КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Споткнулись на старте

20 февраля 2007
Через ипотечные программы приобретается не более 2-10% от всех объектов коммерческой недвижимости

Состояние развития российского рынка «коммерческой ипотеки» (приобретения объектов коммерческой недвижимости юридическими лицами посредством ипотечных кредитов – прим. ред.) можно охарактеризовать как стартовое. До сих пор массового запуска ипотечных продуктов для малого и среднего бизнеса не произошло: в большинстве своем банкиры не испытывают доверия к предпринимательству, которое не всегда строит работу на принципах прозрачности финансовых потоков и структуры собственности. В результате, по оценкам различных экспертов, в РФ в кредит покупается от 2% до 10% объектов коммерческой недвижимости, тогда как в развитых странах через коммерческую ипотеку приобретается от 50% до 90% офисных, торговых, складских и производственных помещений. И все же российские кредитные организации с оптимизмом смотрят на перспективы коммерческой ипотеки и предрекают в ближайшем будущем стремительное развитие линейки кредитных продуктов для юрлиц, а также спрос на ипотечные ценные бумаги, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости.

До недавнего времени было принято считать, что рынок ипотечного кредитования малого и среднего бизнеса в России не развит. Действительно, объемы ипотечного жилищного кредитования и коммерческого ипотечного кредитования в РФ не сопоставимы. Так, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), подводя итоги прошедшего года, рапортовало, что в РФ только за 2006 год было выдано ипотечных кредитов на 200 млрд руб., что на 157 млн руб. больше общего объема кредитов, выданных в 2005 году. А показатель отношения объема выданных ипотечных кредитов к ВВП составил в 2006 году 2,4%. В то же время объемы рынка коммерческого кредитования довольно скромны. «Оценить объем рынка ипотечного кредитования юридических лиц довольно сложно. По моим ощущениям, это 3-5 млрд долл.», - прокомментировал управляющий директор Москоммерцбанка Игорь Загуменный.

Коммерческая ипотека отстает и по такому показателю, как объем сделок с использованием ипотечных кредитов к общему объему сделок купли-продажи жилья. Так, по данным АИЖК, в 2006 году до 10-12% квартир в РФ были приобретены через ипотеку. В то же время лишь 2-10% (по оценкам экспертов, опрошенных RealEstate.ru – прим. ред.) коммерческой недвижимости покупалось с помощью кредитных программ. «В настоящий момент доля коммерческой ипотеки ничтожна в общем объеме сделок по приобретению коммерческой недвижимости в России. В то же время в развитых странах с помощью ипотеки представителями малого и среднего бизнеса осуществляется львиная доля покупок объектов коммерческой недвижимости. Там этот объем составляет от 50% до 90% от всех сделок», - отметил генеральный директор «АТТА Ипотека» Александр Черняк.

И все же, по его мнению, перспективы у дальнейшего развития коммерческой ипотеки в России есть. «Коммерческая ипотека заведомо дешевле, нежели коммерческие кредиты банков, не обеспеченные залогом», - добавил он.

Правда, по словам начальника отдела связей с общественностью компании «Фосборн Хоум» Юлии Родионовой, процентная ставка по программам кредитования для приобретения коммерческой недвижимости, предлагаемая ипотечным брокером, варьируется в пределах 12-17% годовых при сроке кредитования до 15 лет. А в Москоммерцбанке, где доля коммерческой ипотеки составляет до 20% от общего портфеля корпоративных кредитов, заметили, что минимальная сумма кредита должна составлять не менее 3 млн долл., причем заемщик должен обладать средствами в размере 25-30% от стоимости объекта. «Способность компании обслуживать кредит из операционной деятельности – вот одно из основных требований к заемщикам. Кроме того, так как стоимость объектов высока, а структура сделок купли-продажи индивидуальна, мы стараемся найти баланс между требованиями продавца и пожеланиями покупателя, при этом всегда учитывая риски банка», - заявил И.Загуменный.

Программы классического корпоративного кредитования, предлагаемые отечественными кредитными организациями, продемонстрировали более демократичные условия: минимальное значение процентных ставок по долларовым кредитам составило 10% годовых, по рублевым - 12% в год. Однако кредитные организации требовательно подходят к оценке кредитоспособности заемщика. Так, Райффайзенбанк по своей программе кредитования среднего бизнеса будет работать лишь с теми компаниями, чей годовой оборот составляет от 8 до 25 млн евро, при этом сумма финансирования должна начинаться от 100 млн долл.

Сложность оценки доходов владельцев бизнеса и непрозрачность бухгалтерии являются основными факторами, тормозящими развитие коммерческой ипотеки в РФ. «Как показывает практика, залог недвижимости не всегда является 100-процентной гарантией возврата кредита. Так, например, в случае банкротства предприятия за счет реализации его имущества в первую очередь гасятся налоговые задолженности и долги перед трудовыми коллективами», - посетовал руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Даньков.

Еще одной важной проблемой, тормозящей развитие коммерческой ипотеки, является легализация рыночной стоимости объектов недвижимости: некоторые продавцы в целях экономии на налогах занижают стоимость сделки. «Упомянутые «серые» схемы крайне опасны для их участников, т.к. являются нарушением законодательства РФ, поэтому вряд ли банки будут принимать участие в таких сделках», - продолжил С.Даньков.

Однако даже в случае, если сделка проходит «в белую», ее участники могут столкнуться с существенными трудностями, связанными с земельными отношениями. Опрошенные RealEstate.ru банкиры отметили, что могут профинансировать и приобретение ликвидных земельных участков, как с объектами коммерческой недвижимости, так и без них, а вот приобретение объекта, стоящего на земле, не принадлежащей собственнику здания, не обойдется без проволочек.

«Что касается земельных участков, то в Москве практически вся земля находится в долгосрочной аренде у собственников помещений. Это может приводить к увеличению сроков проведения таких сделок», - сказала Ю.Родионова из компании «Фосборн Хоум».

С коллегой согласен и И.Загуменный из Москоммерцбанка, отмечающий, что перезаключение договора аренды с городом – всегда затратный по времени процесс.

И все же, по мнению банкиров, перспективы развития коммерческой ипотеки есть. А. Черняк из «АТТА Ипотека» отметил, что в ближайшие годы вполне может произойти рост количества и объемов программ кредитования малого предпринимательства, в т.ч. с использованием механизма залога коммерческой недвижимости. Более того, по его мнению, кредиты, выданные под залог объектов коммерческой недвижимости могут быть качественным обеспечением ипотечных ценных бумаг.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова