КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Инвестировать самому

06 ноября 2007
«Входной билет» на рынок коммерческой недвижимости обойдется минимум в 300 тыс. долл.

Инвестиции в квартиры перестали приносить желанную прибыль. Бурный рост цен на квартиры, который наблюдался в 2006 году, сменился в начале текущего года стагнацией: квадратные метры перестали дорожать, а стоимость некоторых, наименее привлекательных, объектов, выставленных на продажу, была скорректирована в меньшую сторону. Не принес желаемых результатов и сентябрь-2007: вопреки прогнозам аналитиков, в первый месяц осени московская недвижимость подорожала всего на 1%, что нивелировалось снижением на 3% курса доллара. В таких условиях внимание инвесторов – физических лиц все чаще обращается к рынку коммерческой недвижимости РФ, который демонстрирует позитивные результаты. Зарубежные эксперты называют его одним из наиболее привлекательных сегментов, который обещает инвесторам-профессионалам доходность в размере 10-20%, в отличие от 6-7%, которые приносят вложения в офисную, торговую и складскую недвижимость Европы. Каким образом каждый из нас может вложиться в коммерческую недвижимость? Какую доходность принесет нежилой фонд непрофессиональному инвестору? С какими трудностями придется столкнуться физическому лицу при покупке объекта коммерческой недвижимости? Все это и многое другое решил выяснить RealEstate.ru.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФы недвижимости)

С развитием института паевых инвестиционных фондов (ПИФов) жизнь инвестора, несомненно, стала проще. Теперь каждый человек, обладающий небольшим капиталом, может вложиться в ценные бумаги российских компаний, работающих в разных отраслях экономики, драгоценные металлы и другие инструменты посредством ПИФа. При этом управляющие компании демонстрируют завидную лояльность даже к клиентам со скромными доходами. Так, человек, имеющий в наличии 1 «свободную» тысячу рублей может стать пайщиком паевых инвестиционных фондов УК «Агро Стандарт», УК Банка Москвы, УК «ПИОГЛОБАЛ Эстейт Эссет Менеджмент», УК «Энергокапитал» и т.д. А каждому имеющему всего 200 «лишних» руб. можно попробовать свои силы, вложив эти средства в ПИФ «Финам Первый», управляемый УК «Финам Менеджмент».

Сектор недвижимости также не закрыт для коллективных инвестиций. Согласно статистике Investfunds.ru, в настоящий момент в РФ насчитывается 200 сформированных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (по российскому законодательству, именно такая организационно-правовая форма ПИФа позволяет инвестировать в сферу недвижимости средства пайщиков – прим. ред.). Кроме того, идет формирование 10 ЗПИФов недвижимости, и анонсированы еще 38 ЗПИФов недвижимости. На вторичном рынке торгуются паи 50 ЗПИФов подобного профиля: паи 44 фондов обращаются на ММВБ, паи 6 фондов – на РТС. При этом о наличии в имуществе проектов в сфере столичной и региональной коммерческой недвижимости заявляют, как минимум, 43 закрытых паевых инвестиционных фонда.

До недавнего времени ЗПИФы недвижимости, особенно те, что имели дело с коммерческой недвижимостью, были по-настоящему недоступными для розничных инвесторов. «Дело в том, что большая часть закрытых паевых инвестиционных фондов создавалось под какой-либо проект и в расчете на определенного, «якорного» инвестора», - рассказал в интервью RealEstate.ru генеральный директор УК «Коллективные инвестиции» Михаил Тяжлов.

Как правило, информация о таких фондах не раскрывалась широкой публике, объекты, в которые вкладывались средства «якорных» инвесторов, не разглашались, а размер минимальной суммы инвестиций измерялся миллионами рублей. Однако в последнее время все больше ПИФов недвижимости начинают рассчитывать и на массового покупателя. И, несмотря на то что по-прежнему минимальный размер первоначального взноса для клиентов УК, предпочитающих вкладывать средства в фонды подобного профиля, довольно высок, встречаются и относительно дешевые предложения. Так, например, стать пайщиком ЗПИФа недвижимости «АК БАРС – Земельный фонд» под управлением УК «АК БАРС Капитал» можно всего за 3 тыс. руб.

Как рассказали опрошенные RealEstate.ru эксперты, ориентация на розницу вовсе не упраздняет институт инвесторов-«якорей», однако позволяет последним в любой момент рефинансировать вложенные средства. «Концепция ЗПИФа недвижимости предполагает инвестиции на длительный срок. Однако пайщикам фонда замораживать значительную часть денег на долгое время, особенно если это достаточно крупный актив, к примеру, стратегического инвестора, не выгодно. В таких случаях обычно паи выводятся на вторичный рынок – одну из биржевых площадок РФ. Процедура покупки и продажи паев на вторичном рынке довольно проста: паи стратегического инвестора (он же, как правило, является и владельцем проекта) предлагаются желающим их приобрести, иногда с безотзывной офертой о выкупе паев, начиная с определенного срока и вплоть до погашения. Тем самым стратег высвобождает необходимые активы», - уточнил руководитель департамента по работе с клиентами УК «Атлас Капитал» Сергей Тюрин.

Такое положение вещей выгодно и для розничного инвестора, получающего возможность владеть проектом коммерческой недвижимости, в который вложены средства пайщиков, в рамках своей доли в ЗПИФе недвижимости. Что касается доходности паев, то, по мнению участников рынка, она является производной от цен, доминирующих на рынке недвижимости. «В прошлом году почти все показали очень хороший прирост стоимости, а в этом году преобладает либо незначительный рост, либо стагнация», - поведал главный аналитик УК «Капиталъ» Сергей Карыхалин.

В целом же, как отметили опрошенные специалисты, в хорошие времена инвестору следует надеяться на уровень доходности в 20-30% по реализации проекта, однако предупредили, что управляющая компания не может гарантировать пайщику сохранность и умножение вложенных средств: обвал может случиться и на рынке недвижимости. В конце концов, ведь и УК может выбрать неудачный объект для инвестиций.

Также эксперты напомнили, что инвестору не стоит забывать и о тратах, которые придется нести любому, вложившемуся в ЗПИФ недвижимости. Это, прежде всего, вознаграждение управляющему фондом (в среднем до 1% среднегодовой стоимости чистых активов) и оплата услуг депозитария, регистратора, аудитора и оценщика, которые также в сумме составляют 1% среднегодовой стоимости чистых активов. Обе комиссии выплачиваются за счет имущества, составляющего фонд. При погашении паев пайщик также обязан уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%, который исчисляется с инвестиционного дохода клиента УК – разницы между ценой покупки и ценой продажи пая.

Покупка коммерческой недвижимости через посредника

Для тех, кто не желает делиться с другими пайщиками, существует возможность приобрести объект коммерческой недвижимости самостоятельно. Посреднические услуги по подбору помещения, сопровождению сделки «купли-продажи», оформлению пакета документов, оценке и согласованию перепланировки внутри здания и поиску арендаторов предлагают многие ведущие агентства недвижимости Москвы.

Риэлторы обещают помочь с выбором желанного объекта практически в любом сегменте коммерческой недвижимости: будь то офисное, торговое, складское, производственное помещение или квартира на первом этаже, переведенная в нежилой фонд. Правда, стоимость «входного билета» эксперты оценивают по-разному. «Чтобы выйти на рынок коммерческой недвижимости начинающему инвестору потребуется минимум 300 тыс. долл. За эти деньги он сможет приобрести типовую квартиру в Москве на первом этаже, переведенную в нежилой фонд и находящуюся в первой зоне видимости от метро», - отметил руководитель отделения коммерческой недвижимости «Тургеневское» корпорации «ИНКОМ» Юрий Усков.

В то же время руководитель отдела отделения «Центр Коммерческой недвижимости» «БЕСТ-Недвижимость» Сергей Володяшкин уверен: для того, чтобы чувствовать себя комфортно в сфере коммерческой недвижимости частнику придется потратить гораздо больше. «По нашему опыту могу сказать, что инвестору, решившемуся попробовать свои силы в коммерческой недвижимости, нужно располагать, как минимум 2,5-3 млн долл. За эти деньги он может получить в среднем 500 кв. м торговой площади на этапе строительства в Москве. Однако итоговая цена и площадь приобретаемого объекта может уменьшиться или увеличиться под влиянием разных факторов. Например, класса здания, в котором будет располагаться объект, или престижности района, где ведется строительство», - добавил он.

Как отметили эксперты, опрошенные RealEstate.ru, наиболее низкий порог вхождения характерен для сегмента street-retail (уличной торговли) и квартир на первых этажах, где можно уложиться в 300-500 тыс. долл., а вот приобретение офисной коммерческой недвижимости обойдется частнику несколько дороже. «На рынке известны случаи продажи офисных площадей поэтапно или небольшими блоками, средняя цена которых составляла около 1 млн долл. Что, несомненно, было крайне удобно для розничного инвестора. Подобные предложения встречались в бизнес-центрах «Полларс», «Зенит-Интер 5», где самые маленькие блоки в 200 кв. м реализовывались по цене от 4 тыс. долл. за «квадрат», - рассказал директор департамента управления активами компании «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» Сергей Лобанов.

Инвестиции в производственную и складскую недвижимость обычно не под силу частнику, продолжил мысль коллеги С. Володяшкин из компании «БЕСТ-Недвижимость». «Если 2,5 млн долл. может хватить на покупку торговой площади, то в сфере производственно-складской недвижимости речь идет о суммах, как минимум, в 2 раза больших. Редко встретишь человека, который свободно распоряжался бы такими средствами. Кроме того, складские и производственные помещения обычно имеют большую площадь и продаются комплексно, что неудобно для розничных покупателей»- прокомментировал он.

Как признались специалисты, выставленные на продажу недорогие объекты коммерческой недвижимости – всегда штучный товар. Так, по словам С. Лобанова, в базе компании «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» количество предложений сегмента street-retail составляет всего несколько сотен объектов, а что касается квартир на первых этажах, то в данном сегменте и вовсе наблюдается дефицит предложения. В то же время более дорогих офисных и собственно торговых площадей на рынке достаточно, однако найти инвестора на такие объекты, который бы согласился принять условия продавца, крайне сложно. «Все дело в том, что еще с советских времен у российских застройщиков и собственников помещений, бытует мнение: чем больше площадь объекта, тем лучше. До сих пор многие здания строятся с учетом этих соображений, поэтому на рынке помещений площадью, скажем, 100 кв. м гораздо меньше, чем тех, чья площадь составляет 250 кв.м. А ведь непрофессиональные инвесторы интересуются, прежде всего, небольшими помещениями», - уточнил Ю. Усков из корпорации «ИНКОМ».

Что же касается предложения, то, по данным «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость», в сегменте street-retail превалируют объекты площадью от 60 до 80 кв.м, в бизнес-центрах наиболее распространенными площадями являются помещения по 500-1000 кв.м. При этом собственники офисных площадей, в отличие от тех, кто владеет объектами торговли, не слишком охотно идут на встречу покупателям и предпочитают не делить одно большое помещение на несколько маленьких.

Когда окупятся вложения и в какой из сегментов коммерческой недвижимости инвестировать? Такие вопросы задает себе каждый инвестор. Однако у экспертов нет однозначных ответов. «Вложения в коммерческую недвижимость, имеется в виду наиболее перспективные и доступные частнику сегменты торговли и офисной недвижимости, а также квартиры, переведенные в нежилой фонд, окупаются в среднем за 8 лет и выше. Рентабельность предприятия может составить 10-15%. Для Европы это позитивные показатели, для московского рынка – скорее, отрицательный результат, поскольку еще несколько лет назад показатели рентабельности были выше, а сроки окупаемости меньше»,- заявил С. Володяшкин.

Начинающему инвестору эксперты советуют обратить особое внимание на такие «ходовые» объекты, как квартиры на первых этажах. Часто случается, что хозяева реализуют такие объекты недвижимости именно как жилье, поэтому покупателю можно будет сэкономить на стоимости квадратного метра. «Среднерыночная цена такого жилья составляет 3,7-4 тыс. долл. за 1 кв. м, в то время как «квадрат» нежилого помещения на первом этаже многоквартирного дома в прямой видимости от метро обойдется уже в 12 -15 тыс. долл. Хотя нежилое помещение в удалении от метро стоит уже практически как жилой фонд, то есть 4-4,5 тыс. долл. за кв. м», - рассказал С. Лобанов из «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

Правда, в случае с бывшей квартирой процедура перевода помещения в нежилой фонд, как минимум, займет от 6 до 10 месяцев, а объем затраченных средств с учетом строительства отдельного входа и выделения электрических мощностей может составить от 60 тыс. долл. до 100 тыс. долл. Именно поэтому такое вложение оправдано лишь в том случае, когда квартира покупается и переводится в нежилой фонд для ведения собственного бизнеса. Ведь сдавая подобное помещение в аренду, окупить потраченные средства довольно сложно. «Например, сдача в аренду помещения бывшей однокомнатной квартиры на юго-западе Москвы может принести в среднем 700 долл. в месяц, с которых еще придется платить налоги», - добавил Ю. Усков из корпорации «ИНКОМ».

Траты частного инвестора, самостоятельно решившего выйти на рынок коммерческой недвижимости, будут несопоставимы с теми, которые несет пайщик. Так, для оптимизации налогообложения специалисты советуют оформлять приобретенные объекты на юридическое лицо или индивидуального частного предпринимателя. «Оформление статуса индивидуального предпринимателя или юридического лица обойдется собственнику в сумму 5-10 тыс. руб. с учетом регистрации, около 200-300 долл. в месяц составят затраты на услуги бухгалтера и ведения отчетной документации. Также следует учитывать затраты на услуги брокерских компаний, которые составляют 3-6% от стоимости объекта, услуги по управлению объектом. Налогообложение сегодня в среднем представляет платеж в размере от 6 до15%. Эксплуатационные затраты вычтут от 3% до 15% из арендного дохода ежемесячно»,- рассказал С. Лобанов.

Не так давно риэлторы стали практиковать так называемое доверительное управление активами в сфере коммерческой недвижимости. Доверительное управление в сфере недвижимости позиционируется как VIP-услуга, стоимость которой не раскрывается. Эксперты оценивают стоимость подобных услуг в 15% от чистой прибыли с каждого объекта. Впрочем, на клиентов с большими деньгами ориентированы и агентства недвижимости, которые не позиционируют свои услуги как «элитные». Как признался один из сотрудников столичного агентства недвижимости, наиболее интересные и ликвидные предложения в сфере коммерческой недвижимости агенты предлагают сначала своему пулу клиентов, а потом уже, если объект никого не заинтересовал, выставляют его в открытую продажу.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова