Рейтинг самых дорогих бизнес-центров столицы

28 декабря 2009
Самыми престижными бизнес-центрами столицы остаются те, что были построены в конце 90-х годов. В этих объектах ставки сохраняются в районе 1000 долл./кв.м/год

Финансовый кризис, без сомнения, ударил по рынку офисной недвижимости Москвы: стало заключаться меньше сделок аренды и купли-продажи помещений, темпы ввода новых площадей снизились, а арендные ставки упали. Тем не менее, в уходящем году общий объем предложения качественных площадей в столице превысил 11 млн кв. м. В данном случае интересно, что в общем объеме предложения офисы класса А составляют всего 1,6 млн кв. м, и по данному показателю на душу населения Москва существенно отстает не только от традиционного Лондона, но и от Парижа, Мюнхена, Мадрида. А бизнес-центров класса «премиум» в столице и того меньше. По данным исследования премиального сегмента офисной недвижимости «Вид на Кремль» Jones Lang LaSalle, их доля на московском рынке составляет всего 5% от общего объема предложения качественных помещений. До кризиса базовые ставки аренды самых престижных офисов города достигали 1900 долл. за квадратный метр в год. В конце 2009 года можно констатировать, что средние ставки в рассматриваемом сегменте опустились до 700-800 долл. за квадрат, что следует из данных, предоставленных RealEstate.ru компаниями CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Colliers International, Praedium ONCOR International и GVA Sawyer. И все же в некоторых бизнес-центрах премиум-класса арендные ставки выше 1 тыс. долл. сохраняются и по сей день. RealEstate.ru представляет рейтинг самых престижных и дорогих офисных объектов столицы.

Сразу стоит оговориться, что под бизнес-центрами премиум-класса мы понимаем объекты исключительно высокого качества, ориентированные на именитых арендаторов, которые в состоянии платить по самым высоким в столице арендным ставкам. Представители консалтинговых компаний, принявшие участие в данном материале в качестве экспертов, отмечают также, что премиальные офисные объекты должны располагаться наиболее близко к Кремлю или хотя бы внутри Бульварного кольца. Остальные же офисные здания следует относить к офисам инвестиционного или высокого качества. Однако же, как показала практика, что бизнес-центры инвестиционного качества порой могут обходиться арендаторам дороже объектов, находящихся в Кремлевской зоне.

I место

Проект «Башня на Набережной» располагается в районе застройки ММДЦ «Москва-Сити», на Пресненской набережной, и представляет собой комплекс из трех офисных зданий в 17, 27 и 57 этажей. Строительство комплекса было завершено в 2007 году. Общая площадь объекта составляет 265,6 тыс. кв. м. Комплекс возводила турецкая компания «Энка Иншаат ве Санайи А.Ш.», она же в настоящий момент является владельцем здания, управление объектом осуществляют структуры собственника. Якорными арендаторами выступают Citibank, IBM, KPMG. Максимальное значение ставки в данном объекте составляет 1450 долл./кв. м/год, а доля свободных площадей, по подсчетам аналитиков, составляет порядка 14%. В данном случае интересно, что владельцы других офисных зданий в ММДЦ «Москва-Сити» предлагают ставки, которые в среднем в 1,5-2 раза ниже, чем в «Башне на Набережной». Скорее всего, данная тактика собственника связана с тем, что существующие арендаторы могут попросить пересмотра арендных ставок, если узнают о возможном послаблении для новичков.

II место

Как ни странно, второе место в рейтинге занял объект, который находится не в Кремлевской зоне, а у Садового кольца. Это Павелецкая Плаза, располагающаяся на Павелецкой площади, д. 2, стр.1-3. Общая арендуемая площадь бизнес-центра составляет порядка 64 тыс. кв. м. Собственником тоже выступает компания «Энка Иншаат ве Санайи А.Ш.», структуры которой самостоятельно управляют комплексом. Полностью объект был введен в эксплуатацию еще в 1998 году. С тех пор интерес арендаторов к данному объекту остается стабильным. «Якорями» Павелецкой Плазы являются UBS Property, Accenture, Linklaters. Максимальная арендная ставка в бизнес-центре достигает 1320 долл./кв. м/год. Однако доля свободных площадей в данном объекте, по оценкам аналитиков, выше, чем в «Башне на Набережной» и составляет порядка 24%.

III место

Третье место рейтинга RealEstate.ru разделили сразу несколько объектов.

А) Расположенный всего в 500 метрах от Кремля бизнес-центр «Романов двор» в настоящий момент  достигает размеров в 34,5 тыс. кв. м общей площади. Но, как значится на сайте «Романов Девелопмент Групп», которая управляет данным объектом, проект предусматривает дальнейшее расширение в объеме около 20 тыс. кв. м в рамках прилегающего квартала, находящегося между Моховой и Большой Никитской ул., Романовым пер. и ул. Воздвиженка. Владельцами комплекса являются MCD Group/«Тройка Диалог». Максимальная базовая ставка здесь составляет порядка 1200 долл./кв. м/год, а доля вакансий, по разным оценкам, колеблется в пределах 15-20%. Якорными арендаторами БЦ являются «Тройка Диалог» и Credit Suisse.

Б) Бизнес-центр «Белая площадь», находящийся во владении тандема AIG/Lincoln- Coalco Development и в управлении AIG/Lincoln Russia, расположился на ул. Лесной, д.5, в районе станции метро «Белорусская». Это тоже далеко не премиальная зона, однако, по словам аналитиков, владелец держит максимальную ставку на уровне 1200 долл./кв. м/ год. По данным, предоставленным Coalco, в «Белой площади» свободно 14,6% площадей. Именно здесь обрели свои офисы такие компании, как Deloitte & Touche, PricewaterhouseCoopers, Microsoft, McKinsey и Swedbank.

IV место

На четвертое место рейтинга тоже претендуют сразу несколько бизнес-центров:

А) Alexander House, введенный в эксплуатацию в 1998 году, успел стать одним из самых знаковых проектов в районе Якиманки. Данный бизнес-центр располагается по адресу: ул. Большая Якиманка, д.1, и располагает всего 6,5 тыс. кв. м. Знаковыми арендаторами являются Maxwell Capital и Нортгаз. Собственником объекта выступает ЗАО «Александр Хаус», а управляет бизнес-центром ЗАО «Содексо Евразия». По оценкам представителей консалтинговых компаний, доля вакансий в данном объекте составляет от 5% до 9%, а максимальная ставка доходит до 1250 долл./кв. м/ в год. Правда, здесь следует оговориться, что размер максимальной ставки указан с учетом эксплуатационных расходов.

Б) Культурно-деловой центр «Усадьба-центр» находится в Вознесенском пер., д.22. Его строительство было завершено в 1997 году. Возведением объекта занималась АО «Усадьба-Центр» - компания, образованная правительством Москвы. Сейчас она же владеет культурно-деловым центром, а управлением занимается УК «Стольный Град». Офисная площадь данного объекта составляет 17,3 тыс. кв. м. Именно здесь располагается московский офис «Норильского никеля». Опрошенные представители консалтинговых компаний отметили, что максимальная арендная ставка в «Усадьбе-Центр» достигает 1200 долл./кв.м/год, а доля вакансий достигает 11,5%.

V место

 «Легион I» занял пятое место рейтинга RealEstate.ru. Расположенный на Большой Ордынке, д.40, стр. 3,4,5, всего в километре от Кремля, этот бизнес-центр общей площадью около 60 тыс. кв.м с 2004 года пользуется уважением арендаторов. Собственником объекта является его девелопер – «Легион Девелопмент», управление бизнес-центром осуществляют структуры владельца. Основными арендаторами помещений в данной комплексе являются Caspian Pipeline Consortium, ОГК-4, Ведис Групп, а максимальная ставка в данном объекте составляет порядка 1100 долл./кв. м/год. Доля вакансий здесь, по разным подсчетам, составляет порядка 10%.

VI место

Шестое место между собой разделили одновременно четыре бизнес-центра, в которых максимальная ставка аренды равняется 1 тыс. долл./кв.м/год.

А) Балчуг Плаза, из окон которой действительно виден Кремль, находится всего лишь в 750 метрах от сердца столицы, на пересечении улиц Балчуг и Садовнической набережной.  Официальный адрес бизнес-центра — ул. Балчуг, д.7.  Комплекс, введенный в эксплуатацию в 2005 году, обеспечивает около 19,3 тыс. кв. м арендуемых офисных и торговых площадей. Девелопментом объекта занимались CMI Development совместно с ST Balchug. Ныне объект по-прежнему находится в портфеле CMI Development, а управляет им компания Sawatzky. Среди значимых арендаторов Балчуг Плазы — компания Salans. По оценкам экспертов, опрошенных RealEstate.ru, доля вакансий здесь составляет порядка 5-6%.

Б) Central City Tower общей плодащью 24,5 тыс. кв. м расположен на Овчинниковской набережной, д.20, стр.1. Строительство объекта было завершено в 2005 году. Девелопером  выступила Пермская финансово-промышленная группа. По разным данным, в бизнес-центре в настоящий момент свободно порядка 7%.

В) Бизнес-центр McDonald's общей площадью всего 7,8 тыс. кв. м в Газетном переулке, что располагается в доме№ 17/9, уже давно стал легендарным. Не только благодаря своему уникальному расположению — в непосредственной близости от Кремля, но и благодаря тому, что он был построен сетью быстрого питания аж в 1993 году и стал одним из первых запоминающихся офисных зданий на территории российской столицы. В 2006 году McDonald's решила избавиться от непрофильных активов и продала бизнес-центр компании Eastern Value Partners Ltd. Управление данным объетом в настоящий момент осуществляет АМП Менеджмент. Среди других компаний площади в Газетном 17/9 арендовала и компания Boeing. Доля свободных помещений здесь состаляет, по оценкам аналитиков, порядка 4%.

Г) Замыкает рейтинг комплекс жилых и офисных зданий на Знаменке, д. 7/3,4 от ГК «Инстрой», которая выступает и качестве собственника проекта. В рассматриваемом RealEstate.ru объекте мы будем говоить о второй фазе комплекса. По данным опрошенных аналитиков, в настоящий момент помещение полностью свободно.

Кроме того, в числе объектов премиум-класса, по сведениям, представленным RealEstate.ru консалтинговыми компаниями, находится достаточное количество бизнес-центров. Среди них были отмечены Бизнес-центр «Крымский мост» (Турчанинов переулок, д.6, стр.2), БЦ «Ноев ковчег» (Подкопаевский пер., д.4), Лотте Плаза (ул. Новый Арбат, д.21), БЦ на Моховой (ул. Воздвиженка, д.4/7, стр.2), комплекс «Город столиц» (Пресненская наб., д.8, стр.1), БЦ по Гоголевскому бульвару, д.11, Эрмитаж Плаза (Краснопролетарская, 2/4-6), Аврора Бизнес Парк (Садовническая наб., д.82), Дукат Плейс III и Дукат Плейс II (ул. Ярослава Гашека, д.7 и д.6 соответственно), Голутвинский Двор (Якиманская наб., д.2), Берлинский дом (ул. Петровка, д.5), БЦ Арбат (ул. Арбат, д.1), Военторг (ул.Воздвиженка, д.10/2), Женевский дом (ул. Петровка, д. 7), Башня Федерация (Краснопресненская наб., д.16). Однако ни один из опрошенных экспертов не сообщил, что в данных объектах максимальная арендная ставка может превышать 1 тыс. долл.

Юлия ПЕТРОВА

В тексте были использованы изображения и фотографии следующих компаний и сайтов: Романов двор Девелопмент, archi.ru, Wikipedia, remc.ru, АО "Усадьба-Центр", CMI Development, Coalco

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова