КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / Бизнес-недвижимость в 2006 году

27 декабря 2006
Рынок коммерческой недвижимости приближается к зрелости, к концу 2007 года объем рынка достигнет $4 млрд.

На протяжении последних пяти лет объем инвестиций в российский рынок коммерческой недвижимости неуклонно увеличивается. Стабильное развитие рынка обусловливает его привлекательность для российского и  иностранного капитала. По экспертным оценкам исследовательской организации Urban Land Institute (ULI), в 2006 году Москва находилась в первой пятерке по привлекательности для инвесторов  среди растущих рынков коммерческой недвижимости. Наиболее привлекательными объектами для инвестирования остаются торговые центры и розница.  Всё большее количество инвесторов теперь готово рисковать. Недостаток традиционных объектов недвижимости приводит к тому, что деньги уходят в такие новые области как развлекательные комплексы, медицинские коммерческие учреждения, аэропорты и другую инфраструктуру.

Спрос на офисы уходит в тень

Сегмент офисных помещений на фоне высокого уровня спроса остается инвестиционно привлекательным для девелоперов. Общий объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и B, по данным Colliers International, за первые три квартала 2006 года составил 600 тыс. кв. м (класс А – 23%, класс В – 67%). До конца года планируется ввести в эксплуатацию еще порядка 700 тыс. кв.м., из них класса А - 500 тыс. кв.м, класса В - 200 тыс. кв.м. В совокупности прирост высококлассных офисных помещений в 2006 г. с учетом заявленных к вводу в эксплуатацию в 4 квартале составит 1 300 тыс. кв.м, по оценкам компании Praedium. Для сравнения: в 2005 г. было введено в эксплуатацию примерно 900 тыс. кв.м. Из них класса А – примерно 250 тыс. кв.м, класса В – примерно 650 тыс. кв.м.


 Источник: Praedium

Несмотря на интенсивное развитие офисного рынка, предложение все еще ограничено. Доля свободных площадей не превышает 3%. Как утверждается в исследовании Johnes Lang LaSalle, это самый низкий показатель в Европе.

По итогам третьего квартала 2006 года рост арендных ставок составил 15-20% для офисных помещений класса А по Москве в целом (без учета ставок в зданиях прайм-класса) и около 10-12% для помещений класса В по сравнению с показателями 2005 года. По мнению экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, подобное повышение трудно назвать драматичным и его следует считать разумным ростом. Однако, по мнению специалистов Swiss Realty Group, из-за высоких ставок аренды и перспектив вывода на рынок большого объема площадей, многие компании решили подождать с поиском помещений и переездом в новый офис. И спрос перешел в скрытое состояние.

Общая совокупность сделок по аренде в 2006 году превышает объем сделок по купле-продаже офисных помещений. Также компания Knight Frank отмечает тенденцию покупки компаниями офисных зданий площадью от 5тыс. до 15тыс. кв.м. целиком для собственного использования. В Penny Lane Realty видят тенденцию укрупнения арендаторов. В этом году рекорды были поставлены компаниями «Вымпелком» (около 30 тыс. кв. м в «Эрмитаж-Плаза») и Deloitte (около 30 тыс. кв. м в комплексе White Square на ул. Лесная).

По оценкам компании Praedium, до 2009 г. cовокупный объем офисных площадей, заявленных  к вводу в эксплуатацию,  достаточно планомерно возрастает, что будет способствовать постепенному покрытию дефицита офисных площадей и плавному насыщению рынка, следствием чего будут:

▪       стабилизация арендных ставок;

▪       увеличение уровня вакантных площадей (примерно до 13 % в классе А);

▪       усиление конкуренции.

Но не все эксперты согласны с таким оптимистичным сценарием развития офисного рынка. «Спрос на офисные площади нового строительства продолжает оставаться на высоком уровне, в связи с чем тенденция увеличения объемов предложения практически не скажется на существующем уровне вакантных площадей, - считает директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. – Новые объекты быстро поглощаются рынком, что обуславливает плавное снижение уровня вакантных площадей в объектах высоких классов. В перспективе трех лет данная тенденция сохранится».

В числе других тенденций аналитики рынка отмечают увеличение доли строящихся высотных зданий, многофункциональных комплексов и бизнес-парков, т.е. объектов нового типа. Также активно идет реконструкция бывших промзон.

«Сегодня мы наблюдаем приближение к зрелости рынка, - отмечает руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Johnes Lang LaSalle Ольга Батурина. – Площадок больше уже не станет. В следующем году объем вакантных площадей увеличится незначительно (с 3 до 3,7%). К тому же в 2008-09 гг. предстоит введение в эксплуатацию множества проектов, и в ожидании роста конкуренции настроение у девелоперов напряженное. Поэтому они уже стали задумываться о диверсификации и маркетинге проектов. А требования арендаторов, вышедших сегодня на серьезный и трезвый уровень, в дальнейшем будут различаться все больше».

Чтобы подготовится к усилению конкуренции, по оценке аналитиков компании Praedium, необходимо предпринимать следующие шаги.

Крайне щепетильно отнестись к концепции будущего офисного комплекса, учитывая все параметры, влияющие на привлечение потенциальных арендаторов. Нужно тщательно рассчитать всю необходимую инфраструктуру, учесть все необходимые технические параметры, проследить за строительством, позаботиться о качественной отделке. И главное - подготовить (либо нанять) профессиональную управляющую команду.

Помимо этого:

1)      наиболее привлекательной для девелопера будет сдача в аренду своих помещений на максимально большой срок;

2)      сдача в аренду помещений компаниям с высоким рейтингом кредитоспособности.

Тенденция удлинения сроков аренды обусловлена как привлекательностью инвестиционных проектов (нацеленных на дальнейшую продажу), так и стабильностью развития бизнеса и возможностью долгосрочного планирования.

«В связи с рядом сложностей по поиску крупного участка под офисную застройку в центре Москвы и общим насыщением центра площадями офисного назначения, девелоперы активно осваивают ближайшее Подмосковье, - добавляет В. Журавлев из NAI Global. - Спрос на аренду бизнес-центров за пределами МКАД демонстрирует тенденцию роста, что обуславливает выгодность подобной офисной застройки для девелоперов».

Все больше девелоперов приходят из жилой недвижимости в офисный сегмент, рост в котором сегодня составляет, по данным NAI Global, на московском рынке порядка 20-30% годовых при сниженных рисках вложения капитала. «Это связано с такими факторами, как диверсификации бизнеса, поиск новых ниш, более высокая доходность и, конечно, стабильность спроса на офисы», - объясняет О. Батурина из Johnes Lang LaSalle.

Среди непрофильных девелоперов, которые вышли на рынок в 2006 г., по данным компании Praedium: ДС-девелопмент, «Интеко» (один из ее проектов: «Сетунь Хиллс», бизнес-парк общей площадью 570 тыс. кв.м), компания, основанная акционерами компании «Вимм-Билль-Данн» (проект офисно-жилого комплекса, включающего строительство нескольких офисных зданий, общей площадью 1 млн кв.м  на территории 4-го Московского Мелькомбината в районе «Большого Сити»), группа компаний «ПИК», заявившая о планах строительства около 600 тыс. кв. м офисных площадей до 2012 г., компания «Сити-Отель», планирующая построить порядка 400 тыс. кв.м. офисных площадей (в рамках офисно-гостиничных комплексов). Также группа компаний «Букет» создала девелоперскую компанию B2B Development, первый проект которой - офисный комплекс класса А площадью 180 тыс. кв.м.

Торговые центры становятся огромными и дорогими

За первые три квартала 2006 года в Москве и ближайшем Подмосковье было открыто 6 торговых центров. В настоящий момент в Москве функционирует 47 профессиональных торговых центров общей площадью 2, 264 млн кв. м.


До конца 2006 года планируется ввести в эксплуатацию еще около 420 тыс. кв. м торговых площадей. Таким образом, к концу 2006 года совокупное предложение торговых площадей достигнет 2,54 млн кв. м (данные компании "Астера" - прим. ред.).

По данным NAI Global, в течение первого полугодия 2006 года наблюдалось плавное уменьшение уровня вакантных площадей, что связано с высоким спросом на аренду помещений и недостаточными объемами ввода новых ТЦ. В среднем, уровень вакантных площадей составляет порядка 4-6%. Данный показатель возрастает до 8-10% в концептуально неудачных ТЦ, тогда как в центре Москвы на ключевых магистралях, Тверской, Садовом кольце, Арбате, уровень вакантных площадей не превышает 2%.

2006 год характеризовался ростом спроса и снижением уровня вакантных помещений в крупных торговых комплексах на МКАД. На дальнейшее снижение уровня вакантных площадей может оказать влияние уменьшение объемов выводимых на рынок ТЦ, а также расширение выхода на московский рынок иностранных сетевых операторов.

Ограниченное количество предложения позволяет арендаторам выставлять свои условия и держать высокие арендные ставки. Средняя доходность в сегменте торговых центров оценивается в 12-15%. В 2006 году сохраняется уровень спроса на торговые площади высокого качества. Среди введенных в эксплуатацию в 2006 году торговых центров преобладают региональные и ТЦ суперокружного формата. А более половины представляют собой специализированные ТЦ с развлекательной составляющей, а два объекта предполагают долю офисных площадей.

Несмотря на то, что торговая недвижимость остается одним из самых доходных направлений, в последнее время в городах, перенасыщенных торговыми площадями (Москва, Санкт-Петербург), отмечают незначительное снижение спроса. Как считают в компании Praedium, наблюдается смещение деловой активности в регионы. Причем активная региональная экспансия столичных и западных ритейлеров, начавшаяся несколько лет назад, сейчас захватывает не только крупные города, но города с населением 150 тыс. – 200 тыс. человек. Холдинг «Марта» объявил о развитии программы девелопмента многофункциональных торговых комплексов площадью 25 тыс. – 100 тыс. кв.м в ряде городов России. Компания «Доминион-М» заявила о запуске проекта строительства сети торговых комплексов в городах Подмосковья. Наблюдается тенденция строительства крупных торговых комплексов за пределами МКАД.

В этом году не только традиционные строительные площадки – Москва и Санкт-Петербург, но и практически каждый из городов-миллионников представлен одним-двумя суперрегиональными проектами. В некоторых случаях в регионах привлекаются профессиональные консультанты из числа столичных девелоперов. Большинство же проектов и концепций торговых объектов разрабатываются местными девелоперами самостоятельно. Оптимизм в местных участников рынка вселяет благоприятное развитие потребительских сетей в региональном и федеральном масштабе.

«Перспективность выхода на региональные рынки обусловлена существенно меньшей насыщенностью региональных центров торговыми площадями по сравнению с Москвой, – говорит В.Журавлев из NAI Global. - Лидеры строительства торговых объектов – это Санкт-Петербург, Тюмень, Уральский регион, Краснодарский край. В наиболее развитых региональных центрах уровень насыщенности торговыми площадями составляет 70-75 кв.м на 1 тыс. человек».

Чтобы замедлить процесс насыщения рынка и позиционировать свой торговый центр среди других в условиях серьезной конкуренции, девелоперы используют также дополнительные услуги и специализацию. Среди эффективных форматов выделяют торгово-деловые, торгово-выставочные, торгово-гостиничные и другие комплексы. Ожидается, что в  2007-2010 гг. многофункциональных проектов будет появляется все больше, с расширением офисной и развлекательной частей, а также гостиничной составляющей. Это связано с выгодой в покупательском потоке, которую дает совмещение разных форматов недвижимости в одном проекте: наиболее эффективно используется пространство, за счет диверсификации снижаются риски.

Развивается много сетевых проектов торговых комплексов. Выделяются лидеры отрасли строительства торговых центров, среди которых: «Вэйклин Промоушен Лимитед», Capital Group, БИН, «Гарант-Инвест», «Торговый квартал», «Ташир», «Русснефть», Africa Israel, «Гиперцентр», «РосЕвроДевелопмент», IKEA, в регионах: «Парк Хаус», «DVI Group», «Время», «Сити-Центр». В третьем квартале компания «Многофункциональные центры» заявила о создании в России сети торговых центров единой концепции.

Риски инвестиций в торговую недвижимость постепенно снижаются, что доказывают возрастающие объемы заявленных к реализации проектов и активное развитие торговой застройки. Однако удорожание земельных участков и стройматериалов в этом году сказалось на том, что большинство проектируемых центров рассчитаны на довольно состоятельного покупателя. Кроме того, чтобы потоки посетителей не размывались, из ТЦ уходят супермаркеты, отмечают в Penny Lane Realty.

По данным NAI Global, в среднем срок окупаемости торговых объектов составляет 4-8 лет. При этом на данную цифру оказывает влияние формат объекта - чем крупнее центр, тем выше сроки окупаемости. Увидев успешность крупноформатных ТЦ, введенных в моду на московском рынке западными девелоперами, в 2006 году в столице появилось несколько проектов очень крупного формата (от 200 тыс. кв. м). Один из последних заявленных – «Метрополис» около м. Войковская. Однако, по мнению специалистов Penny Lane Realty, не все из этих объектов учитывают возможную будущую нагрузку на прилегающие магистрали, и могут создать в городе очередные пробки.

По мнению экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, к концу 2007 года объем рынка коммерческой недвижимости достигнет 4 млрд долл. Уже к концу 3 квартала 2006 года рост инвестиционного потока составил более 150% по сравнению с уровнем 2005 г.

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, впервые в 2006 наметилась тенденция доминирования иностранных инвестиций на российском рынке. Почти половина этих средств была инвестирована в торговую недвижимость, которая по-прежнему остается лидером по объему инвестированных средств. Экспансия иностранных компаний на российский рынок недвижимости продолжается, и средства иностранных банков и фондов становятся все более доступными для российских девелоперов.

Ольга ШУЛАКОВА


Источники информации, использованные при подготовке обзора: Аналитические данные и экспертные оценки специалистов компаний Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Johnes Lang LaSalle, Praedium, Vesco, Knight Frank, Colliers International, Astera, Penny Lane Realty.



[1] Данные компании Astera.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова