ОБЗОР - Аренда дорогого жилья в Москве и области в 2005г.

31 января 2006
Арендные ставки на элитные квартиры выросли на 17-20%, на загородные дома - на 11-15%

«Пообвалить» не выйдет

В минувшем году рынок аренды жилья в Москве претерпел некоторые изменения. Несколько парадоксально на первый взгляд выглядит снижение темпов роста ставок аренды при одновременном увеличении числа потенциальных нанимателей и арендаторов. Возможно, это означает, что потребители ищут нового качества за приемлемую плату. Ведь в 2005 году изменились портреты и арендатора, и арендодателя.

Ставки аренды элитных квартир и коттеджей в загородных поселках в 2005 году выросли в зависимости от сегмента рынка и класса объекта на 13-23%. По оценкам компаний, опрошенных порталом RealEstate.ru, аренда дорогих квартир (от $6000/мес) подорожала на 17-20%, а загородных коттеджей - на 11-15%. Подробно диапазон цен на элитные апартаменты в Москве указан в ТАБЛ.-1, а диапазон цен на элитные коттеджи в подмосковных поселках - в ТАБЛ.-2.

Риэлторы единогласно отмечают, что ставки аренды элитного жилья в 2005 году росли медленнее цен предложения недвижимости аналогичного класса. Даже несмотря на то, что клиентов, желающих снять дорогое жилье, стало больше. По данным компании Delight Realty, клиентов, желающих снять жилье за $6000 в месяц и выше, стало больше примерно на 20%.

По объему сделок, как и по итогам предыдущего года, лидировал сектор элитных квартир низших ценовых категорий (до $3000 в месяц). По данным компании Blackwood, доля сделок в этом сегменте рынка составляют на сегодня около 60% от общего объема сдаваемых квартир классов В и А. Однако, наметилась тенденция к постепенному увеличению доли спроса на апартаменты стоимостью свыше $6000 в месяц. На текущий момент доля этих объектов - 14%. Порядок рыночных оценок порталу Realestate.ru подтвердили и в компании Delight Realty.

Районирование предпочтений

Наибольшее количество запросов, порядка 58%, пришлось на элитные квартиры самых низких ценовых категорий (до $3000 в месяц). Такие квартиры с двумя-тремя спальнями, а также большие апартаменты общей площадью от 180 кв.м в ценовом сегменте $7-8 тыс. стали самыми популярными среди клиентов ведущих риэлторских компаний.

Арендаторы считают наиболее привлекательным жилье на Арбате, на Тверской, Патриарших Прудах, Остоженке и Плющихе. Этим районам немного уступают окрестности ст. метро «Фрунзенская» и Смоленская набережная, а также Цветной бульвар. За пределами Центрального административного округа по спросу безоговорочно лидируют Юго-Западный, Северо-Западный и Западный округа. В списке требований, которые предъявляют арендаторы к жилью, на первом месте стоит наличие подземной парковки, охраны, высокого уровня ремонта, хорошего состояния подъезда и близости к центру.

Иностранные арендаторы, приехавшие в Россию с семьями, более внимательно изучают районы, находящиеся вблизи специализированных школ: Англо-Американской школы в Покровском-Стрешнево, Французского Лицея в Милютинском переулке, Британских Школ в Ясенево и на Большой Академической улице, немецкой школы на Юго-Западе.

В течение 2005 года такой вопрос, как наличие мебели постепенно потерял актуальность. Специалисты Penny Lane Realty отмечают, что до 80% нанимателей просторных и дорогостоящих апартаментов самостоятельно устанавливают мебель в квартире. Многие из них уже имеют свою мебель, а компания оплачивает расходы по доставке.

Набирают популярность и квартиры в новых элитных домах. «Они составляют серьезную конкуренцию дорогому жилью в старом фонде. Наличие более совершенных технологических и инженерных систем, вместительного подземного паркинга и профессиональной охраны – вот далеко не полный перечень преимуществ», - делится управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. «Разные клиенты делают выбор в зависимости от своих предпочтений. По моему опыту, французы обычно предпочитают квартиры в старинных особняках, а японцы – апартаменты в новом доме», - говорит управляющий партнер компании Evans Анна Левитова.

Среди коттеджных поселков в черте Москвы большим спросом пользуются «Сетунь», «Чайка», «Речник», «Покровские Холмы», «Росинка», «Серебряный бор». Лист ожидания в таких местах может затянуться до одного года и более. В определении стоимости аренды загородных домов важную роль играет удаленность от Москвы и престижность направления. По популярности лидируют Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, а затем идут Куркинское, Калужское, Пятницкое и Дмитровское направления. В зависимости от престижности направления стоимость аренды, по данным Penny Lane Realty, составляет от $220 до $750 за 1 кв.м.

Стереотипы меняются

До сих пор считается, что главный арендатор «элитки» - это иностранец. Однако сегодня соотношение иностранных и русскоязычных нанимателей квартир высшего ценового сегмента изменилось. Доля соотечественников среди потребителей за последний год выросла на 10% и теперь составляет 40-55% от общего количества желающих арендовать престижное жилье в столице России.

Иностранную клиентуру риэлторов в прошлом году, как впрочем и ранее, составляли топ-менеджеры транснациональных компаний, сотрудники посольств или иных зарубежных государственных институтов. Правда, наплыва иностранных сотрудников в Москву в 2005 году не было. Что касается россиян, то большая часть русскоговорящих арендаторов приходится на ведущих сотрудников тех же фирм инофирм (или компаний с участием иностранного капитала, или их «дочек»).

Как сообщила порталу Realestate.ru ведущий эксперт департамента аренды жилых помещений Penny Lane Realty Тина Сурма, количество квартир, приобретенных с целью сдачи в аренду в 2005 году, уверенно перешагнуло отметку в 25% от общего объема предложений рынка. И вместе с тем специалисты отмечают, что значительная часть апартаментов, предлагаемых сейчас, изначально были приобретены и оборудованы для собственного проживания в них арендодателя.

«Тенденции 2005 года таковы: предложение значительно превысило спрос, причем качество предлагаемого в аренду жилья постоянно растет, – комментирует ситуацию Анастасия Галкина, ведущий эксперт департамента аренды жилья компании Delight Realty. - Переезд в загородный дом, другой город или страну, покупка новых, более элитных апартаментов - вот мотивация современного арендодателя. С течением времени, подобных предложений становится все больше и больше».

Эксперт департамента аренды жилых помещений Penny Lane Realty Игорь Герасимов, соглашаясь с мнением А.Галкиной, добавляет, что «не менее 4000 иностранных граждан, уже проживающих в столице, ежегодно по тем или иным причинам меняют географию своего проживания».

Среди тенденций в секторе аренды жилья есть приятные для налоговых инспекций: все меньше арендодателей ориентированы на уклонение от уплаты налогов, а значит, они охотно идут на все процедуры, связанные с вопросами регистрации нанимателей. Цивилизованным становится подход владельцев квартир и к вопросам страхования. Уже сегодня в преддверии планирующихся законодательных инициатив по обязательному страхованию жилья, запланированных Госдумой на конец 2006 г., увеличивается количество застрахованных квартир, предлагающихся в аренду. По данным компании Penny Lane Realty, сегодня примерно половина предлагаемых на рынок аренды квартир застраховано добровольно. И их доля уверенно растет.

Доходный в городе не воин

Первый доходный дом появился в Москве два года назад. Департамент инвестиционных программ строительства столичного правительства (заказчик строительства) успешно эксплуатирует 47-квартирный дом в Николоворобьинском переулке (Таганка), дом обошелся в $12,3 млн. Ценовой диапазон «квартплаты» в этом доходном доме находится в пределах от $3000 до $12000 в месяц. Аренда 49 машиномест в подземном паркинге оплачивается отдельно от аренды квартиры.

Риэлторы считают, что доходные дома в обозримой перспективе вполне смогут составить конкуренцию частному сектору элитной аренды и даже несколько «пообвалить» арендные ставки.

По мнению, Анастасии Галкиной из Delight Realty, опыт оказался довольно удачным - дом сдан в аренду на 97 %. Однако, доходность доходных домов намного ниже, чем ожидают застройщики. Именно поэтому частные проекты по строительству доходных домов, объявленные в 2004 году, до сих пор так и остались не реализованными.

В компании Blackwood напротив считают, что появление доходного дома на Таганке практически никак не повлияло на рынок аренды частных квартир. «Доходный дом, построенный в порядке эксперимента. Если явление приобретет массовый характер, то можно будет говорить о том, что у частников появились серьезные конкуренты на рынке. Однако выход на рынок доходного дома класса «А», может понизить цены частников только в районе, где он будет расположен. Однако это произойдёт лишь в том случае, если цены в доходном доме будут существенно ниже рыночных», - говорит управляющий директор компании Марина Маркарова.

Выводы и тенденции

Общий рост арендных ставок в 2005 г. составил 13-23%, при этом показатель для жилья класса de luxe составил 17-20%, а для загородной недвижимости - 11-15%.
По наибольшему числу сделок лидируют элитные квартиры низкого ценового сегмента (до 60% всех сделок). Вместе с тем нанимателей, готовых ежемесячно платить от $6000 и выше, становится больше.
Доля российских арендаторов элитного жилья достигла 40-55% от их общего количества.
Более 50% арендодателей стремятся застраховать свою недвижимость, тенденция устойчивая.

Юлия Василенко

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова