ОБЗОР - Рынок жилья в Москве в I кв. 2006г.

06 апреля 2006
Неаналитический обзор первичного рынка жилья Бизнес класса Москвы в январе-марте текущего года

Саботаж продаж

Сектор жилой недвижимости столичного региона в начале 2006г. развивался более скромными темпами по сравнению с началом 2005г. Это объясняется как финансово-экономическими, так и юридическими причинами. Жилье бизнес класса  в Москве становится все привлекательнее для частных инвесторов. Однако кубометров жилого пространства на первичном рынке просто нет- главные инвесторы и застройщики сначала резко подняли цены, а потом приостановили продажи. Потому что покупали и по ценам заоблачным. Всевозможные счетчики и индексаторы наперегонки фиксируют рост цен на жилье, подыскивая новые эпитеты для описания устойчивой тенденции.
 
О причинах. Денежные доходы потенциальных покупателей в целом в стране растут, но они все равно недотягивают до «фантазий» застройщиков, которые лихо соорудили и еще долго будут использовать миф о вредоносности закона №214-ФЗ о долевом строительстве. Цены словно наполненный гелием шарик покинули землю.

Один из застройщиков сказал в интервью порталу Realestate.ru, что ему как и его коллегам просто некуда девать деньги. Ими ведь надо управлять. Не бежать же с ними за границу?! Впрочем, и так поступают тоже. Но верные своему делу бизнесмены - кто заморозил свою стройку, кто упираясь пытался жить по закону. Теперь все выжидают, какие послабления смогли выторговать строители у администрации Президента РФ, который недавно фактически распорядился пойти на уступки строителям. Удивительно, что после этого новую редакцию закона о долевом строительстве (№214-ФЗ) не приняли сразу в трех чтениях. По факту вот-вот в ГД РФ состоится второе чтение, ключевое.

А пока что в дефиците - сами проекты. «Деньгопоток» под 0% годовых от частных инвесторов льется на московскую квартирную ниву, но не обещает обернуться «всходами». Главный риск для застройщиков - риск остаться без денег дольщиков, риск, рожденный конфликтом между авторами 214-го закона и застройщиками, риск, дополнивший вероятность обмана вкладчиков, - этот риск оценен продавцами в I квартале этого года по-разному.

Даже средний рост цен на самое дорогое, элитное жилье составил 3 % в месяц. И теперь минимальные цены «остоженского новостроя» на этапе котлована начинаются с $10000 за 1 кв.м. Динамику роста жилья в первом квартале этого года в сегменте жилья бизнес класса иначе как взрывом не назовешь - до 10% в месяц в домах, достроенных до общих очертаний. А директор по маркетингу «Капитал Групп»  Белоусов заявил  даже о 15% в месяц (в приложении к газете «Ведомости»), то есть в годовом исчислении «квадрат» взлетел в цене в 2,5 раза. Есть чему удивиться.

Теперь о спросе. Денежные доходы москвичей в январе 2006 года втрое превысили среднероссийский показатель. И еще один показатель, немаловажный для характеристики общего российского экономического фона, - почти четверть розничных продаж в стране приходится именно на Москву. Все это косвенно свидетельствует о потребительском буме, которым заражено население. По данным Росстата, за год денежные доходы москвичей выросли на 17,6%, но их реальная величина (с поправкой на инфляцию) – всего на 6,6%. Растут и реально располагаемые доходы граждан – на 22,6% за первый месяц текущего года.

Чувствуя излишек денег в карманах инвесторов и пользователей, жаждущих квартир, а также, безусловно, будучи в курсе бюджетного профицита и растущего «СНАБфонда», продавцы пытаются опытным путем понять, где же потолок возможностей у того или иного покупателя, будь он нефтяной магнат или чиновник. «Подопытные» так же как и их «истязатели» просто не могут знать, когда начнется откат мировых цен на нефть.

ПО СОСТОЯНИЮ ДЕЛ НА ПЕРВЫЕ ЧИСЛА АПРЕЛЯ РАЗНЫЕ ЗАСТРОЙЩИКИ И ЭКСКЛЮЗИВНЫЕ ПРОДАВЦЫ ПОДНЯЛИ ЦЕНЫ ПО СРАВНЕНИЮ С ЦЕНАМИ ДЕКАБРЯ-ЯНВАРЯ ОТ 8% ДО 33%

В лидерах по темпу прироста цен среди проанализированных порталом RealEstate.ru объектов («Велтон парк», корп.3) концерна КРОСТ - 33% (c $2200 до $3400 и с $2470 до $3630). Не сильно отстали в погоне «Миракс парк» (корп.1),в котором предложение подорожало на 29% (с $3090 до $4000 и с $3120 до $4100), «Алые паруса» (корп.5) и «Гранд парк» - на 26%-(с $2520 до $3180 – в Парусах и соответственно с $2100 до $2800 и от $2900 до $3500 в «Гранде»).

Наиболее умеренно цены выросли в «Велтон парке» (корп.2)  - на 8% (с $2800 до $3100 и c $2400 до $2740 за 1 кв.метр), в доме «Авангард» на Профсоюзной – на 9%( с $3200 дл $3600 и от $3350 до $3800 за 1 кв.метр) и в «Долине грез» - 10% (с $3200 до $3950 и с $3840 до $4100 1 кв.метр).

Столь разные решения по объектам, относимым к одному классу, объясняются разным уровнем готовности домов. Чем презентабельнее дом, тем больше хотят за квартиру в нем, поскольку риски периода строительства преодолены. Нервы стоят денег. Чуть меньше рывок цен у тех застройщиков, кто уверовал в рыночную тенденцию в начале осени 2005 года, предусмотрительно поднял цены еще тогда.

Объем предложения квартир упал в январе 2006 года по сравнению с декабрем прошлого года на 16%, а за год (сравнивая с январем 2005) на 40 %. Это факт.
 
ГЛЯДЯ НА ПОКУПАТЕЛЕЙ И ПОСМАТРИВАЯ НА КОРРЕКТИРОВКУ КУРСА АМЕРИКАНСКОЙ ВАЛЮТЫ, НЕКОТОРЫЕ ПРОДАВЦЫ КВАРТИР ПРИОСТАНОВИЛИ ПРОДАЖИ

Насколько широк круг этих игроков, утверждать сложно - обосновывать выводы на подчас лукавых ответах сотрудников отделов продаж невозможно. Продавцы характеризуют покупательское поведение словом «метут», как будто речь идет о крупе и макаронах, которых вот-вот не будет на прилавке. Впечатление такое, что покупатели уверены в неизбежности процедуры под названием «шоковая терапия».

Тем не менее, скорее всего многие жилые дома с первичного рынка «ушли», поменяв владельцев (речь идет, конечно, не о самой квартире, а об «отражении ее в векселе»). Так или иначе, по итогам января 2006 года из числа рекламируемых на первичном рынке объектов сняты с продажи все квартиры в 27 новостройках, а спустя месяц – еще в 14 объектах. Приостановка продаж, вызванная сменой цен (а возможно, и пересмотром ценовой политики), вполне логична. Так поступили продавцы апартаментов в домах «Коперник», «Режиссер», в Доме на Мосфильмовской и в комплексе «Шуваловский». Предвкушая хорошую наживу частные лица инвестируют в остатки близкого к сдаче жилья. В более спокойном режиме идут продажи в домах, находящихся на начальной стадии строительства - риск выше, поэтому продавцы пересматривают цены, «щадя» покупателей - всего на 8% в месяц.

ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ РАСТУЩЕГО МОСКОВСКОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ ОБОРАЧИВАЕТСЯ НЕДОСТУПНОСТЬЮ КВАРТИР ДАЖЕ ДЛЯ БОГАТЕЙШИХ ГРАЖДАН

В авангарде покупателей, атакующих офисы продаж - частные инвесторы. Наиболее продвинутые из них живут уже завтрашним днем, повинуясь главному принципу buy or die («покупай или умрешь»). Так, в хорошем, но старинном доме в Романовом переулке одна из квартир выставлена по цене в $20 000 за 1 кв.м, а обладатель  квартиры с эксклюзивным ремонтом в «Опера Хаус», где поет Галина Вишневская, выставил ее по $37 000 за 1 кв.м. И наконец, если кто-то хочет купить пентхаус в 1000 кв.м в Гранатном переулке, тот доставит себе удовольствие за $19 000 000. Иными словами, один такой метр где-нибудь на Остоженке на сегодня стоит целой квартиры где-нибудь в ближайшем Подмосковье.

Обидно-разительное для малообеспеченного населения сравнение. Однако, это очевидное следствие социальной политики в сране в целом. И на рынке жилья малоимущие «игроки рынка» в каком-то смысле отдуваются за игроков богатых.Именно в невзрачных панельных хрущевках, где стоимость 1 кв.м приблизилась к $2130 (со средним темпом роста 7,3% в месяц) рост цен опередил аналогичный показатель в секторе элитного жилья (за I квартал рост составил в среднем 3% в месяц).

И как говорится, чтобы не заканчивать на столь пессимистической ноте... Интрига текущего этапа развития рынка жилья в Москве, как и в России, осталась. Причины столь тягостного процесса жилищного строительства в стране, где ни земля, ни строительные материалы, ни трудовые ресурсы, ни даже наличность дефицитом не являются, в этом тексте не были исследованы, поскольку представленный обзор не носит аналитического характера. Однако, в программном для нашего портала полугодовом обзоре рынка, эта "загадка" будет разгадана, (следите также за разделом ИНТЕРВЬЮ КОММЕНТАРИИ)

В заключение ознакомьтесь с наиболее важными и наиболее любопытными новостями первых трех месяцев текущего года. Перспективы относительно неизбежного роста цен пока очевидны.

Андрей Дмитриев
специально для Realestate.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова