Рынок элитного жилья Москвы идет на повышение за счет дефицита предложения

22 января 2010
Во второй половине 2009 года цены пошли вверх, а покупатели стали переходить от звонков к реальным сделкам. За счет уменьшения скидок цена завуалировано выросла на 10-15% по сравнению с концом первого полугодия. В итоге, для участников рынка стали появляться поводы для сдержанного оптимизма, которые усиливаются еще благодаря тому, что следующий год обещает быть крайне дефицитным на новые объекты.

Всю первую половину 2009 года рынок элитного жилья Москвы находился в состоянии выжидания, в которое впал еще в 2008 году. Застройщики вынуждены были постоянно корректировать цены, чтобы привлечь покупателей. А те, в свою очередь, занимали выжидательную позицию и не торопились входить на сделки. Дисконты на некоторые элитные квартиры в это время могли доходить до 70%. Во второй половине 2009-го ситуация стала меняться. Цены пошли вверх, покупатели стали переходить от звонков к реальным сделкам. За счет уменьшения скидок, цена реализации завуалировано выросла на 10-15% по сравнению с весной-летом. В итоге, для участников рынка стали появляться поводы для сдержанного оптимизма, которые усиливаются еще благодаря тому, что следующий год обещает быть крайне дефицитным на новые объекты.

Если во второй половине 2008 года и первой половине 2009 года рынок элитной недвижимости Москвы можно в целом назвать "просевшим", то во второй половине текущего года наметилось медленное, затяжное, но все же его восстановление. Первые шесть месяцев этого года застройщики и владельцы квартир на вторичном рынке вынуждены были корректировать стоимость предложения, чтобы привлечь покупателей, которые заняли выжидательную позицию и не торопились выходить на сделки. К началу лета, по словам генерального директора «Калинка-Риэлти» Екатерины Румянцевой, уровень коррекции цен в сегменте высококлассного дорогого жилья составил от 30% до 50%. На это время пришелся пик кризиса. По данным управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в комплексах «4 Солнца» и «Итальянский квартал» стоимость «квадрата» упала до 6,590 и 6,340 долл. соответственно. Средняя же цена по рынку на элитные новостройки достигла минимума в августе и составила 16,300 тыс. долл. за 1 кв. м.

Динамика цен на рынке элитного жилья в 2009 году 


 
Источник: данные компании Blackwood

Средний бюджет сделки, по данным опрошенных RealEstate.ru агентств недвижимости, в первом полугодии 2009 года составлял 0,9 – 2,5 млн долл. Для сравнения до кризиса покупка элитной квартиры укладывалась в 1,5 – 4 млн долл. По количеству сделок за первые шесть месяцев 2009 года у разных риелторских агентств свои данные. Так, если по данным Blackwood, активность покупателей выражалась только в количестве обращений, а количество реальных сделок было крайне мало. То, по данным «Калинка-Риэлти», положительная динамика продаж наблюдалась в течение всего года: в январе-марте на рынке ежемесячно совершалось по 10-15 сделок, весной и в начале лета – по 20-25. Напомним, что до кризиса ежемесячно продавалось по 45-50 элитных квартир. Всего же за 11 месяцев этого года, по данным этого агентства, на рынке элитной жилой недвижимости было совершено порядка 300 – 310 сделок.

С начала третьего квартала рынок элитного жилья стал постепенно восстанавливаться. После длительного состояния неопределенности, рынок стабилизировался, и появились явные предпосылки для начала его движения вверх. Так, по данным Е.Румянцевой из «Калинка-Риэлти», в связи с тем, что застройщики сократили скидки, к концу 2009 года цена реализации в сегменте элитного жилья завуалировано выросла на 10-15% по сравнению с показателями весны-лета. «Уже сейчас на рынке отмечаются определенные тенденции к восстановлению: темпы снижения цен значительно сократились, вырос спрос и количество сделок. Сейчас эти показатели ниже докризисных, однако тенденция роста очевидна», - подтверждает К. Ковалев из Blackwood.

Налицо активизация отложенного спроса. Так, за период с августа по ноябрь 2009 года, по данным отдела стратегического консалтинга «Калинка-Риэлти», на рынках первичной и вторичной «элитки» было продано не менее 140 квартир, что в среднем соответствует 35-40 продажам в месяц. Существенно уменьшились скидки,  которые  раньше предоставлялись покупателям недвижимости. «Если весной и даже в начале лета по большинству объектов, с целью стимулирования покупательского спроса, предлагались скидки, составляющие 20-25% от официальных цен предложения, то сегодня стандартный размер скидки, предоставляемой покупателям при покупке квартиры, составляет не более 5-10%. Более того, увеличение степени готовности объектов вызвало сезонное повышение цен на уровне 30% стоимости в сравнении с мартовскими ценниками», - рассказывает Е.Румянцевой из «Калинка-Риэлти».

Об оживлении рынка элитной недвижимости также свидетельствует увеличение бюджета сделки.  После выжидательной позиции, которую покупатели заняли с началом кризиса, на московский рынок стали возвращаться покупатели с бюджетом от 10 млн долл. до 20 млн долл. Так, за период с октября по ноябрь 2009 года, по данным «Калинка-Риэлти», на рынке прошло свыше 10 сделок по цене около 40 тыс. долл. за «квадрат», что является очень высоким ценовым уровнем по отношению к началу года. Так, в районе станции метро Фрунзенская была продана квартира по цене 45 тыс. долл. за квадратный метр. На Остоженке за 10 млн долл. реализована квартира в Молочном переулке, в Бутиковском переулке продана квартира за 7,3 млн евро, и, наконец, в Коробейниковом переулке был реализован пентхаус за 21 млн долл., что стало одной из самых крупных сделок на рынке высококлассного городского жилья в этом году. Таким образом,  средний уровень бюджета во втором полугодии 2006 года достиг докризисного показателя в 4-4,5 млн долл.

Что касается среднерыночной стоимости жилья, то, по данным экспертов, стоимость 1 кв.м на в это период составила порядка 18 тыс. долл.

Динамика цен на рынке элитного жилья в 2009 году

Период

Цена 1 кв. м, $

Первичный

рынок

Вторичный

рынок

IV кв. 2008

20 000

26 000

I кв. 2009

17 510

24 500

II кв. 2009

16 460

24 450

III кв. 2009

16 600

22 700

Ноябрь 2009

16 950

22 350

Источник: данные компании Blackwood

Несмотря на ощутимые позитивные сдвиги, произошедшие на рынке эксклюзивного жилья Москвы, большинство риэлторов склонны к весьма более сдержанному оптимизму. «В целом, нынешнее состояние рынка и экономики дает возможность предполагать, что рынок вступил в состояние посткризисной стабилизации. Однако говорить о значительном росте цен в ближайшее время пока рано, – делится своими наблюдениями К. Ковалев из Blackwood, - покупатели, привлеченные значительно снизившимися ценами, начали рассматривать вариант покупки первичного жилья. Однако говорить о глобальной тенденции пока рано: покупатели по-прежнему очень жестко подходят к выбору новостроек. Важными факторами остаются: степень готовности объекта, соблюдение графиков строительства, надежность застройщика, наличие скидок или специальных условий покупки». Дорогая недвижимость Москвы еще не скоро станет выгодным объектом для вложения инвестиций, но как средство сохранения капитала, и как собственно жилье – она  на сегодняшний день востребована. «Российские инвесторы привыкли к высокой доходности за счет резкого роста рынка, который наблюдался с 2000 по 2008 год. Подобное увеличение стоимости квадратного метра, скорее всего, уже не повторится», - считает директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац.

О состоянии рынка также говорит и количество вышедших на продажу готовых объектов. По данным агентств, всего за год было сдано от 4 до 8 домов и к сдаче в конце года готовится еще семь комплексов. Такие расхождения в данных, видимо, связаны с расхождением в критериях определения элитности жилья. По данным «Калинка-Риэлти», в первом полугодии на рынок вышел многофункциональный комплекс «Баркли-Плаза» на Пречистенской наб., д. 17-19. Летом открылись продажи в новом, полностью построенном элитном комплексе «Резиденция Знаменка», ближайшем к Кремлю владении, расположенном на углу Знаменки и Малого Знаменского переулка. В период с августа по ноябрь 2009 года на рынок вышли еще два объекта – клубный дом «Петровский» на 37 квартир площадью 57-266 кв.м (Петровский бульвар, д.21-23) и элитный дом, расположенный по адресу ул. Остоженка, 11/17, где реализовываются 38 квартир площадью 71 – 410 кв.м. В этот же период, одновременно с началом фазы активного строительства, стартовали официальные продажи в строящемся комплексе «Итальянский квартал», который был заявлен на рынке несколько лет назад. Как отмечает Е.Румянцева, выход столь малого количества домов в 2009 году свидетельствуют о том, что девелоперы продолжали осваивать  текущие проекты, откладывая строительство новых, что в будущем неизбежно приведет к дефициту ликвидного предложения.

При этом большим спросом элитные новостройки в текущем году не пользовались, продажи в основном велись на вторичном рынке жилья. Так, по предварительным расчетам Paul's Yard, в элитных новостройках за 11 месяцев текущего года было продано не более 30% квартир. Основной пик продаж пришелся на март и ноябрь. Данные за декабрь пока неполные, но месяц тоже должен выйти в лидеры по продажам. «Вторичка» показала лучшие результаты – за эти же месяцы было реализовано около 70% существующего предложения. Активность пришлась на те же периоды, что и в «первичке». «Этот показатель меньше, чем в предыдущие «сладкие» годы, но, тем не менее, не столь пессимистичный, как предрекали многие аналитики с момента наступления кризиса», - отмечает генеральный директор Paul's Yard Павел Здрадовский.

Главные изменения, которые произошли на рынке, по мнению опрошенных RealEstate.ru риэлторов, это переоценка существующих и строящихся объектов с точки зрения соответствия элитному классу. «Многие квартиры были необоснованно «раздуты» в цене, что и отразилось в кризисной обстановке на дисконтах, которые достигали иногда 70%», - рассказывает П. Здрадовский из Paul's Yard. – «Покупатели стали более взвешенно подходить к решению о покупки квартиры, на второй план отошла эмоциональность, и лидирующие позиции заняли расчетливость и продуманность выбора». Это же подтверждает и К. Ковалев из Blackwood, сообщая, что требования покупателей стали более высокими как в части домов в целом (удачное окружение, развитая инфраструктура, современная инженерия, достаточное количество машиномест, наличие сервисного обслуживания и т.п.), так и в части конкретных квартир (грамотное внутреннее зонирование, хорошие видовые характеристики, а также качественный ремонт – для квартир на вторичном рынке)», – говорит эксперт.

Заметно изменились и ценники квартир. «В докризисный период в связи с ростом цен на элитное жилье предложение постоянно смещалось в более высокие бюджеты», - делится своими заключениями К. Ковалев из Blackwood. – «При этом цены на первичном рынке начинались от 10 тыс. долл. за 1 кв. м, а доля предложений в бюджете до 1 млн долл. составляла всего 1,3%. В то время по минимальным ценам можно было купить преимущественно малоликвидные квартиры в комплексах на начальной стадии строительства. В результате кризиса на рынке появились квартиры в качественных элитных комплексах на высокой стадии готовности по цене ниже 10 тыс. долл. за 1 кв. м. В качестве примера можно привести построенный ЖК «Шоколад» и активно строящийся ЖК «4 Солнца». Поскольку произошла коррекция цен на жилье, многие клиенты  смогли себе позволить то, что не могли позволить себе до кризиса. Раньше их предпочтения зависели не столько от желаний, сколько от их возможностей, а сейчас ситуация изменилась. «Если до кризиса  многие клиенты,  желавшие  приобрести квартиру на Остоженке, по финансовым соображениям были вынуждены покупать себе жилье в менее престижных районах, то в связи с падением цен у них появилась возможность за те же деньги купить более качественное жилье в элитном районе. Разумеется, они этой возможностью пользуются, и их требования к объектам растут. Дома должны иметь подземный паркинг, огороженную территорию, охрану. Квартиры – хорошие видовые характеристики. Если покупатели выбирают объекты с ремонтом, то очень тщательно рассматривают его качество», - отмечает директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Н. Кац.

Что касается следующего года, то тут прогнозы риэлторов сходятся. Так, «вымывание» с рынка качественных предложений в готовых объектах и практически полное отсутствие новых проектов на рынке высококлассной жилой недвижимости может вызвать дефицит предложения. «Поскольку структура предложения может несколько измениться, это напрямую отразится на динамике цен: качественные объекты, цены на которые будут в связи с дефицитом расти более высокими темпами, будут занимать всё меньшую долю рынка, соответственно, средний показатель цены по рынку будет повышаться гораздо медленнее. В итоге, при отсутствии существенных финансовых потрясений, это приведет к небольшому (по сравнению с докризисным периодом) росту – на уровне 10%», - говорит К. Ковалев из Blackwood. «В первые месяцы 2010 года в связи с сезонным фактором будет небольшое снижение спроса, однако цены будут расти пропорционально обесцениванию доллара и других валют», - утверждает П. Здрадовский из Paul's Yard. «В целом же, постепенное повышение цен и признаки дефицита предложения говорят о том, что рынок элитной недвижимости быстрее всех будет выходить из кризиса. Поэтому говорить о том, что тенденции, сформировавшиеся в этом году перейдут в наступающий 2010 нельзя. Единственно, что будет свойственно и в следующем году — это спрос на качественные, подлинно элитные объекты».

Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова