НАЛОГИ/ Арендодателей заставят платить налоги

08 декабря 2006
По оценкам риэлторов, сейчас в Москве сдается до 580 тысяч квартир

Рынок аренды жилья в Москве сложился давно. По данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, двумя и более объектами недвижимости в столице владеет более 120 тыс. человек. Количество сдаваемых квартир, по оценкам риэлторов, находится в пределах 400-580 тысяч, причем большая часть сделок не регистрируется налоговыми органами. Со следующего года Федеральная налоговая служба (ФНС) заявила об усилении контроля за тайными арендодателями, которые не платят налоги с доходов, полученных от сдачи квартир в аренду. Пока ФНС предпочитает не озвучивать перечень мер, которые будут применяться к неплательщикам. А представители власти говорят о разных вариантах решения проблемы: от введения нового налога для собственников 2 и более жилых помещений до упрощения схемы уплаты налога для физических и индивидуальных предпринимателей.

На Западе сдача в аренду жилья приравнена к предпринимательской деятельности и подлежит обязательному налогообложению, как и любой другой бизнес. Однако в России большая часть арендодателей традиционно находится в тени, предпочитая не заявлять о том, что квартира сдана. Профильные ведомства (ФНС, Министерство финансов) не берутся давать оценку рынку аренды, мотивируя свой отказ непрозрачностью и закрытостью информации, отсутствием официальной статистики. Риэлторские компании, посредническими услугами которых зачастую пользуются владельцы квартир, решившие сдать их в наем, представляют разные данные. Так, по оценке компании «Миэль-Недвижимость», в течение года на рынок аренды поступает от 150 тыс. до 200 тыс. квартир. «При этом следует учитывать, что некоторые квартиры, поступающие в оборот, сдаются несколько раз за год, а некоторые не сдаются вообще», - уточняет заместитель директора управления аренды «Миэль-Недвижимости» Мария Жукова.

По данным компании «Миан - агентство недвижимости», сегодня в Москве сдается от 400 тыс. до 580 тыс. квартир, в Подмосковье – от 180 тыс. до 230 тыс. При этом доля сдаваемого жилья от общего жилого фонда составляет примерно 10-15% для столицы и 5,5-7% для области.

Существующий Налоговый кодекс (налогообложение арендодателей регулируют гл.23 «Налог на доходы физических лиц» и гл. 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ) обязывает уплачивать налоги с доходов, полученных от сдачи в аренду жилых помещений. Для этого разработано несколько вариантов расчетов. Граждане РФ могут сдавать квартиру как физические лица, подавая в налоговую инспекцию ежегодную декларацию о доходах и уплачивая 13% с полученного от сдачи в найм квартиры дохода. Кроме того, россиянам предоставлено право сдавать квартиру в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае при переходе на упрощенную систему налогообложения предприниматель будет обязан ежеквартально уплачивать налог в размере 6% от полученных доходов и ежемесячно посылать отчисления в Пенсионный фонд и т.д. Индивидуальному предпринимателю также придется зарегистрироваться и вести бухгалтерскую отчетность.

До сих пор, по словам экспертов, так или иначе встают на «налоговый учет» лишь при крупных сделках «Если арендный платеж в месяц не превышает 1 тыс. долл., то арендодатель, как правило, предпочитает не сообщать о сделке налоговой службе. Более крупные суммы за аренду квартиры согласны платить либо иностранцы, либо юридические лица. И те и другие обычно настаивают на прозрачности сделки», - комментирует глава юридической конторы «Кузенков и партнеры» Григорий Кузенков.

Налоговики не раз выступали с предложениями признать всех арендодателей частными предпринимателями. Однако в одном из писем Минфина, направленного в адрес Федеральной налоговой службы, говорится о том, что ФНС не в праве обязывать арендодателей становится частными предпринимателями. Также Минфин предложил максимально упростить процедуру уплата налогов как для физических лиц, так и для ПБОЮЛ (предпринимателей без образования юридического лица).

Как рассказал председатель экспертного совета по налоговому законодательству Госдумы Михаил Орлов, на практике неоднократные попытки налоговиков назвать людей, пускающих квартирантов, частными предпринимателями разбивались в судах, несмотря на то, что сдача жилья в аренду обладает всеми признаками предпринимательской деятельности: самостоятельность, осуществление на свой страх и риск в целях систематического получения доходов.

Варианты решения проблемы сбора налогов предпринимались в курортных регионах, где граждане, содержащие частные гостиницы, должны были уплачивать единый налог на вмененный доход (ЕНВД), который исчисляется в зависимости от сдаваемых площадей и различных поправочных коэффициентов, но не учитывает количество сделок, проведенных арендодателем. «Действительно, два года назад налоговая служба пыталась ввести ЕНВД, но нельзя сказать, чтобы эта инициатива была очень удачной», - прокомментировал Г.Кузенков.

Тем не менее, налоговая служба обещает в 2007 году вплотную заняться арендодателями-неплательщиками. Как сообщается в официальном пресс-релизе ФНС от 4 декабря, «в будущем году будет уделено особое внимание налогообложению доходов от сдачи в аренду помещений, взысканию сумм НДФЛ (налог на доходы физических лиц обязаны платить граждане, сдающие квартиры, не как частные предприниматели – прим. ред.), не удержанных налоговыми агентами и привлечению к декларированию доходов физическими лицами по иным основаниям, предусмотренным Кодексом».

Опрошенные эксперты сомневаются в необходимости применения жестких мер к неплательщикам. «Налоговым органам до сих пор не удавалось контролировать арендный бизнес, ужесточение системы сбора налогов еще больше уведет арендодателей в тень. Кроме того, нужно помнить, что ФНС, в отличие от Минфина, не обладает правом вносить в правительство предложения об изменении законодательства», - считает М.Орлов.

В Департаменте налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина RealEstate.ru сообщили, что никаких законодательных инициатив по внесению изменений в налоговое законодательство, в том числе по введению нового налога для собственников 2 и более жилых помещений, о чем ранее заявляли глава Минрегиона Владимир Яковлев и первый вице-премьер Дмитрий Медведев, не ведется.

Вполне возможно, что к решению вопросов сбора налогов с арендодателей могут привлечь агентства недвижимости, оказывающие посреднические услуги. «Операция с денежными средствами и иным имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна и превышает 600 тыс. руб. Сделка с недвижимостью подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или больше 3 млн руб.», - рассказала руководитель направления аренды «Миан-агентство недвижимости» Гульнара Рахмангулова.

По ее словам, таких сделок и операций по аренде практически нет, поэтому по существующему законодательству информацию о таких клиентах риэлторы предоставлять не обязаны.

«Агентства недвижимости никак не могу участвовать в решении этой проблемы, поскольку не являются стороной договора найма и не принимают участия в денежных расчетах между наймодателем и нанимателем», - согласилась с коллегой М. Жукова из компании «Миэль-Недвижимость».

А пресс-секретарь агентства недвижимости «Домострой» Инна Будникова предположила, что в таких условиях люди просто откажутся от услуг риэлторов, что приведет рынок к еще большей непрозрачности и закрытости.

Помочь решению проблемы, по мнению председателя экспертного совета по налогам ГД М. Орлова, возможно, смогут послабления с регистрацией договоров, создание особого порядка исчисления налогов с учетом затрат, которые несет арендодатель. В настоящее время большинство владельцев квартир предпочитают заключать договора аренды сроком до 11 месяцев, что не требует регистрации. Наконец, арендодатели не могут обосновать в налоговой службе, что расходы по уплате коммунальных платежей и ремонту должны учитываться при исчислении налога.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова