КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ-2007/ Торговая недвижимость

24 января 2008
Курс на укрупнение

Для участников рынка, работающих в сегменте торговой недвижимости столичного региона, довольно остро в прошедшем году стояли следующие вопросы. Достаточно ли столице с ее всевозрастающими потребностями качественных торговых площадей? Когда наступит перенасыщение? Каждый из девелоперов и инвесторов, вкладывающих свои средства в развитие данного сегмента коммерческой недвижимости региона, ответил на этот вопрос по-своему. Кто-то продолжил строить в Москве, где по итогам 2007 года на каждую тысячу жителей приходилось уже по 175 кв. м торговых площадей, а кто-то направился в провинцию, смело инвестируя в строительство торговых центров в городах с населением 300-500 тыс. человек.

Говоря о торговой недвижимости, столичный регион по праву можно назвать одним из самых развитых и в то же время динамично развивающихся регионов РФ. Как рассказал директор департамента консалтинга и исследований «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев, по итогам 2007 года, в столице и области был введен 31 торговый центр общей площадью порядка 1,2 млн кв. м. «Общая площадь сданных в прошлом году в эксплуатацию торговых помещений в одной столице составила 623 тыс. кв. м», - уточнил вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец.

Достаточно ли столице объектов ритейла? Такой вопрос волновал аналитиков и участников рынка, работающих в данном сегменте коммерческой недвижимости, на протяжении всего прошлого года. На конец декабря 2007 года общая площадь торговых центров Москвы составила порядка 3,5 кв. м., в том числе на собственно торговую площадь пришлось более 1,8 млн кв. м. «То есть на 1 тыс. москвичей в настоящий момент приходится около 175 кв. м объектов ритейла», - добавил региональный директор по торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев.

Для сравнения, по итогам I полугодия на каждую тыс. жителей Москвы было возведено лишь 150 кв. м., в то же время в столицах ведущих европейских стран – Париже и Лондоне – на каждую тысячу жителей в аналогичный период насчитывалось по 350 кв. м и 210 кв. м торговых площадей соответственно. Много это или мало? Очевидно, что каждый из участников рынка ответил на этот вопрос по-своему, однако темпы ввода новых объектов ритейла в столичном регионе не снизились. 

Самым крупным объектом торговой недвижимости, сданным в эксплуатацию в прошлом году, стал торговый центр «Тройка» на ул. Верхняя Красносельская, общая площадь которого составила 118 тыс кв. м, в то же время по такому показателю, как совокупная торговая площадь «Тройку» опередила II фаза ТЦ «МЕГА – Белая Дача» на 14 км МКАД, предложившая посетителям и арендаторам 68 тыс. кв. м.

Торговые центры, открытые и планируемые к вводу в 2007 году

Название

Адрес

Общая площадь, кв. м

Торговая площадь,

кв. м

Якорные арендаторы

Дата

открытия

Торговые центры, открытые в 2007 г.

«Мосмарт»

МКАД /

Боровское ш.

75 500

28 000

Гипермаркет «Мосмарт»,

магазин бытовой техники «М.видео»

Февраль

«Шереметьевский»

Никольская ул., д. 10

12 000*

9 500

Март

«Глобал Сити»

(II очередь)

Днепропетровская ул., д. 2

38 000

14 100

Магазин товаров для детей «Детский мир», восьмизальный кинотеатр «Синема Парк», боулинг «Космик», развлекательный центр Playday

Апрель

«Пражский пассаж»

Красного маяка ул.,

д. 2Б

35 000

24 500

Супермаркет «Седьмой Континент», четырехзальный кинотеатр «Сезон Синема»

Апрель

«Серебряный Дом»

Б. Семеновская ул.,

д. 16

15 700

7 600

Апрель

«Щука»

Щукинская ул., вл. 42

99 000

42 000

Супермаркет «Алые Паруса», магазин товаров для детей «Детский мир», десятизальный кинотеатр «Каро Фильм», развлекательный центр «Кибер Драйв»

Май

ЦУМ

(II очередь)

Петровка ул.,

д. 2, стр. 1

35 000

23 000

Август

«Домодедовский»

Ореховый б-р,

д. 14, к. 3

33 000

18 000

Супермаркет «Виктория», магазин бытовой техники «Техносила», магазин товаров для детей «Детский мир»

Август

«АСТ»

Измайловское ш.,

д. 71

26 000

15 000

Супермаркет «Перекресток», магазин товаров для детей «Детский мир»

Август

«Лотте Плаза»

Новинский б-р,

д. 8

23 100*

18 100

Супермаркет «Азбука Вкуса»

Сентябрь

Времена Года

Кутузовский пр-т, вл. 48

64 300

29 400

Ноябрь

Тройка

Верхняя Красносельская, вл. 3А

118 000

60 000

Декабрь

МЕГА – Белая Дача (II фаза)

МКАД, 14 км

110 000

68 100

Декабрь

*площадь торговой составляющей

Источник Colliers International

Более того, в 2007 году был анонсирован целый ряд новых проектов. В частности,  марте в Москве началось строительство крупнейшего в пределах МКАД ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино», общая площадь которого составит 240 тыс. кв. м, а в августе банк «Глобэкс» привлек 100 млн долл. инвестиций для реализации проекта многофункционального центра на месте часового завода «Слава», общая торговая площадь которого будет равняться 60 тыс. кв. м. «К 2008-2010 гг. столичный рынок торговых помещений пополнится еще и такими объектами, как River Mall общей площадью 250 тыс. кв. м, «Метрополис» в 205 тыс. кв.м, Mall of Russia в ММДЦ «Москва –Сити» 180 тыс. кв. м, «Павелецкий»  в 119 тыс. кв. м и «Тверская Молл» размером в113 тыс. кв. м», - подытожил М. Гасиев  из Colliers International.

Крупнейшие торговые объекты, планируемые к открытию в 2008 г.

Название

Адрес

Общая площадь, кв. м

Метрополис

Ленинградское ш., вл. 16

205 000

ТЦ улице Вавилова

Вавилова ул., вл. 3

202 000

Гудзон

Каширское ш., вл. 12

145 000

Молл Гэллери-Митино

Пятницкое ш., вл.13-15

80 000

ТЦ на Поречной улице

Поречная ул./Братиславская ул.

70 000*

Тушино Плаза

Химкинский б-р, вл. 7-23

60 000

ТЦ на Профсоюзной улице

Профсоюзная ул./Новоясеневский пр-т

54 000

Борисовские пруды

Борисовские пруды ул.

26 600

*площадь торговой составляющей

Источник Colliers International 

Без сомнения, столичному рынку пока есть, куда расти. В то же время часть девелоперов, подготавливаясь к событиям более далекой перспективы, уже заявила о намерении сосредоточиться на возведении объектов в регионах, в том числе и в Подмосковье. Так, рынок Московской области, который в настоящий момент насчитывает порядка 20 качественных ТРЦ, в ближайшее время обещает пополнится торгово-развлекательными комплексами «Счастливая 7я» в Серпухове, Клину и Сергиевом Посаде от RIGroup, ТРК «Эльград» в Электростали от «Торгового квартала» в Домодедово, ТРК «Жук» в Жуковском  от ЗАО «СВА Торговый Центр» и т.д.

Правда, как и в случае с офисной недвижимостью, не все объекты будут сданы в срок. «К сожалению, печальной тенденцией, как и предыдущие годы, является задержка  ввода в эксплуатацию объектов ритейла. Так, в текущем году рынок торговой недвижимости столичного региона «не досчитался»  сразу нескольких ТРЦ: были перенесены даты открытия таких торговых центров, как «Рио Гранд», «ТЦ на Ореховом», «Аэробус», «Праздник», «Зиг Заг», «Военторг», - рассказал руководитель отдела консалтинга компании ASTERA ONCOR Александр Осипов.

По его словам, в таких условиях доля вакантных помещений в московских ТРЦ до сих пор остается на низком уровне. Так, в концептуальных центрах с удачным месторасположением в настоящий момент она не превышает и 2%, а в менее удачных центрах, расположенных в местах с низкой проходимостью, эта планка не поднимается выше 10%. Немногим лучше и ситуация в Подмосковье, нов  целом положение вещей таково: арендаторы довольно быстро занимают наиболее интересные торговые площади, несмотря на растущие арендные ставки. «В прошлом году ставки аренды увеличились на 10% и в настоящее время в ТРЦ Москвы составляют порядка 200-500 долл. за 1 кв. м в год для «якорей», 300-800 долл./кв.м/год для арендаторов развлекательной зоны и 600- 6000 долл./кв.м/год для тех, кто снимает помещение в торговой галерее», - отметил А. Осипов из компании ASTERA ONCOR.

Эксперты, опрошенные RealEstate.ru, уверены: в будущем году ставки аренды продолжат расти теми же темпами, что и в 2007 году, долгожданного перенасыщения так и не наступит, однако вектор развития данного сегмента коммерческой недвижимости еще больше сместится в регионы.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова