Правила игры / Регистрация

22 мая 2006
Особенности «национальной» регистрации прав собственности на загородную недвижимость в МО

Со «слугами» не спорят

С наступлением в Подмосковье теплого времени года рынок загородной недвижимости оживился. Покупатели, присмотревшие себе земельные наделы, уже договорились с продавцами и вот пришло время регистрировать право собственности и договор купли-продажи. Права на недвижимое имущество и большинство сделок с недвижимостью подлежат государственной регистрации. А договор купли-продажи земельного участка? По закону его регистрация не обязательна, но желающие застраховаться от собственной ответсвенности чиновники на местах заставляют граждан «нарезать круги» по инстанциям.

В таких незначительных для здоровья российской законности делах как регистрация права на собственность рядового гражданина главенствуют региональные правила. Рассуждая глобально, тем более в свете последних атак Генпрокуратуры на коррупцию, нарушения регистрирующих органов на местах выглядят мелкими, не достойными внимания. Тем более с учетом реформы местного самоуправления. Однако, инициативы представителей некоторых регистрирующих органов Московской области дают понять,что хвост главнее собаки.

Для начала ознакомится с официальным сайтом Главного управления Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС) по Московской области. Там размещена информация о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Московской области, а также перечень документов, необходимых для отчуждения недвижимости. Читаем на сайте ГУ ФРС по МО: «не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу». А кроме того, «если от имени стороны договора действует представитель, то доверенность должна быть нотариально удостоверена, вне зависимости от того, является заявитель физическим или юридическим лицом». Рекомендуем просто иметь это ввиду.

Потенциальным участникам сделок, кроме того, следует знать, что в некоторых районах им придется собирать документы и выполнять требования, не предусмотренные законом, инструкциями или иными подзаконными актами. О подобных особенностях подмосковной регистрации по просьбе портала RealEstate.ru рассказывает юрист Наталия Трояновская, специализирующаяся на сделках с недвижимостью.

ПРИ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА ПРИДЕТСЯ СОБИРАТЬ ДОКУМЕНТЫ И ВЫПОЛНЯТЬ ТРЕБОВАНИЯ, НЕ ПРЕДУСМОТРЕННЫЕ ЗАКОНОМ, ИНСТРУКЦИЯМИ ИЛИ ИНЫМИ ПОДЗАКОННЫМИ АКТАМИ

Она подтвердила, что  перечень требуемых при приеме на регистрацию документов может быть несколько шире, причем за счет документов, предоставление которых законом не предусмотрено. Так, например, от собственника могут потребовать справку из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам (с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, земельному налогу), хотя по закону предоставление подобной справки не требуется.

«Наследственное имущество и имущество, перешедшее в порядке дарения, может быть продано, подарено, обменено собственником только после уплаты им налога, - гласит закон РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» (от 12.12.91 N 2020-1), - что подтверждается справкой налогового органа об отсутствии задолженности по налогу с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Соответственно и такая справка по закону требовалась в отношении  отчуждаемого имущества, приобретенного либо в порядке наследования либо в случае дарения. Однако, регистрирующим органам Московской области то или иное основание приобретения недвижимости не важно. Они всегда, в любом случае требуют предоставления справки об отсутствии задолженности по налогам. А при продаже дома требуется также предоставление справки об инвентаризационной стоимости строения.

СПРАВКА ОБ ОТСУТСТВИИ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПО НАЛОГАМ НЕ ТРЕБУЕТСЯ ПРИ РЕГИСТРАЦИИ НАСЛЕДУЕМОГО ИЛИ ПОДАРЕННОГО ИМУЩЕСТВА

В случае, если продавец на момент приобретения отчуждаемого имущества не состоял в зарегистрированном браке, или покупатель не состоит в браке на момент приобретения недвижимости, регистраторы потребуют отдельное заявление об этом, да еще с нотариально удостоверенной подписью. К слову сказать, в Москве чаще всего достаточно упомянуть об этом.

Фантазия регистраторов, работающих в разных местах Подмосковья, порой бывает крайне причудлива и разнообразна. Например, был случай, когда при дарении мужем жене доли квартиры, которую они ранее приобретали в общую долевую собственность, регистраторы потребовали согласие жены на дарение ей же мужем этой доли. А потом регистраторам оказалось и этого мало и они захотели возыметь согласие мужа на прием женой доли в дар.

Существуют не столь казусные, но не менее интересные с концептуальноЙ точки зрения особенности региональной, принятой в Московской области, регистрации. По закону государственной регистрации подлежит только переход права собственности на земельный участок (ЗУ). Регистрация же сделок с недвижимым имуществом, согласно требованиям статей 164 и 131 Гражданского Кодекса РФ, осуществляется только в случаях, установленных законом. А законом не предусмотрено государственной регистрации договора купли - продажи земельных участков. В Московской области договоры купли-продажи ЗУ все равно регистрируются. В обязательном порядке. Хотя по закону договор будет подлежать госрегистрации только в том случае, если ЗУ продается вместе с жилым домом (поскольку госрегистрации подлежит договор купли-продажи жилого дома).

ЗАКОН НЕ ТРЕБУЕТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Далее. При подаче документов на регистрацию с вас потребуют предоставить акт приема-передачи отчуждаемого по договору имущества. Такое требование опять же не соответствует закону. На деле участвующие в сделке стороны не часто хотят передавать имущество до государственной регистрации. Особенно алогично эта передача выглядит, когда жилой дом (или дом с ЗУ) передается до государственной регистрации договора. Ведь договора фактически нет и, следовательно, имущество передается во исполнение несуществующего обязательства.

Далее. Регистрирующий орган уже при приеме документов на регистрацию требует подтверждения от сторон, что расчеты по договору произведены полностью. Требование это очевидно незаконное. Особенно в случае заключения договора, требующего госрегистрации, т.к. в этом случае происходит исполнение несуществующего обязательства. Да и вообще, право сторон – выбирать, когда им производить расчеты по сделке, а также указывать реальный порядок расчетов в договоре. Учитывая, что факт оплаты никоим образом не влияет на действительность договора, регистрирующие органы не вправе диктовать подобные условия. Однако, даже если стороны и напишут в договоре, что расчеты будут произведены после регистрации договора, то получить документы после регистрации они не смогут без заявления о том, что расчеты по договору произведены.

В таких случаях договариваются о том, что сначала могут быть выданы только зарегистрированные договоры, а после получения денег продавец подтвердит, что расчеты произведены, и тогда покупатель сможет получить и свидетельство о госрегистрации права собственности на приобретенное недвижимое имущество.

При этом, регистрация перехода права собственности не будет отложена, если только стороны специально не оговорят в договоре момент перехода права собственности. Переход права все равно регистрируют, но вот документы не выдадут. Ясно,что такая схема неудобна для сторон - мало кто хочет дважды ездить за документами. Поэтому чаще всего в договорах (или в актах) стороны вынуждены подтверждать, что расчеты произведены, хотя в подавляющем большинстве случаев расчеты производятся через банковскую ячейку. Деньги дожидаются продавца в банке. И только при предъявлении документов (обычно это зарегистрированный договор купли-продажи), предусмотренных в договоре аренды ячейки, деньги позволят забрать из ячейки.

Ссылаясь на информацию от коллег-юристов, Н.Трояновская говорит, что в некоторых районах области, в дальнем Подмосковье, на регистрацию принимаются только нотариально удостоверенные договоры, несмотря на то, что законом обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи не предусмотрено. Впрочем, такое требование выдвигается далеко не везде.

ЗАКОН О ГОСРЕГИСТРАЦИИ ПРЯМО ЗАПРЕЩАЕТ ИСТРЕБОВАНИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ, НЕ ПРЕДУСМОТРЕННЫХ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ РФ, НО ЧИНОВНИКАМИ ЭТО В РАСЧЕТ НЕ ПРИНИМАЕТСЯ

Перечисленные процессуальные «изобретения» призваны облегчить жизнь работникам регистрирующих органов, в ущерб людям. Закон не требует представления многих документов. Более того, закон о госрегистрации прямо запрещает истребование дополнительных документов, не предусмотренных законодательством РФ. Но чиновниками это в расчет не принимается.

Каждый гражданин выбирает для себя, подчиниться произволу мелких чиновников или проявлять принципиальность и добиваться законных действий регистрирующих органов. К сожалению, приходится признать, что подавляющее большинство граждан поневоле поощряет произвол, предпочитая не связываться со «слугами народа» - так проще, ибо чтобы добиваться справедливости в суде, нужно и время, и нервы.
 
Учитывая все выше изложенное, советует юрист, не забудьте начиная процесс продажи проконсультироваться в отношении перечня документов у специалистов, постоянно работающих с конкретной приемной ГУ ФРС, где будет регистрироваться сделка.

Записал  Роберт Эффе

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова