Процветаешь? Раскулачим!

24 марта 2005
Первое апреля 2005 года обещает стать важной вехой в развитии первичного рынка недвижимости в России.

Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" вызывает крайне неоднозначную оценку как среди потребителей, вкладывающих деньги в строительство, так и среди профессиональных участников рынка. Первое апреля 2005 года (вступление в силу закона) обещает стать важной вехой в развитии первичного рынка недвижимости в России. Важность закона объясняется тем, что именно привлечение денег частных лиц в последние годы стало финансовым локомотивом строительной отрасли. Прокомментировать новый закон мы попросили Ирину РАДЧЕНКО, вице-президента Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ), генерального директора АН "ЛАУРЕЛ". По словам Ирины Радченко, закон не до конца проработан, сейчас формируется рабочая комиссия по его доработке. Безусловно, к обсуждению будут привлечены все участники рынка, поскольку в нормальном законе они крайне заинтересованы.

ООО, ОТКРОЙ ЛИЧИКО

Прежде чем рассмотреть различные мнения и аргументы, напомним основные положения закона. Прежде всего, он предписывает застройщикам установить срок, к которому дольщик гарантированно получит жилье в собственность. Застройщик не может собирать деньги на строительство, пока не соберет все разрешительные документы. Сегодня под строительство конкретного объекта часто создается новая, никому не известная компания. Информацию о себе она сообщает весьма дозировано. Дело доходит до абсурда: когда эта компания просит серьезный банк кредитовать строительство, и банк, естественно, требует информацию, то в 50% случаев (по Москве) такая фирма не в состоянии предъявить ему даже документы, подтверждающие ее право на владение участком, на котором будет вестись стройка.

С первого апреля компании обязаны будут обнародовать о себе достаточно подробную информацию, а именно: что они уже построили, кто является учредителем, на какие кредитные средства работают, показать свою бухгалтерию. И только после этого они смогут заключать договор с дольщиком. Основные игроки строительного рынка - это, естественно, застройщики, инвесторы, банки, страховые компании. И каждая из этих групп интересов заняла свою четкую позицию относительно нового закона и списка необходимых (с их точки зрения) поправок в нем. Коротко изложим эти позиции.

ЗА ЧЕЙ СЧЕТ ЗАЩИЩАТЬ БУДЕМ? ИГРОК ПЕРВЫЙ. БАНКИ

Они отнеслись к этому закону крайне положительно. Все крупные банки заявили, что если закон начнет действительно работать и выполняться всеми застройщиками, то они готовы резко увеличить кредитование дольщиков, ибо их риски существенно снизятся. Пока банки кредитуют дольщиков на этом этапе крайне неохотно - риски высоки, а предмета залога еще нет (даже если квартира уже построена, прав собственности еще нет). Все представители крупных банков признают, что этот закон является серьезнейшим шагом к созданию единого рынка недвижимости (сейчас рынок жестко поделен на первичку и вторичку, и правила в каждом секторе свои).

Итак, дольщиков банки будут кредитовать с огромным удовольствием. А готовы ли они кредитовать самих застройщиков, как это делается во всем цивилизованном мире? Не готовы, причем категорически. Причина - в одном из существенных положений нового закона, а именно: в случае серьезных проблем застройщик и банк, его кредитующий, несут солидарную ответственность перед дольщиком. А теперь представим себе, что проблемы возникли, и дольщик подает в суд, по выбору - на ООО "Три дня отроду" или на Внешторгбанк, который его кредитует. На кого он подаст в суд, чтобы не только выиграть дело, но и гарантированно получить свои деньги? Ответ очевиден. Банкам это совершенно не нужно, так что одна из основных задач - кредитование строительства - не решена. В итоге, банки будут кредитовать дольщиков, а дольщики - застройщиков, причем эта система оказывается закреплена экономической логикой закона. Короче говоря, мы опять идем своим, особым путем, которым в остальном мире уже давно не ходят, поскольку есть пути и более удобные.

СНАЧАЛА ПОСТРОЙТЕ, ПОТОМ ЗАСТРАХУЕМ. ВТОРОЙ ИГРОК. СТРАХОВЫЕ КОМПАНИИ

Они к закону относятся, как и банки, крайне положительно, но по-своему. Представители крупных страховых компаний заявляют, что на сегодняшний день, с точки зрения страховщика, обстановка в секторе долевого строительства исчерпывающе описывается всего одним словом - беспредел. Информацию о застройщике приходится добывать чуть ли не методами агентурной разведки, и поэтому финансовые риски дольщика страхуют всего несколько страховых компаний. И это на всем московском строительном рынке, который уже перевалил за пять миллионов квадратных метров первички в год!

Страховщик, как известно, работать нелегитимно (то есть, без полного пакета документов) не способен по определению. Именно поэтому страхование строительно-монтажных работ часто начинается не до их начала, а по выполнении примерно половины их объема, поскольку к этому моменту обычно вызревает этот самый пакет необходимых документов. Сей факт всегда вызывал великое изумление зарубежных коллег. Теперь документам придется вызревать раньше, а информации о застройщиках будет больше. И это, конечно, отрадно.

ИГРА ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ

Но в самом сложном положении, по мнению Ирины Радченко, оказался третий, и ОСНОВНОЙ ИГРОК - ЗАСТРОЙЩИК, которого более всего положения закона и ограничивают. Серьезный застройщик ничего против защиты прав дольщиков не имеет, но при этом он вполне резонно заявляет, что за последние годы сложились определенные правила игры, и не на пустом месте, основные игроки как-то к ним приспособились и достаточно успешно по ним играют. Доказательство: жилье строится и покупается. Правила эти примерно следующие: застройщику пообещали строительную площадку, причем пообещал человек в верхах, и человек авторитетный, и на 98 процентов он обещания свои выполняет. Далее начинаются бесконечные бюрократически переговоры, согласования и инстанции. Чиновник при деле, он ощущает свою социальную значимость, ему это приятно.

О чрезмерном количестве этих ни за что не отвечающих инстанций говорится уже давно, но воз и ныне там. А пока наш застройщик бороздит коридоры власти, рабочие обносят забором строительную площадку. Он дает рекламу, включающую весьма оптимистический срок окончания строительства. И затем (о сладкий миг!) он начинает собирать деньги с дольщиков. Договор с дольщиком он заключает тот, который его юристы придумали, договор этот, прежде всего, удобен ему, застройщику. Не хочешь - иди к другому (у него не лучше).

С первого апреля всех этих удобств застройщика лишили - для всех будет единый и обязательный типовой договор, где должен быть четкий срок, стоимость, а главное, штрафные санкции. Но цены-то он выставлял исходя именно из этой схемы: Так что, по мнению некоторых экспертов, повышение цен на московском рынке при введении новых порядков вполне вероятно.

Источник: КДО

www.kdo.ru/

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова