КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Вслед за Лондоном и Парижем

11 марта 2008
Москва обогнала столицу Великобритании по темпам ввода новых офисных площадей

С завидной регулярностью различные организации, аналитики и представители консалтингового бизнеса, а также ведущие СМИ составляют рейтинги наиболее динамично развивающихся городов, отсортированных по тому или иному признаку – самый дорогой, самый грязный, самый быстро растущий, самый опасный. В число «самых-самых» нередко входит и Москва. Как правило, столицу сопоставляют с ведущими деловыми центрами мира. Особенное соперничество у Москвы с Лондоном и Парижем, где стоимость квадратного метра жилого и нежилого помещения в среднем пока выше, чем по Москве. Однако, как утверждают аналитики, уже сегодня потенциала у российской столицы больше. Особенно это касается сферы офисной недвижимости.

Ни для кого не секрет, что Москва прочно обосновалась в списках «самых-самых» городов. Так, по мнению Standard & Poor`s, столица РФ входит в десятку основных экономических центров мира, наряду с Чикаго, Лондоном, Лос-Анджелесом, Мадридом, Миланом, Нью-Йорком, Парижем, Торонто и Иокогамой. Однако по объему офисного рынка она существенным образом отстает от его лидеров – Лондона и Парижа.  «В настоящий момент на Москву приходится лишь 7,5 млн кв. м качественных офисных помещений, в то время как в Лондоне насчитывается более 30 млн кв. м. офисов классов «А» и «В», а число подобных площадей в Париже составляет порядка 50 млн кв. м», - рассказал старший консультант по работе с офисными помещениями компании Jones Lang LaSalle Александр Аверкин.

Правда, уже сейчас очевидно, что по темпам ввода офисных площадей даже с учетом регулярных переносов сроков сдачи объектов в эксплуатацию, что так характерно для российского рынка коммерческой недвижимости, Москва «наступает на пятки» европейским столицам. Так, в 2007 году в столице России было введено более 1,5 млн кв. м качественных офисных помещений, а в Лондоне и Мадриде всего 1 млн кв. м. «Пока можно констатировать тот факт, что темпы ввода новых площадей в Москве уже в 3-4 раза выше, чем в центрах деловой активности Восточной Европы (Праге, Варшаве), но российской столице так и не удалось догнать Париж, в котором в 2007 году появилось от 2,5 - 3 млн кв. м качественных офисных площадей», - добавил А. Аверкин.

Но и потребности в офисном строительстве у Европы совершенно другие. «Если говорить об обеспеченности офисными площадями, то у нас до сих пор на 1 тыс. чел. приходится менее 1 кв. м. офисов, для европейских столиц данный показатель в среднем не опускается ниже 2-3 кв. м на человека», - рассказал начальник отдела оценки и консалтинга компании «ДоминионМ» Андрей Рыбалко.

Именно поэтому уровень свободных офисных площадей класса «А» и «В» в европейских столицах гораздо выше московского показателя, равняющегося 2%. «Например, во Франкфурте-на-Майне доля вакантных офисных помещений одна из самых высоких в Европе и составляет 14%, в Амстердаме и Стокгольме она равняется 12%, в Дублине – 11%», - уточнил А. Аверкин из Jones Lang LaSalle.

По прогнозам А. Рыбалко из «ДоминионМ», насыщения на рынке офисной недвижимости Москвы не стоит ждать до 2015 года, а значит, на московский рынок будут приходить все новые и новые игроки, тем более, что доходность, которую демонстрируют московские объекты, выше показателей рынков других развивающихся стран. «По итогам 2007 года средний европейский показатель доходности офисных проектов составил 5%, а в Восточной Европе – 6,5%. В то же время в Москве он колебался в пределах 7,5-8,5%», - заметил руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков.

Еще одной тенденцией на московском рынке недвижимости можно назвать стремление девелоперов увеличивать площади застройки. «Доля крупных объектов в столице в настоящий момент составляет порядка 30% и постоянно растет. В ближайшем будущем можно ожидать, что по данному показателю Москва догонит и, возможно, даже перегонит западных коллег, где на действительно большие по площади объекты приходится не более 40% от всех функционирующих качественных офисных помещений», - заверил аналитик отдела исследований компании Cushman& Wakefield Stiles & Riabokobylko Андрей Малков.

Несмотря на постоянно увеличивающееся предложение офисных площадей, неуклонно растут и ставки аренды. Так, в настоящий момент плата за аренду помещений в качественных офисных зданиях уже преодолела планку в 1,5 тыс. долл. за кв.м. «В целом  ставки аренды на офисные помещения в Москве выросли за последний год на 25%, что позволило обогнать Париж, но до лондонских расценок столица РФ пока не доросла», - сообщил Ю. Юдаков из компании Praedium.

Действительно, по подсчетам компании Jones Lang LaSalle, сейчас арендодатели Великобритании просят за 1 кв.м качественного помещения в центральной части Лондона среднем 2-2,5 тыс. долл., при этом в Москве верхняя планка ставок по лучшим проектам в Кремлевской зоне или на верхних этажах зданий в «Москва-Сити» лишь немногим ниже 2 тыс. долл. за кв.м. в год. Однако столь высокие ставки – среди европейских столиц Москва по уровню арендных ставок уступает только Лондону – не пугают арендаторов, которые с каждым годом арендуют все большие площади.

Средний размер арендуемых качественных офисных помещений в 2007 году приближался к 20 тыс. кв. м – такие объемы арендуемых площадей еще в 2006 году казались довольно большими. Более того, в Москве с каждым годом заключаются все более крупные сделки. Например, компания IBS арендовала 36,84 тыс. кв. м в бизнеc-центре Nordstar Tower (арендодатель – компания «Дон-Строй»), а Price Waterhouse Coopers сняла 32,5 тыс. кв. м в бизнес-центре White Square (арендодатель – Coalco, AIG/Lincoln). Эксперты, опрошенные RealEstate.ru, отметили, что сделки такого масштаба уже стали единичными в Европе, в то время как для Москвы этот потенциал отнюдь не исчерпан.

Офисное строительство развернулось в столице настолько, что уже сегодня Москва успела столкнуться с проблемами, над решением которых бьются все центры деловой активности – дефицитом свободных площадок для возведения новых офисных помещений в районах исторической застройки. «Ситуация, в которую попала столица, типична. Опыт европейских стран насчитывает большее количество лет, поэтому все промышленные зоны, располагавшиеся в центральных частях городов, уже реконструированы, и такой нехватки, как у нас, там не наблюдается. Обычно решение этой проблемы правительство находит в организации новых деловых районов. Вспомним La Defense в Париже и Docklands в Лондоне», - рассказал директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев.

В Москве пошли по тому же пути, запретив новое офисное строительство в ЦАО и сосредоточив активность девелоперов в рамках ММДЦ «Москва-Сити» и Большого Сити, а также Третьего транспортного кольца и МКАДа, однако до лондонских и парижских объемов Москве пока далеко. Зато лондонцы и жители Парижа могут позавидовать московским коллегам в том, что коммунальные платежи последним обходятся гораздо дешевле. «Реальные ставки коммунальных расходов в России в 1,5 раза ниже, чем в Европе, поскольку в РФ пока более низкие внутренние цены на электричество и газ, более низкая стоимость рабочей силы, но в ближайшие три года ситуация должна измениться», - констатировал А. Галеев.

Эксперты уверены: изменится не только размеры коммунальных платежей или значения арендных ставок. При реализации всех заявленных амбициозных проектов у офисной Москвы есть все шансы догнать и перегнать соперников.

Юлия ВАСИЛЕНКО 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова