КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ В шаге от покупателя

19 сентября 2008
Небольшим продуктовым магазинам негде «жить»

Осенью 2003 года в Москве стартовала программа создания сети магазинов «шаговой доступности» («Программа по созданию системы социальных продовольственных магазинов шаговой доступности» – прим. ред.). В рамках данной инициативы торговые точки «рядом с домом» должны были получать в аренду муниципальные помещения по льготным арендным ставкам. Московское правительство активно занялось ликвидацией торговых палаток и немало в этом деле преуспело, открыв тем самым обширные потоки клиентов магазинам «шаговой доступности». RealEstate.ru выяснил, по каким законам развивается этот сегмент рынка сегодня.

Магазины «шаговой доступности» не только обеспечивают комфорт жителям Москвы, но и создают дополнительные рабочие места в своих районах. Кроме того, зачастую магазины «шаговой доступности» поддерживают городские программы социальной защиты населения, предоставляя скидки льготным группам граждан, что также согласуется с установками столичных властей. Все эти факторы являются немаловажной составляющей общего социально-экономического развития города, и объясняют преференции торговым точкам «рядом с домом».

Изначально предполагалось, что программа поддержки магазинов «шаговой доступности» будет ориентирована на мелкий бизнес. Однако потом к ней подключились сетевые минимаркеты, которые также работают в формате «рядом с домом», и составляют серьезную конкуренцию малому бизнесу в сфере розничной торговли. По сравнению с частными магазинами они имеют возможность представлять покупателям более широкий ассортимент товаров и снижать цены за счет оптовых скидок от поставщиков.

Требования к помещениям у частных и сетевых магазинов отличаются. Руководитель направления коммерческой недвижимости агентства недвижимости МИАН Ашот Барсегян  рассказал, что городская программа, стартовавшая в 2003 году, предусматривала использование помещений площадью не более 150 кв. м. Участниками  этой программы стали преимущественно несетевые продуктовые магазины, тогда как сетевым операторам необходима площадь не менее 250 кв. м. В настоящий момент магазины «шаговой доступности»  могут занимать до 500 кв.м.

Ведущий аналитик консалтинговой компании RRG Татьяна Ващенко добавила, что при выборе помещения для открытия магазина «шаговой доступности», необходимо помнить, что этот формат подразумевает совершение покупок «по ходу», «на бегу». Таким образом, основным критерием должно быть месторасположение по ходу движения жителей зоны обслуживания от метро или остановки до дома. Такие магазины целесообразно располагать в густонаселенных районах, на проходных улицах.

Для размещения магазинов «шаговой доступности» лучше других подходят помещения на первых этажах, переведенные из жилого фонда. Директор департамента управления активами компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Сергей Лобанов пояснил, что такое использование данных площадей очень удобно с точки зрения близости к целевой аудитории. Организация отдельного входа и подведение необходимых коммуникаций являются обязательными условиями для смены назначения помещения и делают эти площади удобными для использования в качестве магазинов. Такие помещения находятся, как правило, в домах 60-70-х годов постройки и располагаются в спальных районах. В новостройках же в настоящее время первые этажи изначально проектируются как нежилые и в большинстве случаев сдаются под магазины.

Необходимо отметить, что переведенные из жилого фонда помещения подходят для частных магазинов, тогда как сетевым минимаркетам требуются большие площади, что исключает возможность работы в квартирах, превращенных в коммерческие объекты. Поэтому сетевым торговым точкам проще найти помещения в новых спальных районах. В старых они арендуют площади некогда существовавших магазинов или перепрофилированных административных зданий.

Правда, несмотря на разнообразие помещений, которые могут использовать магазины «шаговой доступности», на практике предложение подобных площадей ограничено. Ведущий консультант компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ Марина Маркова рассказала, что подобные помещения редко появляются на рынке. Кроме того, собственникам выгоднее сдавать их магазинам одежды, обуви или банкам. По понятным причинам не каждый владелец согласится «посадить» в свое помещение продуктовый магазин, поскольку в подобных случаях нередко возникают проблемы с жильцами, требуется больше электричества, складские помещения для продуктовых магазинов также необходимо перепрофилировать.

Однако, по словам Т.Ващенко, известны и случаи, когда небольшие продуктовые магазины были высокодоходны в связи с отсутствием какой-либо конкуренции и высокой численностью населения, и выдерживали конкурентные арендные ставки. Она особо отметила, что в каждом конкретном случае необходимо просчитывать доходность магазина, которая зависит от численности населения, доходов людей, конкуренции и т.д. в зоне охвата.

С.Лобанов рассказал, что диапазон арендных ставок на небольшие помещения в Москве, подходящие для магазинов «шаговой доступности», варьируется от 700 долл. до 1,5 тыс. долл. за кв.м. Таким образом, средняя ставка аренды на 1 кв.м  может составить около 900 долл. Он отметил, что на уровень ставки аренды заметно влияет размер объекта: чем меньше площадь, тем выше ставка аренды. Например, ставка аренды на площадь 300 кв.м. может составить около 900 долл. за метр, а помещение в 100-150 кв.м. обойдется арендатору уже в 1,5 тыс. долл. за метр. Помимо того, существенным фактором, влияющим на уровень ставки аренды, является месторасположение объекта. Помещения в домах первой линии (фасады зданий выходят на улицу) предполагают более высокую стоимость.

В соответствии с правительственной программой, магазины «рядом с домом» должны были получать помещения по льготным арендным ставкам, но при этом власти оставляли за собой право регулировать ценовую политику данных торговых точек. Бывший вице-мэр Москвы Валерий Шанцев даже высказывал предложение о бесплатном предоставлении помещений в рамках программы создания магазинов «шаговой доступности», но отклика данная идея не нашла. На сегодняшний день в полной мере обеспечены магазинами «шаговой доступности» спальные районы города, тогда как в центре Москвы по-прежнему ощущается некоторая нехватка таких торговых точек. Работу по обеспечению потребностей столичных жителей в продуктовых магазинах «рядом с домом» нельзя назвать завершенной, и, в первую очередь, это обусловлено дефицитом подходящих помещений.

Василиса ГОРБАЧЕВА

Фото: www.promholod.com

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова