КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Склады в Подмосковье

01 октября 2007
К концу 2008 года на южном направлении будет слишком много складских помещений

С каждым годом в Москве остается все меньше складов. Земельный ресурс в столице ограничен, потребность в строительстве жилья и расширении основных транспортных магистралей велика, растущему городу требуется все больше офисных и торговых площадей. В таких условиях девелоперы складских помещений активно осваивают Подмосковье, где ниже цены на земельные участки и проще «договориться» с местной администрацией. По разным подсчетам, в области в этом году возведут от 800 тыс кв.м до 1,6 млн кв.м складских помещений. Однако эксперты уверены: даже если все заявленные объекты будут введены в эксплуатацию, спрос по-прежнему будет превышать предложение, которое к декабрю 2007 года может достичь 4,1 млн кв.м. По самым оптимистичным прогнозам, лишь к концу 2008-2009 годов можно будет говорить о насыщении отдельных направлений складскими площадями.

В настоящий момент общий объем предложения качественных складских помещений (классы «А» и «В+») в Московской области оценить довольно сложно. По разным подсчетам, он составляет от 2,1 млн кв.м до 2,7 млн кв. м. Также эксперты приводят разные данные о том, сколько качественных складских площадей появится в области в текущем году. Так, специалисты «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость» уверены, что общий объем предложения на рынке складской недвижимости региона достигнет 4,1 млн кв. м. А по словам старшего аналитика компании Prime City Properties Антонины Лаировой, этот показатель увеличится лишь на 700-800 тыс. кв. м и по итогам года не превысит 3,4 млн кв.м. «В первом полугодии 2007 года на рынке складской недвижимости было сдано 425,652 тыс. кв.м. современных складских комплексов. Планируется, что в третьем и четвертом квартале количество введенных площадей составит 1,211 млн кв.м.», - рассказала руководитель направления складской и производственной недвижимости компании ASTERA ONCOR Светлана Ярова.

По ее словам, в 2007 году общий объем предложения складской недвижимости в Подмосковье мог бы пополниться аж 1,64 млн кв.м качественных складских площадей, однако девелоперы не всегда соблюдают заявленные сроки завершения строительства. «Согласно последним данным, с третьего квартала 2007 года на первый квартал 2008 года переносится ввод логистического парка «Дмитров» площадью 225 тыс. кв.м. Изменены сроки ввода и у логистического парка «Покров». Так что к концу 2007 года на рынке, скорее всего, появится лишь две трети запланированных площадей», - добавляет С. Ярова.

Наиболее значимые складские комплексы Москвы и МО, запланированные к вводу в 2007 году

Название и тип объекта

Месторасположение

Класс

Общая площадь, кв.м.

Дата ввода

«Северное Домодедово»

Каширское ш., 11 км от МКАД

А

360 000

1 очередь IV квартал 2007

Складской комплекс "МЛП Подольск"

Симферопольское шоссе, 17 км

А

200 000

1 очередь III квартал 2007

Логистический парк «Домодедово»

Каширское шоссе, 30км от МКАД

A

156 000

IV квартал 2007

ТЛК «Томилино»

Новорязанское шоссе, 6 км от МКАД

А

150 000

IV квартал 2007

«Крекшино» логистический терминал

Киевское шоссе, 24 км от МКАД

A

117 000

2 очередь III квартал 2007

«Крекшино» логистический терминал, 3, 4 очереди

Киевское шоссе, 24 км от МКАД

А

58 000

IV квартал 2007

Логистический комплекс One & Only

Алтуфьевское шоссе, 700 м от МКАД

A

46 920

2 и 3 очереди III-IV квартал 2007

Индустриальный парк «Кулон-Истра»

Новорижское шоссе, 40 км от МКАД

А

45 700

1очередь IV квартал 2007

«Строгино» административно-складской комплекс

Промзона "Строгино"

А,B

24 300

III-IV квартал 2007

Складской комплекс «СТД Лого Парк»

Дмитровское шоссе, 8 км от МКАД

А

23 000

III квартал 2007

Индустриально-складской комплекс «Springs Park»

Егорьевское шоссе, 15 км от МКАД

A

15 000

III квартал 2008

Складской комплекс

Дмитровское шоссе,15 км от МКАД

А

12 000

III квартал 2007

Логистический комплекс Shodnya Logistic

Ленинградское шоссе, 12 км от МКАД

B+

3 380

2 и 3 очереди III квартал 2007

Итого

1 211 300

Данные ASTERA ONCOR

По словам А. Лаировой из Prime City Properties, одним из наиболее крупных проектов, заявленных в 2007 году, может стать I фаза логистического парка «Домодедово» общей площадью в 600 тыс. кв.м (Трасса «Дон», 29 км от МКАД), которой уступают и «Северное Домодедово» площадью в 360 тыс. кв.м (Каширское ш., 11 км от МКАД), и складской комплекс «МЛП Подольск» в 200 тыс. кв. м (Симферопольское ш., 17 км от МКАД). Среди самых небольших – 4 фаза «Львовского терминала» (Симферопольское ш.,28 км от МКАД) и Shodnya Logistic (класс B+, Ленинградское ш., 12 км от МКАД). Однако даже они не смогут полностью закрыть потребность рынка в качественных складах. «На сегодняшний день неудовлетворенный спрос оценивается в несколько миллионов кв. м складских помещений», - заключила она.

Анализ предложения показывает, что в скором времени наибольшее количество складских площадей будет сконцентрировано на южном направлении. «Здесь в эксплуатацию в 2007 году должно быть введено 716 тыс. кв. м. Такая популярность юга связана с близостью к международному аэропорту «Домодедово» и основным магистралям, по которым осуществляются грузоперевозки из различных регионов РФ и Европы», - объяснила С. Ярова.

 

«При условии ввода всех заявленных площадей, а это и проект «Северное Домодедово» (1,1 млн кв. м) компании «Евразия Логистик», и «Южные ворота» (550 тыс. кв.м) от Giffels, и Capital Partners c 450 тыс. кв. м, юг будет близок к перенасыщению», - уверен старший консультант отдела складской и производственной недвижимости Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Александр Никишов.

Правда о полном «затоваривании» подмосковного рынка складскими площадями говорить пока рано: качественные склады на западе, особенно на Минском и Киевском шоссе, а также на восточном и северо-восточном направлениях до сих пор в дефиците. «Нехватка площадей наблюдается на севере и северо-западе, а именно на Дмитровском и Ленинградском шоссе», - продолжил руководитель отдела складской и производственной коммерческой недвижимости компании Praedium Руслан Суворов.

Среди наиболее перспективных для девелопмента складской недвижимости территорий называют участки в непосредственной близости от МКАД, а также внутри Малого московского кольца («Малая Бетонка»). «Сейчас всерьез рассматриваются варианты покупок земельных участков на «Малой Бетонке», правда, в этом случае девелоперам не избежать некоторых трудностей. Во-первых, здесь земля, как правило, находится в сельскохозяйственном обороте. Во-вторых, пока никто не может точно сказать, где точно пройдет ЦКАД и чья земля попадет под так называемые «красные линии», - рассказал А. Никишов.

Что же касается оптимального формата складского комплекса, то участники рынка, опрошенные RealEstate.ru, сошлись во мнении: такового просто не существует. И все же, по словам заместителя директора Jones Lang LaSalle Петра Зарецкого, до 60-65% складских помещений, находящихся в аренде, представляют собой крупные логистические центры, а доля производственно-складских помещений по-прежнему незначительна.

На рынке складской недвижимости принято обращать внимание на классность объекта. При этом арендаторы становятся все более требовательными к качеству снимаемых помещений.

 Данные «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимоть»

Впрочем, как показывает практика, практически любые складские помещения занимаются арендаторами еще на самых начальных стадиях строительства. Как рассказал А. Никишов из Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, наиболее востребованным метражом на рынке складов можно считать блоки размерами около 5 000 кв.м.

Пользователей не пугают и арендные ставки, одни из самых высоких по Европе, которые доходят до 130 долл. за кв. м в год triple net for lease (все расходы по обслуживанию арендуемого имущества, налоговые и страховые платежи несет арендатор).

 

 

 

Средняя арендная ставка ($/кв.м./год)

(без НДС, не включая операционные расходы)

класс А

120-130

класс В

95-115

Данные Praedium

Как прокомментировал прокомментировал П. Зарецкий из Jones Lang LaSalle, в настоящий момент на рынке складской недвижимости правила игры диктует арендодатель, и пока спрос превышает предложение, не стоит надеяться на то, что арендные ставки снизятся. «Правда, рост стоимости земли и строительных затрат постепенно снижает доходность этого бизнеса», - посетовали в «Международном логистическом партнерстве».

Эксперты уверены: пока будет возможно, арендодатели будут повышать ставки, но с каждым годом в условиях нарастающей конкуренции на рынке складской коммерческой недвижимости сделать это будет все сложнее.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова