Московские коттеджи

18 марта 2005
Купить или арендовать частный дом в Москве сегодня сложно: качественное предложение ограничено, а новое строительство ведется неактивно. Тем не менее в городе сейчас насчитывается около 15 коттеджных городков, где существует вторичное предложение, а также ведется строительство еще нескольких.

Купить или арендовать частный дом в Москве сегодня сложно: качественное предложение ограничено, а новое строительство ведется неактивно. Большинство столичных застройщиков предпочитают не связываться с малоэтажным домостроением по экономическим причинам - как показал опыт таунхаусов, строительство подобного жилья в Москве малорентабельно. Тем не менее в Москве сейчас насчитывается около 15 коттеджных городков, где существует вторичное предложение, а также ведется строительство еще нескольких.

Чем больше, тем рентабельнее

По мнению большинства участников рынка элитной недвижимости, строительство частных домов, рассчитанных на одного или нескольких собственников, сегодня почти неактуально для Москвы. В первую очередь это связано с концепцией, по которой застраивается столица. Московское правительство, а вместе с ним и инвесторы, отдают приоритет высотным домам. Причины очень просты: для города решается жилищная, а для застройщиков обеспечивается высокая прибыль.

Тем не менее в Москве до сих пор сохранились места, где можно построить коттеджный городок. К тому же в исторически дачных местах - в Серебряном бору, на Соколе - по-прежнему продолжают реконструироваться и строиться новые малоэтажные дома.

В связи с тем, что количество площадок под застройку в Москве лимитировано, строительство коттеджных городков становится выгодным только при условии высокой реализационной стоимости квадратного метра. «Перспективы у данного типа застройки есть, но скорее это будут поселки эконом-класса в спальных районах. Возможно также строительство небольших элитных поселков, которые могут появиться уже в ближайшие два-три года»,- прогнозирует Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН».

История предложения

Практически всем параметрам загородной застройки соответствует поселок на Соколе. Он является классикой советского искусства. Большинство домов в поселке возводилось в двадцатые годы по новейшим для того времени строительным технологиям. По замыслу архитекторов это был поселок-сад, в котором жили художники, ученые и работники наркоматов. Почти половина его территории была отведена под бульвары, скверы и парки. Сегодня стоимость дома в поселке составляет от $700 тыс. до $1,5 млн за дом.

По словам специалиста отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty Светланы Пучковой, несмотря на притягательность этой идеи с архитектурной и потребительской точек зрения, ничего подобного поселку «Сокол» не строилось в Москве вплоть до конца 1990-х годов.

Наибольшее распространение получили сегодня небольшие дома на несколько квартир. Как отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, удачным примером подобной застройки в Москве являются дома послереволюционной постройки на улице Чехова и в Воротниковском переулке. Это место в центре города издавна привлекало внимание знаменитых жителей столицы. В 20-е годы прошлого века там были построены 50 таунхаусов, предназначенных для работников искусства и науки.

При выборе квартиры некоторые клиенты часто говорят о том, что мечтают иметь собственный особняк в центре Москвы. Но после того как они узнают о стоимости его обслуживания, их выбор останавливается на другом объекте.

Сейчас потенциальные клиенты отдают свое предпочтение апартаментам в малоквартирных жилых домах (не более 10–15 квартир) при строительстве которых изначально продуманы вопросы с наличием подземной парковки, служб эксплуатации и охраны здания, а также инфраструктуры. Также популярностью пользуются таунхаусы, расположенные уже вне центра.

Выгоды таунхауса

По словам Светланы Пучковой, интерес к малоэтажной застройке, а именно таунхаусам, определяется несколькими факторами. Территория малоэтажных поселков, как правило, представляет собой изолированное пространство, она окружена единым забором, оборудована системой видеонаблюдения и контроля доступа. В результате создается совершенно новый уровень комфорта. Кроме того, таунхаус по решению инженерных сетей каждого блока - это индивидуальный подвод коммуникаций.

Как отмечает Константин Ковалев, главный аргумент застройщика в пользу таунхауса - это существенная экономия на строительстве (у секций в таунхаусах общие стены и общая протяженность коммуникаций меньше) и на земельных участках (обычно владельцу секции в таунхаусе принадлежит от 0,5 до 3 соток земли). Слишком маленькие придомовые участки земли - главный недостаток, что, несомненно, обусловлено естественной нехваткой земельных участков, пригодных для строительства качественного жилья, в окрестностях Садового кольца.

Одним из первых на российском рынке недвижимости появился закрытый поселок «Сетунь», состоящий из 24 таунхаусов, площадью от 119 до 300 кв. м каждый, расположенный на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц. Изначально жилой поселок «Сетунь» был предусмотрен только для сдачи в аренду корпоративным клиентам - представителям иностранных компаний, имеющих московские офисы или представительства. Успех этому комплексу принесло удачное расположение - комплекс примыкает к «посольскому кварталу» и правильно выбранная целевая группа - иностранцы получили возможность жить в таких же условиях, к которым привыкли на родине. Здесь снимают жилье руководители представительств иностранных компаний, таких как «Кока-кола», «Де Бирс», «Рургаз», «Прайсвотерхаус Куперс» и др. Арендные ставки составляют $4 тыс. - $9 тыс. в месяц.

В пределах Садового кольца первым появился проект «Палаты Муравьевых», расположенный в 1-м Зачатьевском переулке. Комплекс представляет собой 17 трехэтажных особняков общей площадью от 315 кв. м до 420 кв. м. Предложение квартир в таунхаусах есть на вторичном рынке по цене $9–11 тыс.

Из современных комплексов следует отметить Покровские Холмы на северо-западе Москвы (строительная компания Hines International). В этом поселке 103 таунхауса первой очереди были сданы в аренду по цене $6–8 тыс. в месяц, сейчас идет реализация и двух других очередей (105 домов с тремя, четырьмя и пятью спальнями).

Тем не менее строительство таунхаусов, скорее всего, окончательно уйдет из столицы. Останется только вторичный рынок, на котором цены будут плавно идти вверх. По словам Кайдо Каарма, директора отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании «МИЭЛЬ-недвижимость», «городские дачи» требуют уединенности и не подходят под застройку в центре. Остается только территория Болотного острова, одно из немногих мест в ЦАО, где еще возможно такое строительство. Кайдо Карма поясняет: «Вскоре такие дома будут строить на „Золотом острове” напротив Кремля от Большого Москворецкого моста до памятника Петру Великому. Maisonette - двухуровневые квартиры с отдельным входом и собственным участком земли, войдут в жилой комплекс „Эолис” рядом с резиденцией посла Великобритании».

Источник: Газета "Бизнес"

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова