Русские против экспатов

16 мая 2005
Иностранные арендаторы традиционно считаются основными игроками на рынке аренды элитного жилья. Но год за годом состоятельные русские клиенты составляют им все большую конкуренцию

Иностранные арендаторы традиционно считаются основными игроками на рынке аренды элитного жилья. Но год за годом состоятельные русские клиенты составляют им все большую конкуренцию. По мнению некоторых экспертов – причина в сокращении инвестиций в Россию и постепенным вытеснением русскоязычными сотрудниками англоязычного персонала крупных западных компаний.

Из коммуналки в «элитку»

Принято считать, что рынок аренды элитного жилья берет свое начало в 90-х годах: именно тогда владельцы подходящих квартир начали их приватизировать. По данным агентства недвижимости «Беатрикс», большинство многокомнатных квартир, снимаемых иностранцами, - бывшие «коммуналки», отремонтированные под евростандарт. Как уточняет Нури Катц, управляющий директор компании, граждане, в свое время удачно расселившие коммуналки, сегодня зарабатывают на их эксплуатации немалые деньги. Впрочем регулярные инвестиции в обновление апартаментов им все же приходится делать. По мнению Анастасии Галкиной из Delight Realty, на протяжении последних 3-4-х лет качество сдаваемого в аренду жилья значительно повысилось, как увеличилось и число объектов, предлагаемых для аренды. Связано это, прежде всего, с повышением уровня жизни определенных слоев населения. Многие из тех, кто покупали в 90-х годах квартиры в старинных домах, в последнее время приобрели для себя жилье в элитных новостройках или загородные дома. При этом пустующие городские квартиры, оснащенные дорогостоящим оборудованием, стали сдаваться в аренду.

Большую часть клиентов в этом сегменте рынка всегда составляли иностранцы – сотрудники транснациональных компаний, приезжавшие в Москву работать по контракту, обычно на 2-4 года. По информации компании Renaissance Realty, обычно это дипломаты или топ-менеджеры российских отделений международных компаний. Ни те, ни другие сами за жилье не платят. Их бюджеты зависели от уровня самой компании, от статуса сотрудника, от его семейного положения. Арендную плату им оплачивали компании, выделяя сумму в размере, как правило, от 2500 до 15 тыс. долл. в месяц. Средняя арендная ставка при этом составляла от 3000 до 5000 долл. в месяц.

В основном такие клиенты предпочитали квартиры в центре, с охраняемым подъездом и наличием парковки. Самыми востребованными и тогда, и сейчас считаются районы Остоженки, Патриарших Прудов, Тверской, Чистых Прудов, Замоскворечья. Чуть менее популярны Арбат, Смоленская, Цветной Бульвар, Красная Пресня, Фрунзенская. По информации Delight Realty, высокобюджетные западные клиенты предпочитают старинные особняки с историей, «с характером», желательно, реконструированные: такие, к примеру, как Малая Молчановка, 8 или просто поддерживающиеся жильцами в прекрасном состоянии - Романов пер.3, 5,Спиридоновка 16, Поварская 20 и др. Чуть меньший бюджет на аналогичные площади в новых домах бизнес-класса и министерских. Не уменьшается интерес к Сталинским зданиям вообще и высоткам на Кудринской площади, на Котельнической набережной в частности. Ну а самыми дорогими домами, где даже 3-х комнатная квартира может стоить 8-10 тыс. являются элитные дома  последних лет постройки. Как подтверждает Нури Катц, квартиры в этих домах в центре Москвы, слишком дороги для многих иностранцев, поэтому им приходится довольствоваться домами попроще. По словам же Анастасии Галкиной, именно в элитном секторе наступление русских заметно особенно.

Делим рынок аренды

В последнее время в качестве арендаторов элитного жилья помимо иностранцев появляется все больше наших соотечественников. Интересно, что данные по соотношению этих клиентов у многих агентств не сходятся, соответственно, различаются и выводы относительно дальнейшей судьбы этого сегмента рынка недвижимости. Так, по данным компании Penny Lane Realty, количество русских клиентов от общего числа составляет около 30-35%, а их бюджет в среднем равен 2000-2500 долл. Аналитики Penny Lane считают, что на данный момент преждевременно говорить о резком сокращение экспат-процента и, тем более, о каких-либо тенденциях. «По нашим данным, на первый квартал 2004 года процент экспатов составлял 71% от общего количества, а за этот же промежуток времени в 2005 году он составил 65%.- это незначительное колебание, которое нельзя связывать с уменьшением инвестиций, заменой на русский персонал или миграционными законами», - говорит Юлия Слав, старший специалист отдела аренды жилых помещений компании.

В компании Delight Realty отмечают, что в настоящий момент на рынке аренды иностранцев 80%, а русских - 20% (бюджеты последних – от 1000 долл. «до бесконечности»). По словам Анастасии Галкиной, особенность работы с русскими - в том, что они гораздо спокойнее могут позволить себе варьировать свой бюджет в сторону увеличения. В выборе жилья они, в основном, ориентируются не на компромисс между возможностями бюджета и собственными пожеланиями, как принято у западных клиентов, а исключительно на свои собственные пожелания. Существенно отличается процесс работы с русскими клиентами и для агентов: если иностранцам, приехавшим в Москву и живущим в гостинице, жилье действительно жизненно необходимо и агент знает что всегда работает на результат, то, русские прокатавшись с агентом несколько месяцев зачастую отказываются что-либо снимать и остаются там, где уже живут.

Те же русские, которые снимают дорогие элитные квартиры, предпочитают районы Остоженки, Арбата, Замоскворечья, где сосредоточенно наибольшее количество новых домов с профессиональной охраной и подземной парковкой. В Delight Realty констатируют снижение экспатов на рынке, но считают его незначительным. Аналитики компании объясняют этот процесс, прежде всего, тем, что период активных инвестиций западных стран в российскую экономику несколько поутих. Кроме того, крупные компании уже обзавелись штатом основных сотрудников в период своего бурного развития. Сегодня же все более активно нанимают на работу русский персонал, прошедший курс обучения в Западных странах и постепенно выдвигают их на высокооплачиваемые позиции. Готовы западные компании щедро оплачивать проживание наших соотечественников и не занимающих высокие должности, но имеющих хороший административный ресурс.

По версии компании «Беатрикс», число состоятельных русских, снимающих элитные квартиры, по-прежнему невелико и составляет примерно 10% от всех клиентов. Это чаще преуспевающие бизнесмены или высокопоставленные чиновники, бюджет у большинства из которых доходит до 20 тыс. долл. В «Беатрикс» также подтверждают информацию о спаде количества иностранцев-арендаторов, связывая этот факт, в частности, с желанием компаний экономить деньги на плате за жилье. В то же время, по словам Нури Катца, существует ограниченное число агентств, специализирующихся на аренде элитных квартир. Эти риэлторы умеют работать с иностранцами, имеющими западный менталитет, а к немногочисленным русским клиентам-арендаторам у риэлторов подход еще не выработан.

По словам Марины Маркаровой, управляющего директора консалтинговой компании Blackwood, в настоящее время специалисты оценивают долю иностранцев в 60%, а долю русских арендаторов, соответственно, - 40%. Нельзя точно обозначить время, когда активировались россияне, так как это происходило постепенно, но уже последние 5 лет их число стабильно растет. Помимо замены иностранных специалистов на московских, это связано с тем, что в Москву приезжает очень много жилей регионов, возможно, не желающих оставаться здесь навсегда, поэтому они арендуют. Кроме того, благосостояние российских граждан, особенно проживающих в Москве, понемногу растет, поэтому платежеспособный спрос также увеличивается.

Тенденции

По словам Нури Катца, сдача в аренду элитных квартир перестала быть прибыльным видом бизнеса примерно год назад: цены на квартиры росли быстрее, чем стоимость аренды этих квартир. В компании не верят, что этот рынок будет интенсивно развиваться в будущем. Хотя бы потому, что многие русские по-прежнему будут предпочитать покупку квартиры ее аренде. Как считают в Delight Realty действительно окупаемость квартир за последние несколько лет возросла с 4-6 до 8-15 лет .Тем не менее, на фоне увеличения русскоязычных клиентов с большими бюджетами растет и спрос на новые элитные объекты в районе Остоженки, «Золотой Мили», Арбата. Все больше квартир в этих домах готовится специально для аренды, а, значит, растет и ценовой диапазон предлагаемого жилья. «Сейчас за 100-150 кв.м. в элитном доме в районе Остоженки просят от 7000 до 15 тыс. долл. в месяц. Только при стагнации текущего спроса через год цены вырастут на 5-7%, а при сохранении тенденции к увеличению - рост может составить 10%-15%. - считает Анастасия Галкина.

По наблюдениям аналитиков Penny Lane Realty, если в момент становления рынка аренды, квартиры сдавали в основном люди, оставшиеся без дохода в посткоммунистическое время, или же не использующие эту недвижимость по каким-либо причинам, то сегодня складывается определенный круг арендодателей, сдающих квартиры на постоянной основе. Также появляется все больше людей, желающих вложить деньги в недвижимость с целью ее последующей сдачи в аренду: этот «бизнес» не отнимает у его владельцев много времени и не облагается большим налогом (Получив патент на ведение частного предпринимательства, граждане законно выплачивают налог составляющий 6% от арендной платы). В будущем, заключают в компании, скорее всего, число рантье, людей живущих за счет аренды, будет только расти, что приведет к количественному и качественному улучшению рынка аренды.

Наталья Елизарова
для RealEstate.Ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова