КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Торговая недвижимость в первом полугодии 2008 года

24 июля 2008
Мельче, но больше

До сих пор остается актуальным вопрос о насыщенности московского региона торговыми площадями. С одной стороны, этот рынок довольно быстро развивается, а с другой стороны, насыщения пока так и не наступает – свободных площадей от силы найдется 2%, при том что за прошедшее полугодие прирост торговых площадей оказался на 20% больше, чем за аналогичный период 2007 года. Примечательно, что большинство введенных объектов представляло собой небольшие, до 5 тыс. кв. м, торговые центры. Также сохранился тренд последних лет – активная экспансия девелоперов и ритейлеров в подмосковные города и российские регионы.

Развитие торговых площадей в московском регионе в первом полугодии 2008 года пошло курсом разукрупнения. Как рассказал начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Россия и СНГ Максим Карбасникофф, большинство проектов, введенных в период с января по июнь текущего года, представляло собой либо небольшие по площади объекты, либо объекты, включенные в состав деловых комплексов, где доля «торговли» не превышала 5 тыс. кв. м.

В целом же, торговая недвижимость столичного рынка развивалась довольно активно. По данным управляющего директора компании Praedium Рубена Алчуджяна, в первом полугодии 2008 года общий прирост торговых площадей составил 286 тыс. кв. м, что на 20% превысило показатели аналогичного периода 2007 года. Соответственно, общий объем торговых площадей московского региона, по его словам, на конец первого полугодия 2008 года достиг 2,6 млн кв. м.

Из общего числа торговых площадей в московском регионе прирост качественных площадей (под ними понимаются комплексы Москвы, торговой площадью не менее 5 тыс. кв.м, а также торговые центры, которые географически находятся на территории Московской области (граничат с Москвой, территория МКАД), но рассчитаны на столичную потребительскую аудиторию), по данным М. Карбасникоффа из Jones Lang LaSalle Россия и СНГ, составил порядка 71,7 тыс. кв.м. Общий объем качественных торговых площадей к июлю 2008 года, соответственно, равнялся 1,853 млн кв.м, или 177 кв.м в расчете на 1 тыс. человек.

Самым значимыми объектами торговой недвижимости первого полугодия 2008 года стали торгово-деловой центр «Аэробус» на Варшавском шоссе, общая площадь которого составила 32,6 тыс. кв. м, ТЦ «Облака» на Ореховском бульваре площадью 96 тыс. кв.м и ТЦ «ZIG-ZAG» на Лобненской ул. на 28,4 тыс. кв. м.

Знаковым событием для торгового рынка стало открытие ТРЦ «Иридиум» в Зеленограде (общая площадь равнялась 16 тыс. кв.м, торговая – 9,8 тыс. кв.м). Как подметил М. Карбасникофф из Jones Lang LaSalle, «он стал первым современным торгово-развлекательным объектом в этом районе».

Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2008 года:

Объект

Адрес

Общая площадь, кв.м

Торговая площадь, кв.м

1

ТЦ «Облака»

Ореховый б-р, д. 22а

96000

42490

2

ТЦ «Неглинная Плаза»

Трубная пл., д. 2

75000

14000

3

ТРЦ «Фили»

Багратионовский пр., вл.5

62000

55500

4

ТЦ «Аэробус»

Варшавское шоссе, д. 95

34600

17430

5

ТЦ «Праздник»

Тушинская ул., вл. 13–15

34000

24000

6

ТЦ «ZIG-ZAG»

Лобненская ул., д. 4-6

28400

16000

7

ТОЦ «Сатурн»

Авангардная ул., д. 3

12904

6904

 

 

 

 

 

 

Источник: Praedium

Не все заявленные на первую половину 2008 года торговые центры смогли открыться вовремя. Самым известным из объектов, которые так и не распахнули двери перед покупателями, стал ТЦ «Тройка» на Верхней Красносельской улице (девелопер Auchan, общая площадь 160 тыс. кв.м), который был построен еще в прошлом году, однако из-за задержки согласований открытие его перенеслось на сентябрь. До осени отложилось и открытие торгового центра «Мегаполис» на проспекте Андропова, д. 4-10 общей площадью 72 тыс. кв.м.

Помимо уже анонсированных объектов во втором полугодии в столице ожидается целый шквал открытий. Самым знаковым для всего 2008 года станет торговый центр «Метрополис», на Ленинградском шоссе, 16. Ввод его в эксплуатацию запланирован на октябрь. Общая площадь комплекса составит 205,2 тыс. кв.м. Также масштабными центрами станут: 3-я фаза ТЦ «Золотой Вавилон» на Рябиновой улице, ТРЦ «Рио» на Дмитровском шоссе, на 220 тыс. кв. м, ТРЦ «GoodZone» на Каширском шоссе с площадью 146 тыс. кв. м и другие.

Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу до конца 2008 года:

Объект

Адрес

Общая площадь, кв.м

Торговая площадь, кв.м

1

ТРЦ «Шоколад»

Энтузиастов шоссе, вл.102

170000

90000

2

ТК «Золотой Вавилон III»

пересечение Рябиновой и Верейской ул.

143000

85800

3

Общественно-культурный центр «Парк 850-летия Москвы»

пересечение Поречной и Братиславской улиц

135000

81000

4

МФК «Метрополис»

Ленинградское ш., д.16

205298

80000

5

ТЦ «ГудЗон»

Каширское ш., д.12

122165

60000

6

ТЦ «Каширский Молл»

24 км МКАД

200000

120000

7

ТЦ «Марьинский Парк»

Поречная ул.

135000

35000

8

ТРК «Павлово Подворье»

14 км Новорижского ш.

70500

20000

9

ТРК «Новоясеневский»

Новоясеневский пр-т, д. 1

64000

28500

10

ТЦ «Воробьевы Горы»

Мосфильмовская ул., д. 70

25000

18000

11

ТЦ «Москворечье»

Каширское ш.

24490

19780

12

ТЦ «Молл Гэллери-Митино» (II очередь)

Пятницкое ш., д. 13-15

80000

24000

13

МФК «Тушино Плаза»

Химкинский б-р, д. 7-23

60000

20840

14

ТЦ «Борисовские Пруды»

Борисовские пруды ул.

26600

-

15

ТРЦ «Рио»

Дмитровское ш., д. 163а

220000

60000

16

ТЦ «Тряпка»

Ленинградское ш., вл. 25

25000

20000

17

ГМ «Ашан-Тройка в Сокольниках»

между ТТК и верхней Красносельской ул.

118000

82600

18

ТРЦ «GoodZone»

Каширское ш., д. 12

146000

60000

19

МФК «Новочеркизовский» (I очередь)

на пересечении Щелковского ш. и участка Московской железной дороги

33000

-

20

МФК «Мегаполис»

Андропова проспект вл. 4-10

72000

44000

21

ТЦ «BIG BOX»

6 км от МКАД по Новорижскому ш.

68000

50000

Источник: Praedium

Развитость площадок и наличие вакантных помещений определяет стоимость арендных ставок. «Постоянный рост стоимости аренды в Московском регионе вызван дефицитом земельных участков, пригодных для постройки торговых центров,  высокой стоимостью столичной земли и высоким спросом на качественные торговые объекты, как со стороны девелоперов, так и со стороны ритейлеров», - объяснил М. Карбасникофф из Jones Lang LaSalle Россия и СНГ.

В итоге, в первом полугодии 2008 года, по данным Р. Алчуджяна из Praedium, увеличение стоимости арендных ставок составило 4%, что отразило стабильный рост на качественные торговые площади. По данным аналитика отдела исследований торговых помещений СB Richard Ellis Ольги Кондауровой, средневзвешенная арендная ставка в торговых центрах Москвы к концу первого полугодия оценивалась в 2 тыс. долл. за 1 кв.м в год. Ставки аренды в центральных торговых комплексах составляли 700-2500 долл. за кв.м в год, в торговых центрах, расположенных на окраинах — 600-1000 долл. за кв.м в год. При этом, по прогнозам компании Praedium, рост арендных ставок до конца 2008 года продолжится и к концу года составит 10%.

Ставки аренды для различных типов арендаторов в первом квартале 2008 года:

Формат

Площадь (кв.м)

Минимальная ставка аренды

(долл./кв.м/год)

Максимальная ставка аренды

(долл./кв.м/год)

Гипермаркет

>10,000

150

210

Электроника и бытовая техника

<2,500

>2,500

410

300

550

400

Спортивные товары

<1,200

>2,500

400

120

450

180

Кинотеатр

>3,000

170

500

Развлечения

>4,000

120

200

Парфюмерия и косметика

<1,000

<300

400

1,200

600

1,500

Товары для детей

>2,500

180

350

Товары для дома

>3,000

290

340

Товары для дома

8,000 – 15,000

120

200

Фудкорт

Рестораны

40 - 90

250 – 600

1,400

450

1,900

700

Источник: Jones Lang LaSalle

Несмотря на большой объем ввода новых качественных объектов торговой недвижимости спрос на них по-прежнему оставался очень высоким и свидетельствовал о нескором насыщении столичного рынка современными торговыми объектами. Как отметили эксперты, опрошенные RealEstate.ru, доля свободных качественных торговых помещений составляла всего 1-2%.

Источник: Praedium

В первой половине 2008 года сохранилась тенденция выхода рынка торговой недвижимости в города Подмосковья и регионы: в Москве попросту не хватало участков под строительство в центре и присутствовала конкуренция со стороны существующих объектов. «Садовое и третье транспортное кольца передали эстафету запланированному Четвертому транспортному кольцу. Особо перспективными районами в этом отношении стали Волгоградский проспект, Текстильщики и шоссе Энтузиастов», - отметила О. Кондаурова из СB Richard Ellis.

Несмотря на то что московский рынок по-прежнему оставался привлекательным для развития торговой недвижимости, девелоперы и ритейлеры в первом полугодии 2008 года присматривались к наиболее перспективным районам Московской области. «В основном они устремлялись в близлежащие населенные пункты, непосредственно граничащие с Москвой, такие как Мытищи, Химки, Балашиха, Люберцы, Домодедово, в которых планируется ввод значительного объема качественных торговых площадей», - рассказал М. Карбасникофф из Jones Lang LaSalle Россия и СНГ.

Что же касается других субъектов РФ, то, как рассказали RealEstate.ru аналитики рынка, активная экспансия наблюдалась в первую очередь в города-миллионники: Новосибирск, Екатеринбург, Самару, Казань. Причем последние два города лидировали среди миллионников по таким показателям как общий объем торговый площадей и обеспеченность торговыми площадями на 1 тыс. жителей. По мнению О. Кондауровой из СB Richard Ellis, неплохие результаты показали Омск, Уфа и Новосибирск, которые в скором времени обещают стать самыми насыщенными среди регионов. В связи с развитием крупных городов заинтересованность девелоперов скоро должна переместится в города с населением около 500 тыс. человек. Однако это будет уже не тот формат. Как отмечает О. Кондаурова, «и покупательская способность, и количество потенциальных покупателей в этих городах «разгуляться» не позволит». 

Во втором полугодии 2008 года, по прогнозам компании Praedium, в московском регионе будет введено порядка миллиона квадратных метров торговых площадей. Однако пока спрос превышает предложение, дефицит торговых площадей сохранится. Кроме того, по ожиданиям опрошенных RealEstate.ru экспертов, следующее полугодие будет ознаменовано развитием новых форматов торговой недвижимости, таких как outlet center, ритейл-парк, lifestyle-center, department store, связанных с освоением спальных районов и созданием торговых кластеров, которые пока не так активно развиваются в силу наиличия еще некоторых вакантных мест на территории, приближенной к центру.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова