Недвижимость на курортах Франции, Италии, Испании: опасайтесь неликвидных объектов

19 октября 2010
С наступлением холодов многих россиян посещает желание перебраться в более теплые края. Идеальным вариантом для этого могло бы стать Средиземноморье. Агентства недвижимости предлагают своим клиентам в этих странах от «бюджетных» апартаментов в новостройках до роскошных вилл. О том, как приобрести недвижимость на средиземноморских курортах, когда вложения могут окупиться и как избежать покупки неликвидного объекта, расскажет RealEstate.ru

С наступлением холодов многих россиян посещает желание перебраться в более теплые края с умеренным климатом, мягкой зимой, пышной растительностью и морским побережьем. Идеальным вариантом для этого могло бы стать Средиземноморье. Лазурный берег, Коста Смеральда, Коста дель Соль – кто не мечтал об уютном домике на французском, итальянском или испанском взморье? Агентства недвижимости предлагают своим клиентам целый набор вариантов в этих странах - от «бюджетных» апартаментов в новостройках до роскошных вилл. О том, как приобрести недвижимость на средиземноморских курортах Франции, Италии или Испании, каковы цены на квадратные метры и бюджеты сделок, когда вложения могут окупиться и как избежать покупки неликвидного объекта, расскажет в данном материале RealEstate.ru.

Франция

Лазурный Берег расположился на юго-востоке страны и протянулся от Касси до границы с Италией. Примечательно, что Французская Ривьера, как еще принято называть этот участок средиземноморского побережья, защищенный Альпами, не образует самостоятельной административной единицы и занимает лишь часть региона Прованс-Альпы-Лазурный Берег (Provence-Alpes-Cote d’Azur). Само название этой местности – Cote d’Azur – о придумал французский литератор Стефан Льежар, восхитившийся красотой бухты города Йер. И не только он восторгался местными пейзажами и благоприятным для здоровья климатом –  здесь жили и творили Огюст Ренуар, Поль Сезанн, Анри Матисс, Пабло Пикассо, Амедео Модильяни, Марк Шагал и другие известные художники. Сюда приезжали такие  великие музыканты, как Дюк Эллингтон, Элла Фицджеральд и Рей Чарльз. Издавна Французская Ривьера была излюбленным местом отдыха и лечения для русских «туристов» - от императрицы Александры Федоровны до Николая Гоголя и Льва Толстого. Каждый год в июле в Ницце проходит джазовый фестиваль, а в феврале устраивается всемирно известный Карнавал, в мае в Канны на кинофестиваль съезжаются звезды мирового кинематографа, а в Монте-Карло на Гран-При Монако звезды автоспорта и представители высшего общества. Однако Лазурный Берег является не только местом проведения многочисленных светских мероприятий, но и центром деловой жизни. Так, каждую весну в Каннах проходит международная выставка недвижимости MIPIM, на которой ведущие девелоперы со всего мира презентуют инвесторам свои амбициозные проекты.

Спрос на жилые объекты Французской Ривьеры уже долгие годы остается стабильным и намного превышает предложение, а цены как на «бюджетные» апартаменты, так и на роскошные виллы намного выше среднеевропейских значений. Тем не менее, качество жизни, мягкий климат, прекрасная экология и соображения престижа заставляют потенциальных покупателей соглашаться на условия продавца. Как рассказала RealEstate.ru директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева, кризис в наименьшей степени повлиял объемы сделок с недвижимостью в этом регионе Франции, а спрос на объекты не упал, а вырос, так как многие инвесторы решили, что наконец наступил благоприятный момент, когда можно сделать приобретение со скидкой. «Особенно была высока активность покупателей в первом и втором квартале 2009 года. В частности, вилла в престижном поселке Сан Поль де Ванс на Лазурном Берегу была продана летом 2009 года за 16,5 млн евро вместо запрашиваемых продавцом 25 млн евро», - привела пример она. Однако, по словам директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игоря Индриксонса, в 2010 году цены на объекты на Французской Ривьере продемонстрировали примерно 10-процентный рост по сравнению с кризисными значениями.

В настоящий момент минимум цен на Лазурном берегу начинается с 200 тыс. евро за студию или апартаменты с одной спальней, причем данные объекты будут расположены достаточно далеко от морского побережья, утверждает генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина. В целом же порядок цен здесь выше, а представленные объекты роскошнее.

«На Лазурном Берегу есть три «Рублевки»: Сан-Тропе, Кап д'Антиб и Кап Ферра. По различным причинам в то или иное время они приобрели популярность, однако объединяет их один важный фактор: все они не «изуродованы» проходящий вдоль средиземноморского побережья железной дорогой», - сообщила Е. Юргенева из Knight Frank.

Что касается Сан-Тропе, то, по ее словам, на территории поселка есть два аналога российской «Жуковки» - огороженные и охраняемые поселки «Ле Парк де Сан-Тропе» и «Таити». Дельта цен на жилье здесь достаточно широка. К примеру, в «Ле Парк де Сан-Тропе» стоимость недвижимости варьируется от 5 до 70 млн евро за виллу, отмечают в Knight Frank. Основной «товар», предлагаемый инвесторам в недвижимость на Кап д' Антиб, тоже виллы. Обычно они представляют собой дома площадью 800-1000 кв. м с прилегающими участками и видами на море. Например, Knight Frank сейчас продает виллу в  Кап д' Антиб вблизи парка Жуан ле Пан с 6 спальнями и территорией 0,2 га за 16,5 млн евро. В самом дорогом месте Франции –  Кап Ферра – стоимость недвижимости может превышать и 100 млн евро, рассказывает Е. Юргенева. Стабильность цен в этом местечке поддерживается тем, что свободных участков здесь нет давно, поэтому единственная возможность приобрести недвижимость — совершить покупку на вторичном рынке.

Неподалеку от Кап-Ферра находится и княжество Монако — карликовое государство, которое пешком можно пройти за 56 минут. Княжество известно не только своими казино, бутиками и мишленовскими ресторанами, но также тщательным сохранением банковской тайны и льготным режимом налогообложения, ведь доходы физических лиц постоянно проживающих в стране, не облагаются налогами. Количество желающих получить статус резидента Монако велико, а вот свободной земли под застройку практически нет. Старт проекта возведения насыпных островов у берегов княжества постоянно откладывается. «Поэтому цены на недвижимость в Монако доходят до 100 тыс. евро за 1 кв. м. В 90% случаев это будут апартаменты в высотных зданиях. Виллы в Монако тоже есть, но это товар штучный, а цены на них астрономические. В настоящий момент мы продаем роскошную виллу с видами на порт площадью 700 тыс. кв.м по цене 80 млн евро», - поделилась Е. Юргенева из Knight Frank.

Согласно рейтингу Global Property Guide, валовая доходность (рассчитывается до вычета налогов и расходов, связанных с приобретением и содержанием имущества- прим. ред.) от сдачи недвижимости в наем в Монако составляет 1,48%,  в среднем по Франции —  всего 3,85%, однако на Лазурном Берегу Франции ситуация получше — можно рассчитывать на 5-7%, уверены опрошенные RealEstate.ru эксперты. Что же касается расходов по по сделке на покупку недвижимости, то они включают в себя нотариальные сборы, выплаты и налоги и обойдутся в сумму порядка 6,5-7% от цены недвижимости, если ей более 5 лет. Для более нового жилья во Франции сборы и налоги снижены до 2,5-3% от цены, сообщили в Knight Frank.

И. Индриксонс из компании IntermarkSavills посчитал, что усредненная покупка недвижимости на Лазурном Берегу Франции может окупиться примерно за 15 лет, если объект приобретается по схеме гарантированной ренты. Здесь важно отметить, что она «работает» только в отношении новостроек. Суть схемы проста: клиент покупает в кредит объект на стадии строительства, внося 10% от стоимости недвижимости из собственных средств, а 90% из средств ипотечного кредита. Управляющая компания или застройщик после окончания строительства сдает этот объект в аренду и вне зависимости от арендного дохода ежемесячно выплачивает инвестору гарантированную ренту — определенную фиксированную процентную ставку от стоимости объекта. «Например, 7% хватит, чтобы покрыть ежемесячные ипотечные выплаты и обслуживание жилья. Объект в течение последующих лет гарантированной ренты сам себя выкупает за счет поступлений от аренды. А собственник получает право бесплатно пользоваться приобретенной недвижимостью от 4 до 6 недель в году», - рассказывает И. Индриксонс. По его словам, при такой схеме от инвестора не требуется дополнительных взносов в пользу застройщика, а банк предоставляет отсрочку по уплате основного долга и процентов, которые во Франции составляют от 2,5 до 5% годовых в евро. «При этом риск недостроя на развитых рынках практически сведен к нулю. При минимальном первоначальном взносе доходность на инвестируемые средства может достигать 40% годовых при росте рынка на 5-10% в год», - подчеркнул И. Индриксонс.

А всем желающим купить апартаменты в Монако также доступно ипотечное кредитование. Как рассказала директор департамента по работе с российскими клиентами Societe Generale Private Banking Monaco Эльвира Вердин, средняя ставка кредита в Монако составляет 3,3% годовых на срок от 5 до 15 лет. Инвесторам предлагается широкий ассортимент финансовых возможностей: неамортизируемые кредиты и кредиты, погашаемые тиражами, займы с фиксированными процентными ставками и возможностью ограничения роста ставки. Однако есть одно «но»: заемщик должен передать в управление банку в качестве гарантии ценные бумаги или деньги в размере 50% от стоимости покупаемой недвижимости, что при ценовой политике на рынке недвижимости княжества весьма немалая сумма. Правда, монегаскские банкиры призывают россиян видеть и позитивные моменты в данном условии. «Это даже плюс для клиента, — уверена Э. Вердин, - инвестировав эти деньги на фондовый рынок, банк сможет заработать для своего заемщика на росте ценных бумаг намного больше, чем процентные выплаты по кредиту».

Италия

Италия, расположенная южнее своей соседки Франции и омываемая водами Адриатического, Ионического, Тирренского и Лигурийского морей, манит туриста мягким климатом, многочисленными памятниками истории и культуры и широким разнообразием пляжей, лучшими из которых все же считаются те, что находятся на лигурийском и тирренском побережье. Среди давно освоенных курортных районов страны особняком стоит Итальянская Ривьера, протянувшаяся от границы с Францией до Тосканы. Она представляет собой узкую полоску побережья между Лигурийским морем, Приморскими Альпами и Апеннинскими горами. Курорт Сан-Ремо, знаменитый своим музыкальным фестивалем, портовый город Генуя, бывший когда-то целой республикой с разветвленной сетью колоний, живописные Портофино и Чинкве-Терре — все это Ривьера. Не менее прекрасна и Тоскана — регион в Центральной Италии, «колыбель» итальянского Возрождения, родина Данте Алигьери и Леонардо да Винчи, прославленный винодельческий район. Именно в Тоскане располагаются такие города, как Флоренция, Пиза, Сиена, именно здесь можно полюбоваться на шедевры архитектуры и искусства. Еще один райский уголок — остров Сардиния, второй по величине среди островов средиземноморского бассейна, известный своими скалистыми бухтами и песчаными пляжами, а также изумрудным цветом морской воды. Именно за этот цвет один из районов Сардинии прозвали Коста Смеральда. Его история интересна. В 1961 году принц Карим Ага-хан со своими деловыми партнерами купил полоску побережья Сардинии и запустил программу ее развития: проложил дороги, провел коммуникации, построил всю необходимую туристическую инфраструктуру. В разработке и реализации Генерального плана развития территории приняли участие архитекторы Бузири-Вичи (Busuri-Vici) и Виетти (Vietti), Куэлль (Couelle), и скоро Коста Смеральда стала центром роскошного отдыха. Среди россиян постепенно приобретают известность и такие неосвоенные регионы юга страны, как Калабрия.  Этот регион долгое время оставался преимущественно аграрным, больших городов и крупных туристических центров здесь не было, поэтому бытует мнение, что морская вода на  побережье Калабрии наиболее чистая в стране.

Что касается рынка курортной недвижимости Италии, то он очень разнообразен. В отличие от Франции, наряду с культовыми местами со сложившейся ценовой политикой здесь достаточно неосвоенных территорий, что существенно понижает стоимость «входного билета». Как отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина, в той же Калабрии достаточно 60-70 тыс. евро для приобретения апартаментов с одной спальней, а вот на Севере Италии, который считается более развитым по сравнению с аграрным Югом, например, в Лигурии, такие же апартаменты будут стоить не менее 250 тыс. евро. Однако относительно низкие цены на жилье в южных районах Италии могут представлять потенциальную опасность для инвестора в недвижимость — есть большой риск приобретения неликвидного объекта, ни перепродать, ни сдать в аренду который не будет никакой возможности, отмечают опрошенные RealEstate.ru эксперты. «Юг Италии был опасен для инвестиций в 2009 году и будет оставаться таким и в 2010-ом. Особенные опасения вызывает регион Калабрия, где, как известно, назрел огромный пузырь благодаря виртуальному росту цен. Дело в том, что цены на недвижимость в Калабрии растут только на бумаге, а не в действительности. Основная причина этого в том, что вторичный рынок здесь практически отсутствует, а туристический поток в регион не сформирован», - заявил директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

Однако есть в стране и островки благополучия. Один из них — Сардиния. «Если вы хотите увидеть всех звезд кино, шоу-бизнеса, Формулы-1, то надо ехать в Порто Черво. Это столица Коста Смеральда, или Изумрудного берега. В Порто Черво находится знаменитый ночной клуб Billionaire, все бутики известных марок класса люкс и лучшие рестораны. Порто Черво — курорт преимущественно для яхтсменов и владельцев яхт. До некоторых вилл, которые находятся на множестве мелких островов, можно в принципе добраться только на лодке. Несмотря на то что количество потенциальных покупателей в результате кризиса сократилось в несколько раз, владельцы недвижимости не спешат демпинговать и держат высокие цены. Например, вилла Чертроза, принадлежащая Сильвио Берлускони, выставлена на рынок за астрономическую сумму в 40 млн евро», - рассказала директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева.

Однако, по ее словам, в настоящий момент инвестиционной привлекательностью Коста Смеральда уже не обладает. «Во время бума 2005-2008 годов случалось, что вилла на протяжении года вырастала в цене в 3 раза, поэтому с началом рецессии спекулятивные операции на местном рынке недвижимости практически прекратились», - добавила она.

Аналогичная ситуация сложилась и в другом престижном итальянском культовом курортном городке — Форте-дей-Марми. Это «стародачное» местечко с виллами, расположенными на участках 12-30 соток. Несмотря на демократичную атмосферу (здесь вся публика передвигается на велосипедах, забыв об автомобилях), аккуратные домики не могут похвастаться низкими ценами и, как это ни странно, даже видами на море, ведь по сей день в равнинном Форте-дей-Марми запрещено строительство зданий, превышающих 2 этажа. До кризиса здесь процветал своеобразный «девелоперский» бизнес: покупался старый итальянский дом, где в короткие сроки производился ремонт и выполнялась отделка с учетом вкусов будущего владельца, котроому дом предлагался уже «под ключ». Однако рецессия положила конец этому бизнесу, и на сегодняшний день все подобные «девелоперские» проекты заморожены на неопределенный срок, отметили в Knight Frank.

Инвестору в итальянскую курортную недвижимость необходимо помнить, что кризис не обошел стороной этот сегмент рынка. По подсчетам компании Knight Frank, ценовая коррекция составила порядка 50%, а годовой доход от сдачи курортной недвижимости в наем остался на довольно низком уровне — 5-6% годовых. Поэтому пока в Италию имеет смысл инвестировать свои средства только тому, кто ищет жилье для собственного проживания, постоянного или временного, а не для дальнейшей перепродажи. В настоящий момент в стране можно купить объекты со значительной скидкой, однако о скорой окупаемости вложений можно забыть. По подсчетам И. Индриксонса, на это может уйти порядка 20 лет или  даже более. Также не стоит забывать и о расходах, связанных с приобретением недвижимости и владением ею. «При покупке жилья в Италии к цене надо мысленно прибавлять от 10% до 17% от ее стоимости. Эта сумма уйдет на оформление сделки (налоги, сборы, госпошлины). Ежегодный налог на владение имуществом составит около 0,4% от стоимости дома, хотя итоговая сумма будет установлена муниципалитетом отдельно для каждого конкретного случая и будет во многом зависеть от статуса территории, где располагается объект», - сообщила Е. Юргенева.

В стране действует система ипотечного кредитования, и итальянские банки, например UniCredit, готовы кредитовать российских клиентов, отметили в Knight Frank. Сейчас средняя плавающая ставка по ипотеке (EURIBOR+надбавка банка) составляет порядка 2,65% годовых, фиксированная ставка колеблется в пределах 3-5% годовых. При этом размер ипотечной ставки зависит от срока кредитования, а не от стоимости приобретаемого дома: чем больше срок, тем выше ставка. При этом есть возможность получить ипотечный кредит с возможностью пересмотра каждые два года ставки — заемщик сам выбирает по плавающей или по фиксированной ставке он будет погашать кредит в ближайший 2-летний период. Российский заемщик может рассчитывать на срок до 30 лет и на сумму до 70-80% от стоимости объекта.

Испания

Королевство Испания — идеальное место для отдыха. Эта страна является одним из самых теплых государств Европы. Солнце светит здесь 260-280 дней в году, а среднегодовая температура на средиземноморском побережье составляет +20С. Кстати, на побережье Испании насчитывается более двух тысяч пляжей: Коста Брава, Коста дель Маресме, Коста Дорада, Коста дель Азахар, Коста де Валенсия, Коста Бланка, Коста Калида, Коста Тропикаль, Коста дель Соль, Коста де ла Лус, не говоря уже о таких туристических центрах, как Канарские и Балеарские острова. Большая часть курортных районов имеет схожую историю: они образовались на месте бывших рыбацких и крестьянских поселений и ныне на своих галечных и песчаных пляжах принимают миллионы туристов.

Есть в Испании и свои культовые места. «Испанская «Рублевка» - это, конечно же, Пуэрто Банус на Коста дель Соль. Этот рыбацкий поселок в свое время облюбовали испанские миллиардеры, и там сформировался некий анклав состоятельных владельцев. Это самый фешенебельные курорт Испании, где обосновалось немало представителей России, хотя, безусловно, самая распространенная иностранная публика здесь - англичане», - рассказала директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. - «Почти вся прибрежная линия — это апартаменты. Виллы в охраняемых поселках с безупречной инфраструктурой и собственными гольф-полями находятся чуть дальше, на возвышении. На холмах Сьерра Бланка и вдоль моря на Золотой Миле Пуэрто Бануса выросли роскошные жилые районы, аналогов которым нет во всей стране».

Однако, несмотря на то что здесь представлены те же бутики товаров класса люкс и дорогие рестораны, гольф-клубы и культовые дискотеки, цены на курортную недвижимость в престижном Пуэрто Банусе гораздо более демократичные, чем на Лазурном Берегу или в Лигурии. Стоимость квадратного метра в престижных виллах в горах находится сейчас в диапазоне 7-10 тыс. евро, в огороженных охраняемых поселках на побережье повышается до 10-15 тыс. евро, а цены на апартаменты и вовсе начинаются от 3 тыс. евро, отметили в Knight Frank.

Впрочем, своеобразный «входной билет» на испанский рынок недвижимости в виде самых непритязательных апартаментов с одной спальней на курортном побережье обойдется в 80 тыс. евро, посчитала генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина. «С начала кризиса цены на жилье в лучшем случае не изменились, в худшем снизились, причем в некоторых случаях почти на 50%»,- объяснила она.

Более того, цены на недвижимость в Испании неизменно падали на протяжении последних 5 лет и практически достигли своего дна. При этом шансов на скорое восстановление экономики пока нет: наоборот, в стране наблюдается безработица, растет госдолг, многие девелоперские проекты заморожены до лучших времен. И это значит, что нет и перспектив для скорого оживления рынка недвижимости Испании, нет условий для роста цен. В то же время граждане, которые хотят недорого по европейским меркам приобрести жилье для собственного проживания, могут действовать и обязаны рассчитывать на скидку при покупке понравившегося объекта, однако они должны понимать, что продать приобретенные апартаменты или виллу, по крайней мере, в ближайшие 10 лет не получится: инвесторов и спекулянтов больше не интересует эта страна.

Затраты на оформление сделки составят около 9% от стоимости недвижимости. Кроме того, придется выплачивать ежегодно налог на недвижимость в размере 0,2% от оценочной стоимости приобретенного объекта. А доходность от сдачи курортной недвижимости в наем принесет владельцу порядка 3,8% годовых. Наконец, есть и еще один неприятный момент в приобретении недвижимости в Испании. Как рассказал директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс, в стране после кризиса практически отсутствует ипотека, поэтому покупателю придется быть готовым выплатить всю сумму целиком.

Юлия ПЕТРОВА

Изображения и фото: globalpropertyguide.com, knightfrank.com, redtag.ca

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова