Лестница из котлована

30 марта 2005
Рынок недвижимости, особенно московской, несколько лет был клондайком — вкладывая деньги в будущий дом еще на стадии котлована, инвесторы играли в высокодоходную, но и высокорисковую игру.

Рынок недвижимости, особенно московской, несколько лет был клондайком — вкладывая деньги в будущий дом еще на стадии котлована, инвесторы играли в высокодоходную, но и высокорисковую игру. Они брали на себя риски незавершения строительства (в случае банкротства застройщика или его смежников), риски несвоевременного окончания стройки, риски изменения площади квартиры и прочие.

Закон о долевом строительстве, принятый в составе “ипотечного пакета” и вступающий в силу 1 апреля, был призван сделать этот рынок более цивилизованным, но оказался крайне жестким к бизнесу. Попытки смягчить документ лоббистам пока не удались.

С 2000 г. до конца весны 2004 г. цены на московскую недвижимость непрерывно росли — на 40% только за 2003 г. В то бурное время вероятность финансовых проблем у застройщиков была невысокой, а покупатели, завороженные магией цифр, просто не обращали на риски внимания. Но в конце мая 2004 г. спрос сократился, продажи упали. Виноват был не обычный сезонный спад, а структурные проблемы рынка. При этом застройщики не могли снижать цены на жилье, чтобы подстегнуть спрос. Те, кто покупал квартиры не для проживания, а как вложение средств, тогда обрушили бы рынок.

Летний банковский кризис стал последней каплей. Банки урезали кредиты строителям и те оказались в тисках — продаж мало, а финансировать строительство и расплачиваться по ранее взятым кредитам надо.

В новых условиях, когда риски долевого участия в строительстве заметно увеличились, критически важно навести порядок в отношениях застройщика и инвесторов, защитив права последних. Закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, в частности, обязывает застройщика раскрывать данные о своем финансовом положении, устанавливает ответственность за срыв сроков сдачи объекта, разрыв договора со стороны стройкомпании только через суд. А инвестор может разорвать договор без суда в случае существенного изменения его условий и рассчитывать на компенсацию.

Документ не без проблем. По мнению экспертов, требование пяти лет гарантии избыточно, учитывая, что Гражданский кодекс дает лишь два года на скрытые дефекты. В законе есть и отсылки к несуществующим документам — к так и не разработанным техническим регламентам. По оценкам представителей строительной отрасли, проще будет взять кредит в банке, что непросто, чем выполнить все требования закона.

По некоторым данным, сегодня Центробанк требует от банков, активно кредитующих строительные проекты, переоценить риски по таким кредитам и увеличить резервы по ним. То есть ЦБ считает, что риски рынка недвижимости выросли даже для “квалифицированных” инвесторов, какими являются банки. То, что правовое управление администрации президента отклонило поправки, смягчающие некоторые нормы закона для застройщиков, заставляет еще раз проанализировать их с точки зрения защиты интересов рядовых инвесторов. На фоне беспокойства ЦБ это будет не лишним.

Источник: Ведомости

http://www.vedomosti.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова