Проверенное временем качество

18 марта 2005
Элитные дома, построенные в 1990-х годах XX века, не только не утратили своей актуальности и ценности, но и по многим параметрам готовы соперничать с пафосными новостройками.

Элитные дома, построенные в 1990-х годах XX века, не только не утратили своей актуальности и ценности, но и по многим параметрам готовы соперничать с пафосными новостройками. Стоимость метра на вторичную элитку достигает $10 тыс., а некоторые объекты давно превратились даже в «культовые».

Дети 1990-х

По оценкам экспертов, апартаменты 1990-х занимают не более 20% всего рынка элитного жилья, но предложение это достаточно разнопланово. Именно поэтому дорогостоящие квартиры, появившиеся на рынке в тот период времени, в первую очередь следует разделить по возрасту. Те, что расположены в домах, построенных в самом начале 1990-х, хотя и были отреставрированы с учетом веяний моды и теперь находятся в высоком ценовом сегменте, все-таки не избавились от ауры советской эпохи. Зачастую в таких домах либо нет подземного гаража, либо в него невозможно попасть прямо из подъезда. Как рассказала Элла Братилова из компании Paul’s Yard, «сейчас самый важный критерий у покупателя - расположение здания. Если это прекрасные виды, то даже начало 1990-х уже относится к элитному классу жилья. К примеру, в доме 26 на Якиманке, 1992 года постройки, цены колеблются от $7 тыс. (без ремонта) до $12 тыс.(с ремонтом) за кв. м».

По словам Валерия Родионова, руководителя филиала «На Солянке» компании «Новый город», в большинстве таких домов очень невыразительная архитектура - это такие же кирпичные коробки, как и «дома ЦК» 1970-х годов. «Если изучать проекты того времени, то сразу же видны многие недочеты: низкие потолки, непросторные подъезды, несоразмерно большие площади. Двухкомнатная квартира общей площадью 120 кв. м с какими бы ни было оконными проемами все равно окажется темной»,- заметил он. Именно поэтому существует мнение, что первые настоящие элитные дома появились в 1997–98 годах, когда застройщики учли все недостатки и просчеты «старых» объектов и приступили к реализации целых жилых комплексов, которые до сих пор соответствуют требованиям придирчивых покупателей.

Тогда подобные мега-проекты представляли собой новый вид жилья, включающий в себя не только свободную планировку, индивидуальное архитектурное решение здания, но и развитые инфраструктуру, бассейн и тренажерные залы. Сейчас, когда подобными характеристиками обладают все представители элитного класса, построенные семь лет назад, дома нисколько не утрачивают своих преимуществ в глазах клиентов даже при тщательном сравнении с «молодняком».

Как отмечает Людмила Кондрахина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty, подобные объекты позиционируются как проверенные временем элитные дома, построенные в престижных районах, которые за последние годы, будь то Патриаршие или Остоженка, только прибавили в популярности.

Спрос дорос

Покупатель, не гонящийся за квартирой именно в новостройке, скорее обращает внимание на репутацию самого девелопера, а так же на характеристики дома, например, его местоположение и вид из окна, нежели на возраст здания. Для многих разница в постройке в пять лет не так уж велика. Это отмечают и риэлтеры. По мнению Людмилы Кондрахиной, такие дома не настолько стары, чтобы говорить о качественном отличии в инженерии и начинке здания. «Для современного покупателя вопрос „старости” строения - не определяющий»,- заметила она.

К тому же многие из настоящих «мастодонтов» строились в очень хороших местах: тогда не существовало такого дефицита достойных свободных участков, поскольку массовая застройка началась только в 2000 году. Самые известные комплексы того времени - «Агаларов-хаус» на ул. Климашкина, «Золотые ключи» на Минской улице, дома на ул. Машкова, на Малых Каменщиках, на ул. Жуковского, Чистопрудном бульваре, Звенигородской улице.

Как пояснила Светлана Пучкова, специалист отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty, цена метра в таких элитных домах максимально приближена к строящимся объектам: стоимость квадратного метра в доме «Опера-хаус» (ул. Остоженка, 25) сегодня находится на отметке $10–12 тыс., а в доме «Торрисс-хаус» (1-й Спасоналивковский пер., 20) составляет $9–10 тыс.

Подобное восторженное отношение к элитной вторичке, чей возраст уже превысил 7–9 лет, разделяют не все игроки рынка. Критики отмечают, что за прошедшие годы существенно изменились сами требования, предъявляемые к элитной недвижимости и поэтому, хотя и обладая неплохими общими характеристиками, такие «старички» вряд ли могут наравне соперничать с новостройками.

Александр Илюхин, управляющий партнер компании «Новое качество», выявил два недостатка в постройках конца 1990-х. Во-первых, по его мнению, в момент их строительства еще не был распространен подземный паркинг, небольшое значение придавалось холлам при входе - их размерам и отделке, наличию инфраструктуры в доме. Во-вторых, «тогда практически не существовало разделения на элитные и неэлитные районы (по качеству застройки): в большинстве своем новые дома в то время строили хаотично, не обращая особого внимания на район и окружение дома, поэтому были случаи, когда дорогие дома вырастали в совсем неподходящих для этого условиях».

Тем не менее, квартиры 1990-х продолжают пользоваться спросом у покупателей. И во многом тут играет важную роль тот факт, что апартаменты уже давно обустроены, и остается в них только въехать.

Источник: Газета "Бизнес"

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова