ОБЗОР - Элитное жилье Москвы в 2005г.

05 марта 2006
Было приостановлено строительство трети проектов элитного жилья Москвы. Цены выросли на 33%

Чуть больше хорошего товара

ПОЛНАЯ ВЕРСИЯ

Рынок элитного жилья столицы в минувшем году переживал период бурного подъема, что было вызвано как общим ростом сектора недвижимости нашей страны, так и постоянно растущим уровнем платежеспособного спроса населения. Реальные доходы россиян за 2005г. выросли только по официальным данным на 8,8%, причем доходы самых обеспеченных слоев населения также продолжали увеличиваться. По данным исследования портала Realestate.ru, цена 1 кв.м элитного жилья (средневзвешенное значение, учитывает первичный и вторичный рынок) на протяжении 2005г. выросла на 33% и к концу декабря составила $7780.

Основной рост пришелся на II полугодие (около 20%), несмотря на некоторый рост объема предложения на рынке. Главной причиной интенсивного роста цен во II полугодии стало повышение цен предложения застройщиками и продавцами квартир, которое было подкреплено платежеспособным спросом покупателей. Именно на этот период приходится бурный рост российского фондового рынка, а также интенсивный приток в страну зарубежного капитала, значительный рост мировых и внутренних цен на нефть и другие энергоресурсы, что повышало прибыли производителей и экспортеров.

Россия – это во многом Москва с гипертрофированной долей финансового рынка по отношению к общероссийскому рынку. В столице по-прежнему сконцентрирована и политическая, и культурная составляющие жизни общества. Квартиры покупают как для себя так и «для своих денег». Пристроить их на московском рынке жилья мечтает любой инвестор. Наконец, в Москве выше уровень проектов, тщательнее отслеживается качество работ, да и сам рынок элитного жилья более активен – проблем с ликвидностью нет при высокой степени надежности операций.

Все вышеописанное привело к тому, что в 2005 году в Москве увеличились как объемы продаж элитного жилья, так и уровень цен. По оценкам экспертов Realestate.ru, объем этого рынка за 2005г. вырос на 39%, средневзвешенный уровень цены 1 кв. м квартир на первичном и вторичном рынке - на 33%. Средняя стоимость 1 кв. м достигла уровня $8 тыс. (цена фактической сделки на конец 2004г. - $5360 за 1 кв.м). Если остановиться на точных цифрах, то к концу декабря 1 кв. м стоил $7780, хотя в ноябре этот показатель составил $8680 за 1 кв.м., что объясняется отчасти сезонностью (перед новогодними каникулами не до серьезных покупок), а отчасти предположением, что перед самым концом года были проданы более дешевые квартиры.

Цены на жилье могли бы в 2005г. расти гораздо быстрее, однако этот рост сдерживался «отложенным спросом». В течение года покупатели рассчитывали на возможность приобретения жилья по более низким ценам, старались отсрочить покупки. Однако во 2-м полугодии на рынке сформировалось понимание того, что рынок недвижимости ожидает в ближайшее время дефицит предложения. И действительно, усиление административного контроля за строительством привело к «вынужденному саботажу» застройщиками собственного бизнеса, и, с другой стороны, повышение доходов потенциальных потребителей создали предпосылки для повышения спроса. Он перестал быть отложенным; покупатели все чаще решались на покупки по цене предложения. Это привело к тому, что цены на дорогое жилье начали интенсивно расти.

В разбивке по основным районам, цены на элитное жилье больше всего в минувшем году повысились (по цене фактических продаж с учетом операций на вторичном и первичном сегментах рынка) в районе Фрунзенской (на 40%), Патриарших прудов (на 32%) и Никитских ворот (на 30%) - см. таблицу.

Таблица. Динамика цен на элитные квартиры по районам Москвы в 2005г.

городской район прирост цены предложения, в %

первичный рынок
прирост цены предложения, в %
вторичный рынок
прирост цены фактической продажи, в %

в целом по рынку (первичный и вторичный сегменты)

все районы

 

 

+33

Фрунзенская

+67

+17

+40

Патриаршие пруды

+37

+16

+32

Никитские ворота

-

+16

+30

Арбат

+35

+23

+29

Остоженка

+26

+37

+28

Самотек

+52

-

+27

Плющиха

-

+17

+15

Краснопресненская

+64

-

 

Замоскворечье

+36

-

+12

Тверская

-

+25

+11

Сретенка

+24

-

-

Чистые пруды

-

-

+9

Смоленская

-

-

+5

Источник: исследования Realestate.ru

Прим. Кажущееся на первый взгляд несоответствие в итоговых цифрах роста (много районов с приростом менее среднего значения) объясняется тем, что основная масса покупок была сделана именно в первых шести районах, указанных в таблице.

Весной и летом минувшего года застройщики были вынуждены заморозить работы сразу на половине элитных объектаов. Всего в Москве в течение последних бурных лет ежегодно в процессе создания находятся порядка 30 домов элитного класса. В результате прекратилось строительство будущих домов по адресам: Пожарский переулок, 13, Курсовой переулок, 11-13, Еропкинский переулок, 16, ул. Гиляровского, вл. 76 и др. В начале 2005г. эксперты не могли даже предположить, что эти весьма перспективные на тот момент проекты окажутся обескровлены. На порядка 10 объектах и в I квартале 2006г. строительство не было возобновлено. А по словам главы компании «Миракс» Сергея Полонского, «в прошлом году ни один из московских застройщиков не заложил [не начал строить] ни одного дома».

Другой отчетливой тенденцией в 2005г. стало увеличение как средней площади квартиры в элитном доме, так и попытки сделать элитные дома больше. Таким специфически образом застройщики реализуют политику городских властей последних лет строить жилье целыми кварталами, комплексно, с включением в проект объектов социальной инфраструктуры. В новых проектах становится больше квартир. Как не без иронии заметил в беседе с нами один из застройщиков, «это можно считать первым шагом к расширению доступности комфортного жилья».

По оценкам статистиков портала Realestate.ru, суммарная стоимость всех элитных квартир, предлагаемых к продаже на первичном и вторичном рынках жилья Москвы, в июле 2005г. составляла $1 млрд. 495 млн., а к концу года выросла до $1 млрд. 840 млн., или на 23% только за II полугодие. Больше всего квартир из числа выставленных на продажу реализовано в IV квартале в Замоскворечье (32%), а также на Арбате (30%); меньше всего - в районе метро "Смоленская" (11%), Патриарших прудов (7,5%) и Никитских ворот (4,5%).

По мнению экспертов, с учетом появления юридических преград в условиях работы застройщиков, 2006г. окажется менее успешным, чем 2005г. В прошлом году значительная часть проектов находилась на конечной стадии постройки, и квартиры в них давно проданы. Теперь же «конвейер», поставляющий новые квартиры на рынок, дал сбой. Дефицит предложения, и без того недостаточного для удовлетворения спроса, усилится. Самые смелые предположения профессионалов рынка, которым доверяет Realestate.ru, предрекают по итогам текущего года рост цен на продажу элитных квартир самого дорогого сегмента рынка на 40-50%. Итоги января и февраля, согласно текущим исследованиям портала, лишь подтверждают эти предположения.

Выводы и тенденции:
 Объем предложения на рынке увеличился, но по-прежнему отстает от спроса Наибольший рост объема 
рынка элитной недвижимости (годовой показатель – 39%) наблюдался в IV квартале (13%)
 Цены на квартиры элитного сегмента московского рынка жилья выросли на 33%, при этом наибольший прирост дал опять же IV квартал
 Наблюдается тенденция расширения границ месторасположения элитных объектов
 Замоскворечье - безусловный район-лидер по объему продаж, а Остоженка - по приросту цен на вторичном рынке
 Покупательские предпочтения склоняются в пользу квартиры большего метража
 Продажи многих перспективных проектов по-прежнему заморожены

Наталья Титова
специально для Realestate.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова