ОБЗОР - Офисы Москвы в 2005 году - ПОЛНАЯ ВЕРСИЯ

31 января 2006
Ставки аренды офисных помещений выросли на 10-14% в А-классе, и на 6-8% в В-классе

Офисный - миллионер

 

Спрос заметно превышает предложение.

Доля вакантных площадей в московских офисных зданиях международного класса (А и В классы) – один из главных показателей состояния рынка  -  сократилась с 6,31 % в 2004 году до 4,10% в 2005 году, или почти на треть. При этом в зданиях класса А по состоянию на конец 2005 года этот показатель упал до 2,1% (на конец 2004 г. - 3,8%), а в зданиях класса В – до 7,3% (на конец 2004 г. - 8%), такие цифры приводят специалисты консалтинговых компаний Colliers International и Blackwood.

Причина снижения уровня вакантных площадей в офисах А и В классов в 2005 году – рост спроса на такие офисы и среди и российских, и международных компаний. Между тем, с 2002 по 2004 год показатель вакантных площадей колебался незначительно - разница определялась десятыми долями процента.

Количество введенных в эксплуатацию в прошлом году офисных площадей классов А и В, по словам исследователей рынка из Colliers Int., составило примерно 670 тыс. кв.м. (с учетом реконструированных офисных помещений). По данным этой компании общий объем предложений в 2005 году значительно превысил показатели прошлых лет и достиг 4,3 млн. кв. м., (класс А – 35%, или 1,2 млн. кв.м, класс В – 65%, или 3,1 млн. кв.м). А руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец утверждает, что общий объем предложений офисов международного класса в 2005 году в Москве достиг 4,4 млн. кв.м. ( См.табл.- Colliers Int.  и также табл.- Blackwood)

Расхождение в итоговых цифрах компаний невелико. Разница объясняется особенностями методики подсчета показателя. Так или иначе, и те и другие специалисты сходятся во мнении, что в 2005 году московский офисный рынок достиг рекордного оборота. Исследователи рынка офисов из «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko» (C&W S&R) удивили абсолютной цифрой: сумма купленных и арендованных в прошлом году офисных площадей превысила 1 млн. кв.м., увеличившись на 27% по сравнению с предыдущим годом.

«На условиях предварительной аренды в зданиях, которые будут введены в эксплуатацию в 2006-2007 годах, уже законтрактовано более 480 тыс. кв.м. Иными словами около половины офисных площадей, которые будут введены в эксплуатацию в следующем году, уже заняты. Это означает, что дефицит офисных площадей в ближайшее время сохранится», - комментирует ведущий аналитик отдела исследований C&W S&R Денис Соколов.

Аналитики единодушно отмечают, что рынок развивается в условиях жесткого дефицита предложения. По разным оценкам, в столице существует потенциальный спрос на 20–25 млн. кв. м офисных площадей международного стандарта, а в наличии таких помещений - всего 4,4 млн. кв.м. Это и обусловило резкое увеличение доли предварительной аренды площадей в строящихся объектах - она возросла с 19% в 2004 году до 33% в 2005-м.

Факты, приведенные экспертам опрошенных консалтинговых компаний, позволяют  сделать вывод, что офисный рынок в Москве переживает самый настоящий бум. Нехватка офисов сейчас в Москве такова, что перенос сроков сдачи ряда объектов при оценке баланса спроса и предложения  аналитики считают не принципиальным. Емкость рынка несопоставима с  объемом «отложенных» квадратных метров

В условиях растущего спроса при ограниченном предложении продолжился рост базовых арендных ставок на офисные помещения классов А и В. Аренда помещений высшего международного стандарта выросла в цене на 10-14%, а в сегменте офисов класса В - на 6-8%, уточнили в Colliers Int. По прогнозам аналитиков этой компании в наступившем году ставки аренды вырастут еще на 6-10% для офисов класса А, на 5-7% для офисов класса В.

Маленькие ТАБЛ

Цены при продаже офисов в течение 2005 года по сравнению с предыдущим годом выросли на 20% тоже и достигли рекордной отметки - за 1 кв.м в среднем продавцы просят $15 тыс.. Это самая высокая цена за все время существования московского рынка офисов.

Для себя и для того парня

Строить качественные офисы сегодня очень выгодно. В связи с этим в Colliers Int. отмечают тенденцию к росту активности сетевых девелоперов и увеличению числа девелоперов, впервые реализующих проект в сфере коммерческой недвижимости в целом, и офисной недвижимости, в частности.

Среди дебютантов значится компании, заработавшие себе славу на жилищном рынке столицы. В частности, компании МИАН, «Миэль» (обе выросли из риэлторских агентств, а сегодня на рынке жилья считаются еще и инвесторами), группа компаний «СУ-155» (строительный подрядчик, ставший несколько лет назад также инвестором).

Первая из упомянутых компаний в апреле 2005 года реализовала проект строительства делового центра «Северное сияние» общей площадью 38,9 тыс. кв. м на ул. Правда и приступила к строительству бизнес центра класса А площадью 50 тыс. кв. м на проспекте Вернадского, вл. 41 (совместно с Русским домом недвижимости). Кроме того, МИАН возводит многофункциональный комплекс на ул. Валовая (44 тыс.кв.м).

Другой старожил московского рынка недвижимости, компания «Миэль» объявила, что уже в 2006 году построит 50 тыс.кв.м коммерческой недвижимости. А «СУ-155» в сентябре 2005 года заявила о планах строительства двух офисных зданий и общественно-культурного центра на Профсоюзной улице. Это первый проект в сегменте коммерческой недвижимости для «строительного управления», еще недавно штамповавшего лишь панельные новостройки для нужд городских властей и коммерческой продажи.

Резко сменила направление инвестиций и холдинговая компания «Интеко», вплоть до прошлого года бывшая самым крупным игроком в жилом секторе строительства в столице. Теперь холдинг, возглавляемый женой мэра Москвы Еленой Батуриной, нацелен на строительство значительных объемов офисных и гостиничных площадей. Не исключено, что «Интеко» примет участие в известном проекте строительства делового центра «Большой Сити» (по соседству с Московским международным деловым центром).

В 2005 году на рынке коммерческой недвижимости появились и крупные непрофильные инвесторы. Так, концерн «Нефтяной», через принадлежащую ему компанию «Мосинжстрой» приступил к реализации сразу двух масштабных проектов. В июле городской градостроительный совет (под руководством мэра столицы – ред.) одобрил концепцию строительства многофункционального комплекса площадью 200 тыс.кв.м с офисным «парком» в 58 тыс.кв.м в Ясенево (на пересечении Новоясеневского проспекта с Ясногорской и Тарусской улицами, в Юго-западном административном округе), а спустя несколько месяцев «Нефтяной» начал возводить многофункциональный центр «Серебряный город» на Таганке, на территории бывшей промзоны. Этот бизнес центр класса А+ общей площадью 59,1 тыс.кв.м будет расположен на пересечении улицы Земляной Вал (отрезок Садового кольца) и Серебрянической набережной. Ожидается, что в эксплуатацию он будет введен в начале 2007 года.

От прагматичных нефтяников не отстали и компании, относящиеся к сектору IT. Например, Компания «КРОК Инкорпорейтед», один из крупных системных интеграторов, построит офисный центр общей площадью 45 тыс.кв.м на территории промзоны «Серп и молот» по улице Волочаевская, вл. 5.  «Сейчас многие IT-компании предпочитают выкупать площади, а не арендовать их. В первую очередь это связано с ростом арендных ставок. Кроме того, недвижимость становится все более ликвидным активом»,— говорит руководитель дирекции по маркетингу «Квазар-микро» Сергей Щербина.

«Арендаторы стремятся приобрести здание, в котором они снимают площади», - отмечают в  компании Prime City Properties и приводят в пример ряд характерных для этой тенденции сделок 2005 года. Трубная металлургическая компания купила офисный особняк в Подсосенском переулке, а Объединенная металлургическая компания  приобрела построенный в 2005 году бизнес-центр «Аквамарин» на Озерковской набережной — также для собственных нужд.

По данным Realestate.ru, находятся в процессе поиска подходящих вариантов для покупки и другие крупные компании, в частности Новолипецкий металлургический комбинат и «Мечел».

Из века в век

Тема реконструкции промышленных зон (они составляют порядка 20% территории Москвы) вышла в 2005 году на передний план. Причины остались теми же, что и ранее: высокие темпы роста цен на землю и острый дефицит участков под застройку в центре города.

Наиболее перспективными с точки зрения инвестиций являются площади в районе Садового и Третьего транспортного кольца (ТТК), а также участки, примыкающие к Московскому международному деловому центру «Москва-Сити» (ММДЦ) и входящие в состав «Большого Сити», считают в Prime City Properties, приводя в пример проект концерна «Нефтяной» на Таганке.

Проект «Москва-Сити», начатый в начале 90-х прошлого века, в 2005 году окончательно оформился в качестве главной стройки города. Турецкая компания Enka продолжает активное возведение проекта «Набережная Тауэр», девелоперское подразделение компании «Северсталь» - «Северной Башни», Mirax Group - башни «Федерация».

Застройщики стремятся расширить свое присутствие в этом районе столицы за счет «простаивающих» территорий. Та же «Северсталь» через свою дочернюю структуру компанию «Северные ворота» получила еще один участок по соседству, в 1 м Красногвардейском проезде. Офисные площади комплекса «Москва-Сити» уже сейчас пользуются большой популярностью у арендаторов — международных корпораций и крупных российских компаний. Две фазы строящейся «Набережной Тауэр» уже имеют арендаторов, а в «Северной Башне» первым арендатором стал Raiffeisen Bank. В течение ближайших 3-5 лет площади  ММДЦ и второго Сити станут наиболее привлекательными как для компаний-инвесторов, так и для компаний-арендаторов.

Михаил Гец из компании Blackwood обращает внимание на то, что правительство Москвы запланировало расширение «Москва-Сити» на север вдоль Третьего транспортного кольца (ТТК).

Поскольку ТТК застроено неравномерно и с точки зрения предложения о нем нельзя говорить как о едином массиве, то потенциально интересными для девелоперов на всем протяжении ТТК, можно выделить несколько районов, - подчеркивает Михаил Гец из компании Blackwood. Среди них самый дешевый район - Волгоградский проспект (наименее привлекательный участок из-за худшей транспортной ситуации – ред.) и самый желанные для застройки участки Кутузовского проспекта, включая все западное направление.

И если учесть нерешенную проблему автомобильных пробок во многих местах Москвы, то внимание многих компаний к офисным площадям за пределами Садового кольца, и даже за пределами ТТК выглядит вполне обоснованным. И это стимулирует появление на столичной «периферии» новых высококачественных объектов недвижимости. В компании Blackwood считают заметным появление на рынке новых объектов близ Третьего транспортного кольца.

Хотя все больше в сделках фигурируют объекты, расположенные на периферии,  тем не менее, спрос на центр остается самым высоким. «Доля запросов по поводу офисных помещений, расположенных внутри Садового кольца, в нашей компании составляет около 78%», -  прокомментировали спрос в Blackwood.
Максимально ликвидными местами, игроки рынка по-прежнему считают районы, которые охватывают улицы, непосредственно примыкающие к Кремлю: район Якиманки, западная часть Бульварного кольца, район станций метро «Пушкинская» и «Цветной бульвар». Но предложение в этом традиционно желанном секторе рынка достаточного ограничено.

Не задерживаются у арендодателей предложения в тех местах Садового кольца, где ставки аренды несколько ниже среднерыночных. Имеются в виду, прежде всего, восточная  часть Садового кольца (районы станций метро «Курская», «Таганская»), а также «Китай-Город».

Игольное ушко престижа или удобства логистики

В центре дорого, хлопотно и мало места - так без лишних слов можно обозначить проблемы, подталкивающие девелоперов, арендаторов и покупателей присматриваться  к районам, отстоящим от традиционных зон тяготения.  В Colliers Int. уверены в перспективах освоении девелоперами так называемого срединного пояса Москвы.

Согласно ежегодному исследованию C&W S&R (Аnnual Occupier Study), престиж расположения офиса был классифицирован респондентами как один из важнейших факторов. Кристофер Петерс, заместитель главы отдела исследований «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko» (Christopher Peters, Deputy Head of Research), подчеркивает: «уже сегодня около половины качественных офисных площадей на данный момент находятся за пределами Садового Кольца». Недостаточная, казалось бы, престижность отстоящих от центра столицы офисных комплексов, компенсируется постепенным улучшением транспортной ситуацией вокруг них и качеством близлежащего жилья.

«Первым офисным объектом, который привлек внимание крупных и именитых арендаторов стал бизнес-парк «Крылатские холмы»», -  говорит Кристофер Петерс. Среди арендаторов этого объекта значатся такие компании, как Johnson & Johnson, GlaxoSmithKline, Intel, BAT, Microsoft и Sun Interbrew.

Михаил Гец из Blackwood приводит доводы «за» дислокацию компаний в пригороде: «На сегодняшний день некоторые крупные иностранные компании понимают, что, выбрав офис, расположенный не  в центральной части города, они за гораздо меньшие деньги получат офисное помещение по качеству, по техническому оснащению нисколько не уступающее офису в центре».

Однако, при более внимательном изучении вопроса основанием «скромности» небедных успешных компаний становится  их профиль деятельности. Как правило, их бизнес не является ориентированным на приход клиентов в офис. Переплачивать в 1,5–2 раза из-за престижности места желания у таких компаний нет. Между тем, таких арендаторов более, чем достаточно. Они-то и определяют ориентацию застройщиков на свободные площадки вне административных границ Москвы, где, к слову, и свой девелоперский бизнес им вести легче, нежели в столице.

Аналитики рынка единогласно выделяют три района, которые уже сейчас вызывают повышенный интерес арендаторов и застройщиков. «Большая часть наиболее востребованных нецентральных районов располагается в западной части Москвы», делится наблюдениями директор отдела консультационных услуг C&W S&R Том Вайзман-Кларк: Лучшая экологическая обстановка, сделавшая запад Москвы более желанным, в первую очередь, для жилья, а также потенциальная близость офисов к аэропортам – вот какие слагаемые суммируют для своего решения компании-арендаторы, выбирающих запад столицы для своей дислокации.

Ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов сегодняшнюю популярность и перспективы западной части Москвы без оговорок связывает с тем, что там «проживает бизнес-элита, чьи представители зачастую выбирают офисы, руководствуясь соображениями близости к дому». По его словам, бизнес-центр «Верейская Плаза», введенный в эксплуатацию в конце 2004 года, был практически полностью арендован еще на стадии строительства и возводящийся сейчас «Верейская Плаза-2»  обещает стать столь же успешным проектом.

Северо-Запад предпочитают в основном иностранные компании. Их прельщает близость к аэропорту «Шереметьево-2», и этот фактор перевешивает «минусы», связанные с расположением за пределами МКАД. Бизнес центр «Кантри-Парк», построенный в Химках, был полностью реализован в максимально короткие сроки в начале 2005 года. Его «население» представляют собой на удивление однородную среду. Здесь расположены офисы российских представительств компаний «Volvo», «Porshe», «Metro Cash & Carry», «BMW». И Максим Жуликов, и Том Вайзман-Кларк говорят о тенденции развития бизнес комплексов в районах аэропортов как о совершенно очевидной.

Последний упомянутый эксперт работает в компании «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko», которая активно ведет проекты,  выступающие альтернативой традиционным местам дислокации бизнеса. C&W S&R является эксклюзивным консультантом по маркетингу и сдаче в аренду бизнес-парка «Гринвуд», расположенного на 71-ом километре по внешней стороне МКАД. Генподрядчиком этого строительства, кстати, является «СУ-155», а сам проект в сентябре 2005 года благословил никто иной, как губернатор Московской области Борис Громов, который уже в январе 2006 года публично заявил о необходимости разработки целой программы строительства бизнес центров в ближайшем Подмосковье.

Юго-Запад столицы так же числится в тройке районов-лидеров, которые могут рассматриваться как альтернатива центральным местам столицы. Именно здесь, на юго-западе, в 2005 году были завершены такие проекты, как Gorky Tower и  Vaviloff Tower. (Именно здесь «Нефтяной» начал проект комплекса на 200 тыс. кв.м.)

Практически все специалисты участвующих в данном обзоре компаний уверенно заявили Realestate.ru о разработке и реализации крупных офисных и многофункциональных девелоперских проектов на рынке коммерческой недвижимости за пределами МКАД, как об устойчивой тенденции, имеющей явные перспективы укрепления.

Елена Рязанова
специально для Realestate.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова