КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / Лизинг вместо ипотеки

25 декабря 2006
Доля «недвижимости» в портфелях российских лизинговых компаний за 2006 год выросла в 2 раза

На российском рынке не так давно появился и активно развивается новый инструмент – лизинг коммерческой недвижимости. По оценкам экспертов, опрошенных RealEstate.ru, еще в 2005 году доля «недвижимости» в портфелях российских лизинговых компаний составляла от 0,85% до 2% от общего объема портфеля, а в 2006 году в некоторых компаниях увеличилась до 50%. Столь бурный рост «финансовой аренды», как принято называть лизинг недвижимости, участники рынка объясняют неразвитостью коммерческой ипотеки и тем, что лизинговые схемы менее рискованны для финансирования.

По данным лизинговой компании «Европлан», в настоящее время до 20-25% инвестиций в развитых странах составляют лизинговые операции. На долю США приходится до 52% от общего объема лизинга в мире. «На Западе до 30% сделок по приобретению недвижимости финансируется через лизинговые схемы», - говорит начальник отдела развития и рекламы компании «Лефко-лизинг» Артур Хасаншин. В России доля лизинговых сделок пока невелика. По данным профессора Высшей школы экономики Виктора Газмана, всего в 2005 году в России было заключено лизинговых договоров на 8,5 млрд долл., при этом общая стоимость имущества, переданного в лизинг, составила 72,2 млн долл. В 2004 году было заключено сделок на 6,75 млрд долл., общая стоимость недвижимости в лизинге составила 43 млн долл. «Получается, что если российский рынок лизинга в целом вырос на 26%, то лизинг недвижимости вырос на 68%», - добавляет начальник московского отдела лизинговой компании «Глобус-лизинг» Сергея Силинг.

По сравнению с США, где уже в 2003 году годовой оборот лизингового рынка составил 208 млрд долл., российский лизинг только набирает обороты. Однако участники рынка говорят о перспективах данного инструмента, особенно в области недвижимости. По словам А.Хасаншина из «Лефко-лизинг», доля недвижимости в портфеле компании за 2006 год выросла в 2 раза и составляет сейчас около 50% от общего объема портфеля.

«Если судить по количеству обращений в нашу компанию, то лизинг в области недвижимости очень востребован. Данный продукт выгодно отличается от коммерческой ипотеки и потенциально интересен как малому и среднему бизнесу, так и крупным предприятиям», - соглашается с коллегой начальник отдела продаж «Экспо-лизинг» Илья Седоров.

Действительно, у лизинговой схемы есть свои особенности. При лизинговой сделке имущество приобретает компания-лизингодатель. Компания-лизингополучатель, заплатив первоначальный платеж в размере от 10% до 30% стоимости имущества, получает недвижимое имущество в аренду. Лизингополучатель постепенно выплачивает арендодателю стоимость имущества, и оно переходит на баланс предприятия. При расчете платежей учитываются стоимость лизингового имущества за весь срок действия договора лизинга (компании учитывают определенный коэффициент удорожания недвижимости), компенсация платы лизингодателя за использованные им заемные средства, комиссионное вознаграждение, а также плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором лизинга. «При кредитовании проценты начисляются, как правило, на остаток суммы, а в случае лизинговой сделки – на стоимость приобретенной недвижимости. Поэтому в итоге лизингополучатель заплатит больше заемщика», - комментирует А.Хасаншин.

Выгода лизинга состоит в том, что при лизинге недвижимость переходит в собственность лизингополучателя только после полного расчета с лизинговой компанией, поэтому у предприятий появляется возможность сэкономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. Кроме того, НДС (налог на добавленную стоимость), уплаченный в составе лизинговых платежей, будет возвращен предприятию.

«Лизинг выгоден тем предприятиям, которым важно финансовое планирование денежных потоков при реализации долгосрочных проектов. В этом случае лизинг будет значительно эффективней ипотеки», - рассуждает старший вице-президент лизинговой компании «Уралсиб» Роман Струков.

Кроме того, по его мнению, лизинговая схема менее рискованна и для финансирования банками, так как лизинговая компания будет более надежным партнером для банка, чем заемщик сегмента малого и среднего бизнеса, не обладающий кредитной историей. Дело в том, что наибольшая часть средств, имеющихся в распоряжении лизинговой компании носит заемный характер, однако эксперты также заявили о том, что используют собственные средства и средства, полученные от эмиссии облигаций.

В то же время, по его словам, для индивидуальных предпринимателей и компаний, работающих по упрощенной схеме налогообложения, лизинг вряд ли будет интересен: они не являются плательщиками НДС, налога на прибыль и налога на имущество, и снижение налогооблагаемой базы по прибыли за счет ускоренной амортизации имущества не будет иметь для таких клиентов большого значения.

Что касается налогообложения, то, по мнению опрошенных экспертов, в законодательстве, регулирующем деятельность лизинговых компаний (закон «О лизинге», Гражданский и Налоговый кодексы), много недоработок. «Лизинговые программы предоставляют право досрочного выкупа объекта лизинга, в таких случаях у налоговых органов возникают претензии к лизинговым компаниям», - комментирует И.Седоров из «Экспо-лизинга».

Главная проблема, с которой сталкиваются лизинговые компании, это «серые» схемы, на которых настаивают продавцы недвижимости. «Доля недвижимости в портфелях лизинговых компаний могла бы вырасти и в 10 раз, но лизинговые компании работают только по «белым» схемам», - предполагает А.Хасаншин.

Дело в том, что собственники офисных, торговых, производственных и складских помещений, которые наиболее востребованы в лизинге, для оптимизации налоговых издержек значительно сокращают на бумаге балансовую стоимость объектов.

Лизинговые компании пытаются со своей стороны с этим бороться. Например, в компании «Глобус-лизинг», если недвижимость находится в собственности физического лица, компания компенсирует продавцу 13% подоходного налога.

Кроме того, среди проблем, с которыми сталкиваются лизинговые компании, опрошенные эксперты отметили невозможность сделать земельный участок объектом лизинга. «Нам проще и легче работать в регионах, - признается И.Седоров, - в столице наиболее нерегулируемый рынок земельных отношений». Однако даже при существующем наборе проблем, по его мнению, лизинг уже сделал бизнес белее.

На рынке также появились первые крупные лизинговые сделки в области недвижимости. Так, лизинговая компания «Уралсиб» и банк «Уралсиб» профинансировали покупку помещения под торгово-развлекательный комплекс в составе жилого комплекса «Воробьевы горы» у холдинга «Дон-Строй». Комлекс предназначен для передачи в лизинг компании «Восток». Площадь ТРЦ составляет 24 тыс. кв. м., а объем сделки составил 44 млн долл. При этом «Восток» заплатил 6 млн долларов, а 38 млн долларов вложила лизинговая компания «Уралсиб».

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова