МНЕНИЕ/ Новый загород

23 сентября 2008
Дальнее Подмосковье застроят коттеджными поселками

В предыдущем  материале мы попытались обрисовать перспективу районов ближнего Подмосковья, находящихся в пределах  ЦКАД, строительство которой должно быть завершено к 2020 году. В новом материале мы обратимся к недвижимости, которая окажется за пределами Центральной кольцевой автодороги. До сих пор эти территории казались потенциальным покупателям неприлично далекими для постоянного загородного проживания и ассоциировались с туризмом, рыбалкой и походами за грибами. В отдаленных районах Московской области велось строительство в основном небольших дач с удобствами во дворе. После ввода в эксплуатацию ЦКАД дальнее Подмосковье должно преобразиться: вероятнее всего, именно сюда переместится загородное коттеджное строительство.

На  сегодняшний день на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья  интерес к коттеджам «низшей ценовой категории»  - с бюджетом от 250 тыс. долл. до 500 тыс. долл. – достаточно велик: до 50% потенциальных покупателей при приобретении загородного дома желали бы уложиться в установленные рамки. Однако предложение подобных объектов не превышает и пятой части спроса.

Источник: МИЭЛЬ - Загородная недвижимость (2008 год)

 

Источник: МИЭЛЬ - Загородная недвижимость (2008 год)

Получается, что сегмент «Де Люкс» перенасыщен в 2,4 раза, в то время как в сегменте «Комфорт» спрос в 2 раза превышает предложение. Если же исходить из соотношений предложения рынка, покупатель, который ищет себе загородный дом за 2 млн долл., может быть в 5 раз более привередливым, чем покупатель дома за 500 тыс. долл.

Такая картина складывается на первичном рынке, который составляет всего 30% от всего загородного рынка. Ведь часть покупателей, обладающих двумя-тремя сотнями тысяч «свободных» долларов, остается на вторичном рынке, даже не решаясь искать дом в организованном коттеджном поселке. Если развитие экономики продолжится по текущему сценарию, то рост народного благосостояния тоже будет происходить пропорционально. Грубо говоря, если число людей с 2 млн долл. удвоится, то количество людей со свободными 200- 500 тыс. долл. увеличится в 5 раз. Таким образом, скорее всего, основной спрос так и останется в нижнем ценовом сегменте.

Потенциальные покупатели, стремящиеся жить загородом и принадлежащие к той самой нарастающей прослойке потребителей с возможностями израсходовать до полумиллиона долларов, никак не вписываются в пределы 30-40-км зоны от МКАД. Текущий обзор рынка показывает, что минимальное предложение – это таунхаус площадью 130 кв.м (из которых 30% - пропадают), из низкокачественных материалов, без отделки, с минимальной инфраструктурой, - стоит около 300 тыс. долл. Такая альтернатива московской квартире вряд ли сможет кого-нибудь соблазнить, так как принципиально не соответствует критериям, предъявляемым к постоянному жилью. Даже если спокойная тенденция роста 2007 года (23 % в год) сохранится, через 5 лет это будет уже 700 тыс. долл. Говорить об отдельном доме совсем не приходится.

Стоит ли ожидать миграции значительной доли застройщиков за пределы ЦКАД?. До сих пор основное предложение сконцентрировано в пределах 40-километровой зоны. С каждым годом земли здесь остается все меньше, а хорошей земли – тем более. Цена на нее стабильно повышается. Очень многие застройщики загородной недвижимости приходят к необходимости поиска новых путей развития. Старым компаниям все сложнее находить участки под новые проекты, а для новых игроков, не обладающих земельными активами, значительно вырос порог входа на рынок. Особенно это касается мелких и средних застройщиков.

Срок экспозиции в переполненных сегментах «Премиум» и «Де люкс» увеличивается, а выход крупных проектов грозит еще большим ростом конкуренции. Конечно, строить элитное жилье приятнее, легче с точки зрения трудозатрат и рентабельнее. Однако, опыт американского рынка показывает, что и заполнение элитного сегмента, превышение спроса над предложением происходит здесь  в первую очередь. Когда в рыночные «санки», которые летят с горы, запрыгивают все новые и новые загородные проекты, в какой-то момент они замедляют ход и останавливаются. В ближайшее время санки придется брать за веревочку и тащить в горку. Перед профессиональными игроками встает вопрос о том, как развиваться дальше. Кто-то сходит с дистанции, кто-то уходит в регионы.

При этом количество предложений в так называемом «Среднем поясе» (40-65 км), представлено крайне скудно,  на удалении же 50-80 км остается и вовсе не более 10% от общего числа предложений. Объекты  с качественными коммуникациями и достаточной для постоянного проживания инфраструктурой можно пересчитать по пальцам.

Так что, если в свете вышеизложенного, в ближайшие 5 лет неизбежна географическая миграция застройщиков за пределы 30-40-километровой зоны, неминуемо и перемещение значительных объемов строительства из верхних ценовых сегментов в нижние. Такая тенденция внушает надежду, что создание цивилизованного первичного рынка в ценовой категории «Бизнес» (нижняя часть) и «Комфорт» - все-таки возможно.

С реконструкцией подмосковных трасс, этот прогноз выглядит вполне реалистичным. Основные транспортные сложности возникают на въезде и выезде из города, здесь теряется большая часть времени. По мере удаления от МКАД, разница в 20 км – это вопрос 10 минут езды, которые не играют ощутимой роли, но открывают совершенно новые возможности для рынка. ЦКАД выступит дополнительным катализатором развития, значительно улучшая транспортную доступность земель за своими пределами.

Если стоимость земли на ближайших рубежах уже перепрыгнула возможности массового потребителя, но земля в «Среднем поясе» очевидно недооценена. Взять, к примеру, Симферопольское шоссе. Лесной участок с коммуникациями в организованном коттеджном поселке «Серебряный бор», на удалении 25 км, обойдется в 19 тыс. долл. за сотку. Аналогичный участок на удалении 38 км («Мещерское полесье»), будет стоить 12 тыс. долл., а на удалении 59 км («Финская деревня»), он обойдется уже в 7 тыс. долл. Добираться до первого объекта – около 20 минут, до второго – 30 минут, а до третьего – 45 минут. На мой взгляд, все эти поселки могут позиционироваться как места для постоянного проживания. При этом разница в цене между первым и третьим - почти в 3 раза!

Рискнем рассчитать черновую стоимость дома в коттеджном поселке на 100 домов в 50 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Земля – около 3 тыс. долл. за сотку; строительство коробки – около 800 долл. за кв.м; все центральные коммуникации – около 35 тыс. долл.; благоустройство территории и строительство необходимой инфраструктуры – около 30 тыс. долл.; разработка исходно-разрешительной документации – около 12 тыс. долл. Итого, себестоимость дома площадью 250 кв.м на участке 15 соток составит 322 тыс. долл. Если прибавить к этому 50% дохода застройщика, то рыночная стоимость дома не превысит 500 тыс. долл. С одной стороны, расходы девелопера значительно снижаются, по сравнению со строительством элитного домовладения. С другой стороны, уменьшается доходность бизнеса и увеличивается количество трудозатрат. Но считаю, что, если коттеджный поселок будет действительно качественным, без присущей эконом-классу небрежности, то успех и моментальная реализация ему будут обеспечены. Снизив размеры расходов и стоимость предложения, продавец сразу получает доступ к гораздо более широкой аудитории и повышает «оборачиваемость» бизнеса.

Все вышесказанное демонстрирует, что массовый потребитель загородного жилья будет постепенно вытесняться за пределы ЦКАД. В границах новой «Большой Москвы» останутся только многоэтажные дома и оазисы элитного жилья. Рано или поздно массовый покупатель психологически созреет для мысли, что дом для постоянного проживания может находиться на удалении более чем 50-и км от центра Москвы.

Думаю, что те из девелоперов, кто будут первыми в освоении «новой географии»  проектов на большом удалении, те, кто сумеет разработать и воплотить грамотную стратегию их строительства и развития получат инвестиционные и конкурентные преимущества на много лет вперед. Ведь загородная жизнь в «Большой Москве» скоро совсем перестанет быть похожа на загород.

Петр КИРИЛЛОВСКИЙ

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова