвижимости заявляют, что без поддержки государства и местной власти рынок элитной недвижимости может так и остаться в зачаточном состоянии.

В настоящий момент рынок коттеджных поселков в Сочи крайне молод и непрозрачен. Несмотря на то что риэлторы ведут продажи домов в уже функционирующих поселениях, и в тех, что существуют только на бумаге, точное количество проектов не может назвать никто. Из уже построенных в Большом Сочи объектов выделяются «ведомственные» коттеджные поселки, среди которых – «Газпромгородок», возведенный газовым монополистом у горы Благодать выше гостиницы «Рэдиссон САС Лазурная», коттеджный поселок ЛУКОЙЛа в Мусин-Пушкинской Балке, поселок «Красмашевский» (на территории санатория «Красмашевский», ул. Виноградная»), а также поселения в Бочаровом Ручье. Последние являются предметом обсуждения местных риэлторов: точное число коттеджных поселков и названия компаний-застройщиков неизвестны. Однако все предполагают, что организованных поселений здесь несколько, ведь местность под названием Бочаров Ручей занимает довольно длинную территорию от ул. Плеханова до резиденции президента РФ. Как поговаривают риэлторы, простым смертным путь в ведомственные поселки заказан, правда, предложения о продаже или аренде домов в этих поселках можно встретить как в прессе, так и в Интернете (Данные о ценах в коттеджных поселках Сочи в таблице в конце текста).

Рынок коммерческих, т.е. созданных специально на продажу, поселков пока крайне мал. Среди действующих выделяется «Южное Голицыно» в Дагомысе (региональный проект Rodex Group) и «Горки-11», расположившийся между мысом Видный и горой Малый Ахун. Эти поселения наиболее близки к тому, что принято считать классическим коттеджным поселком, поскольку они обладают и собственной инфраструктурой, и оригинальным дизайном, и большой охраняемой территорией.

Отдельную группу составляют так называемые «закрытые» коттеджные поселки, информацией о которых агентства недвижимости и управляющие компании делятся неохотно, предпочитая говорить лишь о преимуществах продаваемых объектов. Например, о том, что эти поселки размещаются в непосредственной близости от построенных еще в советское время санаториев, обладающих крупными парками или лесными массивами, или даже на их территории. Среди таких поселков – поселения на Мамайке (в районе санатория «Ставрополье») и на горе Бытха (за Центральным военным санаторием им. К. Ворошилова), коттеджный поселок «Русская Ривьера» в районе санатория «Зеленая Роща» (бывшая дача И. Сталина), поселок на Мацесте.

По словам экспертов, опрошенных RealEstate.ru, в городе также присутствуют районы застройки, которые назвать организованными поселками можно лишь с натяжкой из-за отсутствия инфраструктуры, четко огороженной территории или небольшого количества строений. Так, в базах риэлторов можно встретить объекты, расположенные в поселках, где возведено меньше 10 домов. К примеру, компания «Винсент-Недвижимость» предлагает клиентам приобрести один из 6 коттеджей в стиле «Горная сказка» на Красной Поляне. Как правило, в таких поселках строительство возобновляется с каждым новым клиентом, пока не будет освоен потенциал территории, принадлежащей застройщику.

«В основном рынок малоэтажного строительства Сочи представлен именно жилыми комплексами, в состав которых входит несколько малоэтажных (от 3 до 5 этажей), малоквартирных (до 20 квартир) объектов или сгруппированных блокированных домов (таунхаусов). А вот действующих организованных коттеджных поселков практически нет», - объяснил управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Правда, вскоре рынок элитной недвижимости обещает пополниться сразу несколькими амбициозными проектами. В частности, компания «ДИАЛ Строй Инвест» объявила о реализации проектов «ИДЕАЛ-Сказка» на Красной Поляне и «ИДЕАЛ-Life» в Хостинском районе, финансовая компания «ГРАС» – о комплексе Royal Park, в состав которого войдет 6 отдельно стоящих коттеджей. А «А.Р.М. Девелопмент» обещала вложить 300 млн долл. в строительство 3 поселков в Лазаревском районе. «В рамках нашего проекта мы планируем задействовать территорию от Солоников до Головинки, где разместятся не только коттеджные поселки с домами бизнес-класса и класса «премиум», но и целый туристический комплекс. Кроме того, мы рассматриваем возможность создания еще одного поселка недалеко от Солох-Аула», - поделился директор «А.Р. М. Девелопмент» Денис Пекарский.

Где строить поселок? Ответ на этот вопрос кажется девелоперам, работающим на местном рынке, очевидным. По словам вице-президента компании «ДИАЛ Строй Инвест» Александра Пляцевого, на сегодняший день прирост количества предложений происходит за счет новых развивающихся поселений, расположенных либо в спальных районах города (Бытха), либо в еще неосвоенных микрорайонах вблизи моря (Новый Ахун). Среди наиболее интересных для коттеджного строительства районов называют Хосту, где в настоящий момент строится целых 5 коттеджных поселков, и Адлер. Удаленный от центра Лазаревский район упоминают в последнюю очередь, хотя свободных от строений земельных участков там не в пример больше. Правда, специалисты уверены: даже если все заявленные проекты будут успешно сданы, они не покроют возрастающий интерес инвесторов к недвижимости данного типа. «По нашим оценкам, неудовлетворенный спрос на жилье в организованных поселках с инфраструктурой составляет, как мимимум, 1 млн кв. м и с каждым годом все растет», - заявил Д. Пекарский.

Что касается цен на элитную недвижимость, то в среднем по Большому Сочи стоимость жилья в коттеджном поселке составляет 4-5 тыс. долл. за кв.м. «Цена коттеджа варьируется в зависимости от его инфраструктуры и месторасположения, однако в среднем она не ниже 1,2 млн долл., или 4,8 тыс. долл. за метр. К коттеджу обычно прилагается земельный участок в 8 соток, при этом стоимость сотки начинается от 100 тыс. долл.»,- рассказал директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга «RODEX GROUP» Валерий Мищенко.

По сравнению с коттеджными поселками предложения индивидуальных домов от частников в целом выглядят несколько скромнее. По словам В. Мищенко, средняя цена «квадрата» в жилье такого типа составляет 3,5 тыс. долл., типичный дом занимает площадь 90-100 кв. м и реализуется с земельным участком в 5-6 соток, на которых могут уместиться и бассейн, и баня, и сауна, и сад, и огород, и строения, предназначенные для сдачи жилья туристам. «Сравнивать индивидуальные дома и коттеджи в организованных поселках – неблагодарное дело. Обычно частные дома построены с множеством технических недочетов, не принимающих во внимание архитектуру, особенности почвы, прохождения коммуникаций, иногда в первой береговой линии (санитарной зоне охраны курорта), где строительство запрещено, нередко без надлежащим образом оформленных прав землю. Наконец, частники диктуют цены, согласно своим собственным соображениям, поэтому даже соседние дома могут существенно различаться в цене», - отметил Д. Пекарский.

Также, по его словам, нередка ситуация, когда рядом могут быть два дома, в 95% случаев расположенных на мизерных земельных участках 3-4 сотки, при этом один дом будет с потребительской точки зрения гораздо лучше другого, но заявленная цена на них не будет существенно отличаться. «Или "забор в забор" могут быть построены дворец и хибара со всеми вытекающими последствиями», - заключил он.

Действительно, на рынке частных домовладений могут встречаться предложения, близкие по ценам и к подмосковным объектам элитной недвижимости. Так, на рынке выставлена на продажу частная вилла в Центральном районе площадью 600 кв. м за 4,2 млн долл.

На каком объекте остановить свой выбор, каждый решает самостоятельно. «Затраты на инвестиции в частные домовладения на вторичном рынке гораздо ниже затрат на коттедж в организованном поселке ввиду отсутствия охраняемой территории и развитой инфраструктуры. Но при инвестировании в строительство вложение средств в коттеджный поселок может нивелировать дополнительные расходы на подведение коммуникаций», - рассудил В. Мищенко.

Эксперты RealEstate.ru сошлись во мнении: с приходом на рынок сочинской недвижимости профессиональных девелоперов ситуация в организованном коттеджном строительстве несколько улучшилась, однако этот сегмент жилой недвижимости вряд ли ждут большие перспективы сразу по нескольким причинам. «Проблема плохой экологии в Сочи, в отличие от Москвы и других крупных городов РФ, неактуальна, в связи с этим многие покупатели рассматривают как вариант -  купить квартиру в одном изновых жилых комплексов. Они обычно расположены в более привлекательных районах с лучшей транспортной доступностью и инфрастуктурой, ближе к морю. Наконец, апартаменты больше подходят для кратковременных визитов, тогда как коттедж требует постоянного проживания», - заявил А. Пляцевой.

А Д. Пекарский уверен, что перспективы для развития рынка организованных коттеджных поселков есть, да мешает земельный вопрос. «В Центральном районе Сочи практически не осталось свободной земли. Кроме того, сейчас приобрести в собственность земельный участок коммерческим структурам проблематично, т.к. курорт относится к особо охраняемым природным территориям, которые ограничены в обороте. Будущие владельцы элитной недвижимости наверняка захотят оформить право собственности на приобретенный земельный участок, а продавец сможет предложить только аренду. Так что для решения этого вопроса требуется участие федеральной и местной власти, в противном случае в Большом Сочи будет продолжаться стихийное самовольное малоэтажное строительство без соблюдения СНИПов и с сомнительными архитектурными достоинствами, а Центральный, Хостинский и Адлерский районы будут обречены на засилие высокоэтажной застройки, сильно диссонирующей с историческим обликом курорта», - резюмировал он.

Цены на объекты элитной недвижимости в коттеджных поселках г. Сочи

Название поселка

Размеры домов и земельных участков

Цена предложения

Другие условия

Газпромгородок

500 кв.м, земельный участок – 10 соток

2,5 млн долл.

Сдан в эксплуатацию

Поселок в Мусин-Пушкинской Балке

550 кв.м

1,5 млн долл.

Сдан в эксплуатацию

Бочаров Ручей

550 кв.м, земельный участок - 7 соток

1,9 млн долл.

Сдан в эксплуатацию, без отделки

Южное Голицыно

Общая площадь – 400 кв.м

1,5 млн долл.

Сдан в эксплуатацию

Русская Ривьера

Общая площадь – 206 кв.м

763,1 тыс. долл.

Сдача в эксплуатацию в 2008 году

Данные RealEstate.ru

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова