Рынок московского элитного жилья «ценового дна» уже достиг

30 июля 2009
В феврале-марте 2009 года скидки на отдельные квартиры достигали 70%

Столичный рынок элитных квартир является, пожалуй, самым консервативным и закрытым сегментом рынка жилой недвижимости московского региона. RealEstate.ru решил выяснить у его непосредственных участников, как он встретил и пережил «первую волну» кризиса, ожидает ли он «вторую волну», и как сложится ситуация в обозримом будущем.

Первое, что отметили специалисты опрошенных RealEstate.ru компаний, это смещение покупательского спроса из первичного рынка жилья во вторичный рынок. По словам генерального директора компании Paul's Yard Павла Здрадовского,  в 99% случаев покупателей интересует именно вторичный рынок, и только 1%, обращений приходится на объекты первичного рынка. Причем важно отметить, что новостройки, в которых клиенты агентств недвижимости сейчас смотрят квартиры, представляют собой уже готовые дома, где риск незавершенного строительства исключен. Поэтому квартиры в завершенных домах сейчас приравнивают к вторичному жилью. «Сегодня все, что не достроено, стоит, никто ничего не покупает, - рассказывает П. Здрадовский из Paul's Yard, - многие девелоперы снизили цены на новостройки, но продаж на объектах с незавершенным строительством все равно нет. Однако на рынке вторичного жилья и в завершенных новостройках люди продолжают покупать квартиры. И мы даже наблюдаем позитивные изменения. Они выражаются в том, что количество клиентов, интересующихся покупкой квартир, как ни странно не уменьшилось. Зато резко сократилось число объектов из-за того, что большинство строек заморожено, а новые проекты не развиваются из-за нехватки финансирования».

Некоторые данные из базы демпинговых предложений компании Paul's Yard:

Некоторые данные из базы демпинговых предложений компании Paul's Yard

Адрес

Площадь (кв. м)

Цена до кризиса ($)

Цена с дисконтом ($)

Ул. Остоженка, д.25 – «ОПЕРА ХАУС»

220

10 000 000

8 000 000

Кривоарбатский пер., д.8

 

220

7 700 000

6 600 000

1-й Неопалимовский пер., д.8 (без отделки)

 

160

5 000 000

2 700 000

1-й Неопалимовский пер., д.8 (с отделкой)

 

160

8 000 000

3 500 000

Б.Грузинская ул., д.69 – «ЧЕТЫРЕ ВЕТРА»

 

220

4 400 000

2 200 000

Нежинская ул., к.А-Г –  «Кутузовская Ривьера»

 

166

2 490 000

1 328 000

Бутиковский переулок, д.5

 

243

15 000 000

10 500 000

Б. Николопесковский пер., д.13, стр.1

 

352

7 040 000

3 900 000

Ул. Шаболовка, д.23 –  «Созвездие Капитал»

 

326

2 250 000

1 600 000

Мичуринский пр., д.6 – ЖК «БЕЛЫЙ ЛЕБЕДЬ»

138

2 760 000

1 794 000

Ул. Б. Якиманка, д.22 – ЖК «КОПЕРНИК»

 

174

2 958 000

2 000 000

Пожарский пер., д.11

 

173

6 055 000

3 800 000

Ул. Тверская, д.12, стр. 8

 

135,7

2 170 000

1 628 400

Ул. Староволынская, д.15 – ЖК «БЛИЖНИЕ ДАЧИ»

 

156

2 184 000

1 201 200

Молочный пер., д.1 – ЖК ДОМ - СКВЕР

 

280

20 000 000

12 000 000

Источник: Paul's Yard , составлено: RealEstate.ru

В элитном сегменте спрос на новостройки понизился особенно сильно, соглашается с коллегой руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» Дмитрий Таганов, небольшое количество сделок заключается только в тех объектах, которые находятся на последней стадии строительства, где коробка здания уже готова и идут отделочные работы. Объекты, стадия готовности которых составляет менее 70%, доверия у потенциальных покупателей не вызывают.

Однако общий уровень спроса на эксклюзивное элитное жилье снизился не более чем 20-25%, считают специалисты компании МИАН. По их мнению, сегмент элитной недвижимости, в отличие от других сегментов рынка жилья Москвы, наименее подвержен влиянию внешних факторов и развивается несколько обособленно. Например, в то время как в четвертом квартале прошлого года (разгар кризиса – прим. ред.) спрос на квартиры эконом-класса и бизнес-класса в Москве сократился, по данным МИАН, на 50-60%, в категории элитных объектов снижение потребительского интереса в таких масштабах было отмечено только относительно формата апартаментов. Оно обусловлено оптимизацией расходов в бюджетах корпоративных клиентов – крупных российских и транснациональных компаний, а также частичным оттоком иностранных менеджеров среднего и высшего звена.

Самые дорогие квартиры сильнее всех пострадали в плане сокращения покупательского спроса, не совсем согласен с коллегами из компании МИАН Д.Таганов из «Инком», количество сделок купли-продажи в этом сегменте снизилось на 70-80%. При этом, несмотря на наиболее сильное сокращение спроса, цены на элитную недвижимость за период кризиса снизились в среднем на 15%. Это гораздо меньше, чем в других ценовых сегментах. Например, по его данным, квартиры эконом-класса подешевели в среднем на 35%. «В то же время на вторичном рынке самые дорогие квартиры и до кризиса были наименее ликвидными. Такая квартира могла находиться на экспозиции более года. Поэтому падение спроса не нанесло критического урона рынку. Владельцы элитной недвижимости давно привыкли к длительным срокам реализации объектов. Многие владельцы элитных квартир до сих пор отказываются продавать их по сниженным ценам и предпочитают сдавать квартиру в аренду, а к вопросу реализации вернуться в более благоприятный период», - добавляет он.

«Цены на элитную недвижимость упали приблизительно на 30% по сравнению с докризисным уровнем, - высказывает свое мнение П. Здрадовский из Paul's Yard, - но в первом квартале 2009 года, мы наблюдали ситуацию, когда дисконт доходил до 70%. Мы полагаем, что как раз в этот момент рынок элитной недвижимости увидел свое «дно». Так, по сравнению с резким снижением цен на квартиры в феврале-марте, когда скидки на элитную недвижимость достигали 70% в апреле и в начале мая мы наблюдали замедление темпов падения стоимости недвижимости. Нынешняя ценовая ситуация характеризуется относительной стабилизацией цен на рынке жилой недвижимости, по итогам первого квартала 2009 года произошла весомая корректировка цен и наши эксперты полагают, что рынок недвижимости уже достиг своего «дна». Рассуждения, о том, что осенью будет «второе дно» и рынок недвижимости ожидает ещё одна волна снижения цен, когда банки начнут «выбрасывать» залоговые активы, имеют меньше оснований для подтверждения их правдоподобности, чем предположение о том, что цены на недвижимость достигли своего «дна» и сейчас намечается их стабилизация».

Стоимость объектов, соответствующих заявленному классу (квартир с уникальными потребительскими характеристиками – прим. ред.), практически не изменилась, заявляют специалисты из МИАН, скидки  в подавляющем большинстве случаев также не предоставляются. И лишь некоторые собственники уникальных высококачественных объектов, по субъективным причинам заинтересованные в получении финансовых средств в максимально короткие сроки, в процессе переговоров соглашаются на небольшой дисконт – в пределах 5-7%. С другой стороны, стоимость объектов, позиционируемых продавцами как «элитные», однако по совокупности потребительских характеристик не соответствующих заявленному классу, по сравнению с докризисными показателями сократилась на 10-15%. При этом, в ходе переговоров продавцы готовы были предоставлять дополнительный дисконт, размер которого в отдельных случаях достигал 20-30%.

Если же говорить про другие события, произошедшие с элитным рынком столичного жилья, то следует отметить, что в связи с сокращением ипотечных программ и ужесточением условий получения кредита, в целях реализации своих объектов многие девелоперы взяли на себя функции финансовых институтов, и реализуют такую маркетинговую акцию, как продажа квартиры в рассрочку, рассказывает П. Здрадовский из Paul's Yard.

Но, все же, рассрочку нельзя назвать 100-процентной заменой ипотеки. Программы выплаты, размеры первоначального взноса, срок кредитования и прочие условия рассрочки имеют ряд существенных отличий от ипотечного кредитования. Для покупателя же, который воспользуется программой рассрочки от застройщика, риски будут такими же, как и при ипотечном кредитовании. К тому же ежемесячные выплаты при условиях рассрочки намного обременительнее, так как срок кредитования намного короче, чем при ипотечном займе. Плюс ко всему добавляется риск незавершенного строительства. Поэтому все предложения застройщиков о продаже квартир и коттеджей в рассрочку сейчас вряд ли смогут, каким-то серьезным образом повлиять на повышение спроса. «Если у покупателя есть деньги — то он купит жилье сразу, без всяких рассрочек, а если у него нет всей суммы, то он и не будет влезать ни в какие долги, потому что это сегодня очень рискованно. Тем более, при покупке коттеджа или квартиры на стадии строительства. Поэтому, все «заманчивые» лозунги о привлекательных условиях покупки коттеджа либо квартиры в рассрочку вряд ли найдут отклик среди покупателей, кроме, конечно же, рассрочек на длительный срок (к примеру, до 5 лет) и с отсрочкой выплаты второго транша как минимум на два года», - подчеркивает П.Здрадовский.

Сейчас сложно сказать, сколько именно будет продолжаться стагнация на рынке элитной недвижимости. Ведь активность рынка элитных квартир напрямую зависит от количества обеспеченных людей, считает Д.Таганов из «Инком», а значит от мировых цен на нефть и другие энергоресурсы, от состояния отечественного производства и сферы услуг, от политики государства и форм взаимодействия власти и бизнеса. Ситуация осложняется тем, что иногда некоторые факторы носят взаимоисключающий характер, например, индексы РТС и ММВБ могут подрастать, в то время как показатели производства продолжают падение. «В периоды кризиса всегда возрастает роль государства, рыночные механизмы уступают место административному регулированию, поэтому очень многое будет зависеть от конкретных решений федеральных и московских властей. До конца 2009 года увеличения сделок купли-продажи элитных квартир не произойдет. В апреле-мае новых проектов в сегменте элитной жилой недвижимости на рынок не выводилось. Скорее всего, объемы ввода новых элитных жилых комплексов сократятся сильнее, чем в сегменте эконом-класса и бизнес-класса», - прогнозирует он.

Согласно прогнозу МИАНа, уже в этом году рынок столкнется с дефицитом предложений элитной недвижимости на первичном рынке, и в перспективе спрос на нее будет удовлетворяться преимущественно во вторичном сегменте. Что касается поведения цен, до конца текущего года мы прогнозируем стабильные цены на «эксклюзивные» элитные объекты и возможное снижение цен в пределах 5-10% (по итогам года – прим. ред.) на квартиры, не соответствующие заявленному элитному классу.

Сейчас среди аналитиков бытует два мнения, рассказывает П. Здрадовский из Paul's Yard, одни эксперты говорят о том, что осенью ожидается вторая волна кризиса. Но, существует и другое, более позитивное мнение, приверженцы которого предполагают, что в отрасли недвижимости дно было пройдено в декабре 2008 года - январе 2009 года. Именно в это время на рынке ощущалась самая настоящая паника, скидки на квартиры доходили до 70%. «Касаемо прогнозов о наступлении «второй волны» кризиса, могу сказать, что она может и не состояться, если другие секторы макроэкономики продемонстрируют рост. Поэтому однозначно ответить на вопрос будет ли второе дно или нет - не сможет сейчас никто. Но могу сказать точно, что дно мы уже видели и наблюдали отскок цен», - сообщает он.

Впрочем, по его словам, существует большая вероятность того, что в 2010 году кризис пойдет на спад, что цены по окончанию кризиса вполне могут вернуться к своему докризисному уровню, и, возможно, даже превысят его. Так как в будущем возможен большой дефицит качественных предложений, обусловленный тем, что большинство строек остановлено. «Но также бытует мнение, что банки, у которых в качестве залога находится недвижимость «девелоперов-должников», будут сбрасывать эти активы, что может привести к существенному снижению цен. И, скорее всего, ликвидные здания, которые могут генерировать cash, просто перейдут в собственность банков. Банки же их отдавать «за дешево» не станут и всю прибыль, которую будут приносить качественные и профессиональные объективы недвижимости, разумеется, оставят себе. Поэтому поводов для прогнозирования обвала цен в связи с распродажей недвижимости, находящейся в залоге у банков на сегодняшний день нет», - резюмирует он.

Артём БЛЮДЁНОВ


 

 

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова