Прогноз относительно ввода в эксплуатацию складских помещений на 2010 год превосходит данные прогноза на 2008 год

01 марта 2010
Ожидается, что в 2010 году будут построены около 400 тыс. кв. м, из них около 100 тыс. кв. м будут перенесены с 2009 года. Общий объем качественных складских площадей по состоянию на начало 2010 года составил 4,25 млн кв.м. За прошедший год прирост показателя составил 21,1 %.

Опытные игроки рынка недвижимости московского региона признают, что прошедший 2009 год был далеко не лучшим для сегментов торговой и офисной недвижимости. Портал RealEstate.ru решил выяснить у специалистов, как обстоят дела в третьем не самом публичном, но достаточно важном сегменте – складской недвижимости. Специалисты рассказали, какова сегодня общая площадь складских и промышленных площадей, какой прирост объема складских и промышленных площадей был зафиксирован в 2009 году, какие наиболее значимые объекты складской и промышленной недвижимости были введены в 2009 году, каковы средние арендные ставки в этом сегменте и многое другое.

Общий объем современных складов класса А и В+ приблизительно 6,1 млн кв.м, из них класса А – 4,7 млн кв. м, рассказал RealEstate.ru руководитель отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий. По его данным, общий объем сданных в 2009 году площадей составил около 800 тыс. кв. м, что объясняется завершением строительства начатых до кризисной осени 2008 года проектов. Начиная с лета 2008 года, новых проектов, по данным специалистов компании Jones Lang LaSalle, запущено не было. А наиболее значимыми из введенных проектов, по мнению П. Зарицкого, являются, «ПНК-Чехов» (около 130 тыс. кв.м.), «Восточный» (около 130 тыс. кв.м.), «South Gate» (70 тыс. кв.м.)

В 2009 году было введено порядка 750 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 38% больше, чем объемы нового ввода в 2008 году (464 тыс. кв. м), уточняет руководитель отдела исследований и аналитики Praedium ONCOR International Ольга Павлик. Помимо указанных своим коллегой объектов, среди введенных в эксплуатацию складских комплексов она выделяет еще несколько крупных проектов, например, четвертую фазу логистического парка «Истра» (29,6 тыс. кв. м) и индустриальный парк «Трилоджи Парк Томилино» (107 тыс. кв. м). В среднесрочной перспективе, по ее мнению, объемы строительства в 2010 году будут существенно ниже, чем в предыдущие годы. В 2010 году данный показатель ожидается на уровне 400 тыс. кв. м, заключает специалист.

Как отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Владислав Рябов, ранее фактический ввод на рынок складских площадей значительно отставал от объемов, ожидавшихся в начале года, говорит В.Рябов из Colliers International. В начале 2009 года на фоне развернувшегося кризиса ожидания были существенно скорректированы, что позволило спрогнозировать ввод новых объектов с минимальной погрешностью. «Стоит также отметить, что прогноз на 2010 год превосходит данные прогноза на 2008 год. Это произошло по причине появления ряда новых проектов в 2009 году, что является, безусловно, позитивным фактором, однако очевидно, что относительно масштаба рынка доля этих проектов невелика. Ожидается, что в 2010 году будут построены около 400 тыс. кв. м, из них около 100 тыс. кв. м будут перенесены с 2009 года», - говорит он.

Источник: Colliers International

Наиболее значимые складские проекты класса А в Московской области, введенные в эксплуатацию в 2009 году

Объект

Девелопер

Местоположение

Фаза,
площадь, кв. м

Дата открытия

Логистический парк «Лобня»

Brack Capital Real Estate

Ленинградское ш., 13 км от МКАД

30 000

I квартал

SLT («Южный логистический терминал»)

Raven Russia / Строительная компания «Феликс»

Варшавское ш., 21 км от МКАД

I фаза, 18 000

I квартал

ПНК-Чехов

PNK Group

Симферопольское ш., 50 км от МКАД

I фаза, 135 000

II квартал

Наиболее значимые складские проекты класса А в Московской области, введенные в эксплуатацию в 2009 году

Объект

Девелопер

Местоположение

Фаза,
площадь, кв. м

Дата открытия

Индустриальный парк «Восточный»

«Эспро Девелопмент» / Raven Russia

Горьковское ш., 44 км от МКАД

I фаза, 121 400

II квартал

Индустриальный парк «Истра»

«Эспро Девелопмент»

Новорижское ш., 40 км от МКАД

IV фаза, 26 000

II квартал

«South Gate»

Giffels

Каширское ш., 30 км от МКАД

I фаза, 75 000

III квартал

«Агротерминал»

Accent Real Estate

Каширское ш., 25 км от МКАД

55 000

III квартал

Логистический парк «Лобня»

Raven Russia

Рогачевское ш., 18 км от МКАД

I фаза, 42 000

III квартал

«Трилоджи»

«Инвестиционный траст»

Новорязанское ш., 9 км от МКАД

92 000

III-IV квартал

SLT («Южный логистический терминал»)

Raven Russia / Строительная компания «Феликс»

Варшавское ш., 21 км от МКАД

II фаза, 17 200

III квартал

SLT («Южный логистический терминал»)

Raven Russia / Строительная

компания «Феликс»

Варшавское ш., 21 км от МКАД

III фаза, 18 000

IV квартал

Логистический парк «Лобня»

Raven Russia

Рогачевское ш., 18 км от МКАД

10 000

IV квартал

Источник: Colliers International

По словам В.Рябова из Colliers International, наиболее активными игроками этого рынка стали компании «Raven Russia», «Эспро Девелопмент», «PNK Group» и «Giffels», и на конец 2009 года общий объем складских площадей класса А (сданных и сдаваемых в аренду) составил 3 235 тыс. кв. м.

В этой связи интересно, что все опрошенные специалисты сошлись во мнении: самую крупную сделку в сегменте складской и индустриальной недвижимости в 2009 году заключила компания «Эльдорадо», арендовав 67 тыс. кв. м в проекте «ПНК-Чехов». Второй по значимости признают сделку компании «John Deere», арендовавшей 45 тыс. кв. м в проекте «South Gate».

Помимо этого О. Павлик из Praedium ONCOR International выделяет компанию «ПРВ», арендовавшую 30 тыс. кв. м в складском комплексе MLP Подольск, и компанию Major Terminal, арендовавшую 15 тыс. кв. м в логистическом парке «Истра», а также компанию «Новый Импульс» (развивает сеть «Утконос»), которая арендовала 23500 кв.м в «Северном Домодедово».

Самые крупные сделки 2009 г. Москва

Арендатор

Объект

Арендуемая площадь, кв. м

Дата сделки

«Эльдорадо»

ПНК-Чехов

67 000

IV квартал

John Deere

«South Gate»

45 000

III квартал

«Новый импульс» («Утконос»)

«Северное Домодедово»

23 500

IV квартал

Х5 Retail Group

ПНК-Чехов

23 036

II квартал

«Градиент»

SLT («Южный логистический терминал»)

18 130

I квартал

Partner Logistics

«Агротерминал»

13 000

IV квартал

ОСТ

«Северное Домодедово»

12 500

III квартал

«Лиггетт-Дукат»

«Северное Домодедово»

12 500

III квартал

Источник: Colliers International

Доля свободных площадей в складских комплексах класса А - около 20%, а в проектах, вышедших в 2009 году, около 40%, рассказывает о ситуации на рынке П. Зарицкий из Jones Lang LaSalle. Сменился и «портрет» арендатора: если в 2007-2008 годах основной спрос определяли логистические операторы, то кризисной тенденцией стала активизация розничных сетей. По состоянию на начало  года доля вакантных площадей в складском сегменте составила 10-12%, причем основную долю вакансий составляют площади, которые ранее занимали логистические операторы. В 2009 году ими было освобождено около 220 тыс. кв. м. Для сравнения: другие операторы освободили около 47,5 тыс. кв. м. «Мы ожидаем, что в первом полугодии 2010 года может быть освобождено еще около 125 тыс. кв. м», - продолжает В. Рябов из Colliers International.

Летом 2009 года на рынке складской недвижимости наметилось заметное оживление, и уже в августе-сентябре был заключен ряд крупных сделок по аренде складских площадей, отмечает О. Павлик из Praedium ONCOR International. В результате, уровень вакантных площадей, в начале года сделавший скачок до 16-18%, существенно снизился.

Источник: Colliers International

Средняя арендная ставка по классу А в настоящий момент находится на уровне 100 долл. в год без операционных и эксплуатационных расходов и сильно разнится в зависимости от проекта, объема и уровня свободных площадей в рассматриваемом проекте, рассказывает П. Зарицкий из Jones Lang LaSalle. В среднем рынок «упал» на 30% в чистой арендной ставке, рынок эксплуатационных расходов не подорожал, более того, в некоторых случаях арендаторы получают как условие фиксированный уровень этих расходов.

Изменение соотношения между спросом и предложением привели к изменению условий договоров аренды: снизился срок действия договоров с 7-10 лет до 3-5 лет, изменился размер обеспечительного депозита с 3-6 месяцев до 1-3 месяцев, стал применяться более гибкий подход к валюте договора, говорит В.Рябов из Colliers International. Ставки аренды на конец 2009 года упали до уровня 100 долл. за кв. м в год для складских площадей класса А (на начало года этот показатель составлял 125 долл. за кв. м в год) и 90 долл. за кв. м в год для складских площадей класса В (на начало года этот показатель составлял 115 долл. за кв. м в год). Эксплуатационные расходы в долларах сократились (в среднем с 40 долл. до 35 долл.), но с учетом курсовой разницы, если операционные платежи в договорах аренды были зафиксированы в долларах, то эксплуатационные расходы в рублях выросли.


 

Говоря о программах вывода складских и промышленных площадей за пределы столицы и развития инфраструктуры Московской области, эксперты отмечают, что в их компании стало поступать меньше запросов от арендаторов вынужденных перенести свое производство за пределы Москвы. При этом к ним по-прежнему регулярно поступают запросы от компаний, желающих разместить свое производство в столице. Выходит, что, скорее всего, делится мнением В.Рябов из Colliers International, программы вывода складских и промышленных площадей за пределы столицы и развития инфраструктуры Московской области пока не реализовываются. Единственным ограничением является выбор производственно-складских площадок внутри ТТК».

Артём БЛЮДЁНОВ

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова