Руководство для дольщика

11 сентября 2006
По официальным данным на сегодняшний день в России насчитывается более 100 тысяч обманутых дольщиков. Неофициальные источники говорят о том, что эта цифра во много раз выше.

Инвестируя деньги при покупке квартиры в строительство дома, покупатель принимает на себя большой риск. По официальным данным на сегодняшний день в России насчитывается более 100 тысяч обманутых дольщиков. Неофициальные источники говорят о том, что эта цифра во много раз выше. Для того чтобы не стать жертвой мошенничества, следует учитывать несколько моментов.

Проблема с обманутыми дольщиками имеет несколько аспектов. Во-первых, сейчас спрос на недвижимость превышает предложение, поэтому покупатель зачастую вынужден подписывать именно тот договор, который предлагает ему продавец, и не имеет возможности изменить его отдельные пункты. Неоднозначные условия иногда приводят к тому, что покупатель не получает права на объект, который хочет приобрести. Во-вторых, возможность обмана кроется не только в условиях договора. Известно немало случаев, когда покупатель (дольщик) подписывает с застройщиком безупречный договор, но все равно оказывается без денег и квартиры. Но компания, с которой подписан этот договор, оказывается банкротом. Любой суд подтвердит правоту дольщика и его права на квартиру, но вернуть уплаченные деньги или оформить права собственности на объект не удастся.

По мнению члена Правления Координационного Совета пострадавших соинвесторов КТ «Социальная инициатива и компания» Сергея Королева, «в стране сейчас насчитывается не более пяти строительных компаний, работающих полностью в соответствии с законодательством РФ. Все остальные фирмы, в том числе крупные и известные, нарушают законодательство либо полностью, либо частично». Какой бы договор ни заключал дольщик, он рискует лишиться права получить квартиру в новостройке или вернуть вложенные деньги. Об этом свидетельствует, например, ситуация со строительной компанией КТ «Социальная инициатива и компания». Пострадавших соинвесторов этой компании насчитывается не менее 25 тыс. человек по всей стране. Многие из них имеют Постановление Генеральной прокуратуры о признании их потерпевшими, выигранные судебные решения, но получить свои квартиры или вернуть свои деньги им не удается.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, покупателю стоит учитывать следующие моменты.
Прежде всего, необходимо обратить внимание на схему, которую предлагает застройщик. С 1 апреля 2005 года начал действовать закон «О долевом строительстве» №214-ФЗ. Теперь договоры соинвестирования должны заключаться в соответствии с ним. Следует учесть, что иногда строительные и риэлторские компании стараются заключить договор задним числом и тем самым снять с себя часть ответственности. В рамках 214-ФЗ застройщик может предложить банковскую схему, при которой покупатель кладет средства на специальный лицевой счет в банк, а затем банк на общую сумму вложенных средств выдает застройщику кредит на строительство. Эта схема достаточно надежная, поскольку банк фактически выступает гарантом добросовестности и платежеспособности застройщика, так как перед тем, как выдать кредит, он тщательно проверяет компанию. «Самая опасная схема на сегодняшний день связана с ситуацией, когда застройщик продает облигации или векселя, которые впоследствии обязуется погасить квадратными метрами квартиры в будущем доме, - говорит генеральный директор «АРТ-Билдинг» Андрей Анохин. – На самом деле эти бумаги ничем не обеспечены».

В соответствии с 214-ФЗ у застройщика должно быть разрешение на строительство (а это подразумевает наличие оформленного земельного участка и проекта, прошедшего государственную экспертизу), а также зарегистрированная в Федеральной регистрационной службе проектная документация. По словам управляющего партнера юридического бюро «Цельс» Никиты Кузнецова, «ни в коем случае нельзя заключать договор и, тем более, платить деньги, если застройщик не имеет разрешительной документации и действующего договора аренды земли. Иначе договор будет ничтожным, и, следовательно, при случае нельзя будет обратить взыскание на недострой, так как юридически его не будет. Вернуть деньги также вряд ли удастся».

Самая распространенная ошибка дольщика – довериться громкому бренду компании, которая обещает, что, пока строится дом, вся документация будет оформлена. Покупатель не сможет ни вселиться в неоформленное жилье, ни получить право на него. Кроме того, не следует необдуманно доверять свои деньги компаниями, аффилированным с местной администрацией, особенно если речь идет не о Москве. Например, жилой комплекс «Звезда России» строился в г. Химки при поддержке местной администрации. Но когда власти сменились, строительство объявили незаконным, из-за чего оно было заморожено на годы, а многие дольщики до сих пор не могут получить свои квартиры. Только недавно для урегулирования ситуации специально был заключен многосторонний инвестиционный контракт, сторонами которого являются администрация района, Минмособлстрой, новый инвестор и около 1000 дольщиков.

Покупателю следует смотреть на схему финансирования в компании. Она должна быть прозрачной. Из-за неясности системы финансирования застройщика сейчас возникло много проблем, например, у соинвесторов КТ «Социальная инициатива и компания». Средства, которые компания получала от вкладчиков, она в первую очередь направляла на собственные коммерческие проекты. Так, в Оренбурге началось строительство большого торгово-развлекательного комплекса. Когда люди стали замечать, что компания до сих пор не приступила к строительству жилья, они начали требовать возврата денег. Но вернуть их не так просто. Власти до сих пор не могут до конца разобраться с системой финансирования в КТ «Социальная инициатива и компания». Руководство компании рассчитывало сначала продать построенный торгово-развлекательный комплекс, чтобы он окупился, а затем на вырученные деньги строить жилье вкладчикам. Но так как вкладчиков оказалось не так много, как ожидалось, коммерческую недвижимость не удалось достроить, и жилье, соответственно, тоже.

Не менее важны для покупателя условия договора. В договоре должен быть четко определен его предмет – квартира, ее строительный адрес, секция или подъезд, месторасположение на этаже, площадь, количество комнат, наличие балкона или лоджии. Это нужно для того, чтобы однозначно идентифицировать квартиру.

Также должна быть зафиксирована стоимость квартиры исходя из количества квадратных метров. Единственным исключением при изменении стоимости может стать лишь возможная доплата при увеличении метража квартиры после обмеров БТИ, но и то по цене, которая была на момент заключения договора.

В обязательном порядке должны быть указаны сроки начала и окончания строительства, порядок оплаты договора. Если оплата квартиры по договору проходит в несколько этапов, то необходимо точно прописать все сроки и суммы.
Если покупатель оформляет на недвижимость страховку, ему следует обговорить это с юристами и по возможности указать в договоре условия ответственности сторон в случае непредвиденных обстоятельств.

В договоре должны быть четко оговорены условия его расторжения, порядок расчетов при этом, условия применения штрафных санкций, а также прописан порядок оформления права собственности на покупателя уже по окончании строительства и приема здания государственной комиссией.

Необходимо проверить, указан ли в договоре номер инвестиционного контракта и всех сопутствующих документов, заключаемых между компанией и городской администрацией о том, что строительство дома согласовано и утверждено во всех инстанциях.

Покупателя должно насторожить, если продажа квартиры осуществляется не застройщиком, а другим лицом, например агентом. В этом случае необходимо проверить, обладает ли этот агент правами продавать квартиры от данного застройщика. Многочисленные ситуации с «двойными продажами» связаны именно с этой проблемой (напр., Троицк, Химки, Щербинка и др.). Для того чтобы подстраховаться, стоит получить протокол предварительного распределения квартир между инвестором-застройщиком и данным агентом (продавцом). При этом нельзя забывать, что застройщик должен иметь разрешительную документацию.

От перспективы стать обманутым дольщиком на сто процентов не застрахован ни один соинвестор. Пострадавшие соинвесторы встречаются даже у крупных и уважаемых строительных и риэлторских компаний. «Для того чтобы избежать обмана, надо самим проверять в органах власти, действительно ли по конкретному адресу будет вестись строительство именно этой компанией, каковы условия строительства (сколько муниципальных и коммерческих квартир будет в новом доме). По возможности необходимо собрать информацию об уже построенных этой компанией домах и наличии с ними проблем у дольщиков», - считает пресс-секретарь Оргкомитета пострадавших соинвесторов Анастасия Антонычева.

Если застройщик затягивает выполнение своих обязательств перед дольщиками,
стоит отправить письменный запрос в компанию. Далее необходимо связаться с органами местной власти по месту регистрации компании и по адресу, где намечается строительство дома. В случае проблем со строительством всегда можно обратиться за помощью в Оргкомитет пострадавших соинвесторов по электронному адресу: reestr@narod.co.il  или В Экспертно-Аналитический центр "Доступное жилье" при Государственной Думе РФ по телефонам: (495)202-21-09, (495)202-24-36.

Наталья Ростова

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова