Правила игры / Поправки к закону 214-ФЗ

21 июня 2006
Реформаторы игнорируют строителей, строители игнорируют закон

Вы имеете право молчать

Незадолго до каникул депутаты Госдумы РФ во втором чтении проголосовали за поправки в законодательство, касающиеся долевого строительства. Теперь до подписания Президентом текст законопроекта в принципиальных моментах менять никто не будет. Главная цель осталась неизменной – поставить под контроль денежные потоки от частных лиц, пользуясь которыми застройщики строили и торговали будущими квартирами. Иные, не менее святые цели - защита прав имущего населения, надлежащее качество строительства в оговоренные сроки - станут неизбежным следствием. И все это с одновременным увеличением объемов жилищного строительства. Словом, хотели как лучше …

Всерьез обсуждать ПОПРАВКИ, которые мало что поправили, нельзя. Строительные компании разочарованы почти впустую потраченными усилиями. Досада читается в КОММЕНТАРИИ одного из лидеров Ассоциации строителей России (АСР) Леонида Казинца. Но конкретное сравнение достигнутых изменений с чересчур дерзкими поправками от юристов застройщиков кому-то помогут сделать собственные прогнозы на будущее.

Что хотели поправить
Необходимость поправок в небрежно написанный неработающий Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее ЗАКОН) признавали все: и авторы, и их оппоненты, застройщики. Последних не устраивали несправедливые и противоречащие Гражданскому кодексу разные санкции к участникам инвестпроекта. Напуганные количеством обманутых граждан «правозащитники» защитили дольщиков так радикально, что застройщик оказался напрочь лишен маневра в обращении с дармовыми деньгами частных лиц. Ведь именно на этих маневрах делают деньги застройщики и инвесторы. Люди-то бывают разные. И на месте добросовестного приобретателя вполне может оказаться злоумышленник, которому застройщик по закону обязан выложить информацию, содержащую коммерческие тайны. На такое беспардонное вмешательство в личную жизнь компаний застройщики ответили приостановкой бизнеса. И строить не строят, и продавать не продают. Вслед за ростом искусственного дефицита взметнулись и цены на квадратный метр.

«ЧЕЛОБИТНУЮ» обо всем этом -  подробную, доказательную, с обоснованиями  - писали юристы Ассоциации строителей России. Через законодательные органы должна была попасть в Администрацию Президента, а оттуда - в группы разработчиков законопроектов. Одним из ключевых авторов, который, как считается, все-все знает и, что немаловажно, может сформулировать задачу и пути ее решения, является Надежда Косарева, президент некоммерческой организации Фонд «Институт экономики города».

Что поправили
Привлекать деньги от граждан теперь застройщик сможет, только если он выпусти особый вид облигаций – жилищные сертификаты, которые закрепят право их владельцев на получение квартир от эмитента. Обязательная солидарная ответственность банков-кредиторов перед дольщиком по обязательствам застройщика превращена в добровольную. Ужесточение сроков денежных расчетов в случае неисполнения обязательств по договору компенсировано сокращением размера штрафных санкций, которые почти во всех случаях одинаковы, что для дольщиков, что для застройщиков. Последние после вступления в силу поправок смогут в одностороннем порядке расторгать договор долевого участия во внесудебном порядке. И пожалуй, последнее, что почему-то преподносится как столь же важное: контролировать застройщиков уполномочат власти субъекта Федерации (в действующем законе контролировать застройщиков должен федеральный орган власти, конкретно не определенный).

1. В СТАТЬЕ 12 «Способы  обеспечения  исполнения  обязательств по  договору»
Обязательная солидарная ответственность банков-кредиторов оставлена с той оговоркой, что она будет сопутствовать договору добровольного поручительства перед дольщиком по обязательствам застройщика. Другой вариант обеспечения договора - залог права аренды или собственности на земельный участок. При этом срок договора поручительства должен быть на полгода длиннее срока передачи объекта дольщику долевого участия.
2. В СТАТЬЕ 19 «Проектная декларация»
Законодатели разрешили застройщику не опубликовывать проектную декларацию в СМИ и Интернете, если средства дольщиков привлекаются без рекламы по привлечению денег для строительства соответствующего многоквартирного дома. Однако поправкой уточняется, что «в этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления».
3. СТАТЬЯ 9 «Расторжение договора». Обязательного судебного решения для расторжения договора согласно поправкам, не потребуется. Впрочем, в изменениях подробно описаны все поводы, вследствие которых как дольщик, так и застройщик может расторгнуть договор. Прописана и процедура. Например, действие договора останавливается  прямо в день отправки уведомления о расторжении договора, направленном застройщиком дольщику по почте заказным письмом. Хотя сразу расторгнуть договор не получится: за месяц до этого нужно отправить письмо с предупреждением дольщику, имеющему задолженность по уплате цены договора.
4. Одинаковые штрафы, по 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на день исполнения обязательства, от суммы обязательств понесут и застройщик, и дольщик - СТАТЬЯ 5 (пункт 6) Закона. (В переводе на язык бизнеса, по словам одного застройщика, 1/300 ставки рефинансирования ЦБ сейчас аналогична 14% годовых.)
Правда, в единственном случае для застройщика сделано неприятное исключение: в СТАТЬЕ 6 (часть 2) теперь сказано, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику квартиры застройщик заплатит не 1/300, а в два раза больше, «если участником долевого строительства является гражданин».
Поправки делают более жесткими и определенными сроки возврата денег дольщику в случае одностороннего расторжения договора застройщиком – 10 рабочих дней или, по истечении оных, на следующий день после обращения дольщика в компанию застройщика.
5. СТАТЬЯ 23 «Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» как по названию, так и по содержанию чуть ли ни самая длинная. Председатель профильного комитета Госдумы Мартин Шаккум, давая ИНТЕРВЬЮ порталу, поправки в эту статью назвал «концептуальной победой», не уточнив, правда, над кем. Права контролирующего органа расписаны настолько широко, что трудно позавидовать и застройщику, и дольщику, если между ними нет конфликтов. Чиновники смогут и «издавать в пределах своей компетенции … иные правовые акты, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства», и  «осуществлять иные предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия», и проч. и проч. и проч.
6. В СТАТЬЕ 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором» поправками застройщика освободили от ответственности за недостатки объекта строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока. И тут оговорка:  если застройщик докажет, что не виноват в дефектах, а виноват сам дольщик или привлеченная им бригада.

О чем «забыли»
Перечисление всех поправок (даже за исключением юридико-технических, или редактирование юристами), которые с высокой степенью вероятности без задержек пройдут и третье, и так называемое четвертое (одобрение Советом Федерации) чтения, может утомить до смерти. Но, без детального описания тонкостей предложенных изменений, мы их представили.

Общее впечатление от проделанной законотворцами работы удручающее. Законодательный акт при всей своей прогрессивности, соответствии стандартам цивилизованного рынка, не работает в существующем виде и, скорее всего, будет проигнорирован застройщиками в обновленном. Права дольщиков убраны в бронированный сейф – притеснить гражданина не выйдет, даже если сильно захотеть. Застройщики окружены толпой алчущих квартир людей, многие из которых с удовольствием закроют глаза на соответствие деятельности застройщика Закону.

Застройщик застройщику рознь. Те, кто в определенной ситуации может, прихватив деньги дольщиков, исчезнуть, будут действовать изощреннее, а те, кто понимает, что бренд непорочной компании стоит немалых денег, обманывать дольщиков и не собирался. Однако, именно эти здоровые силы строительного рынка сегодня почесывают лбы и затылки своими ухоженными пальцами. Ради чего же они бились головой об стену? В чем причина, помимо защиты своих праведных и неправедных строительных доходов? Ответ очевиден. Застройщики создали профессиональное общественное объединение, которое с ходу провело мощную PR-акцию, деловой итог которой подводить преждевременно, даже по формальным причинам. Следующее испытание, которое должен преодолеть молодой здоровый организм - законопроект о саморегулируемых организациях - не останется без внимания редакции портала RealEstate.ru.

Администрация Президента «отрегулировала» профессионалов рынка, забыв, а может и намеренно отвернувшись, от их аргументов. Поэтому портал RealEstate.ru продолжит публиковать мнения застройщиков как состоящих в объединении строителей, так и не состоящих в них. В рамках обсуждения проблем организации рынка строительства одним из первых на нашем портале ВЫСТУПИЛ коммерческий директор Холдинга «Капитал Груп» Алексей Белоусов.

ВЛ.Долгов

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова