КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/Складская недвижимость в первом полугодии 2008 года

09 июля 2008
В московском регионе ожидается строительство мультимодальных комплексов

В ближайшие годы устоявшийся и относительно стабильный рынок складской недвижимости московского региона могут ждать серьезные перемены. Крупные девелоперы начали переносить сроки ввода в эксплуатацию своих объектов. Одни участники рынка связали это явление с проблемами финансирования складских проектов как итогом глобального кризиса банковского кредитования. Другие – с увеличением себестоимости строительства. Так или иначе, часть площадей из заявленных на первое полугодие 2008 года не была реализована в силу тех или иных причин. Вместе с тем в указанный период было анонсировано несколько масштабных, мультимодальных проектов, которые по своему завершению в очередной раз повысят планку требований, предъявляемых к складским помещениям высокого класса.

На конец первого полугодия 2008 года общий объем качественных складских площадей в московском регионе превысил 3,347 млн кв. м, рассказывает руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслан Суворов. При этом, по данным Praedium, общий объем площадей класса «А» и «В», введенных в эксплуатацию в период с января по июнь текущего года,  составил около 347 тыс. кв. м., большая часть из которых – 185 тыс. кв. м – была сдана во втором квартале.

Если говорить об объемах ввода площадей различной классности, то необходимо уточнить, что общий объем складских площадей класса «А», введенных в эксплуатацию в первой половине 2008 года, приблизился к 160 тыс. кв. м, уточняет консультант по недвижимости отдела складских и промышленных помещений компании CB Richard Ellis Елена Сурова. В целом же, на конец первого полугодия 2008 года, общее предложение на рынке складских комплексов класса «А» равнялось 2,5 млн кв. м, считает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров. Оставшаяся часть реализованных площадей, соответственно, относилась к классу «В».

Всего, по данным компании ASTERA, во втором-четвертом кварталах текущего года в московском регионе планировалось ввести около 800 тыс.кв.м качественных складских площадей (из них во втором квартале – около 400 тыс.кв.м.), однако ввод большинства объектов задержался, замечает руководитель проектного отдела компании ASTERA Светлана Ярова.

Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2008 года:  

Наименование объекта

Девелопер

Класс

Расположение

Введенная площадь, кв.м.

ТЛК «Томилино»

Техно-логистическая компания «Томилино»

А

Новорязанское ш., 6 км от МКАД

120 000

Складских и офисных площадей

Логопарк- Истра, 1 фаза

Raven Russia (владелец)/

Эспро Девелопмент

А

Новорижское ш., 40 км от МКАД

50 000/ 45 450 складских площадей

Логистический терминал «Солнечный» (после реконструкции)

«КФС-групп»

А

Боровское ш., 5 км от МКАД

63 350/ 51 530 складских площадей

«Оннинен»

ООО «Оннинен»

A

г. Химки, территория «Шереметьево»

2 440 (открытое хранение– 1600, закрытое хранение – 840)

Логистический центр

«АС-24»

А

Симферопольское ш., 15 км от МКАД

20 000

Источник: ASTERA

Принимая во внимание снижение темпов строительства складских комплексов, специалисты компании прогнозируют, что больше половины объектов, запланированных к сдаче в 2008 году, будет введено в эксплуатацию лишь в 2009 году.

Объекты, ввод которых был запланирован на второй квартал 2008 года: 

Наименование объекта

Расположение

Площадь (кв.м.)

Первоначальные сроки ввода

Tomilino Техно – логистический комплекс

Новорязанское ш., 6 км от МКАД

107 000

(весь комплекс 500 000)

107 000 кв.м. – второй квартал 2008 года, окончательный ввод – 2009 год

Крёкшино, логистический парк

Киевское/Минское ш., 24 км от МКАД

100 000

(весь комплекс 350 000)

II и III фазы - 2 квартал 2008 (100 000 кв.м)

Перенесен

Trilogy Park Tomilino

Новорязанское ш., 7 км от МКАД

109 500

2 квартал 2008 года

Перенесен

Логистический парк Истра (II фаза)

Новорижское ш., 40 км от МКАД

45 000

2 квартал 2008 года

Перенесен

Дмитровский терминал

Дмитровское ш., 11 км от МКАД

44 000

2 квартал 2008 года

Перенесен

Шереметьево

Ленинградское ш., 5 км от МКАД

18 000

2 квартал 2008 года

Перенесен

Warehous Complex. Built-to-suit

Егорьевское ш., 8 км от МКАД

17 000

2 квартал 2008 года (перенесено с первого квартала 2008 года)

ВСЕГО

440 000

Источник: ASTERA

По мнению опрошенных RealEstate.ru экспертов, одним из самых крупных событий прошедшего полугодия на рынке складской недвижимости стала покупка компанией Itella Logistic бизнеса Национальной Логистической Компании во втором квартале 2008 года. «В мае было объявлено о том, что Itella Logistic приобрела основной бизнес российской НЛК. Продавцами выступили консорциум «РосЕвроГрупп» и инвестиционный фонд Citigroup Venture Capital International (CVCI). В результате сделки 90% складской и транспортной логистики перешло Itella Corporation. «РосЕвроГруп» оставила в своем активе 10-процентную долю бизнеса НЛК и полностью сохранила контроль над таможенной логистикой. Сумма сделки составила около 200 млн евро», - сообщает С. Ярова из ASTERA.

Что же касается аренды складских площадей, то наиболее крупной сделкой прошедшего полугодия стала аренда компанией DSV Solutions 52 тыс. кв. м складских площадей в логистическом парке «Истра».

Самые значимые сделки аренды складских площадей в первом полугодии 2008 года:

Объект

Адрес

Класс

Арендатор

Общая площадь, кв.м

Логистический парк «Истра»

Новорижское ш., 40 км от МКАД

А

DSV Solutions

52 000

Логистический парк «Истра»

Новорижское ш., 40 км от МКАД

А

Интерлизинг

34 000

Логистический парк «Истра»

Новорижское ш., 40 км от МКАД

А

Seacon Logistics

26 000

Складской комплекс «EG Logistics»

Рогачевское ш., 20 км от МКАД

А

Nippon Express

24 000

Источник: Praedium

Ставки аренды на складские площади класса «A» в первом полугодии 2008 года, по данным CB Richard Ellis, находились на уровне 130–145 долл. за кв.м (без учета коммунальных платежей, операционных расходов и НДС). Ставки аренды на помещения класса «В» держались на уровне 120–130 долл. за кв.м. «Такая высокая плата за аренду в классе «B» была связана с отсутствием предложения небольших площадей в складских комплексах класса «A», – полагает Е. Сурова

В среднем за первое полугодие 2008 года арендные ставки на складские помещения в московском регионе выросли на 10 – 15%, рассказывает М. Шакиров из Colliers International, что объяснялось несколькими факторами. Во-первых, увеличилась себестоимость строительства – не менее чем на 40% с начала 2007 года. Во-вторых, выросла вероятность замедления темпов роста предложения в связи с кризисом ликвидности, который привел как к трудностям с получением финансирования, так и к росту стоимости привлечения средств. По этим причинам некоторые из ранее заявленных проектов так и не были реализованы. «Действительно, ключевые девелоперы складского рынка («Евразия Логистик» и «Международное логистическое партнерство» (МЛП) перенесли сроки сдачи последних очередей своих проектов на начало 2009 года», – добавляет С. Ярова из ASTERA. Действительно, компания «Евразия Логистик» перенесла сдачу третей фазы в Северном Домодедово, а МЛП – сдачу второй фазы терминала «МЛП-Подольск».

Одной из новых тенденций на рынке складской недвижимости московского региона в прошедшем полугодии стало анонсирование крупных мультимодальных комплексов, которые девелоперы намерены построить либо совместно с государством, либо с такими крупными структурами, как, например, РЖД. Например, в г. Дмитров планируется реализация мультимодального складского комплекса «Дмитровский порт» Данный проект строит логистическая сеть «Литер». Он представляет собой портово-логистический мультимодальный парк в Дмитровском районе, на земельном участке в 110Га, площадью складов 100 тыс. кв. м, включающий холодильные склады, терминал для обработки, хранения и перевалки контейнеров, сухие склады. А проект мультимодального складского комплекса «Логопорт» в г. Коломна предполагает возведение 70 тыс. кв. м складов класса «А» и контейнерной площадки на 12 тыс. кв. м, а также причальной стенки для речного транспорта и железнодорожной ветки.

Правда, чтобы подобные проекты стали массовыми и были доведены до конца, отмечают девелоперы, их следует реализовывать только при поддержке федеральных властей, и посему рынок надеется на скорейшее внедрение особой государственной программы инвестиций в транспортную инфраструктуру, которая стимулирует дальнейшее бурное развитие логистики и рынка складской недвижимости не только в московском регионе, но и во всей стране.

Артём БЛЮДЁНОВ

 

 


 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова