Рынок дает дорогу находчивым

25 августа 2010
НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
За прошедшие два года кризиса российский рынок недвижимости претерпел значительные изменения. Одни компании заморозили свои проекты до лучших времен, другие обанкротились, не выдержав падения спроса и критического сокращения продаж, третьи не справились с долговыми обязательствами и перешли в собственность банков-кредиторов. Мнения независимых аналитиков сводятся к тому, что с рынка ушли более половины девелоперских компаний: от мелких игроков до крупных застройщиков. Оценивая эти показатели и вспоминая высказывания ряда экспертов о том, что кризис произведет санитарный эффект, можно сказать, что «санитар» постарался на славу. На рынке остались только сильнейшие, а точнее - самые находчивые.

К началу кризиса, которым условно можно считать осень 2008 года, большинство застройщиков были отягчены различного рода кредитными обязательствами. Кризис в первую очередь затронул компании, которые отталкивались не от продаж, а от своих способностей вести переговоры, презентовать бумажные проекты и договариваться с банками. Эти девелоперы свято верили в незыблемость ажиотажного спроса на московские квартиры во всех ценовых сегментах и увеличивали объемы финансирования, не учитывая различные риски.

Высокими показателями продаж в кризисных условиях не могла похвастаться ни одна компания. Покупатели, напуганные экономической нестабильностью, предпочитали переждать сложный период и отложить покупку до лучших времен. Особенно велико было недоверие к любым объектам на стадии строительства.
В условиях финансового голода банки, пытаясь минимизировать свои потери и риски, взвинтили процентные ставки, ужесточили требования по обеспечению кредита, стали уделять пристальное внимание качеству  заемщиков  и их проектов. Отсутствие доступа к дешевым кредитным линиям парализовало многие девелоперские компании и заставило их не только отказаться от ряда перспективных проектов, но и приостановить строительство начатых.

В то же время ряду компаний удалось не только продолжить работу в сложных экономических условиях, но и успешно запустить новые проекты. Когда источники доходов истощились, на плаву смогли остаться лишь те, кому удалось оптимизировать расходы.

До кризиса компании несли колоссальные убытки из-за неправильно организованного процесса стройки, дороговизны работ и стройматериалов. В сложной экономической ситуации производители  строительных материалов пошли навстречу застройщикам, предложив клиентам индивидуальные условия,  предоставив отсрочку платежей и скидки на свою продукцию. Их сговорчивость объясняется сокращением числа строящихся объектов и уменьшением объема заказов.

Подрядчики просто вынуждены были согласиться на новые условия, чтобы  рассчитаться с поставщиками и банками, что позволило девелоперам существенно сократить расходы и себестоимость строительства. В среднем у застройщиков появилась возможность приобрести стройматериалы за 60-70% от докризисной цены.

При правильно выстроенных взаимоотношениях сэкономить удалось и на услугах подрядных организаций.   Когда банки и крупные инвестиционные фонды заняли выжидательную позицию, подрядчики оказались готовы принимать участие в реализации проектов недвижимости своими строительными мощностями и капиталами. Даже с крупнейшими подрядчиками ряду компаний удалось договориться о работе по бартеру, расплатившись с ними квартирами. Такая практика позволяет избежать простоев и замораживания, приводящих к большим убыткам, и сохранить темпы строительства при нехватке оборотных средств.  В конечном итоге схема оказывается выгодной для обеих сторон, поскольку приводит к достижению общей цели – завершению проекта.

Сократить издержки позволяет и оптимизация строительных процессов: обоснованное использование кранов в зависимости от условий строительства и выбранной технологии, применение современных способов изготовления арматурных каркасов и опалубочных систем. Важна также грамотная организация бетонных работ, в том числе обеспечение непрерывной подачи бетонной смеси, круглогодичное применение греющих проводов и защиты бетона от потери тепла.

«При строительстве жилого района «Бутово Парк», по собственным подсчетам, нам удалось сократить себестоимость бетонных работ до 18%, снизить трудозатраты до 15% и сократить при этом общий срок строительства объектов на 2-3 месяца, - отмечает  Евгений Штраух, генеральный директор холдинга Galaxy Group.  - «Поскольку строительство объекта  началось в кризис, мы первым делом озадачились вопросом оптимизации процессов. Учитывая, что качество строительства монолитных зданий во многом зависит от организации работ приобъектных строительных лабораторий и их оснащенности, а сроки - от правильного составления графиков использования строительных машин, нам удалось улучшить качество при снижении сроков строительства и предложить клиентам доступные цены за счет значительного снижения издержек».

Таким образом, даже в кризисных условиях, при отсутствии проектного банковского финансирования и активных продаж, девелоперским компаниям  удалось найти решение, чтобы сохранить темпы строительства и реализовать начатые объекты. Слагаемыми их успеха стали снижение цен строительных материалов и лояльность их поставщиков, бартерная схема взаимодействия с подрядчиками и оптимизация издержек на строительные процессы.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова