ОБЗОР - Офисы Москвы в 2005 году

31 января 2006
Рынок офисных площадей увеличился за год почти на 700 тыс.кв.м, а ставки аренды выросли на 10%

Офисный - миллионер

ПОЛНАЯ ВЕРСИЯ ОБЗОРА

Сумма купленных и арендованных в 2005 году офисных площадей превысила 1 млн. кв.м, увеличившись на 27% по сравнению с предыдущим годом. Такой цифрой удивили журналистов исследователи рынка офисов из «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko» (C&W S&R). Между тем, есть и более интересные показатели развития рынка офисов класса А и В.

Спрос заметно превышает предложение

Доля вакантных площадей в московских офисных зданиях международного класса (А и В классы) – один из главных показателей состояния рынка  -  сократилась с 6,31 % в 2004 году до 4,10% в 2005 году, или почти на треть. При этом в зданиях класса А по состоянию на конец 2005 года этот показатель упал до 2,1% (на конец 2004 г. - 3,8%), а в зданиях класса В – до 7,3% (на конец 2004 г. - 8%), такие цифры приводят специалисты консалтинговых компаний Colliers International и Blackwood.

Причина снижения уровня вакантных площадей в офисах А и В классов в 2005 году – рост спроса на такие офисы и среди и российских, и международных компаний. Между тем, с 2002 по 2004 год показатель вакантных площадей колебался незначительно - разница определялась десятыми долями процента.

Количество введенных в эксплуатацию в прошлом году офисных площадей классов А и В, по словам исследователей рынка из Colliers Int., составило примерно 670 тыс. кв.м. (с учетом реконструированных офисных помещений). По данным этой компании общий объем предложений в 2005 году значительно превысил показатели прошлых лет и достиг 4,3 млн. кв. м., (класс А – 35%, или 1,2 млн. кв.м, класс В – 65%, или 3,1 млн. кв.м) - СМ. ТАБЛ-1. А руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец утверждает, что общий объем предложений офисов международного класса в 2005 году в Москве достиг 4,4 млн. кв.м - СМ. ТАБЛ-2. По разным оценкам, в столице существует потенциальный спрос на 20–25 млн. кв. м офисных площадей международного стандарта. Такое соотношение спроса и предложения делает факт переноса сдачи нескольких объектов с прошлого на текущий год малозначимым.

Аналитики единодушно отмечают, что рынок развивается в условиях жесткого дефицита предложения. Как следствие, резко увеличилась доля предварительной аренды площадей в строящихся объектах - она возросла с 19% в 2004 году до 33% в 2005-м. В условиях растущего спроса при ограниченном предложении продолжился рост базовых арендных ставок на офисные помещения классов А и В. Аренда помещений высшего международного стандарта выросла в цене на 10-14%, а в сегменте офисов класса В - на 6-8%, уточнили в Colliers Int.

Для себя и для того парня

Строить качественные офисы сегодня очень выгодно. В связи с этим в Colliers Int. отмечают тенденцию к росту активности сетевых девелоперов и увеличению числа девелоперов, впервые реализующих проект в сфере коммерческой недвижимости в целом, и офисной недвижимости, в частности.

Среди дебютантов значится компании, заработавшие себе славу на жилищном рынке столицы. В частности, компании МИАН, «Миэль» (обе выросли из риэлторских агентств, а сегодня на рынке жилья считаются еще и инвесторами), группа компаний «СУ-155» (строительный подрядчик, ставший несколько лет назад также инвестором).

В 2005 году на рынке коммерческой недвижимости появились и крупные непрофильные инвесторы. Так, концерн «Нефтяной», через принадлежащую ему компанию «Мосинжстрой» приступил к реализации сразу двух масштабных проектов. В июле городской градостроительный совет (под руководством мэра столицы – ред.) одобрил концепцию строительства многофункционального комплекса площадью 200 тыс.кв.м с офисным «парком» в 58 тыс.кв.м в Ясенево (на пересечении Новоясеневского проспекта с Ясногорской и Тарусской улицами, в Юго-западном административном округе), а спустя несколько месяцев «Нефтяной» начал возводить многофункциональный центр «Серебряный город» на Таганке, на территории бывшей промзоны. Этот бизнес центр класса А+ общей площадью 59,1 тыс.кв.м будет расположен на пересечении улицы Земляной Вал (отрезок Садового кольца) и Серебрянической набережной. Ожидается, что в эксплуатацию он будет введен в начале 2007 года.

От прагматичных нефтяников не отстали и компании, относящиеся к сектору IT. Например, Компания «КРОК Инкорпорейтед», один из крупных системных интеграторов, построит офисный центр общей площадью 45 тыс.кв.м на территории промзоны «Серп и молот» по улице Волочаевская, вл. 5.  «Сейчас многие IT-компании предпочитают выкупать площади, а не арендовать их. В первую очередь это связано с ростом арендных ставок. Кроме того, недвижимость становится все более ликвидным активом»,— говорит руководитель дирекции по маркетингу «Квазар-микро» Сергей Щербина.

По данным Realestate.ru, находятся в процессе поиска подходящих вариантов для покупки и другие крупные компании, в частности, Новолипецкий металлургический комбинат и «Мечел».

Игольное ушко престижа или удобства логистики

В центре дорого, хлопотно и мало места - так без лишних слов можно обозначить проблемы, подталкивающие девелоперов, арендаторов и покупателей присматриваться  к районам, отстоящим от традиционных зон тяготения.  В Colliers Int. уверены в перспективах освоении девелоперами так называемого срединного пояса Москвы.

Согласно ежегодному исследованию C&W S&R (Аnnual Occupier Study), престиж расположения офиса был классифицирован респондентами как один из важнейших факторов. Кристофер Петерс, заместитель главы отдела исследований «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko» (Christopher Peters, Deputy Head of Research), подчеркивает: «уже сегодня около половины качественных офисных площадей на данный момент находятся за пределами Садового Кольца». Недостаточная, казалось бы, престижность отстоящих от центра столицы офисных комплексов, компенсируется постепенным улучшением транспортной ситуацией вокруг них и качеством близлежащего жилья.

«Первым офисным объектом, который привлек внимание крупных и именитых арендаторов стал бизнес-парк «Крылатские холмы»», -  говорит Кристофер Петерс. Среди арендаторов этого объекта значатся такие компании, как Johnson & Johnson, GlaxoSmithKline, Intel, BAT, Microsoft и Sun Interbrew.

Михаил Гец из Blackwood приводит доводы «за» дислокацию компаний в пригороде: «На сегодняшний день некоторые крупные иностранные компании понимают, что, выбрав офис, расположенный не  в центральной части города, они за гораздо меньшие деньги получат офисное помещение по качеству, по техническому оснащению нисколько не уступающее офису в центре». Лучшая экологическая обстановка, потенциальная близость офисов к аэропортам – очевидные плюсы запада столицы для дислокации бизнес центров.

Аналитики рынка единогласно выделяют три района, которые уже сейчас вызывают повышенный интерес арендаторов и застройщиков. «Большая часть наиболее востребованных нецентральных районов располагается в западной части Москвы», делится наблюдениями директор отдела консультационных услуг C&W S&R Том Вайзман-Кларк. Помимо запада бизнесу интересны северо-запад и юго-запад столицы. Ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов отмечает тенденцию стремления бизнес комплексов к районам аэропортов.

Однако, при более внимательном изучении вопроса основанием «скромности» небедных успешных компаний становится  их профиль деятельности. Как правило, их бизнес не является ориентированным на приход клиентов в офис. Переплачивать в 1,5–2 раза из-за престижности места желания у таких компаний нет. Между тем, таких арендаторов более, чем достаточно. Они-то и определяют ориентацию застройщиков на свободные площадки вне административных границ Москвы, где, к слову, и свой девелоперский бизнес им вести легче, нежели в столице.

Последний пример - строительство бизнес парка «Гринвуд» на 71-ом километре по внешней стороне МКАД. Эксклюзивным консультантом по маркетингу и сдаче в аренду этого объекта стала компания «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko», а генподрядчиком «СУ-155». Проект в сентябре 2005 года благословил никто иной, как губернатор Московской области Борис Громов, который уже в январе 2006 года публично заявил о необходимости разработки целой программы строительства бизнес центров в ближайшем Подмосковье.

Практически все специалисты участвующих в данном обзоре компаний уверенно заявили Realestate.ru о разработке и реализации крупных офисных и многофункциональных девелоперских проектов на рынке коммерческой недвижимости за пределами МКАД, как об устойчивой тенденции, имеющей явные перспективы укрепления.

Елена Рязанова
специально для Realestate.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова