ОБЗОР - Офисы Москвы в 3-м кв. 2005 г.

08 ноября 2005
Основные тенденции в строительстве офисов, проявленные в первом полугодии, сохранились.

В Москве все теснее

Инвестиционный климат в России в целом остается ровным, что служит основной предпосылкой для крупных компаний подыскивать себе офисные помещения в столице. Косвенным подтверждением благоприятной для инвестиций атмосферы служит новый рейтинг РФ, присвоенный агентством Moody`s (суверенный рейтинг России повышен с уровня Baa3 до уровня Baa2). Косвенным подтверждение мы называем потому, что это важное событие произошло не во II и не в III квартале, но причины вердикта авторитетной организации в данном случае (применительно к рынку офисной недвижимости А и В-класса) не менее важны, чем само решение. Причины: быстрый прирост золотовалютных резервов, а также «взвешенная бюджетная политика, стабильная политическая ситуация и готовность платить по долгам».
Очевидно, что свое решение о повышении суверенного рейтинга РФ зарубежные эксперты из Moody`s принимали не вдруг, и заместитель директора отдела консалтинга и исследований рынка компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева считает, что потребители офисов (учитывая известные ей решения иностранных компаний о покупке или аренде офисов в Москве – ред.) не отстали от рейтингового агентства.

Основные тенденции в строительстве офисов, проявленные в первом полугодии, сохранились и в предпоследнем квартале 2005 года. Две тенденции, интересные конкуриренцией между собой и развивающиеся примерно с одним темпом, не новы, а именно: местом концентрации офисных зданий остается центр города (районы внутри Садового кольца), однако параллельно в московском регионе стали формироваться новые зоны деловой активности. Эксперты уже возвели в ранг тенденции стремление девелоперов при возведении бизнес центров делать их многофункциональными, так, чтобы наряду с офисными помещениями в проекте были предусмотрены торговая зона, фитнес-клуб, и даже гостиничный сектор. На строительстве офисов делают ставку известнейшие прежде лишь на первичном рынке жилья застройщики (компании «Интеко» и СУ-155 ). И последнее. Задержка со сдачей объектов относятся к негативным, и, похоже, что  постоянным составляющим рынка.

Сложно сейчас сказать, поддержат ли последнюю тенденцию девелоперы и подрядчики проекта строительства бизнес-парка «Гринвуд», начало которого осенил в октябре сам губернатор Мсоковской области Борис Громов. Однако, на взгляд RealEstate.ru в этом проекте отразились все основные упомянутые тенденции. Дефицит пригодной для девелопмента на офисном рынке участков земли «выдавил» инвесторов на просторы ближнего Подмосковья. 20 гектар на внешней стороне МКАД (между Волоколамским и Ленинградским шоссе), как обещали инвесторы и генподрядчик, к началу 2008 года будут застроены комплексом из 15 низкоэтажных зданий от 3,5 тыс. кв.м до 13,5 тыс. кв.м (общая площадь по проекту – 130 тыс. кв.м). Стоимость проекта – порядка $150 млн. Будущий объект позиционируется на рынке в сегменте А-класса, что пока выглядит не однозначно из-за местоположения. Хотя по отношению к Павшинской пойме, где когда-нибудь поселится подмосковное правительство, шанс у проекта войти в список лучших все же есть.

Как стало известно RealEstate.ru, половину необходимых для качественно нового проекта средств рискнул вложить относительно новый инвестор на рынке недвижимости компания Coalco , которая до сих пор позиционировала себя как один из крупных землевладельцев в Подмосковье и известная в качестве инвестора складского сектора рынка недвижимости московского региона. Арендаторов по замыслу проектировщиков привлечет самодостаточная инфраструктура внутри комплекса, просторный паркинг (количество машиномест, как говорит представитель девелопера ЗАО «Гринвуд», «по западным стандартам»), единая система охраны и эксплуатации комплекса. В роли консультанта проекта выступила небезызвестная компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko , а генподряд остался за первой в Подмосковье жилищно-строительной компанией СУ-155. Однако, до появления объекта во всевозможных чартах объектов пройдет не менее двух лет.

Решение владельцев компании «Интеко» занять свое место на рынке строительства офисов и гостиниц знаменательно, но подтверждениями одержанных этой особенной компанией побед  RealEstate.ru не располагает. Обозначив тенденции на будущее, перейдем к итогам рассматриваемого периода.

Среди крупных объектов (это касается офисов класса «А» и «В» класса), расположенных за Садовым кольцом в самой столице и введенных в эксплуатацию в течение рассматриваемого периода (III квартал 2005г.), значатся бизнес-центры «Парк науки и  технологий», «Крылатские холмы» и Vaviloff Tower.

Основные объекты, введенные в III квартале 2005 г:

 Бизнес-центр

 Адрес

 Общая площадь кв.м.

 "Парк науки и  технологий"

 Волоколамский 1-й проезд, д. 10

 57 000

 "Крылатские холмы"

 Ул. Крылатская, 19

 44 500

 Vaviloff Tower

 Ул. Вавилова, 24

 32 800

 "Яуза Тауэр"

 Радио ул., д. 24

 18 500

 Гименей (т-оф. комплекс)

 Большая Якиманка, 22

 14 000

 “Ленинградский”

 Ленинградский пр-т, д. 47

 17 327

 Карачарово

 Рязанский проспект, 2

 13 400

 Бизнес-центр

 Звенигородская 2-я ул., д. 13, стр. 43

 11 500

 Бизнес-центр

 Гамсоновский пер., д. 5/15

 9 800


Около 40% введенных в эксплуатацию офисов приходится на класс «А» и около 60%  - на класс «В». Эксперты отмечают некоторое уменьшение доли офисов класса «А».

Совокупный объем сделок за III квартал составил около 250 тыс. кв.м, а общее предложение по обоим классам офисных помещений достигло более 4,2 млн. кв. м. При  этом около четверти арендованных офисов составили договоры предварительной аренды, что свидетельствует об уровне спроса. В сегменте А-класса за рассматриваемый период в аренду сдано более 150 тыс. кв. м офисных помещений, продано - около 85 тыс. кв. м.

На фоне опережающего спроса на офисную недвижимость выросли ставки аренды и цены продаж. Арендные ставки в А-классе практически не изменились, а в В-классе рост составил 3-5%. «Такой рост ставок аренды пока еще связан и с тем, что некоторые девелоперы не так активно берутся за строительство офисной недвижимости, вероятно, опасаясь прогнозов насыщения рынка. В результате этот сегмент рынка все еще не насыщен», - считает заместитель директора отдела консалтинга и исследований рынка компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева.

Сравнивая уровень ставок аренды офисов в Москве с уровнем ставок в мировых центрах начальник отдела исследований офисных помещений Noble Gibbons Ирина Герасимова сослалась на рейтинг компании CB Richard Ellis . А согласно этому рейтингу по ставкам аренды на офисные помещения Москва занимает 4-е место после Лондона, Парижа и Токио.

  Класс офиса   

  Ставка аренды, $/1 кв.м./год
 без учета НДС, экспл. расходов

  Стоимость $/1 кв.м  
 офисной площади

 А

 650 – 850

 4,500 – 5,500

 В

 450 – 650

 1,400 – 4,000

  
При этом консалтинговые компании озабочены чрезвычайно низкой долей вакантных площадей.  Коэффициент свободных площадей для помещений класса «А» составляет 2-3%, а для помещений класса В – 6-7%. Эти показатели руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле не делая открытий объясняет ростом спроса на офисные помещения как со стороны российских, так и международных компаний.

Если все заявленные к выходу на рынок площади будут сданы в срок, может увеличиться доля вакантных площадей, считает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. Однако, уже по завершении III квартала аналитики были вынуждены "скорректировать" объемы ввода офисных площадей, запланированных на этот год.

По наблюдению специалистов Becar Commercial Property , например, каждый квартал сдача более 100 тыс. офисных площадей переносятся на следующий квартал. Из ранее заявленных на сдачу в 2005 году очень высока вероятность переноса ввода следующих объектов на 2006 год: Gorky park tower (2-ая фаза). «Аврора бизнес парк», «Дукат 3», «Эрмитаж плаза». Как считает специалисты компании Blackwood, такие крупные объекты, запланированные к вводу на IV квартал, как «Башня на Набережной» (2-я очередь, 30 тыс.кв.м), «Северное Сияние» (39 тыс.кв.м), «Аврора Бизнес Парк» (43 тыс.кв.м) и «Покровские Ворота» (14,8 тыс.кв.м) могут быть также перенесены на следующий год. Одной из причин таких задержек ввода, как считает Юлия Никуличева, были «проблемы с финансированием у некоторых девелоперов». Эксперты сходятся во мнении, что тенденции этого года сохранятся и в IV квартале.

Наиболее значимые сделки III квартала 2005 г.

 Арендатор/Покупатель

 

 Бизнес-центр

 

 Класс здания

 

 Тип сделки

 

 Офисная 
 площадь, 
 кв.м

 Raiffeisen Bank

 Gorky Park Towers

 Ленинский пр-
 т, 13-15

 Аренда

 12 550

 Zepter

 Silver House

 Карамышевский  проезд, 68

 Покупка

 9 756

 Росбилдинг

 Atrium Plaza

 Ул. Машкова, 
 д. 13, здание 1

 Продление

 7 599

 Транскредитбанк

 Capital Plaza

 Лесной пер., 4

 Аренда

 6 018

 Alcatel

 Gorky Park Towers

 Ленинский пр-
 т, 13-15

 Аренда

 7 799

 “БДО Юникон”

 Бизнес-центр

 Дубининская
 ул., д. 53, стр. 7

 Аренда

 4 475

 Sanofi-Aventis

 “Аврора Бизнес
  Парк” 2-я очередь

 Садовническая
 ул., д. 82

 Аренда

 4 181

 IBM

 “Башня на
 Набережной”, 
 Фаза I, Здание 2, “Москва-Сити”

 Краснопресненская наб.

 Аренда

 3 107

 Clifford Chance

 Дукат Плейс III

 Гашека ул., д.
 6

 Аренда

 2 450

 “Инженерно-строительная компания”

 “Яуза Тауэр”

 Радио ул., д.
  24

 Аренда

 1 933

 Intel

 Бизнес-парк “Крылатские
 Холмы”,
 Здание D

 Крылатская
 ул., д. 19

 Аренда

 1 676

 “Северстальтранс”

 “Централ Сити 
  Тауэр I”

 Овчинниковская  наб., 20

 Аренда

 1 612

 General Motors

 Бизнес-центр

 Гоголевский
 бул., 11

 Аренда (пролонгация)

 1 569

 Toshiba

 Naberezhnaya
 Tower “Москва-
 Сити”

 Краснопресненская  наб.

 Аренда

 1 240


Перспективы

«В IV квартале 2005 года предложений на рынке офисной недвижимости будет меньше, чем хотели бы потенциальные арендаторы. В связи с этим ставки и дальше будут расти, и эта тенденция сохранится до конца года», - считает Юлия Никуличева. Она уверена, что повышение суверенного рейтинга РФ подтолкнет компании, раздумывающие об открытии офисов в Москве, к очевидному положительному решению. «Сейчас многие западные компании делают свои планы на будущий год, и, вероятно, их решения об открытии представительств и расширении существующих офисов, а, следовательно, о покупке-аренде офисов в столице будут более амбициозные».
По прогнозам руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле, объем нового строительства офисных площадей классов «А» и «В» в 2006 г. будет на уровне 700 тыс. кв.м (в том числе в классе «А» – 35%, в классе «В» – 65%).
В непосредственной близости к Кремлю сейчас строят торгово-офисный центр «Шереметьевское подворье» на Никольской улице, офисно-гостиничные комплексы «Теплые ряды» в Ветошном переулке и «Мещаниново подворье» на Биржевой площади, а также бизнес-центр «Кокорин ряд» на Софийской набережной, но их сдача планируется в 2006-2007 годах. При этом следует учесть не раз подтвержденные случаи переноса времени начала эксплуатации объектов на срок от 3-х до 6-и месяцев.

Таблицы и данные в обзоре основаны на информации, предоставленной порталу компаниями Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis, Colliers International, Blackwood и Becar. Commercial Property.

Сергей Велесевич, Владислав Долгов

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова