ОБЗОР - Элитное жилье в Москве в 2005г.

05 марта 2006
ПОЛНАЯ ВЕРСИЯ

Чуть больше хорошего товара
(ПОЛНАЯ ВЕРСИЯ)
Рынок элитного жилья столицы в минувшем году переживал период бурного подъема, что было вызвано как общим ростом сектора недвижимости нашей страны, так и постоянно растущим уровнем платежеспособного спроса населения. Реальные доходы россиян за 2005г. выросли только по официальным данным на 8,8%, причем доходы самых обеспеченных слоев населения также продолжали увеличиваться. По данным исследования портала Realestate.ru, цена 1 кв.м элитного жилья (средневзвешенное значение, учитывает первичный и вторичный рынок) на протяжении 2005г. выросла на 33% и к концу декабря составила $7780.

Основной рост пришелся на II полугодие (около 20%), несмотря на некоторый рост объема предложения на рынке. Главной причиной интенсивного роста цен во II полугодии стало повышение цен предложения застройщиками и продавцами квартир, которое было подкреплено платежеспособным спросом покупателей. Именно на этот период приходится бурный рост российского фондового рынка, а также интенсивный приток в страну зарубежного капитала, значительный рост мировых и внутренних цен на нефть и другие энергоресурсы, что повышало прибыли производителей и экспортеров.

Косвенным образом платежеспособный спрос на самое дорогое жилье в Москве объясняется увеличением разрыва в доходах между беднейшими и богатейшими социальными группами общества. Все последние годы продолжается централизация административной системы. Россия – это во многом Москва с гипертрофированной долей финансового рынка по отношению к общероссийскому рынку. В столице по-прежнему сконцентрирована и политическая, и культурная составляющие жизни общества. Другой косвенной причиной можно считать замедление темпа прироста жилья в российских регионах в два раза (прирост жилищного строительства в 2005 году - 6,3% по отношению к показателю 2004-го, когда было зафиксировано 12,6% по сравнению с 2003-м, и при этом лишь десять субъектов Федерации увеличили ввод жилья по сравнению с 2004 годом).

Квартиры покупают как для себя так и «для своих денег». Пристроить их на московском рынке жилья мечтает любой инвестор. Наконец, в Москве выше уровень проектов, тщательнее отслеживается качество работ, да и сам рынок элитного жилья более активен – проблем с ликвидностью нет при высокой степени надежности операций.

Все вышеописанное привело к тому, что в 2005 году в Москве увеличились как объемы продаж элитного жилья, так и уровень цен. По оценкам экспертов Realestate.ru, объем этого рынка за 2005г. вырос на 39%, средневзвешенный уровень цены 1 кв. м квартир на первичном и вторичном рынке - на 33%. Средняя стоимость 1 кв. м достигла уровня $8 тыс. (цена фактической сделки на конец 2004г. - $5360 за 1 кв.м). Если остановиться на точных цифрах, то к концу декабря 1 кв. м стоил $7780, хотя в ноябре этот показатель составил $8680 за 1 кв.м., что объясняется отчасти сезонностью (перед новогодними каникулами не до серьезных покупок), а отчасти предположением, что перед самым концом года были проданы более дешевые квартиры.

Как показали рассчеты специалистов Realestate.ru, прирост объема рынка элитных квартир примерно на три четверти (на 74%) за год  объясняется повышением цен и только на четверть (на 26%) - приростом числа выставленных на продажу новых предложений.

На динамику средней цены продажи 1 кв. метра элитного жилья (эти самые 74%, см. предыдущий абз. – ред.) наибольшее влияние оказали предложения с первичного рынка в районах Остоженки с темпом роста цен - 50%, Патриарших прудов и Никитских ворот (темп роста - по 39%), а также в районе метро «Смоленская» (темп роста - 38%). Меньше всего цены выросли на предложения первичного рынка на Чистых прудах, Сретенке и близ ст. метро «Краснопресненская».

Цены на жилье могли бы в 2005г. расти гораздо быстрее, однако этот рост сдерживался «отложенным спросом». В течение года покупатели рассчитывали на возможность приобретения жилья по более низким ценам, старались отсрочить покупки. Однако во 2-м полугодии на рынке сформировалось понимание того, что рынок недвижимости ожидает в ближайшее время дефицит предложения. И действительно, усиление административного контроля за строительством в целом (со вступлением в силу закона о долевом строительстве - №214-ФЗ), повышение потребительского спроса (связанное с ростом реальных доходов населения),- все это создало предпосылки для повышения спроса. Он перестал быть отложенным, покупатели все чаще решались на покупки по цене предложения. Это привело к тому, что цены на дорогое жилье начали интенсивно расти.

В разбивке по основным районам, цены на элитное жилье больше всего в минувшем году повысились (по цене фактических продаж с учетом операций на вторичном и первичном сегментах рынка) в районе Фрунзенской (на 40%), Патриарших прудов (на 32%) и Никитских ворот (на 30%) - см. таблицу.

Таблица. Динамика цен на элитные квартиры по районам Москвы в 2005г.

городской район прирост цены предложения, в %

первичный рынок
прирост цены предложения, в %
вторичный рынок
прирост цены фактической продажи, в %

в целом по рынку (первичный и вторичный сегменты)

все районы

 

 

+33

Фрунзенская

+67

+17

+40

Патриаршие пруды

+37

+16

+32

Никитские ворота

-

+16

+30

Арбат

+35

+23

+29

Остоженка

+26

+37

+28

Самотек

+52

-

+27

Плющиха

-

+17

+15

Краснопресненская

+64

-

 

Замоскворечье

+36

-

+12

Тверская

-

+25

+11

Сретенка

+24

-

-

Чистые пруды

-

-

+9

Смоленская

-

-

+5

Источник: исследования Realestate.ru

Прим. Кажущееся на первый взгляд несоответствие в итоговых цифрах роста (много районов с приростом менее среднего значения) объясняется тем, что основная масса покупок была сделана именно в первых шести районах, указанных в таблице.

Низкие темпы роста объемов предложения на первичном рынке элитного жилья по сравнению с предыдущими годами стали результатом введения новых правил привлечения средств частных инвесторов к строительству жилых объектов (в соответствии с законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»). Застройщики активно начали искать способы минимизации потерь запланированных ранее сверхприбылей. При этом стратегической задачей для них становится выживание в новых условиях конкурентной борьбы на рынке строительства жилья. Минимизировать потери от приостановки продаж отдельными фирмами пока удается за счет повышения цен на жилье, то есть за счет покупателей. Но это не гарантирует застройщикам успешного преодоления кризисного этапа развития рынка строительства. Чтобы выкрутиться из неприятной ситуации не нарушая 214-й закон, можно либо до продолжения продаж собрать полный пакет исходно-разрешительной документации, привлекая для продолжения строительного проекта банковские кредиты, либо выдавать частным лицам взамен их инвестиций векселя компании-застройщика (что, собственно, многие и делают). Некоторые хитрят, получая разрешение лишь на строительство фундамента жилого здания, но принимая деньги от граждан за будущие квартиры. Однако, по словам главы компании «Миракс» Сергея Полонского, «в прошлом году ни один из московских застройщиков не заложил [не начал строить] ни одного дома».

В течение минувшего года застройщики были вынуждены заморозить работы сразу на десятке (указан порядок – ред.) элитных объектах. Всего в Москве в течение последних бурных лет ежегодно в процессе создания находятся порядка 30 объектов элитного жилья. С апреля (когда вступил в силу закон 214-ФЗ) по август 2005г. половина застройщиков (постоянные игроки рынка элитного жилья – ред.) приостановила не только продажи, но и сами стройки. Главные инвесторы на порядка 8-10 проектах и на февраль 2006 года не нашли «противоядия» против «злого» закона, поскольку его требования завысили ответственность бизнесменов, привыкших к «бесплатным инвестициям» дольщиков. Бюрократических препятствий для дальнейшего продолжения строительства на законных основаниях меньше не стало. В результате прекратилось строительство будущих домов по адресам: Пожарский переулок, 13, Курсовой переулок, 11-13, Еропкинский переулок, 16, ул. Гиляровского, вл. 76 и др. В начале 2005г. эксперты не могли даже предположить, что эти весьма перспективные на тот момент проекты окажутся обескровлены.

Другой отчетливой тенденцией в 2005г. стало увеличение как средней площади квартиры в элитном доме, так и попытки сделать элитные дома больше. Таким специфически образом застройщики реализуют политику городских властей последних лет строить жилье целыми кварталами, комплексно, с включением в проект объектов социальной инфраструктуры. В новых проектах становится больше квартир. Как не без иронии заметил в беседе с нами один из застройщиков, «это можно считать первым шагом к расширению доступности комфортного жилья».

По оценкам статистиков портала Realestate.ru, суммарная стоимость всех элитных квартир, предлагаемых к продаже на первичном и вторичном рынках жилья Москвы, в июле 2005г. составляла $1 млрд. 495 млн., а к концу года выросла до $1 млрд. 840 млн., или на 23% только за II полугодие. За этот же период объем первичного рынка увеличился на 38%, а вторичного – на 18%, то есть именно строительство новых элитных домов внесло основной вклад в общее увеличение рынка элитного жилья по итогам всего года. С другой стороны, объем выставляемых на продажу объектов к концу несколько снизился по сравнению с началом и серединой года. В декабре рынок элитного городского жилья пополнился 1300 новыми квартирами (из которых 1100 пришлось на первичный рынок, 200 - на вторичный). По сравнению с сентябрем 2005г. объем выставленных на продажу квартир (1190) в декабре вырос на 9,2%, но оказался на 19% ниже показателя марта 2005г. (1600 квартир).

По данным компании Realestate.ru, в IV квартале 2005г. были проданы 180 московских элитных квартир (в денежном выражении рынок оценивался в $243 млн.). В III квартале в сделках участвовали квартир больше (220), но выручка от продаж была на 7% меньше - $227 млн.

Больше всего квартир из числа выставленных на продажу реализовано в IV квартале в Замоскворечье (32%), а также на Арбате (30%); меньше всего - в районе метро "Смоленская" (11%), Патриарших прудов (7,5%) и Никитских ворот (4,5%).

Сокращение темпов роста предложения на рынке элитного жилья, которое было характерно для III квартала 2005г., в конце года прекратилось. IV квартал 2005г. для рынка элитного жилья был очень удачным из-за выставления на продажу ряда новых проектов: «4 Ветра» в районе метро «Белорусская», офисно-жилой центр на Малой Трубецкой ул., а также в районе Плющихи . В октябре началась реализация квартир в Большом Афанасьевском переулке (район Арбата), где более половины будущих квартир уже реализованы. К относительно новым проектам относятся «Итальянский квартал» - самый многоквартирный комплекс, строящийся в центре Москвы.

По мнению экспертов, с учетом появления юридических преград в условиях работы застройщиков, 2006г. окажется менее успешным, чем 2005г. В прошлом году значительная часть проектов находилась на конечной стадии постройки, и квартиры в них давно проданы. Теперь же «конвейер», поставляющий новые квартиры на рынок, дал сбой. Дефицит предложения, и без того недостаточного для удовлетворения спроса, усилится.

Слухи о возможном грядущем кризисе строительства, который приведет к резкому скачку цен на рынке жилья, стали упоминаться в досужих разговорах участников рынка все чаще в конце 2005г. По мнению экспертов, кризис завершится еще большей монополизацией рынка, упрощающей управление «свободным» рынком, а с учетом текущего укрепления национальной валюты, к росту цен на элитное жилье - потребуется больше подешевевших долларов. Самые смелые предположения профессионалов рынка, которым доверяет Realestate.ru, предрекают по итогам текущего года рост цен на квартиры самого дорогого сегмента рынка на 40-50%. Итоги января и февраля, согласно текущим исследованиям портала, лишь подтверждают эти предположения.

Объекты
В 2005г. были сданы объекты в Скатертном переулке, д.16, на Большой Якиманке, 50, «Квартал на Патриарших», Палашевский, 14,стр.2, и М.Козихинский, дд.14, 7, Б. Козихинский, 14/б, в Коробейниковом переулке, д.1/2, во 2-м Казачьем переулке (вл. 4-6). Совсем недавно, в начале 2006г., сданы госкомиссиям дома в Б. Палашевском переулке, д.1/14, на улице Бахрушина, д.13, на ул. Арбат, д.31, стр.2, в Филипповском переулке, д.13, в Старопименовском переулке, д.10, в Климентовском переулке, в Малом Козихинском пер., д.7 и Пожарском пер., д.7. С конца 2005г. готовится к сдаче жилой дом в Палашевском пер., д.10. Реализация квартир в этих домах находится на разной стадии.

В 2006г. ожидаются масштабная реконструкция «Театрального квартала» в Камергерском пер., возможно поступление на рынок дома на Татарской ул., 13 (иногда продавцы этот объект позиционируют стоящим на Озерковской набережной из-за его географического положения).

В доме по адресу Коробейников переулок, 1/2, стр. 4-6 («Парк Палас») продажи начнутся в марте-апреле 2006г., а на Б.Ордынке, вл.8-14 («Пять столиц») - в августе 2006г.

Лидером продаж по итогам года стало, как и ожидали эксперты, Замоскворечье. Кстати именно здесь в 2005-2006 годах планируется наибольший объем ввода в эксплуатацию нового элитного жилья, в других районах масштабные проекты запланированы к сдаче лишь в 2007г. Популярность Замоскворечья для покупателей элитного жилья объясняется и более скромными аппетитами продавцов. Следом за Замоскворечьем по объемам проданных элитных квартир идут районы Арбата и Остоженки.

Выводы и тенденции:
- Объем предложения на рынке увеличился, но по-прежнему отстает от спроса Наибольший рост объема рынка элитной недвижимости (годовой показатель – 39%) наблюдался в IV квартале (13%)
- Цены на квартиры элитного сегмента московского рынка жилья выросли на 33%, при этом наибольший прирост дал опять же IV квартал
- Наблюдается тенденция расширения границ месторасположения элитных объектов 
- Замоскворечье - безусловный район-лидер по объему продаж, а Остоженка - по приросту цен на вторичном рынке
- Покупательские предпочтения склоняются в пользу квартиры большего метража
- Продажи многих перспективных проектов по-прежнему заморожены

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова