Новая Рига стала самым дорогим направлением Подмосковья, Каширка - самым дешевым

09 февраля 2011
Как выяснил RealEstate.ru, на расстоянии до 10 км от МКАД является Новорижское шоссе опередило скандально известную Рублевку по уровню цен, а вот самая низкая стоимость земли по-прежнему на Каширке. Как уверяют эксперты, в 2011 году инвесторов в подмосковную землю и недвижимость ждет рост цен в среднем до 20%

Самыми популярными направлениями в загородной недвижимости Подмосковья по-прежнему остаются Рублево-Успенское, Новорижское и Киевское шоссе. Самым дорогим направлением на расстоянии до 10 км от МКАД является Новорижское – здесь средняя цена метра доходит до 4 623 долл. А самым дешевым в этой зоне – Каширское. Стоимость квадрата на этом направлении составляет 1 241 долл. Наиболее востребованным запросом в последнее время является «вторичный» рынок, а сегментом недвижимости  – эконом-класс. Что касается цен, то упавшие почти на треть ценники загородных домов подросли за прошлый год не существенно.  Однако, как уверяют эксперты, 2011 год станет годом роста стоимости подмосковной недвижимости в среднем до 20%.

Где?

Самыми популярными направлениями в загородной недвижимости Подмосковья по-прежнему остаются все западные трассы, от Калужского до Новорижского шоссе: Рублево-Успенское, Новорижское и Киевское шоссе. Первенство из них все также принадлежит Рублевке. «Популярность данного направления обусловлена следующими факторами: оно развито и обустроено для жизни, имеет хорошую транспортную доступность и ведет к основным деловым кварталам Москвы. Пока ни одно из направлений не может составить по этим параметрам конкуренцию Рублевскому шоссе», - отмечает директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков.

Однако большой потенциал развития имеют и ряд других трасс. Так, по данным Penny Lane Realty, благодаря реконструкции и расширению в последнее время «выстрелило» Киевское направление. Из всех подмосковных трасс оно сейчас считается самым скоростным. Единственное затруднение возникает при подъезде ко МКАДу, в районе Румянцево. И то эта пробка является следствием стоящей Кольцевой дороги. Помимо этого открытием 2011 года обещает стать новое направление – Минское. Завершение реконструкции дорожного полотна и строительства четырех основных развязок позволит разгрузить транспортный поток и доезжать до Можайского водохранилища за 1 час.

По данным директора департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP Игоря Заугольникова, так же, как и в случае с Киевским направлением, это сразу же отразится на ценах расположенных по Минскому направлению проектов, которые взлетят в среднем на 20-30%.

Что?

Среди объектов загородной недвижимости самыми популярными, по данным опрошенных экспертов, остаются дома эконом-класса. По данным Penny Lane Realty, количество операций с недвижимостью в этом сегменте составляет около 80% от всех заключенных сделок. Кроме того, как добавил И. Заугольников из RODEX GROUP, за время кризиса недвижимость эконом-класса успела немного поменять свое «лицо», и вместо «садовых домиков» теперь покупателю предлагают и разнообразие проектов, и многофункциональную внутреннюю инфраструктуру. 

Помимо этого, покупатель не изменяет сложившимся за год предпочтениям и снова отдает свой голос за мультиформатные поселки, когда на одной территории есть и отдельно стоящие дома для одной семьи и, например, твинхаусы – дом для двух семей. При этом интерес к таунхаусам у покупателей сегодня, наоборот, угас. «Цены на таунхаусы и отдельно стоящие коттеджи сравнялись, и не удивительно, что городские жители, уставшие от соседства за стенкой в мегаполисах, предпочитают собственный дом на участке. Твинхаусы популярны для больших семей, которым, переезжая загород, удобно жить рядом», - сообщает И. Заугольников.  

Что касается земельных участок, то в 2010 году абсолютный рекорд по объему продаж за все время существования рынка установили участки без подряда. По данным А.Рыкова из Penny Lane Realty, в течение года было реализовано 13877 участка. К примеру, в 2009 году было продано 4265, а в 2008 всего 714 участков.

Помимо этого очевидный тренд нынешнего загородного рынка жилья – это востребованность «вторички». «По итогам прошедшего года на первичном рынке было продано всего 3098 объектов. Для сравнения, еще два года назад количество реализованных объектов на «первичке» превышало эту цифру в два раза. Стагнация первичного рынка недвижимости связана с тем, что новые качественные проекты просто перестали строиться. Большинство имеющегося предложения предполагает дальнейшие инвестиции: это просто участки или участки с подрядом», - рассказывает RealEstate.ru А.Рыков из Penny Lane Realty.

Объемы продаж загородной недвижимости на первичном рынке в 2010 году:  

Тип недвижимости

Объем продаж, ед. 

 Объем продаж кв. м

Объем продаж, сотки

Объем продаж, USD

Коттеджи

656

220381

10983

792809375

Участки с подрядом

1312

331177

22093

801734065

Участки без подряда

13877

-

171172

1029552704

Таунхаусы

1130

222762

 

472003222

ИТОГО:

16975

774320

204248

3096099366

Таблица: данные Penny Lane Realty

Почем?

По данным опрошенных изданием экспертов, весь рынок загородной недвижимости в кризис упал сильнее, чем городской, и до сих пор не восстановился. «К примеру, в элитном секторе, цены на недвижимость, начиная с весны, стали расти, но все еще остаются ниже докризисных процентов на 30», - говорит Александр Рыков из Penny Lane Realty. По его данным, самый существенный рост цен наблюдался в прошлом году в сегменте бизнес-класса – по итогам года он составил 30%. Чуть выросли цены в элитном сегменте. И, наоборот, несколько упали в домах эконом-класса.

Динамика цен на загородную недвижимость за 2010 год в зависимости от сегмента рынка (USD): 

Сегмент рынка

Ср. цена кв.м

1 кв. 2010

Ср. цена кв.м

2 кв. 2010

Ср. цена кв.м

3 кв. 2010

Ср. цена кв.м

4 кв. 2010

Ср. цена кв.м

Прогноз на 1-2 кв. 2011

Премиум

5000

5165

5030

5000

5100

Бизнес

3515

4240 

4360

4550

4600

Эконом

1435 

1410

1395

1380 

1400

Таблица: данные Penny Lane Realty

Средняя стоимость 1 кв.м в загородных домах, расположенных в пределах 10 км от МКАД, в зависимости от направления сегодня составляет 3 156 долл. Самым дорогим направлением в ближней зоне Подмосковья является Новорижское шоссе – здесь средняя цена метра доходит до 4 623 долл. На втором месте стоит Куркинское шоссе с ценой за 1 кв.м. – 4 550 долл. И на третьем – Рублево-Успенское шоссе со стоимостью метра в 4 400 долл. Самым дешевым в пределах десяти километров от МКАД считается Каширское шоссе. Стоимость квадрата на этом направлении составляет 1 241 долл.

Самым дорогим направлением вне зависимости от удаленности от столицы остается Рублево-Успенское шоссе. Средний ценник на загородную недвижимость здесь – 5 149 долл. При этом наивысший пик цен здесь приходится на расстояние в 10-20 км от Москвы, то расстояние, на котором обычно уровень цен на загородные дома начинает падать. Подобную динамику – рост цены с ростом удаленности от Первопрестольной – показывают в основном развитые и дорогостоящие трассы. К примеру, на Минском шоссе на расстоянии до 10 км от МКАД цена 1 кв.м недвижимости составляет 3 198 , а дальше от Москвы – уже 4 962 долл. Самыми дешевыми направлениями Подмосковья являются Егорьевское и Симферопольское шоссе: стоимость 1 квадратного метра здесь - порядка 1277 долл.

Средняя стоимость 1 кв. м. в зависимости от направления и удаленности от МКАД, (USD): 

Направление

Удаленность от МКАД

Средняя стоимость 1 кв. м. по направлению

До 10 км

11-20 км

21-30 км

31-40 км

41-50 км

Более 50 км

Алтуфьевское

3 961

 

 

 

 

 

3 961

Боровское

 

1 410

 

 

 

 

1 410

Варшавское

 

 

 

 

 

 

 

Волоколамское

1 983

1 810

 

 

1 319

 

1 833

Горьковское

1 863

1 403

 

 

2 557

 

1 799

Дмитровское

1 703

 

1 852

 

2 088

1 189

1 701

Егорьевское

 

1 282

1 563

807

 

 

1 270

Ильинское

3 824

2 424

 

 

 

 

2 434

Калужское

2 218

1 470

1 410

 

 

 

1 666

Каширское

1 241

1 263

3 043

 

 

 

1 368

Киевское

1 902

2 613

1 495

1 729

 

 

1 665

Куркинское

4 550

 

 

 

 

 

4 550

Ленинградское

1 984

1 982

 

 

 

 

1 983

Минское

3 198

4 962

1 671

 

 

1 243

4 158

Можайское

 

1 506

 

 

 

 

1 506

Новорижское

4 623

2 413

2 035

1 677

1 500

1 588

3 020

Новорязанское

 

1 774

1 496

1 282

 

 

1 726

Пятницкое

 

 

1 226

1 378

 

 

1 294

Рогачевское

 

 

1 761

 

 

 

1 761

Рублево-Успенское

4 400

8 184

 

 

 

 

5 149

Симферопольское

1 456

 

 

 

1 122

 

1 283

Щелковское

 

1 350

 

 

 

 

1 350

Ярославское

1 923

2 186

842

1 089

 

 

1 864

Средняя стоимость 1 кв. м. в зависимости от удаленности от МКАД

3 156

2 262

1 620

1 341

1 592

1 222

2 263

Таблица: данные Penny Lane Realty

Чего ждать?

В 2011 году рынок загородной жилой недвижимости Подмосковья продолжит постепенно выходить из посткризисной стагнации. «На рынке произойдет увеличение доли проектов с готовностью 30-70% в общем объеме предложения, сокращение проектов, предлагающих участки без подряда, и увеличение сделок с участием частных инвесторов», - комментирует И. Заугольников из RODEX GROUP. Такое же мнение высказал и управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов: кризисный продукт – участки без подряда – в 30-километровой зоне будут постепенно уходить с рынка. Однако в дальнем Подмосковье такие участки все же останутся, и цена на них меняться практически не будет.

Кроме того, участники рынка ждут реализации отложенного спроса на уже достроенные объекты и, следовательно, довольно существенного роста цен. По прогнозам И. Заугольникова, покупательский спрос в 2011 году будет увеличиваться на фоне дефицита на готовые проекты и проекты, находящиеся на завершающей стадии строительства. На объекты эконом-класса спрос увеличится на 50%. Сложившийся дефицит эксперт объясняет неготовностью застройщиков развивать проекты на начальной стадии и отказом выводить на рынок новые проекты в период с середины 2008 до начала 2010 годов. «Любой дефицит провоцирует рост цен на товары. Поэтому в 2011 году мы будем наблюдать рост цен, в среднем, на 20% в зависимости от стадии готовности, от сегмента и класса объекта. Проекты, находящиеся на завершающей стадии готовности, вырастут на 25%, проекты на стадии 30-70% готовности – на 12%. Остальные объекты ждет незначительный рост», - прогнозирует эксперт.  

Кроме того, по мнению В.Яхонтова из «МИЭЛЬ», снижения цен ждать не придется еще и потому, что в  2011 году инфляция усилится, что повлечет за собой рост цен на потребительские товары, а также на недвижимость. «Цены увеличатся, и дешевле, чем сейчас, недвижимость уже не будет. Коммуникации за последние годы подорожали на 50%, поэтому, несмотря даже на дешевеющую землю, цена домовладения не упадет. Сейчас девелоперы работают с низкой рентабельностью, а, поскольку дно кризиса пройдено, они будут стремиться вернуться к докризиной выгоде – до 40%. Поэтому с этой стороны предпосылок для падения цен тоже нет», - заявляет он.

Вместе с тем, эксперты ждут появления на рынке новых проектов, которых сейчас очень не хватает. «Рынок ждет качественного недорого жилья. Такого сейчас почти нет. Формат таких проектов предельно прост и понятен. Нужно сделать небольшие и недорогие дома в обустроенном поселке с нормальными дорогами и тротуарами, освещением, детскими площадками. Несмотря на простоту формулы, добиться этого очень сложно. Мешает по-прежнему высокая себестоимость земли и коммуникаций, плохая организация труда, неквалифицированные строители и девелоперы, упорная сосредоточенность на доме как таковом, а не на общем пространстве поселка и образе жизни», - подытоживает Александр Рыков из Penny Lane Realty.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова