Кто может получить квартиру от государства

30 марта 2005
1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс (ЖК РФ). Он и сопутствующие ему законы серьезно изменят жизнь КАЖДОГО из нас

Все о новом жилищном кодексе

1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс (ЖК РФ). Он и сопутствующие ему законы серьезно изменят жизнь КАЖДОГО из нас, живущих кто в отдельном доме или квартире, кто в коммуналке или общежитии. Кто-то собирается еще только обзавестись крышей над головой, а кто-то намерен, наоборот, продать свою недвижимость. Здесь и правила приобретения жилья, и пользование квартирами как собственниками, так и членами их семей и нанимателями муниципального жилья...

Этот спецвыпуск мы подготовили в виде ответов на самые главные вопросы, волнующие граждан. Чтобы помочь вам, дорогие читатели, разобраться с пользой для себя с новыми законами и предотвратить или хотя бы уменьшить свои потери от неприятных и даже опасных юридических новшеств.

Кто может сегодня получить бесплатно квартиру от государства?

Малоимущие граждане. Прежде всего получат социальное жилье первоочередники: дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, семьи, пострадавшие от стихии и других чрезвычайных ситуаций, жильцы ветхих и аварийных домов, подлежащих отселению, а также семьи, где есть заболевшие туберкулезом, дети, инфицированные СПИДом и другими хроническими заболеваниями. Полного списка болезней, дающих право получить жилье без очереди, пока не существует. Разработкой документа занимается правительство.

Герои СССР, инвалиды войны или труда, семьи погибших военных, матери-героини, учителя, спасатели и семьи с близнецами, имевшие первоочередное право на получение социального жилья в старом Жилищном кодексе, такого права лишаются. Теперь они попадут в очередь на социальное жилье на общих основаниях: только если малоимущие и живут в квартире с площадью меньше социальной нормы.

Кого будут считать малоимущими?

Малоимущие будут определяться, исходя из доходов и собственности, которой они владеют. Но в каждом регионе будут приниматься свои критерии несостоятельности. В старом кодексе понятия "малоимущий" не было. Для ориентировки: прожиточный минимум в прошлом году в России составлял 2396 руб. на человека в месяц.

Распустят ли муниципальную очередь на жилье и что станет с теми очередниками, которые не будут подпадать под статус малоимущих?

Очереди на жилье никто распускать не собирается. Закон о введении в действие ЖК гласит (ст. 6, п. 2): "Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма".

Но с 1 марта 2005 года в очередь на социальное жилье смогут попасть только малоимущие.

Какую площадь может получить человек в социальном жилье по социальным нормам? Сколько метров на человека положено?

Стандарты социального жилья на каждого члена семьи также должны принять в регионах местные депутаты.

Могут ли проживающие в социальном жилье прописать в нем еще кого-то?

Наниматель соцжилья имеет право регистрировать в квартире любых граждан. Правда, при этом общая площадь на одного члена семьи не должна стать ниже социальной нормы, которую установят в каждом регионе. А вот на вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие членов семьи не требуется.

Можно ли разменять социальное жилье?

Новый жилищный кодекс разрешает разменивать социальное жилье, но исключительно с согласия наймодателя, которым может быть государство, органы местного самоуправления, юридическое или частное лицо.

Можно ли передать неприватизированную квартиру по наследству?

Передать социальное жилье по завещанию нельзя. Договор социального найма заключается со всеми проживающими в квартире, а не только с главой семьи, поэтому после его смерти никого на улицу не выгонят. Право на социальное жилье они потеряют в одном случае: если купят другое.

Кому достанется неприватизированная квартира после окончания приватизации 1 января 2007 года?

Все неприватизированные квартиры отойдут в муниципальный фонд социального жилья. Продажа социального жилья Жилищным кодексом не предусмотрена. Но в Минпромэнерго не исключают, что в отдельных случаях квартиры можно будет выкупить по коммерческой цене.

Для чего квартиры расприватизируют?

Депутаты Госдумы собираются поднять ставки налога на имущество. Малообеспеченным людям, приватизировавшим просторные квартиры, такие траты могут оказаться не по карману. Чтобы не подвергать семейный бюджет лишним расходам, они могут провести расприватизацию жилья - перевести его в разряд муниципального и заключить договор социального найма с муниципалитетом. Сделать это можно будет только до 1 января 2007 года.

Когда нужно заключать договор о найме социального жилья людям, проживающим в неприватизированных квартирах?

Большая часть людей, живущих в неприватизированных квартирах, не заключали в письменной форме договора социального найма. Это стоит сделать хотя бы потому, что единственный документ, подтверждающий право нанимателя, - как раз договор. Однако Жилищный кодекс не требует делать этого немедленно и вообще никаких сроков для заключения таких договоров не устанавливает. Однако заключение договоров в письменной форме с 1 марта 2005 года будет обязательным для тех, кто получит квартиры по очереди.

Кому достанется освободившаяся комната в муниципальной коммуналке?

Преимущественное право на получение по договору социального найма освободившейся неприватизированной комнаты в коммунальной квартире имеют соседи, "если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (ст. 59). Если таких нет, вторая очередь за теми, кто может быть в установленном порядке признан малоимущим и кто обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Если и таких не найдется, то освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления".

Можно ли поселить мать и сына в одну комнату социального жилья?

ЖК устанавливает, что (ст. 58, п. 1) "при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия". Получается, что вселить мать и сына в однокомнатную квартиру без их согласия нельзя.

Можно ли получить социальное жилье большей площади, чем предусмотрено региональными нормами?

В соответствии с ЖК (ст. 58, п. 2) "жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний".

Как теперь будут определять малоимущих

В каждом регионе примут собственные стандарты определения малоимущих. Но методические рекомендации правительства дают понять, насколько же это будет дотошный процесс.

1. Какие доходы посчитают

Все члены семьи, претендующей на социальное жилье, должны предоставить документы о:

· выплатах со всех мест работы;

· компенсациях, пенсиях, материальной помощи, пособии по безработице и выходных пособиях; 

· доходах от сдачи в аренду квартир, гаражей и другого недвижимого имущества, а также транспорта и механических средств;

· доходах от продажи продуктов с приусадебного участка;

· доходах от заготовки древесных соков, грибов, ягод, лекарственных растений, других лесных пищевых ресурсов и побочного лесопользования;

· доходах охотников, получаемых от продажи пушнины, мехового или кожевенного сырья или мяса диких животных.

А также от работы по договорам, авторские вознаграждения, алименты, получаемые членами семьи, доходы по акциям, проценты по банковским вкладам, наследуемые и подаренные деньги и денежные эквиваленты от льгот и социальных гарантий, получаемых от государства.

2. Какое имущество учтут?

· Жилые дома, квартиры, дачи;

· автомобили, мотоциклы, моторные лодки и другие транспортные средства;

· предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия, бытовые изделия из драгоценных металлов и камней и лом таких изделий;

· паи в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах;

· вклады в банках и других кредитных учреждениях;

· стоимость имущества, земельных паев, валюты и ценных бумаг.

Полученный доход и собственность претендующему на социальное жилье необходимо доказать декларациями из налоговых органов. Если налоговая данными о вашей собственности не располагает, можете подтвердить ее другими документами.

Скрывать дополнительный доход от приработка, счет в банке или дачу, доставшуюся в наследство от бабушки, не стоит. Чиновники время от времени обязательно будут проверять ваше финансовое состояние. И если вдруг выяснится, что ввели инспектора в заблуждение, потеряете место в очереди на социальное жилье. Ни уголовного, ни административного наказания за обман пока не предусмотрено. Но то ли еще будет?

3. Как рассчитать "потолок" доходов?

Главную роль в расчетах играют цена недвижимости в регионе, длина очереди на получение социального жилья и региональный "потолок" доходов для малоимущих. Скажем, социальное жилье по очереди возможно получить в каком-то городе лишь через 10 лет. Если есть хотя бы теоретическая надежда, что за этот срок семья способна накопить деньги на квартиру или купить ее на ипотечный кредит, она получит отказ. В примерах, для наглядности приведенных в расчетах правительства, малоимущей признали лишь семью из двух человек, где один работает, а другой получает пенсию. Среднедушевой доход в их семье составил всего 2000 рублей. Однокомнатная квартира площадью в 36 кв. метров стоит в городе 421 тысячу рублей. Перспектив решить жилищную проблем нет никаких.

А семьям из трех человек с одним ребенком (среднедушевой доход 8 тысяч рублей) и из четырех - с ребенком и пенсионером (6,5 тысячи рублей на каждого получающего доход) в постановке в очередь на социальное жилье отказали. Первых отсеяли сразу же, как стало известно, что заработок в их семье намного превышает показатель минимального уровня доходов в регионе (2244 рубля в месяц для работающих). Вторым тоже рекомендовали обратиться в банк за ипотечным кредитом. Пусть теоретически, но чиновники считают, что такая семья способна квартиру купить.

4. Кому положены субсидии на "коммуналку"?

Семьи с низкими доходами по-прежнему сохранят право на адресные субсидии. Два года назад правительство страны решило, что расходы на оплату жилья не должны превышать 22% совокупного дохода всех проживающих в квартире. Если расходы на жилье превышают эту планку, семья имеет право на субсидии. Так, например, жильцы, зарабатывающие в общей сложности 8 тысяч рублей в месяц, должны выкладывать за квартплату и "коммуналку" не больше 1760 рублей.

Богатые регионы вправе снижать планку расходов на оплату жилья. Чем она ниже, тем больше семей сэкономят деньги. В кодексе установлено, что для семей со средними доходами ниже прожиточного минимума (около 3 тысяч рублей, но в каждом регионе свой) установленная для получения субсидий планка расходов на жилье уменьшается пропорционально. В той же Москве семья, у которой средний доход ниже прожиточного минимума в два раза, может обратиться за субсидиями, если расходы на жилье превысят 5% от общего дохода, а не 10%.

НАЛОГОВЫЕ ЛЬГОТЫ. Сэкономь до 130000 рублей

При покупке квартиры предоставляется налоговая льгота: государство освобождает от налога ваши доходы, потраченные на приобретение жилья, но не более 1 млн. рублей. Учитывая 13-процентную ставку налога, можно сэкономить до 130000 рублей. Обновления в Налоговом кодексе позволяют использовать эту льготу двумя способами:

· подать декларацию и другие необходимые документы в налоговую инспекцию и получить "живые" деньги - уже уплаченный вами налог с суммы дохода, равной цене квартиры;

· получить у налоговиков документ ("уведомление"), позволяющий реализовать льготу по месту работы. В этом случае в бухгалтерии родной организации вам, во-первых, вернут налог, уплаченный с 1 января 2005 г., и, во-вторых, перестанут взимать налог с ваших последующих зарплат до тех пор, пока освобожденная от налога сумма не достигнет цены квартиры.

Еще одно полезное новшество: в НК впервые перечислены виды расходов, которые можно включить в сумму, потраченную на покупку жилья. Так, например, от налога можно освободить ваш доход, израсходованный на отделку новой квартиры или дома (в т. ч. расходы на материалы и саму работу). Для этого в договоре купли-продажи надо оговорить, что покупателю передается квартира без отделки.

Выгодно покупателям квартир и налоговое новшество, увеличивающее льготу для продавцов жилья. Прежде, если жилье находилось в собственности продавца менее 5 лет, то с выручки от продажи, превышающей 1 млн. рублей, надо было заплатить 13-процентный налог. Чтобы уменьшить такие расходы, продавцы нередко перекладывали часть налогового бремени на покупателя, поднимая цену квартиры. По сделкам купли-продажи жилья, совершенным после 1 января 2005 г., освобождается от налога ВСЯ выручка продавца, если квартира находилась в его собственности не менее 3 лет.

Кстати, если при покупке жилья налоговая льгота полагается только один раз в жизни, то при продаже недвижимости она предоставляется неограниченное число раз.

Источник: Комсомольская правда

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова