ОБЗОР - Аренда дорогого жилья в Московском регионе в I п/г 2006г.

26 июля 2006
Срок окупаемости жилья, приобретенного для сдачи в аренду, увеличился с 10 до 20-25 лет

«Терпимый» рост

Рынок аренды жилья в I полугодии 2006 г. не претерпел значительных изменений, если не считать небольшую корректировку мотивации людей, приобретающих квартиры. Потенциальные рантье уже не рассчитывают на быстрый возврат инвестиций, поскольку им гораздо дороже обходилось само приобретение «инструмента для приращения капитала». Рост арендных ставок, по данным различных экспертов, колебался в пределах от 7 до 25%.

Как бы ни пытались уверить нас представители власти в том, что темпы инфляции сокращаются, что рубль становится конвертируемой валютой, подобные утверждения разбиваются о ежедневную практику: на отечественном фондовом рынке повторяются тенденции мирового, цены неумолимо растут вследствие падения курса доллара. Российский рынок недвижимости в целом и рынок аренды дорогого жилья в частности, в I полугодии текущего года, довольно чутко отреагировал на мировую и внутрироссийскую макроэкономическую ситуацию, однако в отличие от других секторов экономики ориентировался лишь на колебания валютных курсов.

РЫНОК АРЕНДЫ ДОРОГОГО ЖИЛЬЯ В I ПОЛУГОДИИ ТЕКУЩЕГО ГОДА ДОВЛЬНО ЧУТКО РЕАГИРОВАЛ НА МИРОВУЮ И ВНУТРИРОССИЙСКУЮ ЭКОНОМИЧЕСКУЮ СИТУАЦИЮ, ОДНАКО В ОТЛИЧИЕ ОТ ДРУГИХ СЕКТОРОВ ЭКОНОМИКИ ОРИЕНТИРОВАЛСЯ ЛИШЬ НА КОЛЕБАНИЯ ВАЛЮТНЫХ КУРСОВ.

Безусловно, основной экономический фактор, способствующий данному росту – это существенное падение курса доллара. Но, конечно, небольшую долю в этом играет и всеобщее повышение цен на рынке продажи элитного жилья, которое, по нашим подсчетам составило более 45%», - комментирует директор Delight Property Анастасия Галкина.

«Вероятно, на арендный рынок продолжили влиять постоянно растущие цены на покупку недвижимости. Квартиры подорожали, доходность от аренды снизилась, количество инвесторов, приобретающих квартиры для сдачи в аренду, уменьшилось, что, возможно, и привело к снижению предложения квартир для аренды. При постоянном или медленно растущем спросе это неизбежно приводит к росту цен», - добавляет управляющий партнер компании Evans Анна Левитова.

По данным экспертов, опрошенных порталом, в первом полугодии 2006 г ставки на аренду коттеджей за МКАД выросли максимум на 35%, в пределах Москвы – максимум на 25%. Аренда квартир низшего ценового диапазона (до $3 тыс. в мес.) стала дороже на 15-25%, арендные ставки на квартиры среднего ценового сегмента (от $3 тыс. в мес. до $6 тыс. в мес.) выросли на 12%, а квартиры класса «люкс» (от $6 тыс. в мес.) подорожали на 10-25%.

Наблюдения специалистов портала RealEstate.ru, следящих за ростом цен продаж элитного жилья, показывают, что общий прирост цен при продаже квартир в элитных объектах в Москве за те же первые полгода составил в среднем 23,2 %. Побочный вывод, который можно сделать, сравнивая динамику роста цен продаж и цен аренды на аналогичные объекты жилья в Москве, состоит в том, что значительного сокращения объема ввода нового жилья элитного класса пока не произошло (возможно, если объемы и сократились, как описывает пресса, до рынка аренды перемены еще не докатились).

Правда, точных сведений об общем объеме сделок на столь неорганизованном рынке, каким является  рынок аренды дорогого жилья, нет по определению. «Рынок крайне непрозрачен. Еще более субъективно выглядит деление жилья на классы. И наши данные отражают специфику работы нашей компании», - предупреждает А. Левитова из Evans. По ее словам, низший ценовой сегмент услуги по сдаче в аренду жилья (до $3-4 тыс./мес.) составляет примерно половину от всего объема сделок, квартиры со средней арендной ставкой составляют чуть меньше четверти московского предложения, и чуть больше четверти относятся к самым дорогим (квартиры от $9 тыс./мес.).

СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НИЗШЕГО ЦЕНОВОГО СЕГМЕНТА (ДО $3-4 ТЫС./МЕС.) СОСТАВИЛИ В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2006 Г. ПОЛОВИНУ ОТ ОБЩЕГО ОБЪЕМА СДЕЛОК, ЗАКЛЮЧЕННЫХ НА РЫНКЕ

По данным компании Blackwood, на рынке квартир предложение выросло всего на 3% по сравнению с концом 2005 г. Несколько увеличилось оно и в сегменте доходных домов. В I квартале 2006 г. компания «Баркли» объявила о начале строительства многофункционального комплекса “Баркли-Plaza” по адресу Пречистенская набережная, д.17. Все апартаменты планируется сдавать в аренду. По сведениям компании Evans, доходный дом в Большом Николоворобьинском переулке также не стоит пустым. А наиболее состоятельные клиенты смогут позволить себе арендовать собственный дом в центре в пределах Садового кольца. «В 2006 г. ожидается выход на рынок сразу нескольких особняков в центре Москвы. На данный момент количество таких предложений не превышает 10-15 штук. По нашим оценкам, нижний уровень арендной ставки будет колебаться в районе 35-40 тыс./мес.», - сообщает руководитель департамента аренды жилых помещений компании Blackwood  Ирина Корнелиуссон.

Предложение на рынке компаундов (резиденций) в пределах Москвы и коттеджей в Подмосковье остается более-менее стабильным. Основной объем приходится на Новорижское шоссе. С 2005 г. идет тенденция к росту деловой активности по Калужскому, Дмитровскому и Минскому шоссе. Большая часть вышедших на рынок поселков в I квартале 2006 г. пришлась на северную часть Подмосковья: Дмитровское, Осташковское, Алтуфьевское шоссе. Всего было запущено порядка 8 проектов, в том числе по Калужскому, Новорижскому и Симферопольскому шоссе.

Так называемые доходные поселки, по мнению И. Корнелиуссон, продолжат завоевывать воображение потенциальных арендаторов. На этот спрос предложение уже реагирует увеличением. Однако, непременным условием успешно сдать коттеджный поселок в аренду, то есть сдать в кратчайшие сроки по угаданной цене, станет полное соответствия целому ряду параметров, к которым помимо близости к МКАД, безопасности и наличия средней школы, И. Корнелиуссон отнес еще и «наличие 24-часовой службы сервиса, площадки для выгула собак, единый ландшафтный дизайн территории».

Что касается спроса, то он наиболее высок на объекты в низшем и среднем ценовом диапазоне. «Основными арендаторами на рынке дорогого жилья остаются иностранцы. Они составляют до 70% от общей клиентской базы. Бюджеты, выделяемые на аренду недвижимости в Москве или Подмосковье, устанавливаются западными компаниями, которые крайне отрицательно относятся к повышению ставок», - напоминает  А. Галкина.

Перечень популярных районов остается без изменения. Арендаторы предпочитают селиться в на Арбате, у Патриарших и Чистых прудов, на Остоженке и Плющихе, Тверской и Полянке. «Достаточно интересна динамика спроса в Замоскворечье. Здесь в I квартале 2006 г. появилось большое количество предложений, спрос также заметно активизировался, и, по нашему прогнозу, данный район к концу 2006 г., должен войти в лидирующую группу», - отмечает И. Корнелиуссон. Наиболее популярные административные округа - Центральный, Западный, Юго-Западный, Северо-Западный и Северный.

Наиболее интересные для арендатора компаунды на территории Москвы считаются апартаменты в Серебряном Бору, Росинке, Сетуни, на Покровских Холмах, Острове Фантазий. К тому же классу жилья относится и жилье в Годуново, Поселке художников и поселок «Чайка». За пределами Москвы клиенты предпочитают арендовать коттеджи и таунхаусы в поселках, расположенных вблизи Рублево-Успенского, Волоколамского, Пятницкого, Новорижского, Калужского, Киевского, Минского и Ленинградского шоссе.

НОВЫЕ ДОМА 2002-2003 ГГ. ПОСТРОЙКИ ЯВЛЯЮТСЯ НАИБОЛЕЕ ВОСТРЕБОВАННЫМ ТИПОМ ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Одной из тенденций, проявленных за прошедшие полгода специалисты в области аренды элитного жилья считают увеличение числа желающих жить в новых домах (2002-2003 гг. постройки). «Новые дома в центре являются наиболее востребованным типом элитной недвижимости», - констатирует А.Левитова. А. Галкина из Delight Property уточняет, что «гораздо большим спросом стали пользоваться именно новые дома с налаженной инфраструктурой и отреставрированные особняки с хорошим уровнем охраны. Потенциальный арендатор предпочитает безопасное и комфортное жилье».

Кроме того, «арендаторы  все чаще просит включить все коммунальные платежи, в том числе дополнительные: плату за спутниковое телевидение и Интернет – в основную арендную плату», - добавляет А. Галкина.

При этом баланс коммерческих интересов арендаторов и арендодателей на протяжении I полугодия не был нарушен. По крайней мере, арендовать чужие квадратные метры в столице и Подмосковье пока дешевле, чем приобретать свои. «В прошлом году ожидалось, что цена аренды сравняется с ценой ипотеки (т.е. выплатами по кредиту) и тогда арендаторы предпочтут покупать недвижимость, но этого не произошло. Чтобы приобрести квартиру, с учетом перспективного покрытия процентов за пользование кредитом, например, менеджерам высшего и среднего звеньев нужны гораздо большие доходы, чем для оплаты текущих расходов на аренду снимаемого ими жилья», - говорит И.Корнелиуссон.

УРОВЕНЬ ДОХОДНОСТИ ОТ СДАЧИ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ В АРЕНДУ НАХОДИТСЯ В ПРЕДЕЛАХ 8-12%

Всеобщий рост цен на столичном и подмосковном рынке недвижимости заставил арендодателей призадуматься. Уровень доходности от сдачи в аренду элитного жилья в первом полугодии 2006 г. снизился. По данным компании Evans, он находится сейчас на уровне 8-12%. «Сегодня с учетом темпов роста цен на покупку срок окупаемости подобных вложений вырос с 10 до 20-25 лет», - заключает А. Галкина. При росте стоиомсти квадратного метра жилья, инфляции и стремлении доллара стоить в России меньше и меньше чистые доходы арендодателя сокращаются быстрыми темпами. Это и стало самым большим сюрпризом I полугодия.

Юлия Василенко

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова