КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ-2007/ Складская недвижимость

24 января 2008
Создание сетей в национальном масштабе

Прошлый год стал беспрецедентным в динамике развития рынка складской недвижимости. Введенный объем качественных складских площадей общей площадью более 800 тыс. кв. м был полностью поглощен рынком. В течение 2007 года, хотя ситуация на рынке данного сегмента коммерческой недвижимости по-прежнему характеризовалась превышением спроса над предложением качественных помещений на рынке, как и ожидалось, начала зарождаться конкуренция между проектами. Это не позволило арендным ставкам на складские помещения вырасти существенным образом, а в будущем может привести к их коррекции в сторону понижения.

В настоящий момент, по данным «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», общий объем складских помещений в Москве и Подмосковье составляет около 6,7 млн кв.м  «При этом, к сожалению, до сих пор значительную их часть составляют комплексы, не соответствующие современным требованиям. На долю качественных складских помещений класса «А» и «В» приходится всего 4 млн кв. м», - рассказал директор департамента консалтинга и исследований «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев.

И все же ситуация постепенно улучшается. Увеличение объемов строительства новых складских площадей преимущественно класса «А» приводит к постоянному возрастанию их доли в общем объеме существующего в московском регионе предложения. «Так, по нашим подсчетам, на конец 2007 года эта доля должна достичь 60,3%», - заявил А. Галеев.

Действительно в прошлом году, по данным Praedium, рынок качественных складских помещений московского региона пополнился 860 тыс. кв. м площадей. Самым крупным стал проект «Северное Домодедово» от компании «Евразия Логистик» в 11 км от МКАД на трассе «Дон», общая площадь которого составила 558 тыс. кв. м.

Наиболее крупные объекты, сданные в эксплуатацию в 2007г

Наименование объекта

Класс

Расположение

Общая площадь, кв.м.

«Северное Домодедово»,

1 фаза 2 очереди

А

трасса Дон, 11 км от МКАД

558 000

МЛП «Подольск», 1 очередь

А

Симферопольское ш., 14 км от МКАД

114 000

МЛП «Ленинградский терминал»,

3 очередь

А

Ленинградское ш., 13 км от МКАД

69 000

Логистический парк «Белая Дача»

А

Новорязанское ш., 2 км от МКАД

30 000

ТЛК «Томилино»

А

Новорязанское ш., 6 км от МКАД

28 550

Логистический парк «Крекшино»

А

Киевское ш., 24 км от МКАД

25 000

Источник Praedium

В новом же году на рынок складских площадей может поступить более 1 млн кв. м качественных складских помещений. Правда, как и в других сегментах коммерческой недвижимости, девелоперы нередко задерживают сроки сдачи складов в эксплуатацию. К примеру, по итогам прошлого года объем введенных складских площадей должен был составить 1,6 млн кв. м., а в итоге было сдано лишь 860 тыс. кв.м.

Основные объекты складской недвижимости, запланированные к вводу в 2008 году

Объект

Девелопер

Очередь, площадь

Логистический парк «Крекшино»

РосЕвроДевелопмент

II фаза (2B), 47 000 кв. м

III фаза (3A), 44 600 кв. м

МЛП Подольск

МЛП

II фаза, 80 000 кв. м

ТЛК Томилино

ТЛК Томилино

135 400 кв. м

Индустриальный парк «Истра»

Эспро Девелопмент

II фаза, 45 724 кв. м

III фаза, 45 076 кв. м

Индустриальный парк «Южные Ворота»

Giffels

I фаза, 60 000 кв. м

Логистический парк «Дмитров»

Ghelamco

I фаза, 60 000 кв. м

II фаза 60 000 кв. м

Кулон Восточный

Эспро Девелопмент

I фаза, 100 000 кв. м

Логистический парк «Северное Домодедово»

Евразия Логистик

III фаза, 281 027 кв. м

ПНК Чехов

ПНК

I фаза, 115 000 кв. м

Источник Colliers

Анализ предложения в московском регионе показал, что в скором времени наибольшее число качественных складских помещений будет сконцентрировано на юге и юго-востоке области. При этом, несмотря на наметившуюся и уже очевидную конкуренцию на данных направлениях, девелоперы с уверенностью продолжали заявлять о намерениях строить объекты именно здесь. В частности, несмотря на наличие на трассе «Дон» объекта «Северное Домодедово», который может предложить более 500 тыс. кв. м площадей, компания Giffels South Gate в 2007 году анонсировала, что возведет здесь складской комплекс площадью в 500 тыс. кв. м в 30 км от МКАД. «Важными факторами, влияющими на решение девелоперов рассматривать данные направления для строительства складских комплексов, являются транспортная доступность и возможность размещения логистических объектов для организации дистрибуции на регионы России, кроме того большую роль сыграло наличие земельных участков, подходящих под строительство крупных объектов», - объяснил руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслан Суворов.

Впрочем, по его словам, конкуренция развивается и по другим направлениям – северо-западному и западному. Первое интересно девелоперам Ленинградским шоссе, соединяющим Россию с Западной Европой. Именно через эту шоссе проходит основной товарооборот из европейских стран. А вот западное направление является привлекательным в связи с нехваткой качественных складских помещений на развитых федеральных трассах, позволяющих обслуживать, как и Москву, так и регионы, обрабатывать поступающий грузопоток из Европейских стран, Белоруссии  и Украины.

Наиболее значимые объекты, о строительстве которых было заявлено в 2007г.

Название объекта

Расположение

Девелопер

Общая площадь, кв.м.

Срок ввода в эксплуатацию

Индустриальный парк в Сергиево– Посадском

р-не

Сергиево-Посадский р-н

Для реализации проекта будет

проведен открытый конкурс

415 000

(складские

площади)

2011г.

Eco Logistics

Киевское ш., 15 км от МКАД

MosCityGroup

400 000

2009г.

Складской комплекс

Ленинградское ш.

Parkidge Holdings

150 000

2009г.

Логистический терминал «Раменское»

Новорязанское ш., 31 км от МКАД

н/д

140 000

1 кв. 2009г.

Логистический центр в Ступинском районе

Ступинский район

ООО "Парк Логистики Малино"

120 000

3 кв. 2009г.

Логистический комплекс

пос. Белый Раст

«Глобал Девелопмент»

70 000

4 кв. 2008г.

Логистический комплекс рядом с аэропортом «Шереметьво»

Ленинградское ш., 14 км от МКАД

Raven Russia/

EGL Holdings

55 000

2008 – 2009гг.

Логистический центр

Мытищи

«Tikkurila»

более

10 000

3 кв. 2008г.

Источник Praedium

 Правда, пока конкуренция проектов привела лишь к некоторой стабилизации в росте арендных ставок. «Арендные ставки в 2007 году оставались стабильными, но вопреки многим прогнозам не снизились, а продолжили медленный рост.  В целом, они выросли примерно на 5% за год», - рассказала руководитель направления складской и производственной недвижимости ASTERA ONCOR Светлана Ярова.

Так, по данным ASTERA ONCOR, на начало 2008 года арендные ставки составили в классе «А» 130-170 долл. США/кв. м/год (triple net) в пределах 10 км от МКАД и 110-130 долл./кв. м/год (triple net) в более отдаленных районах. В то же время за класс «В» в пределах 10-километровой удаленности от столицы  арендаторы просили 115-160 долл./кв.м/год (triple net), а с 11 км от МКАД ставки находились в пределах 100-140 долл./кв.м/год (triple net).

Тем не менее, по ее словам, в прошлом году на рынке появились первые проекты, в которых арендные ставки были снижены с целью  привлечения максимального количества арендаторов еще в момент строительства в условиях жесткой конкуренции. Такое в основном наблюдалось среди проектов на Каширском и Симферопольском шоссе Московской области. В новом году, сообщили эксперты, опрошенные RealEstate.ru, ход развития событий не изменится. «Ставки в 2008 году стабилизируются. К примеру, наша компания считает, что к концу года среднее значение ставки класса «А» будет находиться в рамках 140-145 долл. за «квадрат», - заявил вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец.

Наиболее значимые сделки 2007 года

Аренда

Арендатор

Объект

Арендуемая площадь, кв.м.

Smart Logistic Group

«Северное Домодедово»

82 000

Конфиденциальный арендатор

«Северное Домодедово»

60 000

Avalon Logistics

«Логопарк Дмитров»

56 000

«Мультифлекс»

«Северное Домодедово»

33 000

Monblanc

«Белая Дача» логопарк

26 701

GEFCO

«МЛП Подольск»

20 500

«Аптека Холдинг»

Интерсфера

18 500

Tablogix

ТЛК «Томилино»

15 500

«Евросеть»

Springs Park

15 000

STS Logistics

«Северное Домодедово»

13 824

Monblanc

Логопарк «Крекшино»

13 000

«Арт Cтиль Март Мебел Руссланд»

Логопарк «Пушкино»

12 500

Unisaw

«МЛП Ленинградский терминал»

11 529

ЗАО «Ланит»

«Белая Дача» логопарк

11 000

Auchan

Логопарк «Пушкино»

11 000

«Фора Фарм»

«Интеркомплекс Строгино»

11 000

«Мак-Дак»

«Северное Домодедово»

10 600

Pernod Ricard

«Северное Домодедово»

9 575

Puma

Складской терминал «Львовский»

8 250

Pointex

Springs Park

7 500

Купля-продажа

Покупатель

Объект

Площадь, кв.м.

«Север Авто»

Ульяновский завод

85 000

Среди других тенденций текущего года, уверен руководитель отдела маркетинга компании «Евразия Логистик» Николай Дицман, «дальнейшее развитие рынка в сторону специализации: операторы будут заниматься исключительно перевозками, а девелоперы – строительством складских помещений». Наконец, еще одним важным фактом стало начало формирования целых логистических и складских сетей в национальном масштабе. «В качестве примеров могу привести компанию «Евросиб», которая в марте завершила первый этап реализации подобной программы, в рамках которого будут возведены складские комплексы в Москве, Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге, Калининграде, Ростове, Самаре, Челябинске, Красноярске и Иркутске. ГК «Авалон» совместно с британским фондом Raven Russia также запустила проект Megalogix по строительству логистических комплексов во многих крупных российских городах и т.д.», - рассказал директор департамента складской недвижимости Colliers International Максим Шакиров.

Региональные проекты есть уже у многих девелоперов складской недвижимости, поэтому к концу 2008 года можно будет подводить итоги первого этапа становления национальных сетей.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова