Офисов ставновится все меньше, а ставки все выше

30 декабря 2010
Объемы офисного строительства в уходящем году проигрывают показателям 2009 года, однако качество-таки возобладало над количеством – треть новых бизнес-центров пришлась на класс А. Компании увереннее стали арендовать и покупать офисные помещения, в том числе и для инвестиционных целей, что также способствовало выходу рынка из кризиса. Особым спросом пользовались качественные офисы внутри Бульварного кольца. В виду этого в течение всего года наблюдался постепенный рост ставок, который по итогам года составил в среднем 10-15%. По мнению экспертов, этот год можно назвать удачным для рынка, однако в нем уже можно проследить тренд нарастающего дефицита предложения, грозящий ростом ставок чуть ли не на 30%

Объемы офисного строительства в уходящем году проигрывают показателям 2009 года, однако качество-таки возобладало над количеством – треть новых бизнес-центров пришлась на класс А. Компании увереннее стали арендовать и покупать офисные помещения, в том числе и для инвестиционных целей, что также способствовало выходу рынка из кризиса. Особым спросом пользовались качественные офисы внутри Бульварного кольца. В виду этого в течение всего года наблюдался постепенный рост, который в итоге составил в среднем 10-15%. По мнению экспертов, этот год можно назвать удачным для рынка офисной недвижимости, однако в нем уже можно проследить тренд нарастающего дефицита предложений, грозящий ростом ставок чуть ли не на 30%.

В 2010 году в Москве было построено порядка 850 тыс.кв.м офисной недвижимости, что более чем в 2 раза ниже первоначально заявленного объема. Для сравнения – в 2009 году объем введенных площадей составил примерно 1,2 млн кв.м. Но, несмотря на сокращение объема ввода площадей почти на 30%, структура нового предложения стала меняться в сторону улучшения качества самих новых офисов. «На офисные помещения класса А пришлось 33% введенных площадей, а офисы классов В+ и В составили 67%», - сообщила руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International Ольга Павлик. По итогам 2010 года, по данным «АКЦ МИЭЛЬ», общий объем качественных офисных площадей на конец этого года в Москве составил порядка 11 440 тыс. кв.м.

В уходящем году в столице было введено несколько знаковых офисных объектов: БЦ «Домников», построенный компанией «ОПИН» на Академика Сахарова, БЦ «Западные ворота», открылась первая очередь строительства мега-проекта бизнес инкубатора для малого бизнеса Нагатино i-Land, строящегося на месте завода Нагатино-ЗиЛ.

Наиболее крупные бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2010 году:

 

 Таблица по данным Penny Lane Realty и Praedium Oncor International

Наиболее успешным форматом офисов в 2010 году оказались помещения классов А и В+, расположенных в пределах Бульварного кольца. Как отмечают опрошенные RealEstate.ru эксперты, большинство объектов данного сегмента полностью заполнено арендаторами, а спрос значительно превышает предложение. Наоборот, объекты невысокого качества, расположенные далеко за пределами центра города, испытывали на протяжении всего года с заполняемостью наибольшие сложности. «Бизнес-центры за пределами Третьего транспортного кольца, с непонятными арендодателями, хамским обращениям и невыполняемыми обещаниями уже мало кому интересны. Скорее в них переезжают вынужденно или по суперскидкам. Сегодня на такие предложения порой можно увидеть фантастические цены, к примеру, 16 руб. в сутки и т.п.», - рассказал ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. Поэтому ставки на такие объекты с начала года выросли незначительно, а для некоторых офисных центров и вовсе остались без изменения. Помимо повышения спроса на качественные бизнес-центры в 2010 году значительно вырос спрос на предложения без отделки – состоянии shell&core.

В целом, 2010 год характеризуется нарастанием дефицита предложения. «Если в прошлом году можно было выбрать в среднем из 30 доступных предложений, то сейчас – только из 8-10», - говорит М.Жуликов из Penny Lane Realty. Спрос же, наоборот, имел на рынке офисной недвижимости устойчивую тенденцию роста в течение всего года. Количество сделок по аренде офисных помещений увеличилось в среднем на 35-40% по сравнению с прошлым годом. «Наибольшим спросом по-прежнему пользовались небольшие офисные блоки площадью до 250 кв. м, расположенные преимущественно в качественных офисных центрах. По сравнению с предыдущим годом, почти в 1,4 раза выросла доля желающих приобрести офисные помещения площадью 250-500 кв. м. А вот доля желающих купить крупные офисные блоки площадью от 1 500 кв. м, снизилась почти в 3 раза», - поведал генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ» Владислав Луцков.

Кроме того, значительную долю рынка заняли сделки по приобретению офисной недвижимости в собственность. По данным Penny Lane Realty, сделки были трех типов:
1. Сделки по приобретению офисных объектов для собственных нужд (например, такие компании как «Росэнергобанк», «Финам», «Полиметалл», «Русгидро» и «Согаз» купили офисы для себя);
2. Инвестиционные сделки с целью дальнейшего получения дохода от сдачи в аренду (например, структуры ФК "Открытия" приобрели портфель из 7 зданий, 5 из которых - действующие бизнес-центры, заполненные арендаторами; "ВТБ Капитал" купил бизнес-центр "Capital Plaza"; фонд UFG приобрел бизнес-центр на ул. Бахрушина);
3. Сделки смешанного характера, когда компании приобретали проекты как для сдачи в аренду, так и для частичного размещения своих структур (например, фонд «РВМ Капитал» (принадлежит РЖД) купил бизнес-центр «Домников», который займут родственные РЖД структуры – «Транскредитбанк» и «Транстелеком», структуры акционеров «Евраза» приобрела бизнес-парк «Западные Ворота», которые частично займет сам «Евраз».

Наиболее активными игроками офисного рынка в 2010 году были компании из энергетической, нефтегазовой и металлургической отраслей, банки и инвестиционные компании, которые в меньшей степени пострадали в кризис.

Неспешный рост показали ставки аренды и цены покупки качественных офисных площадей, особенно на офисы внутри Садового кольца. В среднем годовое повышение составило 10-15%. «В то же время ставки аренды на качественные офисные площади в ЦАО по состоянию на начало декабря 2010 года ниже аналогичного показателя 2008 года примерно на 13%. В целом можно отметить, что рост ставок на офисные помещения высокого класса, расположенных в центре города, превысил ранее прогнозируемые показатели. В свою очередь, рост ставок аренды на офисы класса А и В за пределами Центрального административного округа в период с июля по ноябрь текущего года был более скромным – 5-7%», - отмечает О.Павлик из Praedium Oncor International. 

Данные: Praedium Oncor International

Средняя ставка аренды на офисы класса А в ЦАО по состоянию на начало декабря 2010 года составила 1000-1100 долл. за 1 кв.м в год, за пределами центра средняя на офисы аналогичного класса – 500-600 долл. за 1 кв.м в год. Для офисов класса В, расположенных в ЦАО, значение средней ставки аренды на сегодня колеблется в пределах 550-700 долл. за 1 кв.м в год, за пределами центра – 300-400 долл.

Цена продажи офисных помещений: 4,5-8 тыс. долл. за 1 кв.м в год в офисах А-класса, 3,5-5 тыс. долл. за кв.м в год – В-класса и 2-3 тыс. долл. за кв.м в год – в помещениях С-класса. При этом, как отмечает О.Павлик из Praedium Oncor International, сегодня в условиях возросшего спроса практика предоставления скидок арендаторам практически не распространена.

Следующий год, по мнению большинства участников рынка, будет характеризоваться определенным застоем для данного сегмента коммерческой недвижимости. Смена московского правительства, намечающаяся ревизия всех инвестконтрактов сковывают девелоперов по рукам и ногам, а проекты оставляют висеть в воздухе. В итоге на рынке резко возрастет дефицит площадей. По прогнозам опрошенных RealEstate.ru экспертов, в 2011 году в Москве будет введено примерно 600 тыс. кв.м. качественных офисных площадей, а сдано или продано – в два раза больше.

Резкая нехватка офисов спровоцирует рост цен. «Действия властей приведут к существенному росту цен на аренду и покупку офисных площадей. Так, сегодня доля вакантных площадей бизнес-центров класса А  в 2010 году составляет порядка 14 %. Если доля свободных площадей упадет ниже 10%, случится скачок ставок. Произойти это может уже в 2011 году, когда доля свободных площадей в А-классе ожидается на уровне 9%. К 2012 году эта тенденция только усилится», - считает директор по России и СНГ компании Jones Lang LaSalle Алексей  Кучвальский. «По самым оптимистичным прогнозам арендные ставки вырастут в цене на 10%, цены продаж – на 15%. При более пессимистичных показателях рост ставок и цен составит все 30%, - подытоживает М.Жуликов из Penny Lane.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова