ОБЗОР - Элитное жилье Москвы в I п/г 2005 г.

11 октября 2005
Более трети сделок купли-продажи в сегменте дорогого жилья заключается в Замоскворечье

Специалисты исследовательской группы портала RealEstate.ru, которые наблюдают за состоянием московского рынка жилья классов В и А, а также редакционный коллектив, проводящий регулярные опросы специалистов данного сегмента рынка, планируют ЕЖЕКВАРТАЛЬНО публиковать отчет о состоянии объемов и цен в столичных районах, пользующихся популярностью у потенциальных арендаторов и покупателей дорогих квартир. Обзор, подготовленный на основе полугодовой статистики, является, скорее, исключением.
Следующий обзор московского рынка элитного жилья будет содержать помесячную статистику за 3-й квартал текущего года. Таким образом, со временем посетители сайта получат возможность отслеживать показатели рынка в динамике.
Пожелания и замечания просьба отправлять на электронный адрес editor@realestate.ru.

Первичный рынок категории элитных домов (В и А классы) в Москве по объему предложения держит абсолютное лидерство по отношению к рынку вторичному (квартиры от собственников). Превосходство подавляющее – в разы. Так что неудивительно, что по темпу роста «первичка» в рассматриваемый период жизни рынка намного отстала от «вторички». Рост цен в элитном секторе первичного жилья за I полугодие составил 14.2%. А больше всего сделок по продаже новых квартир (22%) было заключено по цене в диапазоне $4,5-6 тыс.за 1 кв.м (см. диаграмму 3).

Объемы

Согласно исследованиям потребительских предпочтений компании «Гута-Девелопмент», в секторе элитного жилья «65 % потенциальных потребителей однозначно предпочитают приобретать квартиру на первичном рынке, 15-20 % - на вторичном». Эти выводы совпадают с исследованиями объемов реализации в секторе дорогого жилья от компании Delight realty: в первичном секторе в первом полугодии реализовано 500 квартир против 170 квартир в старом  фонде. Но, несмотря статистику реализации квартир - как видно из диаграмм 1 и 2, «первичка» и «вторичка» у обеспеченных граждан в три раза популярнее старого фонда, последний чуть ли не в четыре раза превосходит новостройки по объему предложения (классификацию, употребляемую в обзоре, см. в Прим. ниже). Несоответствие предложения спросу остается главной интригой современного рынка элитного жилья в Москве.

Коммерческий директор «Гуты девелопмент» Андрей Лукьянов думает, что превышение спроса на квартиры в новостройках и относительно молодых домах над спросом в старом фонде связано с расширением финансовых возможностей покупателей, которые, в частности, хотят платить за качество, а не за страхование своих квартир. Желающих переселиться в старый фонд меньше еще и из-за «легкой воспламеняемости» старых зданий. Например, не так давно случившийся в Брюсовом переулке пожар в старом здании определенно убавил среди покупателей число охотников до старого фонда.

Предложения за первые полгода на выросли первичном рынке на 35% (с 157,41 тыс.кв.м в январе до 245,58 тыс. м в июне), на вторичном рынке – на 86% (с 25,67 тыс.кв.м до 57,71 тыс.кв.м). Относительно невысокий прирост объектов в первичном секторе связан не столько с уменьшением мест для нового строительства в Центральном административном округе Москвы, сколько с новым законом о долевом участии в строительстве жилья. Кое-кто из риэлторов за этими цифрами увидел опасения покупателей относительно выполнения застройщиками своих обязательств по достройке объектов. Опасения покупателей были связаны с прошлогодней лихорадкой в банковском секторе.

Темп прироста объема предложения квартир в старом фонде можно отследить, скрупулезно выверяя профессиональные риэлторские базы данных. И портал RealEstate.ru не поленился подсчитать количество объектов, разумеется, не складывая общую площадь квартир. К июлю месяцу старый фонд в «анналах» рекламных носителей вырос на 9,5% по сравнению с январем.

Если говорить о географии реализации, то безусловным лидером по количеству продаж элитных квартир (всех секторов рынка жилья) является Замоскворечье (см. диаграмму 4). Здесь прошло более 34,3% от общего количества сделок  в центральных районах. Огромные перспективы открываются перед районом и в дальнейшем, существенные возможности дальнейшей застройки, близость Москвы реки и центра города, удобные транспортные развязки, множество исторических памятников и других достопримечательностей - все это поднимает статус района, делая его все более удобным и соответственно престижным для проживания.

Традиционными лидерами среди районов Белокаменной по объемам продаж в секторе первичного жилья, кроме Замоскворечья, остались Остоженка, Арбат, ст. метро «Фрунзенская» и район Патриарших прудов (cм. диаграмму 4). К списку популярных районов некоторые из опрошенные риэлторов относят и Плющиху, там наблюдалось увеличение продаж на вторичном рынке.

При этом интересно, что средняя цена новостроек в Замоскворечье по подсчетам на начало июля составляла $6215 за 1 кв.м, а на Остоженке, расположенной прямо напротив, через Москва-реку - $10600. По мнению А.Лукьянова, «вывод на рынок проекта «Золотой Остров» цены на квартиры в его окружении поднимут, так как на рынке элитного жилья появится новый ориентир».

Цены

Квартиры на Остоженке выросли в цене на 16%, на Чистых Прудах – на 18%, в районе Патриарших прудов – на 21%, а в районе ст. метро «Фрунзенская» – на 23%. (В данном случае приводятся данные роста цен в первичном и вторичном секторах рынка.) В районе Арбата и на Плющихе прирост составил соответственно всего 3,4% и 11%, поскольку «интересных жилищных проектов за рассматриваемый период там не появилось», комментирует директор компании Delight realty Дмитрий Андреев. Он заметил, что престиж Плющихи подняла успешная реализация в декабре прошлого года (за восемнадцать месяцев с официального открытия продаж) всех объектов в проекте «Три Тополя», а проект «Чайка» на северо-западе Москвы сходным образом повлиял на престиж Покровского-Стрешнева.

Из удачных проектов, свидетельствующих о качественном росте рынка, специалисты отмечают дом в дворцовом стиле на Остоженке, строительство на Новом Арбате (д.27), на Малой Полянке («Онегин»). В начале года в ряду претендентов на элитарность появились многоквартирные жилищные проекты: «Дом на Покровском бульваре» и дом «Коперник», малоквартирные дома в Хилковом переулке, 5 (дом под названием «Z-project») и в Курсовом переулке, в Пожарском переулке и на Большой Полянке, 43, в Малом Головине переулке, 5 и на Гоголевском бульваре (последний объект представляет собой реконструкцию). Хотя представитель «Гуты девелопмент» так и не выделил из «ровного хорошего качества проектов» ни одного, превосходящего.

Общий рост цен на рынке элитного жилья (в первичном и вторичном секторах) за I полугодие текущего года составил  14.2%, или примерно 30% в годовом исчислении. Наиболее активный рост наблюдался в первичном секторе (3.3% в месяц) - 19,8% за полугодие, во вторичном наблюдался менее активный рост цен (1.4% в месяц) - 8,4% за полугодие. Впрочем, к цифрам, оценивающим состояние вторичного сектора, сами наблюдатели относятся с недоверием. Например, сотрудница отдела маркетинга компании Delight realty Наталья Титова откровенно говорит, что «любые данные подсчетов во вторичном секторе, кто бы их не делал, имеют значительную погрешность».

Она же обращает внимание на то, что рост цен на квартиры в первичном секторе рынка жилья в значительной степени (примерно на две трети) объясняется удорожанием пентхаусов и квартир на верхних этажах домов («от 5-го и выше»). Ощутимо повлияли на рост цен, по ее мнению, некоторые удачные проекты в традиционно популярных районах: «Например, квартиры по таким адресам, как Дмитровский пер., 5, Коробейников пер., 1/2, Коробейников пер., 20, Пожарский пер., 7, Лаврушинский пер., 7, или, например, «Римский Дом» во 2-м Казачьем переулке.
Если выделять вклад особняков в рост цен, то например, особняк в Подсосенском переулке всего за 3 месяца подорожал на 13% (до 7,9 млн. евро), особняк на Большой Никитской улице за полгода - на 15% (до $6,2 млн.)».

В некоторых районах Москвы рост цен наблюдался на фоне отсутствия ажиотажного спроса и активных продаж. Например, за первую половину года на Тверской улице цены поднялись на 32%, в районе ст. метро «Смоленская» - на 38%, ст. метро «Фрунзенская» - на 50%, а на Самотеке (район между Тверской и проспектом Мира за Садовым кольцом) - на 84%. При общем приросте цен в относительно новом жилом фонде (первичный и вторичный секторы) 20%, объяснить вздорожание квартир (например, в доме «Hortus Harmonia» в Ботаническом переулке на Самотеке) можно лишь предположением, что застройщикам пока не нужны финансовые средства от частных лиц.


 диаграмма №1



 диаграмма №2



 диаграмма №3



диаграмма №4


Прим.

Классификация, употребленная в обзоре:

Первичный рынок – совокупность квартир от застройщика, в которых покупатель является первым собственником (или квартиры, у которых нет истории смены владельцев).
Вторичный рынок – это хотя бы один раз перепроданные квартиры, как правило, эти квартиры в новых домах.
Старый жилой фонд – дома дореволюционных лет постройки, а также советского периода истории (дома для советской номенклатуры).

RealEstate.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова