Новый жилищный кодекс: жизнь продолжается, но она будет другая

18 марта 2005
ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» вызвал едва ли не большую бурю, нежели сам Жилищный кодекс.

Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», о котором пойдет речь ниже, вызвал едва ли не большую бурю, нежели сам Жилищный кодекс. Ведь именно он решил судьбу бесплатной приватизации. Но кроме этого он вносит массу серьезнейших изменений и в другие российские законы. Что это за изменения – объясняет депутат Государственной Думы Галина Хованская.

Статья 1. Ввести в действие Жилищный кодекс с 1 марта 2005 года.

Дата вступления в действие закона не дала времени на подготовку нормативной базы для того, чтобы все статьи кодекса работали.

Статья 2. Отменяются законы о приватизации жилищного фонда, о ТСЖ. Считаю это совершенно неправильным. Кроме того, отменяется закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

Статья 6. Принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений с 1 марта осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ (часть 1).

Это значит, что только три категории будут получать жилье вне всякой очереди, остальные выстраиваются в одну общую очередь.

Те, кто встал на учет до 1 марта 2005 года, сохраняют право состоять на учете до получения ими жилых помещений или в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений.

Раньше смысл фразы был иной: граждане снимаются с учета в случае утраты ими оснований, которые до или после введения в действие ЖК давали им право на получение жилых помещений. К счастью, в последний момент были убраны слова «или после». Иначе бы не миновать пересмотра очередей, так как после введения ЖК, чтобы встать на учет, надо быть малоимущим. Но настораживает отсутствие записи о предоставлении социального жилья на старых условиях. Необходимы изменения, потому что прежние, «старые» очередники могут лишиться внеочередного и первоочередного права.

Следует помнить, что в ЖК имеется статья 6, где говорится: закон обратной силы не имеет.

Статья 7. При пользовании жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям, учреждениям, и использовались в качестве общежитий и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Возникает вопрос: а если это койко-место в общежитии? Как тогда можно заключать договор социального найма? Основные проблемы, в том числе по оплате, не у тех, кто живет в домах, уже переданных в ведение муниципалитета. Как правило, в таких домах комнаты и квартиры «закреплены» за проживающими, и общежития уже нет. Проблемы у тех, чьи дома не переданы до сих пор муниципалитету.

Статья 8. В статье говорится о том, что пока в законодательство не внесены изменения о предоставлении гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг в соответствии со статьей 160 ЖК (о денежной компенсации натуральных льгот), сохраняется прежний порядок предоставления льгот, установленный федеральными законами до введение в действие ЖК.

Статья 9. Действие раздела VIII ЖК (об управлении многоквартирными домами) распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статья 10. Из всех статей, которые указаны здесь, убирается слово «кондоминиум» и заменяется словами «общее имущество многоквартирного дома». Это совершенно неправильно, так как кроме многоквартирных домов есть частные дома, объединенные в один имущественный комплекс.

Статья 11. Вносятся изменения в часть вторую ГК РФ: в пункте 3 статьи 672 «Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования» исключается ссылка на статью 681. Хочется напомнить, что в статье 681 говорится: текущий ремонт – обязанность нанимателя, а капитальный ремонт – обязанность наймодателя. Эту норму надо исключить, так как она дает возможность возложить обязанность по капитальному ремонту на социального нанимателя.

Статья 12. В этой статье корректируются нормы закона о приватизации, и говорится о том, что не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также аварийные, служебные, общежития и т.д. Согласиться с таким завершением приватизации никак нельзя. Есть основания для обращения в Конституционный суд.

Статья 13. Говорится, что граждане, которые живут в служебных помещениях и в общежитиях, предоставленных до введения в действие ЖК, и состоят или имеют право состоять на учете, не могут быть выселены без предоставления других помещений, если это не допускалось законом до вступления в силу ЖК.

Таким образом, вводится дополнительное условие. Необходимо состоять на учете или иметь на это право, чего не было ранее. Такое новое условие нельзя считать правомерным. Для граждан, которые не живут 10 лет в Москве, это будет означать выселение на улицу.

Статья 14. ЖК и ЖСК, в которых все члены полностью выплатили паевые взносы, подлежат до 1 января 2007 года преобразованию в ТСЖ или ликвидации. А по истечении этого срока будут ликвидированы в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Кооперативы освобождаются от государственной пошлины при регистрации изменений статуса. Незаконное требование. Вопросы потребительских кооперативов, к которым относятся ЖСК, регулируются соответствующими законами и Гражданским кодексом. В статье 116 ГК РФ сказано: «Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов». Кооперативы могут быть ликвидированы в судебном порядке, но только по требованию кредиторов, если члены потребительского кооператива в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса не покрыли образовавшиеся убытки. И далее: «Правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим кодексом законами о потребительских кооперативах».

В статье 57 ГК РФ говорится о реорганизации юридического лица: «Реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами».

В самом Жилищном кодексе в статье 116 записано, что высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание. Оно решает вопросы, указанные в уставе (статья 117), а в уставе содержатся сведения о порядке реорганизации и ликвидации кооператива (статья 113). Кооператив можно ликвидировать, только если собрание примет такое решение.

Статья 14 закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» противоречит Гражданскому и Жилищному кодексам.

Статья 15. Доля в праве общей собственности устанавливается только пропорционально размеру общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего на праве собственности, если иное не установлено общим собранием или соглашением.

Раньше существовало правило: если собственник что-то построил, отремонтировал, сделал на свои деньги, он имел право на увеличение доли. Теперь доля не может быть увеличена, у собственника нет стимула сделать что-то хорошее. Личная инициатива не приветствуется, эта статья ее гасит.

Статья 16. Очень спорная статья. Уже предложены изменения к ней. Если земельный участок был сформирован до введения в действие ЖК, это ваша собственность. Если не был сформирован, проведите собрание, займитесь оформлением, получите кадастровый номер. И тогда будете знать, чем владеете.

Правильно, что собственника жилья наделяют правом собственности на долю земельного участка, который уже сформирован. Но есть ЖСК, которым предоставили когда-то землю в бессрочное пользование, есть ТСЖ, которые оформили аренду. Почему теперь их принудительно заставляют стать собственниками земельного участка? Это противоречит Земельному кодексу.

Часть 7. Хорошая норма. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором стоит дом, если необходим свободный доступ к объектам недвижимого имущества, входящим в состав дома и существовавшим до введения в действие ЖК. Нельзя эксплуатирующей организации запретить пройти к какой-то трубе, если оформили участок в собственность. А в отношении новых обременений нужно соглашение между собственником и лицом, которое предлагает ввести такое обременение.

Статья 17. Предлагается в федеральном законодательстве заменить слово «кондоминиум» на слова «многоквартирный дом». Это неправильно.

Статья 18. Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей компании, если собственники не выбрали способ управления многоквартирным домом в течение года со дня введения кодекса.

Статья 19. Статья посвящена уточнению, когда не применяется часть 4 статьи 31 ЖК РФ, где говорится о выселении бывших членов семьи. Если человек отказался от приватизации, но имел равные права пользования помещением с лицом, его приватизировавшим, то выселить его не имеют права. К сожалению, существует часть 5 статьи 31, где говорится, что собственник может продать помещение и тем самым лишить бывших членов семьи крыши над головой. Она в этом случае распространяется на бывших членов семьи. Даже при наличии судебного решения и сохранения права пользования на определенный срок.

Статья 20. Речь идет о деприватизации жилых помещений. Малоимущие граждане, для которых приватизированные жилые помещения – единственное место постоянного проживания, до 1 января 2007 года могут передать эти помещения, если они свободны от обязательств, в государственную или муниципальную собственность. Органы власти, местного самоуправления обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма с гражданами и членами их семей, проживающими в этих помещениях.

Очень жаль, что норма о деприватизации ограничена январем 2007 года.

Кроме того, здесь появилось и другое ограничение: собственники приватизированных помещений должны быть признаны малоимущими (без закона субъекта Федерации эта норма не будет работать, так же, как и норма о постановке на учет). Через два года малоимущих собственников появится больше, имея в виду, что придется полностью оплачивать жилищно-коммунальные услуги, платить за капитальный ремонт, а также увеличится налоговый платеж на фоне отмены льгот.

--------------------------------------------------------------------------------

Самим читать Жилищный кодекс – большой труд. Не каждый читатель разглядит за юридической формулировкой подлинный смысл буквы закона. Без опытного эксперта тут никак не обойтись.

Депутат Государственной Думы Галина Хованская – автор многих новаций в московском и федеральном жилищном законодательстве – помогла нам разобраться с предыдущим документом. К ней же мы и обратились с просьбой помочь прокомментировать ряд положений нового Жилищного кодекса.

--------------------------------------------------------------------------------

Раздел 1. Общие положения

Глава 1. Основные положения

Жилищное законодательство

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

Органы государственной власти и органы местного самоуправления должны обеспечивать условия для того, чтобы граждане смогли осуществлять права на жилище, его безопасность и неприкосновенность. На этом и основывается новое жилищное законодательство. Оно признает равенство участников жилищных отношений. Регулирует отношения возникновения, владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, а в случае необходимости и восстановления нарушенных жилищных прав, судебной защиты.

Граждане по своему усмотрению, в своих интересах пользуются жилищными правами, исполняют обязанности, вытекающие из жилищных отношений, если это не нарушает права, свободы и законные интересы других граждан (части 1, 2).

В части 3 подчеркивается: «Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства».

«Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего кодекса, другого федерального закона» (часть 5). Таким образом, ограничение прав граждан законом субъекта Федерации не допускается.

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

Органы государственной власти и органы местного самоуправления должны обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище. И далее идет перечисление способов осуществления этих условий. Следует обратить внимание на пункт 3, где прямо указано, что эти органы «в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда». Обращаю внимание, что здесь упоминается государственный жилищный фонд, хотя затем в ЖК говорится о муниципальном фонде. К сожалению, здесь нет упоминания о договоре безвозмездного пользования, оно появляется позже в разделе, посвященном специализированному жилищному фонду.

В пунктах 6 и 7 статьи 2 говорится о необходимости контроля за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, его соответствием санитарным и техническим правилам и нормам, соблюдением требований законодательства при строительстве жилых зданий.

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

Статья дублирует и развивает положения статьи 25 Конституции РФ о неприкосновенности. В части 3 указаны случаи, когда в ваше жилище могут войти без согласия в нем проживающих: «в порядке, который предусмотрен федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера», а также для пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления, несчастного случая. Но есть возможность проникновения в жилище «в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений». Эта формулировка расплывчатая, неопределенная, требует уточнения. Такое проникновение возможно, с моей точки зрения, на основании судебного решения, иначе возможно нарушение прав граждан.

Часть 4. Очень важный момент. Сказано, что никто не может вас выселить из квартиры или ограничить в праве пользования, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены кодексом или другими федеральными законами. Подчеркнуто: только федеральными законами. Добавлю, что выселение возможно только на основании судебного решения, вступившего в силу.

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

Как мы уже говорили, жилищное законодательство регулирует отношения возникновения, изменения, прекращения права владения, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, пользования помещениями частного жилищного фонда, общим имуществом собственников помещений, учета жилищного фонда, содержания и ремонта, переустройства и перепланировки жилья, предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и т.д.

Единственная позиция, с которой я не согласна, пункт 9 части 1. Говорится, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу «создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов». Это область гражданского законодательства. С моей точки зрения, жилищное законодательство должно уделить внимание особенностям пользования жилыми помещениями в домах, где созданы и функционируют ЖК, ЖСК, ТСЖ. Считаю, что создание, деятельность объединений собственников в жилищной сфере, права и обязанности их членов должны регулироваться законом о ТСЖ, который отменен без достаточных оснований.

Статья 5. Жилищное законодательство

Очень важна часть 1. «В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации». Главные слова «в совместном ведении». Благодаря этой норме возможно существование и развитие жилищного законодательства субъектов Федерации. И в том числе нашего, московского. К сожалению, наблюдается крен в сторону федерального законодательства. Одеяло перетягивается вверх, на федеральный уровень.

Из чего состоит жилищное законодательство? Из кодекса, федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов президента, постановлений правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, «принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных актов органов местного самоуправления».

Постановления правительства РФ, законы и нормативные акты субъектов входят комплексно в законодательство. Разумеется, все эти нормативные документы, которые выпускает федеральная исполнительная власть и власть субъектов, не должны противоречить кодексу (часть 3).

Какие законы и иные нормативные акты могут принимать органы государственной власти субъектов? В «пределах своих полномочий на основании настоящего кодекса, принятых в соответствии с настоящим кодексом других федеральных законов» (часть 6). Как видите, не перечислены указы президента, постановления правительства РФ. Вот правовое поле и ограничения для законодательной власти субъектов. В этом смысле закон субъекта РФ должен соответствовать и может быть ограничен только федеральными законами, но не постановлениями правительства РФ и даже не указом президента, а тем более, нормативно-правовыми актами федеральной исполнительной власти. Это интересный нюанс. Тем более что у нас принято совершенно иное толкование, считается, что постановления правительства РФ стоят на юридической лестнице выше законов субъекта РФ.

Если нормы жилищного законодательства в федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ, а также в законах и правовых актах субъектов, органов местного самоуправления не соответствуют положениям кодекса, то применяются положения кодекса. Кодекс имеет высшую юридическую силу в этой иерархии.

Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени

Актуальная статья. «Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие» (часть 1). В этом смысле можно толковать, что первоочередное право у тех, кто встал на учет до 1 марта 2005 года, сохраняется.

«Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные

отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом» (часть 2). Если бы в законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» говорилось, что все категории первоочередников ликвидируются, то можно было бы толковать, что их выстраивают в одну очередь. Но при наличии такой нормы считать так нельзя. Не предусмотрено этим актом ликвидировать права первоочередников.

Случай, когда новые акты имеют обратную силу. «Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров» (часть 4).

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

Хорошая статья. Логика здесь та же самая, что и в Гражданском кодексе, нормы которого дублируются. Если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (часть 1).

Если же невозможно использовать аналогию закона, то права и обязанности участников жилищных отношений определяются, исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (часть 2).

Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства

В ней говорится, что к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилья, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных кодексом. Делается практически отсылка на специальное законодательство, но с учетом нового Жилищного кодекса. В этот перечень следовало бы включить и создание, и деятельность ЖК, ЖСК, ТСЖ.

Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права

Если международным договором РФ установлены иные правила, чем предусмотрены жилищным законодательством, то, конечно, применяются правила международного договора. Это обычная позиция, ничего нового здесь нет. Она применяется и в Гражданском кодексе.

Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

В статье перечисляются основания возникновения жилищных прав и обязанностей, предусмотренные кодексом, федеральными законами и иными правовыми актами. Далее идут договоры, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения. Кроме того, они возникают в результате приобретения в собственность жилых помещений по любым законным основаниям, членства в ЖК и ЖСК, вследствие действия (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми они связаны.

Статья 11. Защита жилищных прав

Всегда защитить свои жилищные права можно в судебном порядке. В административном порядке – только в случаях, предусмотренных кодексом и федеральным законом. Но и решение, принятое в административном порядке, если вы с ним не согласны, может быть обжаловано в суде (части 1, 2).

В части 3 говорится о том, что защита возможна путем признания жилищного права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права. А также суд может признать недействующими полностью или частично правовые акты государственного органа либо органа местного самоуправления, не применять нормативные правовые акты государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащие кодексу или федеральным законам или иному правовому акту, имеющим большую юридическую силу.

Пункты 3, 4 касаются и самого ЖК и федеральных законов, только в этом случае суд будет Верховный или Конституционный. И еще защитить свои права можно прекращением или изменением жилищного правоотношения или иными способами, предусмотренными ЖК или федеральными законами.

Статьи 12, 13, 14 посвящены компетенции органов государственной власти РФ, субъектов Федерации и местного самоуправления в области жилищных отношений. Прокомментируем некоторые из них.

Статья 12. К компетенции органов государственной власти РФ относится определение порядка государственного учета жилищных фондов (пункт 1). Правда, неизвестно, кто конкретно будет этим заниматься и когда появится документ, определяющий порядок учета.

Нужны нормативные документы органов исполнительной власти РФ, чтобы установить требования к жилым помещениям, их содержанию. Особенно это относится к документам, которые устанавливают требования к содержанию общего имущества собственников в многоквартирных домах (пункт 2). Их пока тоже нет.

В компетенцию органов государственной власти РФ входит и определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (пункт 3).

Муниципалитеты должны создать документ, в котором будет определен порядок предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (пункт 4).

В пункте 5 сказано, что к компетенции органов власти относится и определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации.

Пункт 6 закрепляет возможность определения порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом. Это значит, что помимо малоимущих есть возможность ввести федеральными законами категории, которым может быть предоставлено жилье по договорам социального найма, но в жилищном фонде РФ. Субъекты федерации и муниципалитеты не обязаны предоставлять жилые помещения этим категориям за счет своих бюджетов.

В пункте 8 говорится о компетенции Федерации по определению порядка организации и деятельности ЖК и ЖСК, определению правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Такое положение было возможно, когда государство безвозмездно выделяло в пользование землю для кооперативов, выдавало беспроцентную ссуду, формировало очереди на участие в ЖСК, определяло правила постановки на учет для приобретения квартир и нормы предоставления. Тогда существовало при предоставлении квартиры в доме ЖСК правило: один человек – одна комната. Сейчас, если речь идет не о кооперативах, создаваемых государственными органами, при их непосредственной финансовой помощи из бюджета, существование этой нормы сомнительно и подлежит обсуждению.

То же самое относится и к пункту 9. Определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов ЖСК – это сфера Гражданского кодекса и применяемых в соответствии с ним законов.

Пункт 11 «висит в воздухе», до сих пор нет документа, зарегистрированного Минюстом, где было бы определено основание и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания.

Статья 13. Пункт 3 предписывает самим субъектам Федерации своим законом устанавливать порядок определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, чтобы признать гражданина малоимущим и предоставлять жилье по договору социального найма. Сами субъекты должны определять и иные категории граждан, которым решат предоставлять жилые помещения (пункт 4). Субъектам Федерации дано такое право. Для определения категорий граждан и порядка предоставления им жилых помещений требуется принять закон (пункт 5). В Москве есть одна такая категория – долгожители квартир коммунального заселения.

Вопросы, которые Конституция РФ, кодекс, федеральные законы относят к компетенции органов власти субъекта, но не отнесенные к компетенции органов государственной власти РФ, местного самоуправления, субъекты могут решать самостоятельно (пункт 9). Попросту говоря, если в законах есть «белые пятна», субъекты могут принять свои законы. Но если появились федеральные законы, то законодательство субъекта РФ должно им соответствовать.

Статья 14. В ней говорится о компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений. В пункте 2 сказано об установлении дохода, приходящегося на каждого члена семьи, стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, и признании граждан малоимущими. Для столицы устанавливать порог, кого можно назвать малоимущим, будет субъект. В одном городе не может быть разных подходов к жителям, проживающим в разных районах.

Ведение учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, тоже будет в компетенции субъекта, если город не передаст это своим законом в ведение округов и районов (пункт 3). Город же принимает решения о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые, если только не передаст свои полномочия округам (пункт 6). Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений скорее всего останется на уровне префектур (пункт 7). На уровне города будут приниматься решения в отношении домов, а не отдельных жилых помещений.

Важное значение имеет для разграничения полномочий часть 2 этого закона. «В субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни отнесенных настоящим кодексом к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов Российской Федерации. Иные вопросы, отнесенные настоящим кодексом к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают органы государственной власти данных субъектов Российской Федерации».

Хочу подчеркнуть: законом города должен быть определен перечень полномочий, которые передаются на уровень района.

Глава 2. Объекты жилищных прав.

Жилищный фонд

Статья 15. Объекты жилищных прав

В пункте 2 жилым помещением признается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания. Не могу согласиться с определением «изолированное» и «пригодно для постоянного проживания». Предоставить жилое помещение можно только пригодное, но со временем оно может стать непригодным, но от этого оно не перестает быть жилым и значиться в органах учета и регистрации как жилое. Остается жилой и смежная комната, другое дело, что она не может быть предметом договора социального найма.

В пункте 5 из общей площади жилого помещения исключаются балконы, лоджии, веранды и террасы. Если идет речь об оплате за отопление, то с этим согласиться можно (это надо было отдельно записать). Как же можно не учитывать лоджии и балконы, если это совсем другого качества жилье, и рыночная цена такой квартиры значительно выше? Второй вопрос: кто будет оплачивать техническое обслуживание, содержание и ремонт балконов и лоджий, веранд и террас? Получается, или бюджет, или это будут убытки жилищной организации?

Статья 16. Виды жилых помещений

Статья нуждается в корректировке.

«К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома», – говорят авторы. Нельзя определять общее через частное. Это неправильно, потому что в жилых домах находятся жилые помещения, а не наоборот. Далее следует: квартира, часть квартиры, комната (часть 1).

В части 2 дается определение жилого дома. Это индивидуально – определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. В определении, что такое квартира – «структурно обособленное помещение в многоквартирном доме», правильно отмечено «обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме», то есть имеется выход из дома (часть 3). Из комнаты такого выхода нет. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для проживания граждан (часть 4).

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

Разумеется, жилое помещение предназначено для проживания граждан (часть 1). По-прежнему не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (часть 3). Но в отличие от старого ЖК, теперь разрешается использовать помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан (часть 2).

В части 4 говорится, что пользоваться жилым помещением надо, соблюдая права и законные интересы проживающих в нем граждан, и далее идет перечисление требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и других, «а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными правительством Российской Федерации». Новых правил пока еще нет.

Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения необходимо регистрировать в случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим кодексом. Хочется напомнить, что право собственности возникает именно с момента регистрации, иначе потом доказывать свои права на жилье в судебном порядке будет сложно.

Статья 19. Жилищный фонд

В части 1 дается определение «Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации». Получается, что жилищный фонд состоит из жилых помещений. Это неправильно. В старом ЖК дана точная формулировка – жилищный фонд состоит из жилых домов и жилых помещений. Жилые помещения есть не только в жилых домах, но и в иных строениях.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется: на частный (помещения находятся в собственности граждан и юридических лиц), государственный (жилищный фонд РФ и субъектов РФ), муниципальный (часть 2).

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на фонд социального использования (жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов предоставляются по договорам социального найма), специализированный (предназначен для проживания отдельных категорий граждан), индивидуальный и коммерческого использования. Индивидуальный, как сказано в пункте 3, – «совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи», а также юридическими лицами. Из старого ЖК взято определение индивидуального жилищного фонда. Но при чем здесь юридические лица? Непонятно. Правильнее было назвать этот фонд фондом некоммерческого использования, в который входят жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда. В этих помещениях частные собственники живут сами, или в них живут по договору безвозмездного пользования другие люди. Если собственник государство или муниципалитет, то на условиях некоммерческого использования они могут предоставлять жилье семьям. Некоммерческий фонд не используется для извлечения прибыли, а решает социальную проблему людей, не отнесенных законом к малоимущим, но не настолько обеспеченных, чтобы снимать коммерческое жилье по рыночным ценам.

Фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования или по иным договорам, предоставленных собственниками таких помещений лицам во владение (пункт 4). Не сказано, какими собственниками, то есть и государство может иметь у себя жилищный фонд коммерческого использования. Сохраняются все программы, основанные на коммерческом использовании жилых помещений – «Молодой семье – доступное жилье», доходные дома, предоставление очередникам квартир по договорам с рассрочкой платежа, по договорам коммерческого найма, а также продажа освободившихся комнат в коммунальных квартирах.

Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.

Осуществляется контроль уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ.

Статья 21. Страхование жилых помещений

Сейчас многие граждане спрашивают, будет ли страхование жилья обязательным? В этой статье сказано, что жилые помещения могут быть застрахованы. А по Гражданскому кодексу дело это добровольное.

Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Перевод допускается, если соблюдаются требования кодекса и градостроительного законодательства. Помещение должно иметь технические возможности. Перевод квартиры в нежилое помещение не допускается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещения, обеспечивающего доступ к другим жилым помещениям. Другими словами, оно должно иметь отдельный вход, чтобы не мешать жителям этого дома. А также переводимое помещение должно быть свободно от обязательств, то есть юридически свободным (части 1, 2). В части 3 говорится, что в многоквартирном доме перевод квартиры разрешается, если она находится на первом этаже или выше первого, но помещения, расположенные под ней, не являются жилыми. Таким образом, если на нижнем этаже всего одна квартира, то можно весь жилой дом сделать нежилым строением.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Осуществляет перевод помещения из жилого в нежилое или наоборот орган местного самоуправления. (В Москве – орган исполнительной власти города). Для этого необходимо представить заявление, правоустанавливающие документы, план помещения с техническим описанием, поэтажный план дома, проект переустройства или перепланировки (части 1, 2). Подчеркнуто: другие документы никто требовать не вправе (часть 3).

Решение принимают не позднее чем через 45 дней после подачи документов, а не позднее чем через 3 рабочих дня после принятия решения выдают документ (части 4, 5). Форму и содержание этого документа устанавливает правительство РФ, но его пока нет. О решении орган местного самоуправления информирует и собственников помещений, которые примыкают к переводимому помещению (часть 5). Если необходим ремонт, в документе должен быть перечень работ (часть 6).

В части 7 утверждается, что документ, который выдан органом местного самоуправления (в Москве выдают городские власти) «подтверждает окончание перевода помещения». Но это неправильно. Перевод заканчивается внесением изменений в документы, хранящиеся в органах государственного учета, напомним, что регистрация прав осуществляется при наличии сведений из БТИ. Может получиться, что у физического или юридического лица есть право собственности на жилое помещение, а оно фактически уже нежилое. Процедура не завершена. То же самое и в пункте 9. Не акт приемочной комиссии при переустройстве и перепланировке является основанием для использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Отказать могут, если не представлены в полном объеме документы, или документы направлены «в ненадлежащий орган» (вопрос: откуда надлежащему органу это станет известно?), не соблюдены условия перевода помещения, есть несоответствия в проекте переустройства или перепланировки. Решение об отказе выдается не позднее чем через 3 рабочих дня после принятия.

Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Дается определение, что такое переустройство и перепланировка. Это крайне важные положения.

Переустройство – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, и эти изменения надо внести в технический паспорт. Перепланировка – изменение конфигурации, что тоже нужно внести в технический паспорт. К сожалению, не сказано, что тогда надо вносить изменения не только в документы органов государственного учета, но и в документы, на основании которых регистрировалось право на жилое помещение, потому что там другие данные о жилом помещении. Норма требует доработки.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Переустройство и перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства и по согласованию с органом местного самоуправления. В Москве принимает решение о переустройстве и перепланировке жилого помещения городская власть.

Дан жесткий перечень документов, закрепленный кодексом. Он аналогичен перечню, который приводится в статье 23. Требуется заявление, правоустанавливающие документы, проект, технический паспорт. А для нанимателей – согласие в письменной форме всех членов семьи (в том числе временно отсутствующих), занимающих помещение на основании договора социального найма (или найма). Также необходимо иметь заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если помещение находится в доме, который является памятником архитектуры (часть 2).

Говорится, что заявление надо писать по форме, утвержденной правительством РФ. Форма на 1 марта отсутствовала. У субъектов Федерации могут быть свои особенности жилищного фонда, которые нельзя учесть на федеральном уровне. Это не учтено.

Решение принимается тоже не позже чем через 45 дней после представления документов (часть 4). Орган, который проводит согласование, не позднее чем через 3 дня со дня принятия решения выдает документ (часть 5). И опять форма и содержание документа устанавливаются правительством РФ, а пока документа такого нет. И этот документ должен быть основанием для проведения переустройства и перепланировки помещения (часть 6).

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Эта статья аналогична статье 24. Отказ тоже должен быть мотивированным, с обязательной ссылкой на нарушения. Выдается он не позднее чем через 3 рабочих дня. Важно: если вы считаете отказ неправильным, можете обжаловать его в судебном порядке.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Завершение переустройства помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Но нельзя назвать завершением переустройства направление акта приемочной комиссии в орган по учету объектов недвижимого имущества, как об этом говорится в статье. Требуется еще внести измененные данные в документы органов по учету и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

При отсутствии основания (если нет документа, о котором говорилось в части 6 статьи 26), при нарушениях в проекте переустройство считается самовольным. За это законодательство предусматривает ответственность: собственник или наниматель обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование (части 2, 3). Правда, помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если такое решение принял суд, и если этим не нарушаются права граждан и не создается угроза их жизни или здоровью (часть 4). Подчеркиваю, в данном случае основание – решение суда. Это серьезно осложняет дело, потому что у нас в Москве на основании закона города, особенно, если самовольное переустройство сделано предыдущими нанимателями, можно его легализовать и власти должны этому содействовать.

Если же помещение не приведено в прежнее состояние, суд по иску органа, который осуществляет согласование, принимает решение:

1) о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику средств, полученных от продажи, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, и обязав нового собственника привести помещение в прежнее состояние;

2) расторгает с нанимателем договор социального найма и возлагает на собственника помещения (наймодателя) обязанность привести помещение в прежнее состояние (часть 5).

В части 6, когда говорится о нанимателе, есть противоречие. Сказано, что для нового собственника и для собственника, который является наймодателем, устанавливается новый срок для приведения помещения в прежнее состояние. «Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов». В отношении частного собственника это справедливо. А в отношении наймодателя, когда наймодателем является государство или муниципалитет? Предлагается продавать с торгов социальное жилье?

Раздел II.

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

Собственнику в кодексе уделено много внимания. У собственника есть право владения, пользования и распоряжения жилым помещением в пределах, установленных кодексом.

Он может предоставить жилое помещение во владение или пользование гражданину по договору найма, безвозмездного пользования, а юридическому лицу – по договору аренды, или на другом законном основании. Собственник помещения несет бремя содержания своего помещения, в том числе квартиры, и общего имущества в доме, а собственник комнаты еще и бремя содержания общего имущества коммунальной квартиры. Он обязан поддерживать помещение в порядке, соблюдать права соседей, правила пользования помещениями, содержания общего имущества в доме.

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

Эти права и обязанности изменились радикальным образом. Раньше, если человек был вселен и зарегистрирован в жилом помещении как член семьи, то у него было неограниченное ничем право пользования жилым помещением. Он имел такие же права и, когда он становился бывшим членом семьи, выселить его было невозможно. Продать квартиру можно было только с обременением в виде бывших членов семьи. Как правило, такие квартиры никто не покупал, то есть собственник никак не мог избавиться от нежелательных бывших членов семьи.

Теперь положение совсем другое. В части 4 сказано: если собственника и члена семьи перестали связывать семейные отношения, то право пользования жилым помещением не сохраняется, если иное не установлено соглашением. Здесь хотелось бы напомнить, имея в виду такие существенные изменения в правах бывших членов семьи, что существует брачный договор. Если он заключен, то в суде будет легче отстоять свои права.

Если у бывшего члена семьи нет другого жилья, куда бы он мог вернуться, а также имущественное положение или другие заслуживающие внимания обстоятельства (например, состояние здоровья, возраст) не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, суд может сохранить право пользования помещением на определенный срок. В первом варианте кодекса был определен срок 1 год. Сейчас это может быть любой срок: месяц, пять лет, пожизненно. Суд также вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи (по их требованию), перед которым у собственника есть алиментные обязательства.

Не может собственник приватизированной квартиры вставить за дверь и тех членов семьи, в том числе и бывших, которые имели право на приватизацию, но не воспользовались им в том момент. Опять же при условии, если иное не оговорено законом или договором. Эта норма содержится в законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (статья 19).

Главное на что надо обратить внимание в статье – часть 5. У собственника есть возможность избавиться от бывшего члена семьи, например, продав квартиру. В этом случае до истечения указанного судом срока право пользования у бывшего члена семьи прекращается одновременно с продажей, так как прекращается право собственности у собственника жилья. Квартиру продают, а бывший член семьи оказывается на улице. Другой вариант остаться без жилья: отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения права пользования жилым помещением на основании решения суда.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Статья актуальная. Практически многие нормы этой статьи повторяют нормы ГК РФ об изъятии земельного участка: кто изымает участок, тот и выплачивает компенсацию, и компенсация должна быть предварительная и равноценная. Это же относится и к жилому помещению. Решение об изъятии принимает орган государственной власти или местного самоуправления. Но что интересно, раньше только в ГК было записано, что решение об изъятии земельного участка регистрируется в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Теперь такая запись появилась в ЖК РФ, в случае изъятия жилого помещения.

Собственника должны уведомить в письменной форме не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Если предполагается выкуп до истечения года, то это возможно только с согласия самого собственника. Собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться помещением по своему усмотрению с момента государственной регистрации об изъятии до соглашения или принятия судом решения о выкупе. Но, если он делает серьезные вложения (ремонт) в течение этого года, он их может потерять. Это не будет включаться в выкупную цену, не увеличит ее размер. Выкупная цена, сроки и условия определяются соглашением.

Очень важна норма о выкупной цене (часть 7). В нее включается не только рыночная стоимость, но и все убытки, причиненные собственнику изъятием, включая убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность нового жилья, переездом, поиском другой квартиры, оформлением права собственности на нее, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а также включая упущенную выгоду.

Если идет речь о собственнике приватизированной квартиры в доме, который должны были отремонтировать много лет назад, но этого не сделали, есть смысл включить в виде убытков стоимость непроизведенного капитального ремонта дома. Эти обязательства еще в течение двух лет с государства не снимаются. Закон о приватизации прекращает свое действие 1 января 2007 года. Так что за бывшим наймодателем по-прежнему сохраняется эта обязанность, а если он ее не выполнил, то есть повод включить эти расходы в выкупную цену, потому что квартира стоила бы дороже, если бы дом был отремонтирован.

Очень интересна часть 8. Из нее следует, что основной формой стала денежная форма компенсации, а не натуральная. Собственнику могут дать взамен занимаемого другое жилое помещение, но (обратите внимание!) не говорится, какое оно должно быть. Оно не обязательно по стоимости должно быть равно выкупной цене. Стоимость нового жилья просто включается в выкупную цену. Например, была трехкомнатная квартира – дали двухкомнатную, остаток выдали деньгами.

Это существенное отличие от нормы, что была записана в прежнем законодательстве. Для многих граждан это решение вопроса. Они смогут купить квартиру, которая им нравится, и в том районе, где хотят жить. И тогда не будет разговоров, – «где вы мне дадите жилье, я не хочу уезжать из своего района». Опасна эта норма для одиноких, старых и больных людей, инвалидов, для тех, кто, скорее всего, самостоятельно выйти на рынок жилья не сможет. Для всех остальных, людей молодых и среднего возраста, эта форма, возможно, выгодна. Только оценка должна быть объективной, честной, все убытки нужно включать в выкупную цену. К сожалению, в нашем городском законе о гарантиях лицам, освобождающим жилые помещения, по-прежнему фигурирует только рыночная стоимость жилья. Он подлежит корректировке в соответствии с ЖК РФ.

Если собственник не соглашается с изъятием или выкупной ценой, орган государственной власти или местного самоуправления могут обратиться в суд. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления уведомления (часть 9).

Признание в установленном правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу – основание для органа, который принял такое решение, предъявить собственникам помещений требования о сносе дома в разумный срок. Получается, что сносить жители будут сами? Особенно странно, что речь идет о сносе многоквартирного дома да еще в разумный срок. Подчеркнуто: порядок признания дома аварийным должно установить правительство РФ (!) Этот порядок пока не установлен. На сегодня порядок и сама процедура в нашем городе утверждены постановлением правительства Москвы. «В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение», кроме помещений, принадлежащих муниципальному образованию» (часть 10).

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

Норма интересная, раньше она была только в ГК РФ. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется им наравне с собственником. Дееспособный гражданин несет в этом случае солидарную с собственником ответственность по обязательствам. Особое внимание стоит обратить на часть 3, где сказано, что человек вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением. Хочется ему настоятельно порекомендовать это сделать.

(ЗАВЕЩАТЕЛЬНЫЙ ОТКАЗ – возложение на наследника по завещанию исполнения каких-либо обязательств в пользу одного или нескольких лиц – отказополучателей. Может заключаться в обязательстве (передать какие-либо вещи, выплатить определенную сумму денег, предоставить право пользования имуществом, совершить какие-либо действия в общеполезных целях и т.п.). Завещатель может указать в завещании срок выполнения наследником этого обязательства. Отказополучателями могут быть лица, как входящие, так и не входящие в круг наследников по закону. (economy.bestof.ru. – Прим. Ред.)

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Норма такая же, как в ГК РФ. А условия такие же, как и по завещательному отказу, идут отсылочные нормы на статью 33.

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

В случае прекращения права пользования по основаниям, предусмотренным ЖК, федеральными законами, договором, по решению суда, гражданин должен освободить помещение. Если он не освобождает помещение, то его выселяют по требованию собственника на основании решения суда. Надо твердо запомнить, что выселение всегда возможно только по вступившему в силу решению суда.

Если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, завещательного отказа, систематически нарушает права и законные интересы соседей, собственник вправе предупредить его. Если его действия влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник вправе назначить разумный срок для ремонта. Если гражданин продолжает нарушать права соседей или не проведет ремонт, его выселяют на основании решения суда.

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

В этой статье есть новация. Впервые четко сказано, какие же подвалы называются техническими и относятся к общему имуществу собственников дома. Раньше определение технического подвала было только в рекомендательных письмах Госстроя. В нормативных документах такое определение отсутствовало. А значит и пойти в суд, чтобы защитить свои права на незаконно сданный в аренду подвал, было не с чем. Теперь такой документ есть.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей

долевой собственности помещения: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). А также крыши, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, и объекты, находящиеся на земельном участке. Все это – общее имущество. Границы и размер участка определяются земельным и градостроительным законодательствами. В законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» описан порядок формирования земельного участка и передачи его бесплатно в общую долевую собственность.

Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путем реконструкции. Здесь стоит задуматься. Ведь уменьшить можно не только

путем реконструкции, но и путем перепланировки. Например, поставив дополнительную дверь в коридоре, уменьшить размер общего имущества, принадлежащего соседям. Нужна правка этой нормы, здесь есть неясность (часть 3).

По решению собственников на общем собрании объекты общего имущества могут передаваться в пользование иным лицам, если это не нарушает права и интересы граждан и юридических лиц. Вопрос, каких граждан? Если речь идет о правах других пользователей жилых помещений в доме, то их права должен защищать собственник (часть 4). Представляется, что речь и должна была идти о собственниках помещений. Еще вопрос. Какие иные лица и какие объекты имеются в виду? Не любой объект общего имущества сможет быть передан в пользование иным лицам.

Земельный участок, на котором располагается дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка, когда необходим доступ других лиц к объектам, существовавшим до дня введения кодекса. Например, проходят какие-то коммуникации. Значит, обременения были, они не новые, старые, и нельзя запретить доступ к этим участкам. А вот в дальнейшем новые обременения устанавливаются уже по соглашению между лицом, требующим такого обременения участка, и собственником. Споры рассматриваются в суде (часть 5).

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Нормы такие же, как в ГК РФ. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади помещения. При переходе права собственности на помещение переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество, и эта доля равна доле предшествующего собственника.

Доля абстрактная, и выделять ее в натуре, отчуждать ее отдельно от помещения собственник не вправе.

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

Если человек приобрел помещение, то вместе с ним переходит и доля в праве на общее имущество. Условия договора, в котором переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве на общее имущество, ничтожны.

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества. Хотя есть упоминание о доле обязательных расходов, которая определяется долей в праве общей собственности, но она не конкретизируется. К сожалению, в этой статье не удалось добиться определения и разделения обязательных платежей и добровольных. Неясно, какие платежи обязательные, а какие добровольные. А это приводит к конфликтам между собственниками дома.

Правила содержания общего имущества устанавливаются правительством РФ. Будем надеяться, что они скоро появятся.

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме.

Собственник, приобретая помещение, смежное с тем, которое ему уже принадлежит, может их объединить в одно помещение (порядок такой же, как при перепланировках). Границы между смежными помещениями могут быть изменены или помещение может быть разделено, если подобные изменения не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества или изменение долей в праве общей собственности. Необходимо обратить внимание на то, что если реконструкция и перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то на это должно быть получено согласие ВСЕХ собственников.

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Изменения размера общего имущества при перепланировке в коммунальной квартире возможно только с согласия ВСЕХ собственников.

К сожалению, не прошла поправка, где было дано определение, что такое квартира коммунального заселения. Поэтому понятие используется, а определения нет, что может привести к неприятным последствиям для применения норм на практике.

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Принцип все тот же. Доля в праве общей собственности пропорциональна «размеру общей площади комнаты». Есть жилая площадь комнаты. Непонятно, что такое общая площадь комнаты? Это противоречит определению «общая площадь квартиры». Как известно, общая площадь квартиры состоит из жилой площади комнат и мест общего пользования. Необходима корректировка.

Говорится, что нельзя отчуждать свою долю на общее имущество квартиры и передавать долю отдельно от комнаты (часть 3). Порядок, аналогичный порядку отчуждения квартиры.

Следующая норма: при продаже комнаты остальные собственники имеют преимущественное право покупки отчуждаемой соседом комнаты. Поставлена точка в многолетнем споре юристов. Норма позволит уменьшить количество квартир коммунального заселения.

В разделе о собственниках не говорится, как действует собственник, когда сдает внаем помещение. Ниже будет сказано, что сдача комнаты в поднаем нанимателями разрешается только с согласия всех остальных нанимателей и собственников в квартире коммунального заселения. Но здесь об этом ничего не написано. Такое впечатление, что наниматель должен спросить согласия у остальных соседей, как нанимателей, так и собственников, а собственник – должен? Казалось бы, должен. Есть неопределенность. Чтобы такого вопроса не возникало, тут должна быть запись, что собственник, сдавая комнату, должен спросить согласия всех проживающих в квартире.

Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется долей в праве общей собственности. Принцип тот же.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Впервые описывается ситуация, когда юридическое лицо не создано в многоквартирном доме, нет ни ТСЖ, ни ЖСК, ни ЖК. Но собрания должны проводиться, поскольку это орган управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания относятся: принятие решений о реконструкции, строительстве хозяйственных построек, ремонте общего имущества, пределах использования земельного участка, в том числе о введении ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества, выбор способа управления домом. Без решения общего собрания органы власти не могут начать строительство, например, мансарды. Собрание решает, кто будет управлять домом – ДЕЗ или другая организация, и т.д.

Статьи 45, 46, 47, 48 подробнейшим образом рассказывают о порядке проведения общего собрания собственников, о том, как принимается решение, что по инициативе любого собственника может быть созвано внеочередное собрание, о заочном голосовании. Я думаю, что загромождать кодекс этими подробностями не стоило. Достаточно было описать все это в отдельном законе об объединениях собственников в жилищной сфере.

Раздел III

Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма

Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма

Малоимущим гражданам предоставляются теперь жилые помещения по договорам социального найма. Кто такие малоимущие, кого можно отнести к этой категории? Законов о порядке признания граждан малоимущими пока нет. Такой закон должны принимать субъекты Федерации, но четких критериев тоже нет. В статье только сказано, что будет учитываться доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (часть 2).

Представляется правильным такой подход. Если дохода семьи за вычетом прожиточного минимума и имущества, подлежащего налогообложению, достаточно, чтобы при максимальной помощи государства или муниципалитета (то есть при максимальной безвозмездной субсидии) купить квартиру, тогда такая семья не считается малоимущей. Если и при максимальной помощи государства приобрести квартиру семья не может, значит, она малоимущая. Но в статье об этом не говорится. Сейчас правительство должно направить в регионы методические рекомендации.

В принципе по договорам социального найма из жилищного фонда РФ или субъекта Федерации могут быть предоставлены помещения не только малоимущим. Но эти категории определяются уже законами РФ или субъекта. Законом города Москвы можно принять решение, что не только малоимущим, но и, например, долгожителям квартир коммунального заселения, тяжелобольным гражданам можно предоставлять жилье по договорам социального найма (часть 3).

Иностранным гражданам жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются.

В 3 разделе очень много норм, знакомых москвичам, потому что они созвучны нормам городского жилищного законодательства.

Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения

В этой статье много новаций. До введения в действие ЖК минимальная норма предоставления, которая раньше называлась социальной нормой, в соответствии с законом «Об основах федеральной жилищной политики» определялась законом субъекта Федерации. И она существовала параллельно с нормой ЖК РСФСР, которая составляла 12 кв. м жилой площади на человека.

Сейчас устанавливать эту норму будут органы местного самоуправления. Москвы и Санкт-Петербурга это может не коснуться, если они не передадут свое право органам местного самоуправления. Сегодня в Москве норма предоставления одна – 18 кв. м общей площади на человека.

В отличие от первого чтения ЖК, где минимальная норма была установлена в размере 15 кв. м общей площади на человека, в окончательном варианте кодекса, к сожалению, цифры исчезли. Я считаю, что это очень неправильно, потому что нужны минимальные стандарты, ниже которых ни один субъект Федерации опуститься не может. Федеральный стандарт должен гарантировать социальный минимум. К сожалению, эту позицию отстоять не удалось. Логика тех, кто исключил цифры – мол, местная власть хуже не сделает. Но есть дотационные регионы, где скудный бюджет. И выбор придется делать между зарплатой бюджетникам и строительством жилья, его предоставлением. При отсутствии денег появится желание сократить количество очередников, что и позволяет сделать новый ЖК. Можно установить порядок отнесения к малоимущим такой, что их окажется очень мало. Можно установить такую норму предоставления, что будет очень большая экономия при предоставлении жилья.

Понятие «норма постановки на учет», или, как она здесь названа, «учетная норма», впервые появилась в московском городском законодательстве в законе об улучшении жилищных условий. Но в ЖК опять никаких ориентиров нет, и опять это отдано на откуп органам местного самоуправления, хотя раньше норма устанавливалась законом субъекта Федерации. На Москву и Санкт-Петербург, конечно, это не распространяется, но Россия – это не только крупные города.

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

Теперь первое основание – признание того, что семья малоимущая, второе – на одного члена семьи приходится менее учетной нормы. В статье дана сложная формулировка, кого считать нуждающимися в жилых помещениях:

1) граждане, не являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя, собственниками или членами семьи собственника, то есть те, у которых никакого жилья нет;

2) наниматели и собственники, у которых на члена семьи приходится менее учетной нормы;

3) проживающие в помещениях, не отвечающих установленным требованиям;

4) наниматели или собственники, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, где есть больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Эти нормы были и раньше.

Делается уточнение: перечень заболеваний устанавливает правительство РФ. Здесь есть некоторая неясность. Постановление правительства № 817 отменяет постановление № 214, но перечень заболеваний тот же самый. Единственное отличие: постановление № 214 давало право на комнату, а постановление № 817 – только на дополнительную площадь. Будет ли новый перечень заболеваний? Пока вопрос остается открытым.

Дальше идет норма, которую взяли из городского законодательства. Часть 2 учитывает реалии нашей жизни. При постановке на учет, если выясняется, что у гражданина несколько жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или на праве собственности, учитывается их суммарная площадь. И это очень правильно.

Исчезла норма старого ЖК РСФСР о признании нуждающимися лиц, проживающих в смежных неизолированных комнатах, и не имеющих родственных отношений.

Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся. Если гражданин имеет право состоять на учете по нескольким основаниям, он по своему выбору может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям (это наиболее правильно, поскольку учитывается весь перечень его преимуществ). Принимают на учет органы местного самоуправления.

В законе города Москвы должно быть записано, кто будет ставить на учет: районы или округа. Пока это делает округ, и ставит на учет, и предоставляет жилье. Далее следует туманная норма: «граждане могут подать заявление о принятии на учет и не по месту своего жительства». Что это такое? По месту работы? Как правило, все подают заявления по месту жительства. Но уточнения никакого нет.

Гражданин предоставляет необходимые документы, ему выдается расписка. Решение принимают не позднее чем через 30 рабочих дней, после этого через 3 рабочих дня направляют информацию гражданину о решении.

Но вот что изменилось: порядок ведения учета устанавливается законом субъекта РФ. До сих пор этот порядок в Москве устанавливал Департамент жилищной политики и жилищного фонда города. Необходимо уточнение формулировки. Законом надо определить порядок постановки на учет и снятия с учета.

Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий

Норму взяли из московского городского закона. Если граждане, чтобы встать на учет, совершили действия, которые ухудшили жилищные условия, их принимают на учет не ранее чем через 5 лет.

К сожалению, не перечислены действия, которые будут расцениваться как ухудшающие жилищные условия. Но в Москве перечень таких действий есть в законе города.

Статья 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Перечислены причины: не представлены документы, представлены документы, которые не подтверждают право состоять на учете, не истек предусмотренный срок (об искусственном ухудшении жилищных условий). Решение статьей 53 должно быть мотивированным, содержать основания для отказа, и направляется гражданину в обычном порядке, не позднее чем через 3 рабочих дня. Важно напомнить: если вам отказали, то решение, как и раньше, можно обжаловать в суде.

Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Человек стоит на учете до получения квартиры или до выявления оснований, предусмотренных статьей 56.

Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Особых изменений по сравнению с нашим городским законодательством в этой статье нет. Граждане снимаются с учета, если человек сам подал заявление, или утратил основания (их может быть два: не только жилая площадь увеличилась, но и благосостояние изменилось, возросло). Выехал в другое муниципальное образование, поменял место жительства (за исключением, если переехал в пределах Москвы и Санкт-Петербурга, это не основание для снятия с учета). Получил бюджетные средства на приобретение или строительство жилья, либо дали участок для строительства дома.

Самое неприятное обстоятельство: выявили, что сведения, которые сообщил человек при постановке на очередь, не соответствуют действительности. Если они послужили основанием постановки на учет, а также неправомерные действия должностных лиц, то в этом случае снимут с учета. Снимает с учета тот же орган, что и ставил на учет, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств. Решение о снятии с учета может быть также обжаловано в суде.

Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

По этой статье была большая дискуссия. Общее правило: жилье предоставляют гражданам, состоящим на учете, в порядке очередности исходя из времени принятия на учет. И дальше идет фраза: «за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев» (часть 1). На эту фразу надо обратить особое внимание, учитывая «пропорциональный» принцип предоставления жилья, который был реализован законом города Москвы о приоритетах с нарушением прав внеочередников и первоочередников.

В части 2 дается перечень случаев, когда жилье предоставляется вне очереди. Подчеркиваю, не в порядке очередности, исходя из времени постановки на учет, а вне всякой очереди. Любой гражданин, если он имеет право на жилье вне очереди и обнаружит, что кому-то дали жилье исходя из года постановки на учет, потому что он встал в очередь раньше, может это обжаловать в судебном порядке.

Хочу напомнить, что вне очереди первоначально предполагалось предоставлять жилые помещения тем, кто живет в аварийных домах, которые стали такими в результате стихийных бедствий. Потом формулировку изменили. Вне очереди жилье предоставляется гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат.

С большим трудом удалось вернуть внеочередное право получения жилья, которое существовало в старом ЖК РСФСР, детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.

С еще большими трудностями удалось добиться, чтобы право получения вне очереди жилья было предоставлено тяжелобольным, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, с которыми проживать в одном жилом помещении нельзя. К сожалению, пока неизвестна судьба категории граждан, которые перечислены в циркуляре НКВД: больные астмой, сердечно-сосудистыми заболеваниями, диабетом, и другие. Я считаю, что этот вопрос требует решения. Пока, видимо, здесь будет отсылка на постановление № 817, о котором мы уже говорили. Но перечень заболеваний совпадает с постановлением правительства РФ № 214, которое уже отменили.

Предоставляют жилье на основании решения органа местного самоуправления. В Москве соответственно уровень выше. Схема прежняя: приняли решение, в течение 3 дней информируют человека. И это решение является основанием для заключения договора социального найма. Ордеров больше нет, само понятие исчезло. Договор социального найма определяет порядок оплаты, содержания, ремонта помещения, то есть вопросы эксплуатации и использования предоставленного жилья.

Жилое помещение предоставляется по месту жительства, в черте населенного пункта. В Москве – в границах города. Общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Норма предоставления в Москве – 18 кв. м общей площади на человека, напоминаем, что это минимум. Комнаты могут предоставляться только в случае, предусмотренном статьей 59 (когда освобождается комната в квартирах коммунального заселения).

При предоставлении помещения по договору социального найма учитывается и площадь жилья, находящегося в собственности у всех членов семьи очередника (часть 7). Часть 8 из московского закона: при предоставлении жилья учитываются действия и гражданско-правовые сделки, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых помещений или к их отчуждению за последние 5 лет и более. В московском законе тоже 5 лет, но тогда больший срок нельзя было указать, потому что ранее не регистрировались сделки, и невозможно было отследить наличие в собственности других жилых помещений и сделок с ними. Порядок определения общей площади предоставляемого помещения устанавливается законодательством субъекта РФ (часть 9).

В Москве делается так: сколько продал метров жилья, столько у тебя и вычтем. Правильно, что идет отсылка на законодательство субъекта. Не снимут вас с учета, если количество проданных метров не превышает норму предоставления. Если превышает, тогда снимают.

Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма

К сожалению, эта норма хуже, чем в нашем городском законодательстве. Раньше в ЖК РСФСР было записано, что не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов. А в новом ЖК записано, что заселение одной комнаты лицами разного пола допускается с их согласия. Дальше идет норма неплохая, что может быть

предоставлено помещение, превышающее норму, но не более чем в два раза, если такое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронического заболевания. А здесь опять возникает вопрос: как же быть с циркуляром? Ведь циркуляр пока действует, он не отменен.

Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

Порядок этот более или менее похож на то, что было раньше. Освободившееся помещение в коммунальной квартире предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям или собственникам. Единственное кардинальное отличие от прежней нормы «если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях» (часть 1). То есть по договору социального найма дают площадь только малоимущим. Комнату дадут, если они не нуждаются, но тоже малоимущие и у них меньше нормы предоставления, а при отсутствии таковых комнату предложат тем, кто пусть не малоимущий, но у него менее нормы предоставления. В последнем случае – по договору купли-продажи. А если таких семей нет в квартире, то в освободившуюся комнату вселят другую семью.

Я совершенно не согласна с этой нормой, хотя в проекте вообще возможности выкупа не было. Считаю, что благодаря норме, которая содержалась в законе «Об основах федеральной жилищной политики» масса квартир коммунального заселения стали отдельными, граждане получили возможность разъехаться. При этом государство ничего не теряло, потому что выкуп в последние годы шел по рыночной стоимости, и эти деньги можно было направлять в бюджет, а потом на субсидии тем же очередникам. Поэтому придется добиваться исправления этой нормы, которая совершенно необоснованно приведет к консервации квартир коммунального заселения. И ничего хорошего из этого не получится.

Глава 8. Социальный наем жилого помещения

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

Дается определение, что такое договор социального найма. Собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо уполномоченное им лицо (наймодатель) по договору социального найма обязуется передать гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания на условиях, установленных ЖК. Договор без установления срока действия.

У разработчиков были колебания – сделать договор срочным или бессрочным. В принципе я согласна, что договор должен быть срочным. Жизнь идет, все меняется. Срочный договор ничем человеку не грозит. У него есть преимущественное право продлить договор. Если он выполняет условия договора, его никто не может выселить. И так живет весь мир. Правда, в статье 683 ГК РФ сказано, что «если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет». В старом ЖК говорилось о предоставлении жилого помещения в бессрочное пользование. И хотя разработчики уверяют, что все осталось по-старому, разница в формулировке есть.

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма

Отмечается, что наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Это естественно. Но не распоряжения, потому что он не собственник. Собственником остается муниципалитет или государство.

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

Очень спорная статья. Сказано, что предметом договора социального найма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Странно, что жилой дом определяют как жилое помещение. В жилом доме есть жилые помещения (квартиры, комнаты). Определять целое через его часть некорректно. Хочу напомнить, что в ЖК РСФСР в состав жилищного фонда включались жилые дома и жилые помещения. Здесь же жилищный фонд состоит из жилых помещений.

Как и ранее, самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма заключается в письменной форме. Типовой договор, как сказано в этой статье, утверждается правительством РФ. Еще одна неясность. Пока такого типового договора нет.

В Москве такие договоры давно, не дожидаясь федерального документа, заключает Департамент жилищной политики и жилищного фонда города на основании решения органа исполнительной власти города о предоставлении жилого помещения.

Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение не влечет за собой расторжение или изменение условий договора. Так что беспокоиться не стоит, как жили, так и будете жить.

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Что обязан делать наймодатель? Передать нанимателю помещение, свободное от прав иных лиц. Оно должно быть не просто юридически, но и фактически свободно, там никто не должен проживать. Это порочная практика, когда идет судебное разбирательство, в спорное жилое помещение вселяют семью. Она абсолютно незаконная. Наймодатель обязан принимать участие в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, проводить капитальный ремонт жилого помещения, обеспечивать предоставление коммунальных услуг надлежащего качества. Напоминаем, что социальный наниматель от оплаты капитального ремонта освобожден. Это обязанность наймодателя, собственника жилищного фонда. Наймодатель несет и другие обязанности, предусмотренные ЖК и договором социального найма.

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Наймодатель, не исполняющий свои обязанности, несет ответственность. Важна часть 2. В ней говорится: что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта помещения (текущий ремонт, напоминаем, это обязанность нанимателя), общего имущества дома и устройств, предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель вправе требовать уменьшения платы за пользование помещением, общим имуществом в доме, либо возмещения своих расходов, если недостатки были устранены. Можно потребовать и возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей.

К сожалению, здесь не описана процедура, как все это сделать. Но надеемся, что в нормативных документах правительства РФ эту процедуру опишут. И она не будет очень сложной.

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Наниматель имеет право: вселять в занимаемое помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, разрешать проживание временных жильцов, проводить обмен или замену помещения. А также требовать от наймодателя проведения капитального ремонта, участия в содержании общего имущества в доме, предоставления коммунальных услуг (часть 1). Однако нет нормативных документов по срокам проведения капитального ремонта, есть только рекомендации. А значит, в суде не на что опереться. Обязанности нанимателя: использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, поддерживать надлежащее состояние, проводить текущий ремонт, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Пункт 6. Наниматель должен информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования помещением. Зачем об этом информировать, если не предполагается расторжение договора при наличии таких изменений?

Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Наниматель несет ответственность, предусмотренную законодательством. Хотелось бы все-таки знать – какую?

Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

К членам семьи нанимателя здесь относят совместно проживающих с ним супруга, детей и родителей. А также других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, если они вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство.

О взрослых детях и родителях тоже надо было сказать, что они являются членами семьи, если они сами так считают, и если они ведут общее хозяйство. Молодая семья может быть совершенно самостоятельной, не вести общее хозяйство с родителями, а жить в том же помещении. В данном случае молодую семью принудительно включают в семью родителей. И это создает массу проблем при предоставлении жилья, при оплате за жилищно-коммунальные услуги, при назначении адресной помощи и т.д.

Иные лица в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи в судебном порядке. Есть случаи, когда домработницы всю жизнь прожили в семье, и они могут быть признаны членами семьи. Но это надо доказывать в суде.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности, а дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность. Они должны быть указаны в договоре социального найма.

Важна часть 4. Если человек перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в том же помещении (например, бывший супруг), за ним сохраняются такие же права. Здесь новация: гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающем из договора. Каким образом? В законе города Москвы об основах жилищной политики эта норма давно есть: ответственность и обязательства пропорциональны доле площади, приходящейся на этого члена семьи. В соответствии с этой долей совершенно не обязательно идти в суд, а должен быть открыт отдельный (самостоятельный) финансово-лицевой счет. Неправильно делают те расчетные центры, которые говорят, что нельзя открыть отдельный финансово-лицевой счет, поскольку нет отдельного договора социального найма. Дело в том, что по новому ЖК нет возможности заключить отдельный договор с совершеннолетним членом семьи, как это было раньше предусмотрено статьей 86 ЖК РСФСР.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи

Требуется письменное согласие всех членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, а также наймодателя, чтобы наниматель мог вселить в квартиру своих супруга, детей и родителей. Когда наймодатель может запретить вселение? Подчеркивается: запретить может, если после их вселения общая площадь жилого помещения станет меньше учетной нормы. Но на вселение к родителям несовершеннолетних детей не требуется, как и раньше, согласие ни остальных членов семьи, ни наймодателя.

Новация заключается в том, что вселили нового гражданина в качестве члена семьи – вносится изменение в соответствующий договор, потому что это сказывается на платежах за коммунальные услуги.

Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

Не влечет временное отсутствие нанимателя или проживающих с ним членов семьи каких-либо изменений их прав и обязанностей. Уехал человек – должен оплачивать свою долю расходов. Старые правила, когда человек уехал и через 6 месяцев утратил право на жилое помещение, уже не действуют, нет уже и бронирования. Просто если человек не выполняет свыше 6 месяцев свои обязанности по договору, то возможен иск в суд и выселение в другое помещение по нормам общежития.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

При обмене опять же требуется согласие всей семьи, включая временно отсутствующих, в письменной форме. Обмен разрешается только нанимателя с нанимателем, а не так, как было раньше, когда менялись наниматели с собственниками. Проживающие вместе с нанимателем вправе требовать от него обмена помещения на жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах. Если не достигнуто соглашение, единственный выход из тупика – принудительный обмен (часть 3).

При обмене осталась норма в отношении несовершеннолетних или недееспособных: обязательно требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства. Решение органов опеки предоставляется в течение 14 рабочих дней.

Новация заключается в том, что обмен можно проводить без ограничения количества участников (часть 5). И хотя на количество участников нет ограничения, но если вы вселяетесь и после этого становитесь нуждающимися, то наймодатель может обмен запретить (часть 1 статьи 70).

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Обмен не допускается: если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, право пользования обмениваемым помещением оспаривается в суде, помещение признано непригодным для проживания, принято решение о сносе дома, его переоборудовании, капитальном ремонте с переустройством или перепланировкой. А также, если в результате обмена вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, с которым жить в одной квартире нельзя.

Хочется напомнить, что решение о сносе дома должно быть зарегистрировано и о нем необходимо проинформировать граждан за год. Так что люди не должны ждать бесчисленное количество лет, когда их дом снесут. Если дом собираются капитально ремонтировать с переустройством или перепланировкой, значит, жителей отселят.

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

Раньше обмен завершался выдачей ордера. Теперь обмен проводится с согласия наймодателей на основании договора между нанимателями. В письменной форме составляется один документ. Затем договор (оригинал, уже два документа) представляется каждому из наймодателей, которые дают согласие или отказ на обмен. Решение сообщают не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

Отказ допускается в случаях, указанных в статье 73. Его можно обжаловать в судебном порядке. Договор об обмене – основание для расторжения прежних договоров и одновременного заключения каждым из наймодателей нового договора социального найма с гражданином, который вселяется. Расторжение и заключение этих договоров проводится не позднее чем через 10 рабочих дней.

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

Признать обмен недействительным может только суд по основаниям, установленным гражданским законодательством (работают нормы ГК РФ), и при нарушении требований ЖК. В этом случае граждане переселяются в ранее занимаемые жилые помещения. Если же в том, что обмен признан недействительным, виновата одна сторона, она обязана возместить убытки. Через суд, если добровольно не хотят оплатить, можно потребовать компенсацию за переезд, ремонт и т.д.

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Наниматель вправе передать часть или все помещение в поднаем, но с согласия наймодателя и всех членов семьи. Есть ограничения. Договор поднайма может быть заключен при условии, что общая площадь на одного проживающего будет не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

Очень важна норма, записанная в части 2. В коммунальной квартире требуется согласие всех нанимателей и собственников, и членов их семей. (К сожалению, нет симметричной нормы для собственника в коммуналке. Собственник комнаты тоже должен спрашивать, сдавая внаем, разрешение всех нанимателей и собственников, и членов их семей, проживающих в квартире. Единственное ограничение есть в ГК РФ: на каждого проживающего по договору площадь должна быть не меньше нормы предоставления. Исключение делается для несовершеннолетних детей).

У поднанимателя самостоятельное право пользования помещением не появляется, а ответственным за помещение остается наниматель.

Передача в поднаем не допускается, если в помещении живет или вселяется человек, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Заключается договор о поднайме в письменной форме с указанием всех, кто вселяется. Это особенно актуально для квартир коммунального заселения. Передается экземпляр наймодателю, конкретно в управляющую организацию, в налоговую инспекцию. Договор заключается на определенный срок. Но если срок не определен, то считается, что договор заключен на 1 год.

Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Договор возмездный. Порядок, условия, сроки внесения и плата за поднаем устанавливаются по соглашению сторон.

Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Договор поднайма прекращается по истечении срока, при прекращении договора найма. Можно расторгнуть договор: по соглашению сторон, при невыполнении поднанимателем условий (например, человек не платит за жилищные и коммунальные услуги). Если поднаниматель использует помещение не по назначению, нарушает права и интересы соседей, бесхозяйственно обращается, разрушает жилое помещение, наниматель вправе предупредить его или определить срок для ремонта. При условии, что предупреждения не подействовали, а ремонт поднаниматель без уважительной причины не проводит, можно в суде расторгнуть договор и выселить гражданина (часть 4). Здесь бы следовало дописать, что с компенсацией всех убытков.

При отказе освободить помещение – выселяют в судебном порядке (судебный исполнитель) без предоставления другого жилья.

Когда в договоре срок не указан, инициатор прекращения договора обязан предупредить другую сторону за три месяца. Как было сказано выше, если срок не указан, считается, что договор заключен на 1 год. Значит, через 9 месяцев следует предупредить поднанимателя. Если не предупредили, работает преимущественное право, и договор продлевается на тот же срок, то есть еще на год.

Статья 80. Временные жильцы

Наниматель вправе с согласия членов семьи разрешить временным жильцам безвозмездно проживать в его помещении. Предварительно надо уведомить наймодателя, который может и отказать, если после вселения временных жильцов, общая площадь на каждого человека составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления. Срок проживания не может превышать 6 месяцев.

Временные жильцы – это еще одна категория, которая не обладает самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за них несет наниматель. После окончания согласованного срока временные жильцы должны освободить помещение. Если срок не был согласован, не позднее чем через 7 дней со дня предъявления требования (часть 4). В противном случае выселят в судебном порядке.

Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

Наниматель с согласия проживающих с ним имеет право обратиться к наймодателю с просьбой о переселении в помещение меньшего размера, если общая площадь квартиры на одного человека превышает норму предоставления. Эта норма не имеет никакого отношения к переселению в связи со сносом дома. Семье стало тяжело оплачивать жилищно-коммунальные услуги, и она самостоятельно решила переехать из большой квартиры в меньшую.

В течение 3 месяцев заявление должны рассмотреть. Наймодатель обязан предоставить другое помещение.

Федеральным законодательством и законодательством субъектов могут быть предусмотрены и другие основания для замены помещения. Например, в московском законодательстве есть основание – снижение этажности. Людям с заболеваниями сердечно-сосудистой системы тяжело подниматься на 5 этаж без лифта. При наличии медицинских показаний им дают возможность переехать. Это очень правильно.

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

Интересная статья. Граждане, проживающие в одной квартире, имеющие отдельные договоры социального найма, объединившись в одну семью, имеют право требовать заключить один договор. К сожалению, исчезла норма о том, что можно заключить отдельный договор. Получается, что объединиться можно, а разъединиться, когда появилась новая семья или люди признают себя разными семьями, нельзя. Выход один: принудительный обмен через суд.

С согласия всей семьи или в случае смерти нанимателя дееспособный член семьи может потребовать признать себя нанимателем вместо первоначального нанимателя. Надо иметь в виду, что это только замена.

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Расторгнуть договор социального найма можно в любое время по соглашению сторон. Наниматель с письменного согласия всей семьи вправе расторгнуть договор. При переезде в другое место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда. Даже если люди переезжают в пределах одного города, на новом месте должен быть заключен новый договор.

Расторжения договора может в судебном порядке потребовать наймодатель в случае невнесения платы за жилищные и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев. Кардинальное изменение. Раньше такое было возможно только при неуплате за жилищные услуги, а теперь еще и за коммунальные. Это неправильно. Организация, которая предоставляет коммунальные услуги, должна предъявлять в судебном порядке иск о возмещении убытков в связи с неуплатой.

Расторгается договор в случае разрушения или повреждения помещения, использования его не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей, когда невозможно проживание в одной квартире. Здесь уместно сказать и о незаконных перепланировках и переустройствах. Например, перекрыли вентиляцию, соседи стали задыхаться.

Договор прекращается в связи с разрушением жилого помещения (произошла авария, пожар), смертью одинокого нанимателя.

Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Выселяют в судебном порядке с предоставлением других благоустроенных помещений, просто жилых помещений, и без предоставления помещения. Рассмотрим все три случая.

Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Благоустроенные помещения предоставляют, если: дом подлежит сносу, жилое помещение переводится в нежилое, жилое помещение признано непригодным для проживания, и в результате капитального ремонта или реконструкции дома помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, и семья будет признана нуждающейся, либо увеличится и общая площадь существенно превысит норму предоставления.

Что значит, норма предоставления существенно увеличится? Толкования нет. Но в городском законодательстве сказано, что превышение может составить половину нормы предоставления на семью, то есть до 9 кв. м общей площади. Для одиноких граждан, когда идет речь о комнате или об однокомнатной квартире, норма может быть превышена в 2 раза, то есть 36 кв. м, а не 18 кв. м. Тяжелобольные и одинокие люди могут получить площадь, превышающую норму предоставления.

Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома

Если органы государственной власти или местного самоуправления приняли решение о сносе дома, то выселяемым гражданам предоставляются другие благоустроенные помещения.

Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания

Гражданам предоставляют благоустроенное жилое помещение, если их жилое помещение переводится в нежилое, или признано непригодным для проживания.

В ЖК РСФСР было сказано, что перевести жилое помещение в нежилое можно только в исключительных случаях. Здесь, к сожалению, таких оговорок нет.

Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

На время капитального ремонта или реконструкции, которые не могут быть проведены без выселения нанимателя и его семьи, наймодатель предоставляет другое помещение без расторжения договора социального найма. Нанимателя по договору найма переселяют в помещение маневренного фонда. Здесь впервые появляется упоминание о договоре не социального найма, а найма.

Если наниматель отказывается, могут потребовать переселения в судебном порядке. Разумеется, все расходы по переселению в помещение маневренного фонда и обратно – за счет наймодателя (часть 1).

Норма написана некорректно. В этом же доме могут проживать люди, которые занимают служебные квартиры специализированного жилищного фонда (к примеру, дворники) по договору найма. И вот о них здесь ничего не сказано, такое впечатление, что они отправляются на улицу.

Взамен помещения в маневренном фонде могут предоставить другое благоустроенное помещение с заключением договора социального найма, тогда прежний договор расторгается. Если прежнее помещение не может быть сохранено, или его площадь уменьшится, и поэтому наниматели станут нуждающимися, либо увеличится и существенно превысит норму предоставления, другое благоустроенное помещение должно быть предоставлено по договору социального найма до начала ремонта или реконструкции. После ремонта наниматель с семьей вправе вселиться в свою квартиру, общая площадь которой уменьшилась, разумеется, если она его устраивает (часть 4). Это новая норма.

Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением

В связи со сносом дома или его реконструкцией предоставляют помещения благоустроенные, но равнозначные по общей площади ранее занимаемому помещению. Оно должно отвечать установленным требованиям и находиться в черте города. Это неприятная для переселенца новация. Раньше, если у семьи было жилье меньше нормы, при переселении квартиры давали по норме предоставления. Теперь же дают жилое помещение, «равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению». Далее конкретизируется.

Если вы до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, то имеете право при переселении получить квартиру или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Когда выселяют нанимателя в судебном порядке, жилое помещение должно быть указано в решении суда.

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

Выселить нанимателя могут в судебном порядке, если он более 6 месяцев без уважительных причин не вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В этом случае предоставляют другое (не говорится, что оно благоустроенное) жилое помещение по нормам общежития, то есть по 6 кв. м жилой площади. Новое в этой статье только то, что раньше выселяли за неуплату за жилищные, а теперь и за коммунальные услуги. Это неверно.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Выселяют вандалов, которые используют помещение не по назначению, разрушают помещение, нарушают права соседей. На предупреждения они не реагируют, продолжают нарушать, тогда их выселяют через суд без предоставления другого жилого помещения.

Второй случай, когда жилье не предоставляют: выселяют граждан, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми, как признано судом, невозможно.

Раздел IV

Специализированный жилищный фонд

Глава 9. Жилищные помещения специализированного жилищного фонда

Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

К жилым помещениям специализированного фонда относятся: служебные, помещения в общежитиях, маневренного фонда, в домах системы социального обслуживания населения. А также жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц, признанных беженцами, для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В проекте кодекса почему-то в отдельный фонд было выделено служебное жилье, а это только одна из разновидностей специализированного жилищного фонда, но затем моя поправка была принята. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения не должны входить в специализированный жилищный фонд, и вообще не должны входить в жилищный фонд. В эти дома людей направляют по путевкам соответствующих учреждений. И сами дома – это учреждения. Мы же не включаем в жилищный фонд санатории, пансионаты.

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан могут возникнуть в обычном доме, в котором, однако, предусмотрены пандусы для инвалидов-колясочников. В них живут граждане, особенно нуждающиеся в защите. Как правило, это люди немолодые, больные, которые не хотят приватизировать свои квартиры, и не хотят жить в специальных домах системы социального обслуживания населения. Чтобы защитить их от криминала, не взимать плату за наем, с ними заключается договор безвозмездного пользования.

Специализированный фонд по форме собственности – государственный и муниципальный. Далее идет отсылочная норма: порядок отнесения помещения к специализированному жилищному фонду устанавливает правительство РФ. Порядок пока не утвержден. Включение помещений в специализированный фонд и исключение проводится по решению органа, который управляет государственным или муниципальным жилищным фондом. Подчеркивается, что помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, «за исключением передачи таких помещений по договорам найма». Это не корректная формулировка: в основном эти помещения передаются по договорам найма. Отчуждать, приватизировать их нельзя, поэтому те, кто живет в служебных помещениях и до 1 марта с ними не был заключен договор социального найма, утратил право на приватизацию.

Статья 93. Назначение служебных жилых помещений

Служебные помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений, прохождением службы и т.д. Появилась и новая норма. Служебное жилье дают в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ, либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или местного самоуправления. Четко определен статус депутатов. Им дают служебное жилье только на время исполнения депутатских полномочий.

Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях

Четко сказано, что общежития служат только для временного проживания граждан во время работы, службы или учебы. Под общежития отводят специально построенные или переоборудованные дома, а жилые помещения укомплектовывают мебелью и другими необходимыми предметами.

Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда

В статье говорится, что в помещения маневренного фонда переселяют на время граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома. Причем, только тех, кто занимает помещения по договорам социального найма.

Появляется вопрос: а что же делать другим, кто живет в отселяемом доме, но в служебном помещении? Куда идти дворнику, технику-смотрителю, уборщице? Эта норма должна распространяться и на тех, кто занимает помещения по договору найма, но не у частника, конечно, а в государственном или муниципальном жилищном фонде. Вопрос не урегулирован.

В помещения маневренного фонда переселяют граждан, которые не сумели рассчитаться по кредиту за свои квартиры (по нормам общежития, то есть 6 кв. м жилой площади на человека и на время, пока не найдут себе жилье), а также тех, у кого единственное жилье стало непригодным в результате чрезвычайных обстоятельств (пожар, взрыв и другие).

Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

В таких домах живут люди, которые нуждаются в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

Считаю, что эти помещения в жилищный фонд не входят, путевки туда старым и больным людям, которые не могут и не хотят жить в своих квартирах, дают работники системы социальной защиты. Повторяю, это все равно, что включить в жилищный фонд санатории, пансионаты, а также тюрьмы и колонии. Удалось изменить, к сожалению, только формулировку нормы, чтобы она не была громоздкой. Считаю, что эту статью надо из кодекса исключить.

Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Этот фонд – для вынужденных переселенцев и беженцев. Им нужна крыша над головой, поскольку их дома разрушены, взорваны, уничтожены.

Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

Речь идет о гражданах, которые хотя и нуждаются в специальной социальной защите, но предпочитают жить в обычных домах, а не в домах системы социальной защиты. Помещения им предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Категории этих граждан устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ.

В Москве этим правом обладают дети-сироты, инвалиды, одинокие престарелые граждане, которым нужна защита государства. Для инвалидов и одиноких эта норма будет особенно актуальна и в будущем.

Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими

Статья 99. Основание предоставления специализированных жилых помещений

Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений по договорам найма, за исключением помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, с которыми заключают договора безвозмездного пользования.

Дальше говорится: «специализированные помещения предоставляются по установленным настоящим кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте». Получается, что граждане не имеют никакого жилья. Но в маневренный фонд человек переезжает, когда в его доме идет капитальный ремонт, даже не расторгая договор социального найма. Более того, во многих случаях он имеет право вернуться в свое прежнее жилище. Формулировка некорректна.

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

Ничего нового в этой норме по сравнению с нормами ГК РФ здесь нет. Речь идет о государственном и муниципальном фонде, как мы и говорили с самого начала. Собственник (то есть уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления) передает гражданину помещение за плату во владение и пользование для временного проживания. Договор найма специализированного помещения заключается в письменной форме на основании решения собственника. В нем определяется предмет договора, права и обязанности сторон, указываются члены семьи нанимателя. Наниматель не имеет права обменивать жилое помещение, а также передавать помещение в поднаем, как это разрешается нанимателям по договору социального найма. Типовой договор найма специализированных помещений утверждается правительством РФ, но его пока нет.

Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, по желанию нанимателя или по требованию наймодателя в судебном порядке, если наниматель не исполняет обязательства по договору.

Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения или другим основанием, предусмотренным кодексом.

Говорится, что переход права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии, или передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма. Исключение: если собственник или юридическое лицо имеет с нанимателем трудовой договор (часть 2).

Нельзя согласиться с этой нормой. Собственниками были государство или муниципалитет, только они и могут остаться собственниками специализированного жилого помещения. Почему же расторгается договор? Это противоречит гражданскому законодательству. Норма нуждается в корректировке. Пока договор действует, никто человека выселить не может.

Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

Выселяют в случаях расторжения или прекращения договора, если человек отказывается добровольно покинуть помещение – в судебном порядке.

Важна часть 2. Здесь есть серьезные изменения. В старом ЖК РСФСР не допускалось выселение 12 категорий граждан, сейчас осталось всего 4 таких категории, и теперь эти граждане еще должны и состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Не могут быть выселены из служебных помещений и из общежитий без предоставления других помещений:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств

и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды 1 или 2 группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды 1 или 2 группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами 1 или 2 группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Им обязаны предоставить другое жилое помещение. Только не сказано какое: благоустроенное или нет?

Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений

Служебное жилье предоставляется в виде отдельной квартиры. Категории граждан, которым могут дать служебное жилье в своем жилищном фонде, устанавливают органы государственной власти РФ, субъекта Федерации, местного самоуправления. Договор заключается на период трудовых отношений, либо нахождения на государственной должности, либо на выборной должности.

Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях

Впервые в кодексе указано, что жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее чем 6 кв. м жилой площади на одного человека. Раньше это было записано только в положении о порядке пользования общежитием.

Прекращается договор найма с окончанием трудовых отношений, учебы, после увольнения со службы, по истечении депутатских полномочий.

Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда

Как и в общежитиях, помещения маневренного фонда предоставляют из расчета не менее чем 6 кв. м жилой площади (именно жилой (!), а не общей площади, как упоминается в других случаях) на человека. Договор найма заключается на время до окончания ремонта или реконструкции дома, расчетов с гражданами, единственное жилье которых стало непригодным в результате чрезвычайных обстоятельств либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. (Если ремонт не закончился, человека не могут выставить на улицу). А также до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи этих помещений.

Хочется отметить, что по Гражданско-процессуальному кодексу (ГПК статья 446) теперь можно обратить взыскание на единственное жилье, если оно было предметом залога по ипотеке. Но по-прежнему нельзя наложить взыскание за неуплату жилищно-коммунальных платежей, если вы собственник единственной квартиры или даже благоустроенного коттеджа.

Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Порядок, условия предоставления и пользования помещениями устанавливаются законодательством федеральным или субъектов РФ. Выше уже говорилось о том, что эти дома вообще не должны входить в жилищный фонд и статью следует исключить из кодекса.

Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Федеральные законы устанавливают порядок предоставления жилых помещений.

Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

Порядок предоставления и условия определяют законодательство РФ и субъектов федерации по договорам безвозмездного пользования.

Дальше следуют разделы V и VI, в которых речь идет о жилищных, жилищно-строительных кооперативах и товариществах собственников жилья. Ни одной поправки я не вносила из принципиальных соображений. На мой взгляд, эти разделы не должны быть в таком документе, как Жилищный кодекс РФ. Здесь должны быть самые общие положения, посвященные кооперативам и ТСЖ, особенностям пользования жилыми помещениями в таких домах. И такого рода поправки я подавала. Прокомментирую некоторые наиболее важные, на мой взгляд, статьи, скажу о сомнениях, которые появляются, когда читаешь эти разделы.

Раздел V

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

В этой статье признается, что жилищные или жилищно-строительные кооперативы – добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе членства. Их цель – удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управление жилыми и нежилыми помещениями в доме. Они своими средствами участвуют в приобретении, строительстве, реконструкции и содержании многоквартирного дома.

Далее сказано, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Значит, закон о потребительской кооперации распространяется и на них. А в законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» написано, что их могут ликвидировать в судебном порядке. Между двумя законами явное внутреннее противоречие. Особенно, если заглянуть в статью 140 (часть 2) кодекса, где говорится, что ТСЖ могут быть преобразованы в ЖСК.

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

Право вступить в кооператив имеют граждане, достигшие 16 лет, и юридические лица. Затем утверждается, что преимущественное право имеют категории граждан, указанные в статье 49 ЖК. А в этой статье указаны малоимущие граждане, которым надо оказывать адресную помощь. Это право не может быть реализовано, потому что у людей нет денег, которые надо внести. Опять внутреннее противоречие.

В этом разделе собраны статьи, рассказывающие, как кооперативы учреждаются, какой должен быть устав, органы правления, ревизионная комиссия, как должно проходить общее собрание, как голосовать – все эти подробности нужны в отдельном законе, а не в Жилищном кодексе.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Записано: «Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством». Напомним, что в законе «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» есть норма о возможной ликвидации ЖК в судебном порядке, и она противоречит этой норме.

Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов

Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

На эту статью надо обратить внимание. Она касается тех, кто хочет разделить квартиру.

Раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому может быть выделено изолированное помещение или имеется техническая возможность переустройства или перепланировки неизолированных помещений в изолированные. Споры решаются в суде.

В жизни бывает так: люди развелись, разделили квартиру, затем каждый из бывших супругов вступил в брак. И все они живут по-прежнему в одной квартире. Получилась коммуналка. Но ведь нигде нет в кодексе определения: что такое квартира коммунального заселения. Определение имеется только в московском городском законодательстве.

Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

Член кооператива, не выплативший полностью пай, с согласия членов семьи и правления кооператива в случае временного отъезда вправе сдать часть или все помещение внаем за плату. А если квартира коммунального заселения, должен ли собственник спрашивать разрешение у других собственников при сдаче помещения? Казалось бы, должен. Но об этом нигде не написано в кодексе. На общей кухне, в местах общего пользования появляются чужие люди. Если не спросили согласия постоянных жителей, то возможны серьезные конфликты.

Вызывает сомнения следующая норма. Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом, вправе сдавать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов, вышедших или исключенных из кооператива, до приема новых членов. Эта ситуация может затянуться.

Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

Записано, что член кооператива приобретает право собственности на квартиру, если полностью выплатил пай.

На отношения собственности в многоквартирном кооперативном доме, если полностью выплачен пай хотя бы одним членом кооператива, распространяется действие главы 6 кодекса. (Глава об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.) Именно отсюда идут разговоры, что уже все члены кооператива – собственники, поэтому их надо ликвидировать. Кооперативы имеют право на самостоятельное существование, где, уходя, человек забирает пай, а не квартиру. Но пай действительно должен быть равен рыночной стоимости квартиры.

Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе

Членство в кооперативе прекращается в случае: выхода члена кооператива, исключения, ликвидации юридического лица, который был членом кооператива, ликвидации жилищного кооператива, смерти гражданина. Исключить из кооператива может только общее собрание. Наследники умершего члена кооператива имеют право вступить в члены этого кооператива, если так решит общее собрание.

Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая

Преимущественное право вступить в члены кооператива имеют: супруг умершего, если у него есть право на часть пая (часть 1); наследник, имеющий право на часть пая и проживавший вместе с наследодателем, если у супруга умершего такое право отсутствует или он отказался от вступления в члены кооператива (часть 2); наследник, не проживавший вместе с наследодателем, если нет наследников, о которых уже говорилось в частях 1 и 2 этой статьи, или они отказались вступать в кооператив (часть 3); член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся наследником, при условии внесения паевого взноса, а также, если нет предыдущих наследников, указанных в частях 1–3, или они не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся вступать в кооператив (часть 4).

Статья интересная и полезная, она определяет очередность в наследовании пая.

Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива

Члену кооператива, не выплатившему полностью паевой взнос и исключенному, выплачивается сумма его пая в срок и на условиях, предусмотренных уставом. Срок – не позднее чем через два месяца со дня принятого решения.

Во всех уставах надо бы записать, что выплачивается рыночная стоимость пая, потому что цены на недвижимость постоянно растут.

Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива

Член кооператива, не выплативший пай и исключенный из кооператива, выселяется в течение двух месяцев. Не хочет добровольно – в судебном порядке.

Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

Дается ссылка на статьи кодекса 32 и 86. Статья 32 рассказывает об изъятии жилых помещений собственников в связи со сносом дома. А вот статья 86 вызывает сомнения.

В ней говорится о предоставлении помещений по договору социального найма. Члены кооператива не могут получить жилые помещения по договорам социального найма, если они не являются малоимущими. Кроме того, им должны вернуть те деньги, которые они выплатили.

Раздел VI

Товарищество собственников жилья

Этот раздел – очень плохо переписанный в Жилищный кодекс закон о товариществах собственников жилья. Нужен отдельный специальный закон, посвященный различным объединениям собственников объектов недвижимости в жилищной сфере.

Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Статья 135. Товарищество собственников жилья

ТСЖ – объединение собственников помещений в многоквартирном доме, некоммерческая организация, созданная для управления комплексом недвижимого имущества, владения, пользования, распоряжения общим имуществом.

Совершенно неправильно ликвидировано понятие «кондоминиум», заменено более узким понятием – многоквартирный дом. Отсутствует само определение многоквартирного дома, к слову, так же, как и квартиры коммунального заселения. Но товарищества могут образовываться не только в многоквартирных домах.

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

Здесь говорится, что товарищество может быть создано при объединении «нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи». Опять это не согласуется с предыдущей статьей, где речь идет только о многоквартирном доме.

Подчеркивается, что в одном многоквартирном доме можно создать только одно товарищество. Это правильное положение.

Дальше идет переписывание закона о товариществах.

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

Ликвидация тоже должна проходить в порядке, установленном гражданским законодательством, потому что государство никакого отношения к этим частным организациям не имеет.

Общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.

Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

Общее собрание – высший орган управления товарищества и созывается в установленном уставом порядке. Далее никаких новаций, все то же, что было в прежнем законе о товариществах. Идет подробное перечисление, что относится к компетенции собрания: внесение изменений в устав, избрание правления, установление размера обязательных платежей и взносов, утверждение годового плана финансовой деятельности и т.д. (часть 2).

Хочется обратить внимание на пункт 12. Сказано, что к компетенции общего собрания также относится «принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме». Каких иных? Иное может толковаться, как отчуждение.

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

Подробнейшим образом указано, какие уведомления о собрании посылают, что собрание правомочно, если присутствует более половины членов, решения принимаются не менее чем двумя третями голосов, если они относятся к компетенции общего собрания и т.д.

Статьи 147, 148, 149, 150 описывают, как избирается правление, председатель, ревизионная комиссия. Это все не для кодекса, а для отдельного закона, который, к сожалению, отменен.

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

Повторение записи, что в собственности товарищества, как юридического лица, «может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома» (часть 1), может создать проблемы. Возникает налог на это имущество, который должно оплачивать товарищество, как юридическое лицо. Обычно человек платит налог на квартиру и имеет долю в праве на общее имущество, а тут возникает еще один налог, который придется платить этим же собственникам.

В разделе много разных подробностей, а вот конкретного объяснения, что такое обязательные и добровольные платежи, нет. А это очень серьезный вопрос для небогатых собственников. Понятие используется, но не определяется.

Раздел VII

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

К сожалению, мало внимания уделено этому разделу в Жилищном кодексе.

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Статья интересная, потому что говорит, с какого момента возникает обязанность по внесению платы за коммунальные услуги. У нанимателя жилого помещения по договору социального найма, арендатора, нанимателя по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (коммерческого и социального) – с момента заключения такого договора.

У членов жилищного кооператива – с момента предоставления помещения жилищным кооперативом. Речь идет о тех, кто пай еще не выплатил. Таких ситуаций мало, но могут быть в будущем.

У собственника – с момента возникновения права собственности на жилое помещение. К сожалению, на практике мы видим, что взимают плату с собственников, дом которых снесли, когда у них право собственности на новую квартиру еще не зарегистрировано, а только идет процесс оформления. С них берут деньги, как только дом сдан, за несколько месяцев до оформления права. В это время доля города еще не оформлена, и поэтому собственник квартиры не может оформить свое право. Но плату с него берут. А возникает право собственности только с момента регистрации. Можно, опираясь на статью 153 часть 2 пункт 5, пойти в суд и вернуть свои деньги.

До заселения помещений государственного и муниципального жилищных фондов расходы на содержание помещений и коммунальных услуг несут органы государственной власти и местного самоуправления.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

До сих пор структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги описывалась в нормативных документах РФ по-разному, что приводило при правоприменении к неприятным последствиям. И чиновники иногда в суде доказывали, что поняли их неправильно, имелось в виду совсем другое. Теперь терминология будет использоваться в соответствии с кодексом.

Рассмотрим, что входит в плату за жилое помещение нанимателя. Четко сказано, что плата за пользование жилым помещением – это плата за наем. Расшифровывается, что плата за содержание и ремонт включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества. Надо помнить, что это текущий ремонт не собственной квартиры, а общего имущества в многоквартирном доме. За свою квартиру и наниматель, и собственник отвечают сами, и текущий ремонт тоже делают сами. Капитальный ремонт общего имущества дома – за счет собственника. Также наниматели платят за коммунальные услуги.

Собственник, естественно, не платит за наем, но платит за содержание и ремонт жилого помещения, то есть за услуги и работы по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества. Как видите, возникла плата за капитальный ремонт.

Отменяется закон о приватизации жилищного фонда, а в постановлении Верховного Совета о введении в действие закона о приватизации устанавливались равные условия оплаты для нанимателя и собственника. Надо подчеркнуть, что это касалось только собственников приватизированных квартир. В городском законодательстве были установлены равные условия оплаты для всех собственников, конечно, в пределах норм. За коммунальные услуги собственник должен платить по фактической стоимости предоставленных услуг.

Теперь четко сформулировано, что же входит в перечень коммунальных услуг. Раньше разные нормативные документы содержали разный перечень, а кодекс вообще допускал расширительное толкование. Москвичи платят за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Порядок оплаты прежний: до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором. Платежные документы должны вам представить до первого числа.

Наниматели помещений по договору социального найма и найма жилого помещения государственного и муниципального фонда вносят плату за наем наймодателю (это доходы бюджета). Если наниматели живут в многоквартирном доме, которым управляет юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (управляющая организация), то они вносят плату за содержание и ремонт помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.

Непонятно, как при такой схеме будет работать система единых расчетных центров? По этой логике все платежи должны поступать на расчетный счет ТСЖ, ЖСК, ДЕЗа или иной управляющей домом организации независимо от формы собственности, а затем они должны рассчитываться с другими организациями. За все отвечает управляющая организация.

В статье уточняется: если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленной договором управления, оставшуюся часть вносит наймодатель (часть 4). Это очень важно.

Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива, или иного жилищного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, а также оплачивают коммунальные платежи в порядке, установленном органами управления этих объединений.

Лица, не являющиеся членами ТСЖ или кооперативов, платят за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, которые они заключили с ТСЖ либо кооперативом. Не может быть иллюзий, что если вы не член ТСЖ или ЖК, то можете напрямую платить, например, ДЕЗу.

Собственники в многоквартирном доме, где не созданы ТСЖ или кооперативы, вносят плату управляющей организации (!). А не единому расчетному центру. Есть уже частные компании, которые управляют домами, и есть ТСЖ и ЖСК, которые сами управляют своими домами. Собственники помещений, непосредственно управляющие своим домом, платят в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (часть 8). На общем собрании они должны решить, кто будет этим заниматься.

Важная норма записана в части 11. Неиспользование помещения – не основание для невнесения платы за помещение и коммунальные услуги. Это касается и нанимателей, и собственников. При временном отсутствии только за отдельные виды услуг (холодная и горячая вода, газ, вывоз отходов), рассчитываемых по нормативам потребления, проводится перерасчет платежей, порядок которого утверждает правительство РФ. Плата за наем для нанимателя, содержание и ремонт, отопление (для нанимателя и собственника) вносится независимо от того, живет кто-то в квартире, или нет.

Плату за коммунальные услуги, которыми пользуются временные жильцы, вносит наниматель по дополнительному соглашению с наймодателем, заключенным на срок их проживания.

В обязанность наймодателя, управляющей организации входит информирование нанимателей и собственников об изменении платы за помещение и коммунальные услуги в письменной форме и не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, если не установлен иной срок договором управления (часть 13).

В отношении пени сохранена норма, которая была записана в законе об основах федеральной жилищной политики. При несвоевременной или не полной оплате должники платят пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты за каждый день просрочки от невыплаченных в срок сумм. Увеличения размера пеней не допускается.

Статья 156. Размер платы за жилое помещение

Плата за содержание и ремонт жилого помещения должна возмещать реальные расходы, то есть обеспечивать содержание общего имущества.

Оплачивается фактическая стоимость услуг (таким образом ушли от понятия 100-процентная оплата), кроме граждан, которые имеют адресную помощь. Чем меньше доход семьи, тем меньше доля расходов семьи на оплату жилищных и коммунальных услуг, и тем больше семья получит компенсацию за такие расходы (субсидию). Стандарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилищно-коммунальных услуг по России не более 22%, а в Москве – не более 10%.

Далее в статье говорится, что плата за наем, за содержание и ремонт помещений для нанимателей по договорам социального найма и найма помещений государственного и муниципального жилищного фонда устанавливается, исходя из занимаемой общей площади.

Если собственники не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, то плату за содержание и ремонт помещения для них и нанимателей по договору найма, а также и за наем для нанимателей по договору социального найма устанавливают органы местного самоуправления, а в субъектах Федерации – Москве и Санкт-Петербурге – орган государственной власти.

Плата за наем государственного или муниципального фонда зависит от качества и благоустройства помещения и местоположения дома.

В части 5 говорится, что плата за наем не должна приводить к возникновению у нанимателя «права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг». Как понять это выражение? В таком случае и все остальные платежи не должны приводить к такому положению.

В специализированном фонде в помещениях домов системы социального обслуживания, временного поселения вынужденных переселенцев, беженцев, в общежитиях, если в одной комнате проживают несколько граждан, порядок определения платы устанавливает собственник помещений. Еще раз хочется подчеркнуть, что дома системы социального обслуживания нельзя отнести к жилищному фонду.

Если в многоквартирном доме не организовано ТСЖ, жилищный кооператив, то размер платы за содержание и ремонт определяется на общем собрании с учетом предложений управляющей организации и устанавливается не менее чем на год (часть 7). Надо отметить, что эти платежи теперь повышаются только раз в год. Этот порядок соответствует законодательству.

Обязательные платежи и взносы членов ТСЖ или кооперативов, связанные с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в доме определяют органы управления ТСЖ, кооперативов в соответствии с уставом (часть 8).

Следующая норма освобождает малоимущих граждан от платы за наем (часть 9). На мой взгляд, эту норму надо отменить. Малоимущие, нуждающиеся получают субсидию на оплату жилищных и коммунальных услуг. В части 5 говорится, что плата за наем не должна приводить к возникновению права на субсидию. Если освободить даже от символической платы за наем, то это уже будет не договор социального найма, а договор безвозмездного пользования. Это – противоречие Гражданскому кодексу. На фоне введения оплаты других жилищных и коммунальных услуг по фактической стоимости такая «забота» о бедных выглядит фальшиво.

Возможно изменение платы, если услуги по содержанию, ремонту помещения, выполнение работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в доме ненадлежащего качества. Порядок определяет правительство РФ, но его пока тоже нет.

Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги

Плата за коммунальные услуги определяется исходя из показаний счетчиков, а если их нет, из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в Москве – органом государственной власти). Порядок и правила предоставления устанавливает правительство РФ.

Плата за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, которые устанавливают органы государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления, в порядке, определенном федеральным законом.

Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования им, образования или ликвидации ТСЖ или жилищного кооператива – не основание изменения платы за коммунальные услуги. Если услуги ненадлежащего качества и предоставляются с перерывами, изменение размера платы определяется в порядке, установленном правительством РФ.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Собственник обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности, то есть оплачивать содержание и ремонт.

На общем собрании принимается решение об оплате расходов на капитальный ремонт с учетом предложений управляющей организации о сроке начала ремонта, объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования и других предложений.

Обязанность по оплате капитального ремонта распространяется на всех собственников с момента возникновения права собственности. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику переходит к нему и обязательство по оплате капитального ремонта.

Если на общем собрании не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт помещения, его устанавливает орган местного самоуправления (в Москве – орган государственной власти).

Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

Субсидии предоставляются гражданам, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (они рассчитываются исходя из размера регионального стандарта нормативной площади помещения, используемой для расчета субсидии, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг) превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

В этой статье совершенно правильно разделены нормы предоставления и размер региональной нормативной площади помещения, используемый для расчета субсидий.

Субъект Федерации устанавливает размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, которая используется для расчета субсидий, стоимость жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Для семей, у которых среднедушевой доход ниже установленного прожиточного минимума, максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

Московский городской закон «О стандарте максимально допустимой доли расходов на оплату жилищных и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи» действует с января 2004 года. Размер компенсационного стандарта города Москвы устанавливается для семей, имеющих среднедушевой доход не более 1500 рублей – 3%, имеющих доход не более 2000 рублей – 6%, свыше 2000 рублей – 10%.

Право на субсидию имеют граждане: пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда, члены жилищных кооперативов, собственники помещений. Практически все граждане, независимо от того, в помещениях какой формы собственности они живут, имеют право на субсидию. Критерий – совокупный среднедушевой доход. Предоставляются субсидии органом местного самоуправления по заявлению с учетом постоянно проживающих с гражданином членов семьи и при отсутствии задолженностей по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и выполнении соглашений по ее погашению. Московский опыт, когда при задолженности не отказывали в субсидии, а заключали договор, подтвердил правильность такого решения.

Перечисляются субсидии до срока внесения платы (то есть до 10 числа) за жилое помещение и коммунальные услуги.

При определении прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на субсидии и расчете их размеров применяются региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, стоимости услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилищно-коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размер регионального стандарта стоимости услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в домах, уровень благоустройства, которых соответствует средним условиям в муниципальном образовании (часть 6).

Порядок, условия, перечень устанавливает правительство РФ исходя из сложившихся в регионе средних стандартов.

Финансирование расходов на субсидии из местных бюджетов. Для Москвы из бюджета субъекта РФ. Субъекту РФ (Москве) может передаваться на эти цели финансовая помощь, рассчитанная из федеральных стандартов, которые устанавливает правительство РФ. Ежегодно в течение последних лет правительство России утверждает федеральные стандарты на оплату жилья и коммунальных услуг. В постановлении «О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 год» добавляется, как видно из названия, еще и порядок возмещения расходов на капитальный ремонт. В зависимости от этих стандартов рассчитывается сумма финансовой помощи, которая оказывается бюджетам федерации (от 5% до 20%). Для Москвы эта помощь составляет 5%. Меньше, чем для многих других субъектов. Разумеется, это не отвечает истинным затратам московского бюджета, они значительно больше.

Порядок финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках, устанавливает правительство РФ.

Орган местного самоуправления (в Москве – городская власть) вправе применять при расчете субсидий свои стандарты нормативной площади помещения, стоимость жилищно-коммунальных услуг. И максимально допустимой доли расходов граждан на оплату помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, если это улучшает положение граждан. Дополнительные расходы за счет средств местного бюджета.

Иностранным гражданам субсидии не предоставляются.

Статья 160. Компенсация расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

Из этой статьи можно понять, что в будущем заменят натуральные льготы на денежную компенсацию.

Сказано, что отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату помещений и коммунальных услуг.

Компенсация расходов включается в совокупный доход семьи при расчете субсидий.

В постановлении правительства РФ от 30.08.2004 года № 444 «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг» есть пункт, стимулирующий переход от натуральных льгот к денежной компенсации. Если у человека есть льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, то есть скидки, то расходы уменьшаются на размер этих скидок. Жители, которые будут пользоваться льготой, получат меньшую субсидию, поскольку их расходы будут меньше. Но в следующем абзаце пункта 21 говорится: «В случае предоставления льгот по оплате жилья и коммунальных услуг в виде денежной компенсации расходы на оплату жилья и коммунальных услуг уменьшению не подлежат». Получается, что выгоднее иметь денежную компенсацию, которая не включается в ваш доход при расчете субсидии, а не натуральную льготу. Однако это положение противоречит части 2 статьи 160 ЖК РФ.

В соответствии с тем же постановлением поощрять будут тех, у кого субсидии перечисляются на персонифицированные социальные счета: субсидии не станут уменьшать, даже если уменьшатся реальные платежи из-за нарушения потребительских свойств, объемов или режима предоставления жилищных и коммунальных услуг. Например, если в доме долгое время не было горячей воды и всем жильцам уменьшили оплату, то субсидию не уменьшат тем, кому ее перечисляют на персонифицированный счет. Если субсидия не перечисляется на персонифицированный счет, то ее уменьшат, если вам был сделан перерасчет за то время, пока воды не было.

Раздел VIII

Управление многоквартирными домами

Статья 161, 162, 163, 164 посвящены выбору способа управления и управлению многоквартирными домами.

Здесь опять идет переписывание специального закона. Единственная новация: даже если вы товарищество не создали, все равно для вас те же правила игры. Если вы в течение года не выбрали способ управления, то это делает правительство Москвы, но в порядке, установленном правительством РФ. Управляющую организацию выбирают по открытому конкурсу. Записана норма, что может быть только одна управляющая домом организация. При непосредственном управлении договоры на оказание услуг и выполнение работ по ремонту заключают на основании решения общего собрания.

Сомнение вызывает определение: многоквартирные дома, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования. Таких домов пока нет, за исключением аварийных. Возможно, они возникнут, но сегодня для нормы нет применения.

Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

Создать условия для управления многоквартирными домами обязанность органов местного самоуправления. Они обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм (что очень трудно будет сделать); могут (только могут, но не обязаны!) предоставлять управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным или потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт, содействуют повышению уровня квалификации лиц, которые управляют домами.

В этой статье также записана обязанность органов местного самоуправления и управляющих организаций информировать граждан по их запросам о ценах и тарифах на услуги по содержанию и ремонту домов и жилых помещений, а также на коммунальные услуги, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами.

Подготовила Светлана Амелехина

«КВАРТИРНЫЙ РЯД»

www.moskv.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова