МНЕНИЕ/ Что будет с ценами на жилье в Москве?

10 сентября 2008
Нефть, квадратный метр или зарплата - кто победит?

Благодаря чему столь стремительно росли цены в последние годы? Сможет ли стоимость квадратного метра жилья удержаться на достигнутой высоте? Какие факторы могут изменить динамику цен на рынке недвижимости?  Наконец, повлияет ли на стоимость жилья мировой кризис на фондовых рынках и падение цен  на нефть? Все эти вопросы так или иначе задает себе каждый, кто является собственником жилья или инвестирует свои сбережения в этот сектор.

Не стоит обьяснять, что такое для человека, родившегося в СССР, квартира, и почему вокруг них такой непрекращающийся ажиотаж? Многие, наверное, согласятся, что покупка жилья является самым важным элементом во всей потребительской цепочке любого гражданина РФ. Именно эта покупка определяет уровень и стиль жизни каждого члена общества. Среднестатистический российский обыватель меняет место постоянного жительства всего лишь два-три раза в жизни. Тем не менее «квартирный вопрос» всегда остается актуальным и горячо обсуждаемым. Особенно у социально-активной, а значит, наиболее платежеспособной части населения. При этом квартиры относятся к категории «недвижимое имущество», которое в свою очередь характеризуется как невосполнимый ресурс наряду с "достоянием страны" -  нефтью, газом и золотом. Это дает недвижимости серьезный иммунитет перед инфляцией, что, в свою очередь, делает квартиры инвестиционно привлекательными, а значит, постоянно востребованными на рынке. То есть квартиры интересуют не только людей, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, но и граждан, желающих выгодно и надежно разместить свои деньги.

Однако оправдано ли растет стоимость квадратного метра, и может ли рынок столичной недвижимости неожиданно рухнуть? Без каких-либо претензий на истину в последней инстанции RealEstate.ru решил поделиться и своим экспертным мнением на эту животрепещущую тему.

Следует отметить, что рассматривать рост цен на столичное жилье как некое самостоятельное явление, находящееся «в отрыве от производства», не совсем правильно. Время идет и жизнь меняется. Причем, по мнению властей, в лучшую сторону. Поэтому намного интереснее посмотреть на динамику роста стоимости московского «квадрата» вместе с изменением остальных наиболее значимых для России показателей. Главным показателем для страны мы будет считать экспортные цены на сырую нефть и уровень доходов населения.

 

Красный график (цены в долларах указаны слева) показывает динамику роста стоимости московского квадратного метра на вторичном рынке жилья (информацию предоставила аналитическая группа Г.М.Стерника), а синий график (цены в долларах указаны справа) обозначает уровень экспортных цен на тонну сырой нефти (по данным федеральной службы государственной статистики «РОССТАТ»).

Примечательно, что знаменательный скачок цен, произошедший во второй половине 2005 года - первой половине 2006 года, всего лишь скорректировал стоимость столичного жилья по отношению к продолжающей дорожать сырой нефти. Во время последующей за этим стагнации на рынке жилой недвижимости, начавшейся со второй половины 2006 и продлившейся до осени 2007 года, среднегодовая цена на нефть выросла, как принято говорить у аналитиков «в пределах инфляции». Прирост цен в 2006-2007 годах, по данным "РОССТАТ" составил 14%, с 412 долл. до 470 долл. за тонну. При этом с сентября по декабрь 2007 года среднемесячные цены на сырую нефть выросли на 23,8% (с 491,7 долл. до 609 долл. за тонну). Этим фактором и могло быть обусловлено очередное оживление на рынке столичного жилья.

Еще одним важным показателем для страны является рост благосостояния ее граждан. По заявлению первого заместителя мэра Москвы Юрия Росляка, среднемесячная зарплата москвича за первое полугодие 2008 года выросла на 29,8% и достигла 28,712 тыс. руб. при уровне инфляции 11,3%, а в следующем году средняя зарплата по Москве «достигнет уже более 1 тыс. евро», - считает Ю.Росляк. Давайте посмотрим, как рост благосостояния столичных жителей помогает им в решении жилищных вопросов.

 

Красный график (цены в долларах указаны слева) показывает динамику роста стоимости московского квадратного метра на вторичном рынке жилья (информацию предоставила аналитическая группа Г.М.Стерника), а синий график (цены в долларах указаны справа) обозначает уровень среднемесячной заработной платы в Москве (по данным федеральной службы государственной статистики «РОССТАТ»).

Исходя из этого графика, можно рассчитать индекс покупательской способности населения. Грубо говоря, сколько зарплат потребуется отложить среднестатистическому москвичу, для того чтобы накопить на 1 кв. м жилья.  

год 

 

Количество ежемесячных зарплат, необходимых для покупки 1 кв. м в среднестатистической московской квартире

2000

5,20

2001

3,95

2002

3,85

2003

3,67

2004

4,67

2005

3,70

2006

5,76

2007

5,12

2008

6,26

Таблица составлена RealEstate.ru

Таким образом, ситуацию с доступностью жилья можно оценить так: в 2000 году обычному москвичу требовалось 5,2 месяца, для того чтобы заработать на 1 кв. м столичного жилья. В 2001-2003 годах ситуация немного улучшилась и для приобретения «квадрата» гражданину требовалось около 3,8 месяцев. В 2004 году этот показатель опять вырос до 4,67 месяцев, потом опустился до 3,7. В 2006 году он достиг отметки 5,76, а в 2007 году откатился до 5,12, что практически соответствует 2000 году. В этом году этот параметр достиг 6,26 месяцев.

То есть никакого  небывалого роста цен на жилье в Москве как бы и не было: просто квартиры из разряда "очень дорогих" перешли в разряд "недоступных". А вот на темпы роста стоимости квадратного метра то в большей, то в меньшей степени стимулировали рост цен на нефть и доходов населения. Постоянно дорожающая нефть сохраняла «status quo». Но «праздник жизни» обусловленный стабильным удорожанием нефти, похоже, подходит к концу. По данным трейдеров, в середине июля этого года стоимость российской нефти при отгрузках из отечественных портов составляла около 140 долл. за баррель, а к началу сентября этот показатель снизился до 100 долл. В начале октября экспортная стоимость барреля российской нефти опустилась ниже психологического стодолларового рубежа и составила 81,5 долл.

Тем не менее, не стоит забывать, что желающих купить столичное жилье остается достаточно много (хотя очереди уже не выстраиваются), а вот активнее строить в столице уже не планируют. В первой половине 2008 года темпы ввода новых домов по сравнению с аналогичным показателем 2007 года снизились в 2 раза. Смогут ли падающие на нефть цены обвалить столичный рынок недвижимости или на московские квартиры сохранится платежеспособный спрос – покажет время.

Артём БЛЮДЁНОВ

Фото: mosday.ru 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова