Правила игры / Комментарий застройщика к изменениям в 214-й закон

23 июня 2006
Комментарий экспертного совета ЗАО «ИНТЕКО» к проекту поправок к закону №214-ФЗ

НЕРЕАЛЬНЫЕ БУМАГИ

Сразу после голосования в Госдуме РФ во втором чтении законопроекта 
об изменениях в закон о долевом строительстве редакция портала RealEstae.ru обратилась за комментариями к экспертам компаний застройщиков, которые любезно согласились прояснить свою позицию с учетом некоторого изменения законодательного поля.
Публикуем официальный комментарий экспертного совета компании «ИНТЕКО» проекта поправок к федеральному закону о долевом строительстве, предоставленный порталу RealEstate.ru пресс-службой ЗАО «ИНТЕКО».


Как закон в новой редакции по прогнозам экспертов вашей компании отразится на деятельности застройщиков?

На деятельности субъектов инвестиционной строительной деятельности, в том числе на застройщиков, внесение изменений в закон существенным образом не отразится. Согласно проекту положения настоящего закона не распространяются на отношения юридических лиц, связанные с инвестиционной деятельностью и не основанные на договоре долевого участия в строительстве, а регулируются инвестиционным и гражданским законодательством.
Данная норма только разъясняет возникший пробел и закрепляет уже сложившуюся на сегодняшний день практику, по которой хозяйствующие субъекты отдают предпочтение заключению договоров соинвестирования (ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Применительно к правам застройщика в узком значении (не как участника градостроительной и инвестиционной деятельности, а как стороны по договору долевого участия в строительстве) также нельзя сказать о существенном изменении его положения:

- исключение солидарной ответственности банка и застройщика, по обязательствам обеспеченным залогом увеличивает вероятность активного привлечения денежных средств банков, но одновременно и усложняет систему договорных взаимоотношений застройщика с появлением большого количества дополнительных субъектов;
- продолжает оставаться неравномерной ответственность сторон по договору, несмотря на ее смягчение в проекте, по-прежнему увеличена ответственность застройщика по соотношению с применением  норм ГК РФ об ответственности за нарушение других сделок;
- введена усложненная процедура одностороннего отказа застройщика от исполнения обязательств по договору (эту ситуацию как пример неполного соблюдения прав застройщика следует рассмотреть отдельно) – см. п.6;
- введены облигации, закрепляющее право владельцев на получение от эмитентов во владение помещений (но порядок  и процедура их выдачи и обращения не разработана).

Изменения, влекущие возможные негативные последствия для застройщика. Одновременно следует отметить наличие в законопроекте чрезмерно детального регламентирования порядка оплаты дольщиками денежных сумм (в частности императивное установление процентов от суммы договора по авансовым платежам дольщика на том или ином этапе строительства). Это не соответствует принципу свободы договора.
Кроме того, дополнены положения проектной декларации, не соответствующие ФЗ «О коммерческой тайне», которые предусматривают также указание планируемой рыночной стоимости строительства, что вместе с иными данными позволяет любому недобросовестному конкуренту определить прибыль застройщика и воспользоваться этим на рынке.

Насколько в новой версии закона будет сбалансирована ответственность застройщика и дольщика по рискам в инвестиционном проекте?

Изначально ответственность даже с учетом ее снижения до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ не сбалансирована, поскольку физические лица-дольщики могут взыскивать с застройщика неустойку в двойном размере, по сравнению с неустойкой, которую может взыскивать сам застройщик.

Также не сбалансированы  риски наступления такой ответственности, поскольку невыполнение условий договора в отношение сроков строительства (или отдельных этапов) могут быть вызваны у застройщика объективными обстоятельствами – задержкой выхода распорядительного документа, ненадлежащим исполнением условий договоров генерального подряда и субподряда третьими лицами, или недобросовестными действиями третьих лиц. Регрессное обращение застройщика к этим лицам с требованием о взыскании убытков не всегда способно их возместить.

Интересы застройщика не в полной мере соблюдены, поскольку законом предусмотрен усложненный порядок  одностороннего отказа. Во-первых, условия для наступления последствий – грубейшее нарушение дольщиком прав застройщика (нарушение более трех раз внесения авансовых платежей в течение 12 месяцев , или просрочка оплаты более чем на три месяца). И в этом случае односторонний отказ носит не уведомительный характер, а застройщик обязан направить дольщику предупреждение за месяц до расторжения. В случае исполнения требований предупреждения договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке. При этом сроки строительства объектов недвижимого имущества с учетом применения новых технологий составляют от 1 до 1,5 лет. Таким образом, положения об одностороннем расторжении застройщиком договора не применимы в реальных условиях. Это дополнительно подтверждает несбалансированность интересов дольщика и застройщика, поскольку дольщик не использует такую усложненную процедуру.

Считаете ли Вы, что ценная бумага «ОБЛИГАЦИЯ – ЖИЛИЩНЫЙ СЕРТИФИКАТ» будет реально использоваться участниками рынка?

Законопроектом предусмотрено введение в оборот облигации на право получения от эмитентов помещений (жилищный сертификат). Фактически введение положений о данной облигации (сертификате) явилось альтернативой перемене лиц в обязательстве путем цессии, поскольку Федеральным законом  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».(далее Закон 214-ФЗ от 30.12.2004 г.) ограничены случаи уступки права.

Новой редакцией закона вводится ценная бумага, обеспеченная активами застройщиков. Бумага фактически будет означать обязательство застройщика, выраженное в квадратных метрах, что, несомненно, лучше для дольщика как элемент обеспечения исполнения денежного обязательства.

Регламентация и требования к данной ценной бумаге как особого рода облигации (сертификата) в законодательстве отсутствует. В частности, не проведено разграничение этой ценной бумаги с обычной облигацией и иными сертификатами – государственным жилищным сертификатом, удостоверяющим предоставление гражданам субсидии.
В связи с этим неизвестно, каким образом будут на практике регулироваться данные отношения и будут ли внесены изменения в законодательство о ценных бумагах (в частности в Закон РФ «О рынке ценных бумаг»).  Представляется недостаточным указание в законе только на общие положения по вовлечению в оборот подобных облигаций. Необходима детальная проработка всего механизма от выпуска этой ценной бумаги до продажи (перепродажи) облигации. В таком виде, как в законопроекте, участники рынка (хозяйствующие субъекты и граждане) реально не смогут воспользоваться данной ценной бумагой.

Эксрпертный совет ЗАО «ИНТЕКО» под руководством Олега Солощанского
специально для RealEstate.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова