Московская элитка «просела» за кризис больше, чем в большинстве мировых столиц

12 мая 2010
Последние несколько лет Москва убедительно занимала одну из верхних строчек хит-парада цен на эксклюзивное жилье, что поставило ее в один ряд с такими городами как Лондон, Гонконг, Париж и Нью-Йорк. Однако в силу особенностей российского рынка недвижимости цены на московское элитное жилье в кризис показали наибольшее падение. Схожий показатель был только у американской бизнес-столицы

Последние несколько лет Москва убедительно занимала одну из верхних строчек хит-парада цен на эксклюзивное жилье, что поставило ее в один ряд с такими городами как Лондон, Гонконг, Париж и Нью-Йорк. Однако в силу особенностей российского рынка недвижимости цены на московское элитное жилье в кризис продемонстрировали наибольшее падение. Схожий показатель был только у американской бизнес-столицы. Однако застройщикам и инвесторам не стоит отчаиваться. По мнению опрошенных RealEstate.ru экспертов, в текущем году московская недвижимость нагонит порядка 8-10%, которые частично смогут отыграют кризисное падение.

Несмотря на то что последние несколько лет Москва убедительно занимала одну из верхних строчек хит-парада цен на эксклюзивное жилье, у российской столицы есть ряд особенностей, который ставит ее особняком среди мировых столиц и крупнейших финансовых центров. Связано это, в первую очередь, с большой сырьевой зависимостью российской экономики. В силу этого рынок жилья Москвы подвержен значительным колебаниям. "Растет цена на нефть, идет дополнительный приток денег в недвижимость, растет рынок жилья, причем порой безумными темпами, как мы это наблюдали в 2006 – первой половине 2008 годах. Цена на нефть падает, и рынок движется за ней, как мы видели в конце 2008 – 2009 годах," - утверждает ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Александр Зинковский. - "По сравнению с московским рынком элитного жилья европейские рынки намного стабильнее".

Принципиальная разница заключается также в качестве строительства в Москве по сравнению с Лондоном, Парижем или Нью-Йорком. «Проблема в том, - говорит А.Зинковский из Cushman & Wakefield, - что у нас каждый девелопер трактует понятия «премиум» и «де-люкс» по-своему. В связи с чем в период докризисного бума на рынке появилось много квазиэлитных домов, не соответствующих элитному статусу и реализуемых по завышенным ценам». Более того, разница состоит и в самом градостроительном устройстве города. «Москва исторически застраивалась не как столичный город (в отличие от Парижа, Лондона, Санкт-Петербурга) с широкими проспектами, 6-7 этажными особняками с высокими потолками, парковыми ансамблями, более-менее однородной архитектурой. Упор изначально делался на особняки для дворян, позже – для буржуазии», - рассказывает директор департамента зарубежной недвижимости Paul`s Yard Элла Братилова. В итоге, лицом Москвы стали сталинские дома. Большинство красивых 2-3-х этажных особняков ХVIII-ХIХ веков были уничтожены, разграблены, или же просто пришли в негодность в советские времена. Более или менее сохранились бывшие доходные дома, так как во времена Союза в них жили высокопоставленные чиновники. Подобная политика властей по «реконструкции со сносом», ведущая, по сути, к уничтожению старых домов в центре Москвы, продолжается и нынешними властями. Поэтому сейчас, если после реконструкции дома получается парадный подъезд, отделку мрамором, гранитом, лепниной, то сразу в Москве девелоперы готовы считать его элитным. В то время как в Париже это обычные условия проживания, подчеркивает она.

Помимо этого отличие Московской «элитки» от эксклюзивных квартир других столиц наблюдается и в целях покупки. «Если за рубежом инвестиционные покупки элитной недвижимости означают получение долгосрочного стабильного дохода от сдачи в аренду, то в Москве инвестиционная покупка это в первую очередь спекуляция на повышении цены», - объясняет А. Зинковский из Cushman & Wakefield. К тому же, московский рынок непрозрачен, большинство покупателей хотят сохранить конфиденциальность. Ипотечное кредитование здесь развито намного слабее, в сравнении с элитными рынками других стран. 

В связи с данными особенностями рынка в Москве в сравнении с большинством других мировых столиц во время кризиса произошло наибольшее падение цен на элитную недвижимость. Так, по данным самых пессимистичных отчетов, в период своего наибольшего падения – в первой половине 2009 года – рынок «элитки» Москвы "просел" на 40%. По качественным объектам падение долларовых цен составило порядка 20-25% от их максимального уровня, наблюдавшегося в 2008 году. Схожий показатель был только в Нью-Йорке. На рынках же европейских стран цены начали расти уже в третьем квартале 2009 года. Например, в Лондоне падение цен за 2008 года составило 15%-17%, а по итогам 2009 года рынок продемонстрировал небольшой рост. Менее всего пострадал Париж (-10%), так как во французской столице очень мало элитных новостроек, объясняют опрошенные RealEstate.ru эксперты.

Динамика средней цены на элитное жилье в Москве, долл. за 1 кв.м.

Источник: данные компании Chesterton

Однако, несмотря на значительную коррекцию в период кризиса, в целом московская элитная недвижимость остается в авангарде роста. За последние пять лет квартиры высокого класса в центральной части Москвы подорожали более чем в 2,5 раза, в то время как в Лондоне, Париже и Монако совокупный рост за весь пятилетний период не превысил 25-30% (в долларовых ценах).

Наилучшую динамику на рынке элитной недвижимости в 2009 году продемонстрировали Гонконг (+17%) и Лондон (+12%). Худшую – Нью-Йорк (-17%). Москва также показала отрицательную динамику, однако ее «скрашивает» рекордный рост за предыдущие года.

Изменение цен жилой недвижимости элитного сегмента, % в номинальных долларовых ценах. Данные – конец 2009 года.

 

Источник: данные компании Chesterton

В то же время реальные цены на элитную недвижимость Москвы оказываются ниже тех, что наблюдаются во столицах развитых стран и крупнейших финансовых центрах. "По-прежнему наиболее дорогим рынком элитной недвижимости остается Монако. Несмотря на некоторую коррекцию по итогам прошлого года, средние цены здесь превышают 40 тыс. долл. за 1 кв. м. Лондон удерживает почетное второе место со средней ценой более 25 тыс. долл. за 1 кв. м.," - рассказывает партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн. -  "Элитная недвижимость Москвы борется за ценовое лидерство с Нью-Йорком и азиатскими мегаполисами: цены в этих городах колеблются в районе 20 тыс. долл. за 1 кв. м".

Цены на жилую недвижимость элитного сегмента, в  долл. за 1 кв. м (по курсу 1 долл. - 30 руб.)

Источник: данные компании Chesterton

Интересно проследить и другие отличия московского рынка. Так, элитный сегмент недвижимости российской столицы существеннее других западных столиц отличается по цене от массового рынка. Стоимость на жилье премиум-класса превосходит средние величины по городу в целом в 4,5 раза. Притом что жилье российской столицы стоит в 3 раза дороже, чем в среднем по стране. 

Сравнение разницы стоимости элитного жилья в столице с ценами по городу и стране. Данные – конец 2009 года

 

Источник: данные компании Chesterton

Лондон и Париж значительно слабее выделяются на фоне своих стран – разница между средними ценами в столице и в стране в целом составляет 85% и 68%, соответственно. Лондон, однако, сильно дифференцирован по сегментам: элитное жилье здесь стоит почти в 3,5 раза дороже, чем массовое; в Париже разница составляет чуть более 2 раз.

«Разрывы в ценах на московскую недвижимость в сравнении с российскими регионами свидетельствуют о значительном социальном расслоении в нашей стране, а также о концентрации экономической мощи в единственном мегаполисе. К сожалению, ни Санкт-Петербург, ни Сочи, ни другие региональные центры пока не могут сравниться со столицей по размерам рынка недвижимости, равно как и по уровню доходов, сосредоточению потребителей с высоким материальным достатком и прочее. Ситуация может измениться в долгосрочном периоде вместе с развитием региональных программ, что входит в числе приоритетных направлений государственной политики, однако, в ближайшее время разрыв между Москвой и остальной Россией может только увеличиться», - делится своими мыслями Е.Тейн из Chesterton.

Характеристики и прогноз ключевых рынков элитной жилой недвижимости:

 

Источник: данные компании Chesterton

Несмотря на последствия кризиса, по мнению экспертов, Москва по-прежнему входит в пятерку самых дорогих городов Европы и мира, и по итогам этого года цены на самые дорогие квартиры города смогут частично отыграть кризисное падение. Как прогнозирует Екатерина Тейн, рост цен на московское жилье премиального сегмента в 2010-2011 годах составит до 10%, что позволит Москве конкурировать с Лондоном и Гонконгом за звание наиболее динамичного и инвестиционно привлекательного рынка в мире. «Рынок дорогого жилья всегда будет привлекателен для инвестиций, поскольку качественные объекты востребованы независимо от страны», - заключает А. Зинковский из Cushman & Wakefield. А московский рынок хоть отличает от других более высокий риск инвестиций, в случае удачи он компенсируется повышенной доходностью. 

Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА  

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова