КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Торговые центры Подмосковья

24 августа 2007
К 2008 году на каждую тысячу жителей области придется по 750 кв. м торговой недвижимости

До недавнего времени жители Подмосковья за покупками и развлечениями ездили в столицу. Однако проблемы с транспортным сообщением между Москвой и областью, общий рост рынка недвижимости, уровня доходов и, как следствие, запросов граждан, проживающих в этом регионе, привел к необходимости строительства современных торгово-развлекательных центров (ТРЦ) на местах. В настоящий момент в городах за МКАДом насчитывается около двух десятков крупных объектов торговли, также было заявлено о грядущем выходе на местный рынок целого ряда ТРЦ. Эксперты уверены, что перспективы для строительства торговых комплексов в области огромны. В отличие от столицы, где отдельные районы уже перенасыщены качественными торговыми площадями, Подмосковье испытывает в них острый дефицит.

Программа «Развитие потребительского рынка и услуг на территории Московской области» обещает, что к 2008 году в регионе будет построено и сдано в эксплуатацию не менее 1,3 тыс. объектов, что составит порядка 2,6 тыс. кв.м торговых площадей, включая качественные комплексы, павильоны и встроено-пристроенные помещения. При этом будет выделено не менее 1,705 тыс. га земли на реализацию данных проектов и сформировано два пояса оптово-распределительных объектов. Первый расположится в радиусе до 50 км вокруг Москвы, второй пройдет по линии дальних городов Подмосковья - Коломна, Кашира, Серпухов, Наро-Фоминск, Можайск, Волоколамск, Клин, Орехово-Зуево, Дмитров и Сергиев Посад.

До 2008 года осталось не так много времени, однако регион, несмотря на усилия областных властей и девелоперов, по-прежнему ощущает острую нехватку качественных торговых площадей. До сих пор в торговом отношении освоена лишь узкая полоска вокруг МКАД, где с внутренней и внешней стороны работают такие операторы, как Auchan, «МЕГА», «Вэйпарк», «Вэймарт», «Гранд», «Три кита», Leroy Merlin, OBI, «Крокус», IKEA, «Мосмарт», «Маркткауф» и другие. В большинстве своем они обязаны оборотами москвичам и жителям близлежащих районов, которые приезжают сюда не только запастись всем необходимым, но и провести время в кинотеатре, на катке или в ресторане.

В то же время в самой Московской области таких торгово-развлекательных комплексов пока немного. «На данный момент в регионе насчитывается около двух десятков крупных современных объектов торговли, в ближайшие годы ожидается выход на рынок сравнимого количества торговых объектов в различных городах Подмосковья. В частности, заявлено несколько проектов суперрегионального масштаба», - комментирует руководитель департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько.

Крупные современные  объекты коммерческой недвижимости Московской области

Город

Адрес

Год открытия

Общая площадь, кв. м

Основные арендаторы

XL III

Мытищи

Коммунистическая ул., д. 1

2005

55 000

Перекресток,Роскино,Эльдорадо,Bananamama,Ква-Ква-Парк

Маркткауф

Котельники

Новорязанское ш., д. 5

2003

34 000

Реал,Castorama

Красный кит

Мытищи

Шараповский пр-д, д. 18

2006

26 600

Перекресток,Техносила,Каро Фильм

Формат

Мытищи

Олимпийский пр-т, д. 29

2005

22 000

Мир

Аквилон

Орехово-Зуево

Ленина ул., д. 85

2005

19 200

Перекресток,Люксор

Перловский

Мытищи

Селезнева ул., д. 33

2007

17 400

Перекресток,Центрфильм

Светофор

Балашиха

Энтузиастов ш., д. 1б

2006

17 000

Седьмой континент

Галион

Балашиха

Энтузиастов ш., д. 54а

2005

16 700

Перекресток,Мир

Рамстор-Подольск

Подольск

Большая Серпуховская ул., д. 45

2003

16 000

Рамстор,Каро Фильм

Вертикаль

Балашиха

Энтузиастов ш., д. 36а

2005

15 000

Перекресток,М.видео

Патэрсон

Люберцы

Октябрьский пр-кт, д. 146

2003

13 500

Патэрсон,Эльдорадо

Dream House

Барвиха

Рублёво-успенское ш., д. 85/1

2005

12 600

Азбука Вкуса

Красногорские торговые ряды

Красногорск

50-летия Октября ул., д. 12

2005

12 500

Рамстор,Эльдорадо,Банана-мама

Идея

Балашиха

мкр. ЦОВБ, д. 20

2006

12 500

Седьмой Континент,Эльдорадо

Альбатрос

Дмитров

Профессиональная ул., д. 5в

2005

12 000

Седьмой континент

Меридиан

Электросталь

Ялагина ул., д. 4

2006

12 000

SPAR

Курс

Видное

Солнечный мкр., д. 10

2006

11 000

Перекресток,Эльдорадо

Источник: Colliers International

В числе ключевых проектов, которые будут возведены в области, специалисты называют ТРК «Счастливая 7я» в Серпухове, Клину и Сергиевом Посаде (RIGroup), «Эльград» в Электростали и «Торговый квартал» в Домодедово («Торговый квартал»), «Жук» в Жуковском (ЗАО «СВА Торговый Центр») и некоторые другие. Однако даже при условии успешной реализации объектов, заявленных девелоперами, уже очевидно, что развитие ритейла и сферы услуг в области проходит неравномерно. Так, наиболее развитыми в торговом отношении городами оказались Мытищи и Балашиха, где на население в 169 тыс. чел. и 190 тыс. чел. соответственно приходится 98,5 тыс.кв. м и 42,5 тыс. кв. м качественных торговых помещений. В то же время в активно застраиваемом жилыми домами Красногорске (население 150,25 тыс. чел.) функционирует лишь 1 торговый центр общей площадью 12,5 тыс. кв.м. «Нехватка качественных торговых помещений ощущается практически во всех городах области, а в некоторых городах: Серпухове, Клину – таковые просто отсутствуют», - добавляет вице-президент RIGroup Павел Лебедев.

По его словам, перенасыщения областного рынка объектами коммерческой недвижимости не стоит ждать еще 3-5 лет, причем относительной обеспеченностью в плане торговли и развлечений смогут похвастаться лишь города с наиболее высокой потребительской емкостью. «Гипермаркет или крупный ТРЦ, будет нормально функционировать в Зеленограде – городе, входящем в состав Москвы, где большая часть населения работает в столице и имеет высокий уровень доходов. В то же время в отдаленных районах области такой центр, скорее всего, не сможет найти своего потребителя, и сроки окупаемости проекта могут растянуться», - говорит заместитель директора Jones Lang LaSalle Михаил Рогожин.

Однако и у объектов, располагающихся ближе к границе региона, есть шанс на успех. «От 15% до 30% трудоспособного населения в дальних городах Подмосковья работает в столице, а значит, получает московские зарплаты. Кроме того, в долгосрочной перспективе достаточное количество высокооплачиваемых мест появится и в области. Стоит вспомнить хотя бы проект «Город программистов» в Дубне. Наконец, не следует забывать и о сезонном увеличении покупательского спроса за счет жителей дачных и коттеджных поселков», - напоминает П. Лебедев из RIGroup.

Что же касается оптимального формата торгового комплекса в Подмосковье, то эксперты высказали разные точки зрения. «Современные торговые объекты Подмосковья можно разделить на несколько категорий в зависимости от их позиционирования: крупные ТРЦ, ориентированные на москвичей и жителей городов-спутников, локальные ТРЦ в районных центрах и стратегических городах области, новые торговые центры с невыраженной концепцией и объекты «рыночного формата». Учитывая низкую обеспеченность региона качественными торговыми площадями, можно предположить, что практически любой формат найдет свою аудиторию», - считает О. Ясько из Colliers International.

По мнению П. Лебедева, многофункциональный центр, ТРК или ТЦ общей площадью от 15 тыс. кв. м до 30 тыс. кв. м будет нормально функционировать в любом городе с населением порядка 100 тыс. чел. А вот открытие ТРК площадью в 100 тыс. кв. м в таком же городе иногда является рискованным мероприятием: покупателей может попросту не хватить. "Что касается наполнения комплекса, то уверен, помимо торговых площадей важна еще и развлекательная составляющая, поскольку она является «магнитом», притягивающим посетителей в комплекс. Правда, количественные характеристики (размеры предприятий питания и залов в кинотеатре, площадь игровой зоны, наличие аттракционов и т.д.) всегда строго индивидуальны. Если через город проходят туристические потоки можно рассматривать возможность создания гостиницы, ярмарки, оздоровительного центра или аквапарка. В мировой практике встречаются даже такие экзотические сочетания, как торговый центр и театр", - добавляет специалист.

В то же время директор по маркетингу компании Nayada Анна Кузнецова уверена: "Гостиничная и спортивная составляющая пока не будут очень актуальными в Подмосковье".

Как отмечают эксперты, средние сроки окупаемости проекта составляют 4-5 лет, преимущества строительства ТРЦ в области по сравнению с Москвой очевидны. «В Подмосковье более низкий для девелопера уровень затрат на развитие проекта. Напомню, что его во многом определяет стоимость участка. Наконец, в отличие от столицы с острым дефицитом свободной земли, в Подмосковье можно найти гораздо большие площади», - рассказывает вице-президент компании «Торговый квартал» Анатолий Васильев.

Что же касается арендных ставок, то здесь ситуация неоднозначная: затраты арендаторов в Подмосковье сопоставимы с московскими.  «Уровень ставок аренды на торговые помещения в крупных областных ТРЦ ненамного отличается от платы за аренду в ТРЦ, расположенных за Садовым кольцом в спальных районах Москвы», - подчеркивает специалист по маркетингу Sawatzky Property Management Елена Ткач

Ставки аренды в ТЦ Московского региона, долл. за кв.м в год

В пределах МКАД, долл. за 1 кв. м/г.

За пределами МКАД, долл. за 1 кв. м/г.

Якоря

150-350

120-350

Мини-якоря

350-700

300-650

Торговая галерея

700-3000

700-2500

Действительно, по данным RealEstate.ru, стоимость аренды офисов в торговых центрах за МКАД в первом полугодии 2007 года находилась в пределах от 120 долл. за 1 кв.м в год для якорей до 2,5 тыс.долл. для тех, кто снимал помещения в торговой галерее.

Однако, по словам Е. Ткач, в последнее время тенденция такова, что необходимость ездить в Москву за покупками и услугами для организации досуга  постепенно ослабевает: жители области предпочитают посещать объекты торговли, находящиеся в непосредственной близости от дома. Поэтому рынок Подмосковья становится все более перспективным для девелоперов, инвесторов, а также сетевых торговых операторов. Последние нуждаются в торговых центрах, отвечающих современным требованиям, и, тем самым, осваивая Подмосковье, получают возможность быть ближе к клиенту.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова