КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Офисная недвижимость за первое полугодие 2008 года

18 июля 2008
Развитие, но не насыщение

Ограничение строительства в центре и, как следствие, развитие офисного строительства за чертой Третьего транспортного кольца и МКАД, а также реорганизация бывших промышленных зон – главные тенденции первого полугодия 2008 года в сегменте офисной недвижимости московского региона. Несмотря на ввод большого числа офисных площадей и увеличение доли свободных площадок рост цен на аренду продолжился и составил порядка 10% по сравнению с началом года. Эксперты отмечают, что это еще не предел.

Суммарное количество офисных площадей, введенных в эксплуатацию в Москве в первом полугодии 2008 года, продолжило расти, делая данный сегмент рынка одним из самых быстрорастущих в коммерческой недвижимости. Однако у экспертов разные данные по поводу его конкретного прироста. Так, по словам руководителя отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis Ирины Флоровой, в течение первого полугодия 2008 года на офисный рынок Москвы было выведено более 700 тыс. кв. м площадей, из них помещения класса А составили 88 тыс. кв. м. По данным управляющего директора Praedium Рубена Алчуджяна, на конец отчетного периода в эксплуатацию было введено 570 тыс. кв. м. качественных офисных площадей. Однако даже этот показатель на 7% превышает данные двух первых кварталов 2007 года.

Главная причина увеличения роста офисных площадей, как отмечают все эксперты, – ввод в эксплуатацию большого количества крупных объектов в конце 2007 – начале 2008 годов. При этом в связи с ограничением строительства крупных офисных объектов в центральном административном округе Москвы наметилась тенденция децентрализации рынка офисной недвижимости и активной экспансии в периферийные округа и ближайшее Подмосковье, особенно вдоль границы МКАД, в зонах пересечения с крупными транспортными магистралями.

Самым крупным офисным центром, введенным в первом полугодие 2008 года, стал Citydel Business Center – бизнес центр класса А на улице Земляной Вал.,11/19, общей площадью 64,6 тыс. кв. м.

Наиболее значимые объекты, введенные в первом полугодии 2008 года:

Объект

Адрес

Класс

Общая площадь, кв.м

Офисная площадь, кв.м

1

Citydel Business Center

Земляной Вал ул., 11/19

A

64 621

58 000

2

Riga Land (1 фаза)

Новорижское ш.

В+

60 000

38 000

3

Бизнес-центр на Смольной

Смольная ул. ,14

В

21 000

15 000

4

Баркли-Плаза, многофункциональный комплекс

Пречистенская наб., 17/19

A

23 920

2 800

5

Berezovaya alleya

М. Ботанический сад

В+

20 038

17 321

6

Savinski, бизнес-центр

Бол. Саввинский пер., 11

А

28 235

17 000

7

Yauza Plaza II

Радио ул., д. 24, стр 2

В

9 000

7 200

8

Виктория Плаза

Бауманская ул., 6

В+

27 000

21 500

Источник: Praedium

По данным опрошенных RealEstate.ru аналитиков, общий объем офисных площадей в московском регионе, выходящих на рынок в 2008 году может составить от 1,5 до 1,7 млн кв.м. Из них, помещения класса А могут составить около 300 тыс. кв. м. При этом сроки ввода ряда объектов могут быть перенесены на следующий год. В частности, уже сейчас задержана сдача таких объектов как Metropolis, Principal Plaza и Brent City Business Park.

В первом полугодии этого года было анонсировано несколько крупных проектов, которые будут выведены в долгосрочной перспективе. Как рассказал генеральный директор компании Smart property Константин Королев, Capital Partners планирует в течение 5 лет ввести более 1,5 млн. кв. м площадей. В их числе бизнес-центр «Фили-1» площадью 180 тыс. кв. м и «Фили-2» площадью 300-400 тыс. кв. м. Корпорация «Главстрой» планирует построить офисно-жилой комплекс площадью 400 тыс. кв. м на пересечении Боровского шоссе и МКАД. В Красногорске планируется возведение международного делового центра общей площадью порядка 1,5 млн. кв. м. Компании Coalco и «Аптек девелопмент» объявили о совместном строительстве бизнес-центра площадью порядка 360 кв. м на бывшей территории металлообрабатывающего завода. На пересечении МКАД и Калужского шоссе на месте строительного рынка «Мельница» планируется возвести крупный многофункциональный комплекс, включающий порядка 4 млн. кв. м недвижимости. «ДС-Девелопмент» планирует возвести многофункциональный комплекс «Донской» на 5-м Донском проезде, а так же комплекс в районе Строгино общей площадью около 650 тыс. кв. м. Рядом с заводом «Москвич» на участке в 75 га ГК «Метрополь-девелопмент» планирует создать бизнес-парк площадью 400 тыс. кв. м. К этом проекту планирует присоединиться компания Mirax Group, которая может приобрести около 50% от него. Помимо этого данная компания осенью текущего года планирует запуск нескольких офисных объектов на базе бывшего завода «Мосдизайнмаш». По словам К. Королева из Smart property, подобное стремление к масштабной застройке приведет к окончательному коллапсу транспортной системы столицы. «Я считаю, что необходимо активно развивать города-спутники, расширять их подъездную инфраструктуру и планировать территории по принципу «все в одном», минимизируя тем самым внешний трафик», - отметил эксперт.

Большой объем ввода новых офисных объектов позитивно сказался на количестве  вакантных площадей. Уровень свободных площадей на середину 2008 года в Москве составил 5-6%, что почти в 2 раза превысило показатели первого полугодия прошлого года. При этом доля свободных площадей класса А на рынке составило до 8%, а для офисов класса В - порядка 6%. Однако, несмотря на увеличение количества свободных офисных пространств, по мнению Р. Алчуджяна из компании Praedium, данные показатели «не привели к насыщению рынка и спрос на качественные площади продолжает расти».

Главным доказательством этого служит тот факт, что наиболее интересные и качественные офисные помещения разбираются арендаторами быстрее всего, уже на стадии строительства. Так, в первом полугодие 2008 года были заключены следующие сделки по аренде.

Наиболее крупные сделки по аренде офисных помещений в I полугодии 2008:

Объект

Адрес

Класс

Арендатор

Офисная площадь, кв.м

Многофункциональный бизнес-центр «Домников»

Академика Сахарова, пр-т, 30

А

Альфа-Банк

22 000

Бизнес-парк «RigaLand»

Новорижское ш.

В+

ГК «Видео Интернешнл» (предварительный договор)

20 000

Бизнес-центр

«Красная роза 1875»

Тимура Фрунзе ул., 11

А

ООО «Яндекс»

на начальном этапе - 18 тыс. кв. м, возможность дальнейшего расширения еще на 12 тыс.

Торгово-офисный центр

«Диагональ Хаус»

Бутырская ул., 77

В

Полностью сдан

Центр общей площадью 16,65 тыс. кв. м, из которых 12,33 тыс. кв. м – офисные площади.

Nordstar Tower

Пересечение ТТК и Хорошевского ш.

А

IBS

36.840 тыс.

Бизнес-парк

«Западные ворота»

Беловежская ул., 21

А

ТНК BP

37 тыс.

(предварительный договор)

Бизнес-парк

«Западные ворота»

Беловежская ул., 21

А

Philips (предварительные договора)

6,92 тыс.

Бизнес-центр «Буревестник»

3-я Рыбинская ул.

А

Bayer

10 тыс.

Бизнес-центр

«Kutuzoff Tower»

Ивана Франко ул., 10 а

А

Рольф

10 тыс.

Бизнес-центр

«Газойл Плаза»

Наметкина ул.,12а

В

Новатэк

7 тыс.

Бизнес-центр

«Военторг»

Воздвиженка ул., 10

А

Тройка Диалог

5 тыс.

Бизнес-центр

«Башня Федерация»

ММДЦ «Москва-Сити»

А

«Анда Финанс»

4,5 тыс.

Таблица составлена RealEstate.ru на основании данных, предоставленных компаниями CB Richard Ellis, Praedium и «Новое качество».

Наиболее значимые сделки купли/продажи 1 полугодия 2008 года

Объект

Адрес

Класс

Продавец

Покупатель

Общая Площадь, кв.м

Бизнес-центр «Серебряный город»

Серебряническая наб., 27

А

Основатель банка «Нефтяной» Игорь Линшиц (компания «Делин девелопмент»)

Британский фонд RP Capital Group

Все здание - 60 тыс.

Бизнес-центр Mirax Plaza

Кутузовский пр-т

А

Корпорация Mirax Group

Промсвязьбанк

15 тыс.

Источник: Praedium

В связи с крайне ограниченным предложением в центре города и запретом на новое офисное строительство рост арендных ставок был наиболее заметен в бизнес-центрах класса А, расположенных в пределах Садового кольца. По сравнению с началом года ставки аренды в помещениях данной категории повысились до 12 % и составили, по разным данным, от 1200 до 1700 долл. за кв. м в год. «Некоторые объекты сдавались и по цене в 1500 – 2000 долл. за кв.м в год», - отметил Р. Алчуджян из Praedium.

Что касается объектов класса В и В+, то на конец второго квартала по сравнению с началом 2008 года средняя ставка аренды в них увеличилась на 10% и, по разным данным, составила от 850 до 950 долл. за кв. м в год.

Цены на продажи офисных помещений демонстрировали ту же динамику: на конец первого полугодия 2008 года средние цены продажи повысились на 10-12% по сравнению с началом года и составили по помещениям класса А - 8 – 12 тыс. долл. за кв.м, по объектам класса В и В+ - 4 – 8 тыс. долл. за кв.м.

По прогнозам компании Praedium до конца года можно ожидать повышение ставок на аренду офисных помещений класса В и В+ на уровне до 30%. Наиболее перспективной зоной для строительства офисов в московском регионе, по мнению опрошенных RealEstate.ru аналитиков, будут территории за пределами Третьего транспортного кольца и МКАД. Среди конкретных районов самыми привлекательными с точки зрения развития офисных кластеров экспертами считаются северный административный округ (САО), в частности территория вдоль таких магистралей, как Ярославское, Дмитровское и Алтуфьевское шоссе, и особенно зона Большого Сити.

Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова